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amd
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 Posté - 01 sept. 2009 : 16:50:17
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Je trouve que ce serait vrai si j'avais un syndic professionnel...
Mais ce serait méconnaître la toute bête réalité : je pars souvent en vacances ou en déplacement, alors il est utile que pour dépanner le portail automatique, la chaudière, l'antenne ou le digicode... que les occupants puissent être dépannés sans attendre des semaines mon retour !
Parce que c'est sûr que quand je serai les doigts de pied en éventail au Club Med, c'est justement là que tout va se détraquer !! |
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 Posté - 01 sept. 2009 : 18:00:56
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amd : mais les problèmes d'un copropriétaire doivent ils être gérés par les locataires ????
Personne d'autres de votre SCI peut vous remplacer pendant vos vacances ???
ALors pourquoi ne pas prendre un syndic pro ??? |
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nefer
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23
Posté - 01 sept. 2009 : 18:21:58
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la SCI est le syndic
elle ne peut pas déléguer à un locataire, qui n'a aucune délégation de pouvoir de la SCI, de passer un ordre de service à une entreprise!!
c'est le problème des syndics no professionnels qui doivent donc être joignables aux heures ouvrables pour diligenter les actions nécessaires.....comme tout syndic!
les obligations sont les mêmes que le syndic soit professionnel ou non! |
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amd
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24
Posté - 01 sept. 2009 : 18:45:59
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Ma foi ! Je me suis organisée comme ça - j'ai beaucoup de choses en contrat d'entretien, les locataires peuvent donc, sans ordre de service particulier, appeler à l'aide en mon absence.
Et ça fait 10 ans que ça dure...
Et c'est pas 100 logements non plus !
Le syndic pro... déjà ça doit revenir très cher ... en plus si on lit le forum sur les problèmes avec les syndics ça fait pas envie ...et puis j'ai peur que ça tourne en boucle, le syndic va m'appeler tout le temps pour avoir mon avis, vu que je représente 100% des copropriétaires... et les locataires viendront toujours me voir car ils ont l'habitude... ça risque de représenter le même souci pour plus cher.
Enfin, je ne demande qu'à être convaincue...
Mais je ne suis même pas sûre qu'un syndic m'accepterait comme cliente !! |
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ETASPAK
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Posté - 01 sept. 2009 : 22:57:37
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Bonsoir amd,
Merci pour votre réponse.
Donc si je comprends bien les locataires ne connaissent que vous.
Puisque en tant que gérante bénévole de cette SCI, c’est vous qui vous gérez la location des appartements.
Et en tant que gérante, vous devez quand même comprendre qu’au moindre faux pas, la première des responsables ce sera vous.
L’encombrement des parties communes ne représente que le haut de l’iceberg, n’importe quel autre imprévu peut subvenir à n’importe quel moment.
Mais dès qu’un problème beaucoup plus important subviendra, la seule et unique responsable des parties communes ce sera vous et certainement pas les locataires.
Vous précisez « je pars souvent en vacances ou en déplacement, alors il est utile que pour dépanner le portail automatique, la chaudière, l'antenne ou le digicode... que les occupants puissent être dépannés sans attendre des semaines mon retour ! »
N’y voyez aucun malentendu dans mes propos, bien au contraire, mais je vous trouve quelque peu originale dans votre façon de gérer votre immeuble.
Sachez tout de même que votre responsabilité civile peut être engagée à tout moment pour le moindre incident ou accident.
PS : Je ne cherche certainement pas à vous convaincre de prendre un professionnel pour gérer vos biens d’autant plus que je suis moi-même syndic bénévole « Et ce n’est pas 100 logements non plus ! ».
Cordialement.
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Posté - 01 sept. 2009 : 23:33:10
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amd : vous essayons de vous faire comprendre que vous prenez beaucoup de risques. Vous êtes propriétaire avec la SCI familiale de tous les lots, vous êtes également le syndic de la copropriété de 2 lots, vous avez donc des obligations légales à respecter car vous avez des locataires.
Ils n'ont aucun pouvoir de gérer en votre absence la copropriété.
Vous gérer cette copropriété familiale comme une vieille pension de famille du XIX siècle, mais vos pensionnaires sont des locataires, ce ne sont ni vos enfants, des membres de votre famille, ou des copains !!
Cela peut durer encore dix ans, mais attention vos charmants locataires vont certainement changer, et qui sait sur qui vous pourrez tomber !!!
SI vous avez poster sur ce forum c'est certainement que les ennuis arrivent !! |
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amd
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27
 Posté - 02 sept. 2009 : 12:28:02
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Bonjour, et merci de vos réactions !
