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runwarrior
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 Posté - 24 août 2009 : 13:43:56
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Bonjour,
J'ai acquis des immeubles que je divise en logements meublés.
Ils ne possèdent qu'un compteur EDF.
La location meublé autorise de facturer un forfait et n'oblige pas le propriétaire à la pose de compteur supplémentaire par logement. (Confirmé par EDF)
Cependant, je refais l'électricité avec la pose d'un tableau par appartement et la réfection quasi complète de l'installation.
Ma question est la suivante: Dois-je refaire passer le consuel et donc respecter scrupuleusement la norme avec pose de coffret de communication supplémentaire, 2 ID sur le tableau pour logement de plus de 35 m²...
Etant donné qu'il n'y pas de pose de nouveau compteur, il me semble que non et qu'un diagnostic Electrique ne comportant aucune anomalie est suffisant pour l'annexer au Bail. Suis-je dans le vrai?
Merci
**modération**
fil déplacé vers questions relatives aux baux
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Édité par - Emmanuel Wormser le 24 août 2009 14:25:43 |
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 Posté - 25 août 2009 : 16:01:17
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Forcément oui, car le consuel est nécessaire pour connecter au réseau une nouvelle installation.
Le consuel est présenté à ERDF et non pas a EDF, et vous pouvez fort bien alimenter un logement avec EDF, l'aurte avec Direct Energie et les autres avec Poweo ou Gaz de France...
Si vous avez un immeuble avec une installation EDF aujourdh'ui
et que desormais vous vouliez six logements plus l'éclairage des communs
Vous devrez obtenir
> 5 consuels pour 5 appartements
> le sixième étant deja connecté, n'en n'a pas besoin
> plus uneautre conformité (consuel je pense mais je ne suis pas certain) pour les communs.
Attention, le consuel ne vérifie pas la conformité a la NF- 15 100 mais il ne s'en tient quand même pas loin, et depuis le premier janvier 2009 les définitions du référentiel sont encore plus strictes avec
+ la GTL (gaine technique logement)
+ et le boitier de comm,
+ ainsi que la disparition des prises téléphones en T au profit des RJ45.
j'ai initié un fil il y a un mois et demi environ sur ce sujet mais je ovis que vous êtes deja au courant.
De plus, le cheminement de vos cables d'alim dans les communs doit être conforme a une autre norme NF certainement plus contraignant que ce que vous avez actuellement par défaut, et il faut a chaque fois remonter TROIS cables plus C1 et C2 plus le téléphone plus l'antenne TV plus le digicode.
N'ommetez pas de faire faire la TV et le digicode avant le reste ou simultanément sinon tout est a reouvrir...
citation: 2 ID sur le tableau pour logement de plus de 35 m²... Et même trois en pratique si vous avez du chauffage électrique, plus un éventuel disjoncteur différentiel pour le congélateur si vous faites les choses bien, et le parafoudre si vous êtes dans une zone a foudre (mais je crois que Dunkerque en est assez loin heuresementy pour vous).
Avec deux prises électriques dans le tableau, c'est a peine si les tableaux a trois rangées suffisent, il faut parfois passer maintenent hors telecom a 4 rangées...
Je rajoute un point: ERDF va donc délivrer plusieurs installations la ou il n'y en avait qu'une seule. Ils vont vous imposer divers dispositifs, qui vont nécessiter pour vous de payer, et certainement en plus de faire des travaux afin de pouvoir recevoir leurs dispositifs (dont un acessible sur la rue). Ne négligez pas financièrement ce poste qui peut se monter a quelques milliers d'euros. |
Édité par - ribouldingue le 25 août 2009 18:53:05 |
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runwarrior
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Posté - 25 août 2009 : 19:11:11
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Justement, il n'y aura toujours qu'une seule installation. Tous les logements seront reliés au même compteur EDF.
Chaque logement disposera de son tableau et de son installation perso à la norme NFC 15-100 mais en théorie, il s'agit de la même installation rénové et partitionné donc le consuel ne me semble pas nécessaire puisque comme vous dites, cette installation est déjà connecté. Vous me suivez? |
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runwarrior
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Posté - 25 août 2009 : 19:19:35
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J'ai vérifié et en fonction de ce qu'il y aura dans les appart et un tableau 1 rangée avec 2 ID est suffisant.
Le troisième ID pour le chauffage, c'est seulement quand l'installation dépasse les 8000 W ou dans ce cas, il faut un ID de 63 A sinon, il doivent avoir un circuit dédié sur un disjoncteur 16 A protégé par un ID 40 A.
C'est pas simple l'électricité!
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Posté - 25 août 2009 : 20:15:53
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Ah, OK, je croyais que vous vouliez une installation par appartement, alor que vous voulez uen seule installation avec un tableau par apaprtement, désolé.