Oui, ça fait peut être XIXème siècle !! Je vais finir par interdire les voitures dans le parking, seules les calèches pourront rentrer ! 
Mais je n'arrive pas à imaginer quels ennuis si graves pourraient m'arriver !
Certes un locataire psychopathe pourrait me poignarder dans la cage d'escalier, rendu fou par la couleur du tapis... ... mais admettons que c'est peu probable ! (et dans ce cas je pourrai me défendre en lui assénant des coup de statue !!)
Pour le reste, je fais les choses du mieux possible, je n'ai pas d'intentions malhonnêtes, j'organise et j'anticipe au maximum les difficultés d'entretien, j'essaie d'avoir des rapports cordiaux avec les locataires qui sont aussi mes voisins, ...il y a forcément des petites contrariétés avec certains...
Bref, il me semble quand même plus dangereux de prendre sa voiture tous les jours que d'être syndic bénévole et bailleur !
Et de plus il y a l'assurance...
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kerso4
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Posté - 02 sept. 2009 : 14:15:57
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Comme je le disais à la personne qui s'occupait bénévolement de la fonction de syndic dans ma copro (avant que je reprenne les choses en main) et ceci de façon vraiment légère, tant que vos interlocuteurs sont de bonne compostion et qu'il n'arrive rien (car j'usqu'à présent, les accidents sont presque toujours involontaires), vous êtes tranquille...
Ok, vous avez les assurances, mais leur principe de base est de ne pas vos dédommager. Elles rechercheront donc la moindre petite bête dans votre dossier.
Faites comme vous voulez, mais si demain un nouveau locataire arrive et se prend les pieds dans les poussettes qui trainent, tombe et se cogne contre le meuble se trouvant dans l'entrée, attendez vous au pire ennu.
Je vous l'assure, il y a des procéduriers partout, et même votre meilleur ami peut se révéler votre pire ennemie si par malheeur vous êtes responsable de pres ou de loin d'un accident |
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Posté - 02 sept. 2009 : 17:07:04
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amd : personne n'a parlé de vos intentions malhonnêtes, votre attitude est plutôt très sympathique et assez rare de nos jours, mais ne vous mettez pas touijours en avant.
Vous gérer des locataires, certians sont certianement vos amis, mais en tant que propriétaires et syndic vous vous devez de penser à toute les situations possibles, même les plus catastrophiques !!!!
kerso4 vous a souligné les procéduriers, cela pourrit bien l'ambiance d'une copro. Nous en avons un spécimen qui cherche toujours des ennuis avec ses voisins, et nous en sommes à plusieurs proçès, des frais qui grimpent chaque année, et qui ne servent à rien. !!!
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Gédehem
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Posté - 02 sept. 2009 : 17:32:09
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Sans y voir ni attaque ni critique, la façon très honorable et personnelle de gérer cette copropriété est tout de même ambigue !
Car il y a confusion/collusion entre la gestion du syndicat et la gestion du patrimoine personnel d'amd, y compris s'agissant d'une SCI.
Concernant les locataires ils sont intégralement obligé par le RDC par les droits qu'ils tiennent de leur propriétaires. Le RDC s'applique intégralement aux copropriétaires et à leurs ayants droits, tous leurs ayants droits, dont leur locataire qui dovent en avoir copie.
Concernant le syndic non pro en nom propre : il a été dit et redit qu'il ne pouvait s'agir que d'une formule transitoire compte tenu des dangers permanents qu'elle présente.
On est syndic 24h. sur 24, 365 jours par an, tout comme l'est le syndicat sans rupture.
Dans la mesure où le syndic en nom propre s'absente 15 jours il y a vacance dans la fonction !
S'il part 3 semaines au club med il y a aussi vacance.
Je n'ose pas penser à l'accident tout bête au fin fond de l'Australie et des 3 mois à l'hopital .... 
Si en plus la porte électrique tombe en panne durant ces 3 semaines (qui pus est le lendemain de son départ) il y a "...carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat..." (L.art.18 dern.al) , ce qui doit entrainer la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire ....
Je n'ose pas penser
Il faut le dire et le redire : la désignatiuon sur le long terme d'un syndic en nom propre solitaire est un danger permanent pour tous, à proscrire , désignation qui ne peut être que provisoire, ponctuelle.
Lorsque c'est une personne morale qui est désignée "syndic" (pro ou non, ici une SCI) il faut envisager qu'une autre personne exrce la fonction effective (gérant provisoire) afin d'assurer la continuité de cette foction qui ne souffre aucune absence d'aucune sorte.