En effet dans ce cas, pas besoin de consuel.
Votre tableau est en effet largement plus petit que dans le premier cas.
Compte tenu de la présence de
deux ID (un de type A un de type AC),
et des disjonteurs qui suivent (lave-linge, four)
d'un coupe-circuit,
d'un interrupteur HP/HC
protégé par un fusible de deux ampères,
et accompagné d'un disjonccteur de cumulus,
d'un Disjoncteur par radiateur (Ca doit faire au moins trois en général),
d'au moins un circuit lumière
et d'au moins un circuit prise si vous êtes dans un studio, et de probablement deux si c'est plus de 35m2 et que vous ne voulez pas faire de recherde de fusible dans le noir,
plus deux prises,
j'avoue ne pas comprendre comment vous parvenez à tout mettre sur une seule rangée, et a conserver 20% de capacité d'augmentation (20% de 13 = 3 unités qui doivent rester libre). |
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runwarrior
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Posté - 25 août 2009 : 21:51:53
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Oui, c'est justement l'un des gros avantage de la location en meublé qui est la seule exception d'EDF permettant de ne pas faire installer de compteur supplémentaire car théoriquement, sur un logement nu, l'installation d'un compteur par appartement est obligatoire.
En fait, je suis justement en train de faire les shémas électriques pour remettre tout ça aux normes et je mettrais un sous compteur après chaque tableau me permettant de contrôler la consommation de chaque locataire et de leur refacturer en toute transparence.
Sur certains appartements, je pense qu'il me faudra un tableau 2 rangées mais la plupart auront une seule rangée définie comme suit:
2 ID (type A et AC) = 4 unités
1 D 32 A pour plaque électrique=1 unité
1 D 20 A pour frigo=1 unité
1 D 20 A pour Chaudière=1 unité (le tableau jour/nuit est à part)
1 D 10 A pour 8 points lumineux=1 unité
2 D 16 A pour 2 x 8 Prises et interrupteurs=2 unités
Donc 10 unités, il en reste 3...
Vous indiquez qu'il faut un D par radiateur hors, tous les radiateurs sont branchés sur le même Disjoncteur dédié qui change en fonction de la puissance cumulé des radiateurs: 16 A jusqu'à 3500 W, 20 A jusqu'à 4500 W, 32 A jusqu'à 8000 W et 62 A si supérieur à 8000 W.
Imaginez une maison de 200 m² ou vous avez 10 radiateurs, si vous dédiez 1 D par radiateur, même avec un tableau de 4 rangées, ça risque d'être juste.
Ceci dit, les tableaux une rangée suffiront dans les studios de 30 m² mais au-delà , il en faudra 2 car il y aura des équipements supplémentaires comme le Four...
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runwarrior
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Posté - 25 août 2009 : 23:01:16
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Juste pour infos qui pourrait servir.
En épluchant le Guide Promotélec, je constate qu'il n'est pas nécessaire de mettre aux normes les installations pour louer.
En effet, juste une mise en sécurité est nécessaire car le logement n'est pas neuf. Par contre, j'ai la réponse à ma question et il est judicieux (mais pas obligatoire) de faire passer le consuel après les travaux de rénovation afin que celui-ci certifie que l'installation est conforme aux régles de sécurité qui sont:
-la présence d'au moins un appareil de commande en principe disjoncteur de branchement.
-la présence de la prise de terre
-une liaison équipotentielle (mais la plomberie est en PER donc bon...)
-la présence d'au moins 1 tableau électrique et d'au moins 1 ID
-absence de tous risques de contact avec des éléments en tension.
Si ces 5 conditions sont respectés, l'installation est conforme et le consuel délivre le certificat de conformité à annexer au bail.
1 tableau 1 rangée avec 1 seul ID par appartement est donc suffisant car au total, l'installation aura 4 tableaux et 4 ID (dont celui pour les communs).
Si ça peut servir à d'autre...
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Posté - 26 août 2009 : 15:45:48
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J'avais compris que vous vouliez respecter la nomre, c'est pour cela que je disais cela, et oui, il faut bien un Dij par radiateur, mais on a rarement dix radiateurs quand meme.
Je serais vous, je ne m'embeterais pas avec le consuel, en plus c'est 100 euros par logement, et la, ils ne vont pas réellement voir de logement, donc c'est sur que vous n'aurez pas votre consuel.
En effet, personne n'a jamais dit qu'il fallait que vous remettiez les instalaltions a la dernière version de la norme, et ce n'est pas nécessaire.
Le fait que la plomberie soit en PER ne vous dispense pas de faire courir un cable vert et jaune sous la baignoire, qui soit branché ou non d'ailleurs.
Remarque; Si vous n'avez qu'un seul circuit lumière, en cas de disjonction, vous cherchez la panne dans le noir.. |
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BANZAI
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Posté - 26 août 2009 : 16:05:18
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si vous n'avez pas de compteur EDF dans chaque appartement vous ne pourrez pas facturer au locataire de consommation EDF: il faudra établir un bail avec un loyer charges comprises
la revente d'électricité est interdite |
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runwarrior
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Posté - 26 août 2009 : 16:38:35
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Banzai,
Si justement, la location meublé est l'exception (confirmé par EDF), facturer un forfait pour l'électricité revient bien à vendre de l'électricité. En mettant une clause dans le bail qui stipule la révision du forfait, je peux augmenter les charges si je vois que la consommation est plus élevé.
Ribouldingue,
La norme NFC 15-100 n'indique pas non plus d'avoir un disjoncteur par radiateur mais un circuit de plusieurs radiateurs protégé par un seul disjoncteur. L'ampérage de ce disjoncteur change en fonction du total en Watt de l'énergie dégagé par ces radiateurs:
En dessous de 3500 w:16 A
à partir de 4500 w:20 A
à partir de 8000 w: 32 A et ID de 62 A
Pour le consuel, j'ai été à EDF et il est bien utile qu'il passe et délivre le certificat de conformité et comme il n'y a en fait qu'une seule installation, un seul consuel à payer pour tout l'immeuble.
La mise en conformité de l'installation et la mise aux normes, ce n'est pas la même chose. La mise aux normes n'est pas obligatoire pour un logement ancien, la mise en conformité non plus d'ailleurs mais pour louer, c'est plus judicieux pour éviter tous problèmes avec un locataire tatillon et avec les assurances en cas de sinistre.
En annexant ce certificat au bail, on est entièrement couvert.
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joulia
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Posté - 26 août 2009 : 17:29:46
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runwarrior,
un forfait est par définition un montant fixé d'avance qui ne se révise pas.
le mieux dans ce cas serait d'intégrer le "forfait" dans le cout du loyer ce qui vous permettrait d'appliquer l'indexation.
mais je doute trés fortement, que vous puissiez modifier le forfait sur la seule base que la consommation électrique est trop importante ! |
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runwarrior
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Posté - 26 août 2009 : 17:46:48
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Mais donc, supposez que vous avez un locataire qui ne vous signale pas une fuite de chasse d'eau par exemple, la facture sera salé et il n'y à aucun moyen de récupérer ces charges sur le locataire?
Ca me parait bizarre quand même. d'autant plus que le prix de l'électricité et autres augmente chaque année, si le locataire reste 15 ou 20 ans ans, la somme qu'il paiera sera dérisoire si il n'y a pas de moyen de lui augmenter les charges.
Sur l'exemple de bail que j'ai, cette clause d'augmentation des charges existe bel et bien à chaque renouvellement. Ne serait-ce que pour compenser l'augmentation du coût des énergies. |
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joulia
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Posté - 26 août 2009 : 18:25:00
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citation: Initialement posté par runwarrior
Mais donc, supposez que vous avez un locataire qui ne vous signale pas une fuite de chasse d'eau par exemple, la facture sera salé et il n'y à aucun moyen de récupérer ces charges sur le locataire?
eh non puisque forfait. c'est la loterie. 
citation: Ca me parait bizarre quand même. d'autant plus que le prix de l'électricité et autres augmente chaque année, si le locataire reste 15 ou 20 ans ans, la somme qu'il paiera sera dérisoire si il n'y a pas de moyen de lui augmenter les charges. vous appliquez alors l'indexation similaire au loyer a condition d'intégrer le forfait de charges dans le loyer. ce sera alors un loyer CC, sans détail.
citation:
Sur l'exemple de bail que j'ai, cette clause d'augmentation des charges existe bel et bien à chaque renouvellement. Ne serait-ce que pour compenser l'augmentation du coût des énergies.
pour moi, elle est abusive.
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BANZAI
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Posté - 26 août 2009 : 18:49:42
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le bail en meublé est le seul bail pour lequel un propriétaire peut proposer un loyer charges comprises
dans ce cas , aucune modification ne peut être imputée au locataire sauf la clause d'indexation prévue au bail
le propriétaire prend le risque que son locataire consomme beaucoup d'eau, d'électricité......
il y a même des cas où le locataire laisse les fenêtres ouvertes en présence d'un chauffage électrique..... |
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runwarrior
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Posté - 26 août 2009 : 20:18:27
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Bon d'accord OK, merci pour la précision.
Mais ce qui veut dire que si je facture un forfait et qu'il consomment moins que prévu, c'est du revenu en plus que je ne suis pas obligé de leur rendre?
Donc mettre des décompteurs ne sert à rien si ce n'est d'avoir une petite idée du forfait à appliquer sur les locataires qui viendront ensuite ou de leur rappeler de faire attention à la planète si leur consommation est excèssive et éventuellement de repérer qu'il existe une fuite d'eau dans un appartement.
J'ai une autre question alors:
Pour le taxe d'ordure ménagère et de de télédistribution qui sont normalement récupérable, je dois en tenir compte dans le forfait?
Et la taxe d'habitation, normalement elle est à la charge du locataire mais étant donné qu'il n'y aura pas vraiment d'appartement, dois-je quand même déclarer 3 appartements différent aux impôts pour qu'ils puissent imposer les locataires? |
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Posté - 26 août 2009 : 20:35:28
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Pour déclarer des logements différents il voous faut remplir des fiches H2;
A c eniveau, peu importe aux impots que l'installation électrique soit séparée ou pas sur la papier, mais théoriquement le logement pour être descent doit avoir sa propre installation d'électricité.
Tant que vous n'avez pas fait de H2, vous n'avez qu'un seul logement, qu'une seule taxe foncière, une seule TEOM et la taxe d'hbaitation va être difficile a calculer et imputer. il y a gros a parier que celle-ci va vous arriver a vous, car je ne vois pas trop comment les impots vont pouvoir faire autrement.
Elle va être salée. Je ne vois pas comment vous allez pouvoir la refacturer a vos locataires.
citation: de leur rappeler de faire attention à la planète si leur consommation est excèssive et éventuellement de repérer qu'il existe une fuite d'eau dans un appartement Ou bien une fuite d'électricité?
Vous y croyez sincèrement à l'argument de la planète?
Pasr expérience des locataires, je pense qu'ils s'en moquent sauf si ca les arrange. |
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runwarrior
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16
Posté - 26 août 2009 : 20:53:30
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Merci Ribouldingue,
J'aimerai justement savoir si je suis obligé de déclarer les logements aux impôts afin que les taxes d'habitation arrivent directement à leur nom ou si je peux laisser comme ça et récupérer ces taxes en en prenant compte dans le Forfait de charges ou le loyer? |
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Posté - 26 août 2009 : 22:03:53
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Vous ne pôuvez absoluement pas refacturer uen taxe d'habitation, car celle-ci ne depend pas que du logement, mais aussi du nombre de personnes l'habitant, et des revenus de la personne en question.
Il est clair que si voous avez des gros revenus, et que vous louez a des rmistes, la taxe unique que vous allez payer pour héberger six personnes dans un seul logement ne correspondra absolument pas a ce que paieraient chacun de leur côté six rmistes dans un petit logement.
Pour que cela arrive a leur nom, vous n'avez pas le choix: Il faut remplir ces fiches H2. |
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runwarrior
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18
Posté - 26 août 2009 : 22:16:49
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Oui, donc il est de toute façon préférable de déclarer ces logements.
Outre la Taxe foncière qui va doubler... Et concernant la Taxe sur les ordures ménagères et la TV, je peux le facturer aux locataires? |
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nefer
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Posté - 27 août 2009 : 08:56:05
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idem pour la redevance audiovisuelle: elle est nominative,certains en sont éxonérés
Pour ma part je déconseille fortement d'appliquer un loyer charges comprises, sauf si c'est pour des logements étudiants où les occupants ne restent pas longtemps.
Il est fortement conseillé que chaque logement ait son compteur électrique et puisse donc souscrire son propre abonnement.
A lire vos messages précédents, on pourait penser que vous n'aviez pas l'intention de rempluir le H2..et donc de déclarer ces logements: c'est prendre beaucoup de risque
Que ferez vous en cas de sinistre subi par un locataire ? |
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runwarrior
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20
Posté - 27 août 2009 : 10:14:37
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citation: Initialement posté par nefer
Il est fortement conseillé que chaque logement ait son compteur électrique et puisse donc souscrire son propre abonnement.
A lire vos messages précédents, on pourait penser que vous n'aviez pas l'intention de rempluir le H2..et donc de déclarer ces logements: c'est prendre beaucoup de risque
Que ferez vous en cas de sinistre subi par un locataire ?
Non, à lire mes précédents mails, je voulais justement savoir ce que je devais faire.
Concernant les compteurs, c'est énormément de frais sans compter de respecter scrupuleusement la norme ce qui se chiffre au total à plus de 25 000 € par immeuble. Et l'impossibilité de réaménager comme c'était avant.
Je préfère investir dans des installations photovoltaïques et pompe à chaleur qui me coûteront bien moins cher (10 000 €) et qui me permettent de facturer un forfait avec sérénité. |
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