A défaut il faut passer à la forme "syndicat coopératif" seule à même d'assurer cette permanence. |
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Posté - 02 sept. 2009 : 18:10:00
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gedehem : citation: "...carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat..." (L.art.18 dern.al) , ce qui doit entrainer la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire ....
Qui pourra demander la désignation d'un administrateur provisoire dans ce cas particulier ou il y a 2 copropriétaires, amd et la SCI dont amd est la gérante, et que le syndic est également amd ??? pas de CS, pas de président de CS, car seule amd existe.
Cette copropriété est elle même juridiquement légale ?? amd peut elle cumuler toutes ses casquettes ??? peut elle être même syndic bénévole ???
Pas panique pour amd, juste une petite mise au point sur les risques quelle court, et sur ses responsabilités en cas de sinistre. |
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Gédehem
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Posté - 02 sept. 2009 : 19:23:26
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Voir D.art.49.
En cas de carence ou d'empechement du syndic tout interessé par la présence d'une personne ayant capacité d'agir au nom du syndicat (locataire, prestataires de services, administrations, etc ...) peut demander cette désignation.
L'ambiguité pour amd c'est qu'on est certes dans une copropriété mais que la totalité des lots est dans les mains de 2 personnes (amd et SCI) ayant des interets totalement communs, qui plus est avec une SCI très largement majoritaire.
Autrement dit c'est quasi une propriété unique dissimulée derrière une SCI. |
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amd
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Posté - 02 sept. 2009 : 20:08:05
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Ouh là là !
Pour ce qui est du débat juridique, je ne suis pas "au niveau" !
La seule chose que je peux dire, c'est qu'en effet l'achat s'est fait pour la maison entière le même jour avec les deux actes de vente, le Règl de copro, la nomination du syndic, etc... le tout entièrement préparé par le notaire.
J'espère qu'il savait ce qu'il faisait !
Mais quand même dans toutes ces idées, quelque chose me chiffonne : qui pourrait trouver qu'il y a carence du syndic ? Pas les copropriétaires, en vacances ensemble (je me déplace toujours avec moi-même !).
Les locataires pourraient râler : mais ils ne râleraient par contre ma partie "syndic", mais contre ma partie "propriétaire-bailleur" ; en effet, ils ignorent tout de ma "double personnalité", si je puis dire, ils me "pensent" uniquement en tant que leur "propriétaire".
Et d'ailleurs, en général, les locataires ont-ils seulement contact avec le syndic, en dehors des petites notes affichées dans les couloirs ? Cela passe bien souvent par l'intermédiaire du copropriétaire-bailleur.
Je me sens maintenant les idées toutes embrouillées ! 
Par contre, bonne nouvelle : aujourd'hui les parties communes sont toujours impeccables...
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nefer
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:35:32
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quel est votre interet d'être sous le statut de la copropriété et non d'une monopropriété (même si c'est sous la fome d'une SCI)? |
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amd
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Posté - 02 sept. 2009 : 23:12:44
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Nefer,
C'est trop tard pour se poser la question, de toutes façons.... (achat réalisé en 1998, avec les éléments exposés).
La question pourrait seulement être pourquoi ETAIT-IL intéressant d'être sous le statut de la copro... en 1998 !
Réponse à mon avis : ....pour la copro, vraiment aucun, ce n'est qu'un effet secondaire... et cela n'a jamais été évoqué !
A l'époque : pour mon logement personnel, exonération des PV en cas de revente,
Pour les logements autres : taxation sur les PV bcp plus longues à être exonérées que maintenant,
donc idée au moins de pouvoir disposer de mon logement en cas de problème pour le revendre sans se ruiner en impôts, + montage de crédit SCI encouragé par la banque + le notaire... moi j'étais neutre dans cette affaire, c'est eux qui m'ont décidée...
et bon, après la copro était "obligée" puisque 2 entités différents (Personne physique + morale !), donc voilà !
Mais ce que je vois, je sais, je sens... c'est qu'on est pas dans une société, ou plutôt une législation, qui permet de dire "ah c'était bête d'avoir fait comme ça, j'aimerai mieux avoir en monopropriété, je change !!!" ...non non, qu'on vous répond, ou si si, mais je ne vous raconte pas la somme d'impositions et de frais d'honoraires pour liquider une SCI !!
Mais je suis d'accord sur le fond, une monopropriété m'aurait plus convenu dans mon plan pension de famille 19ème siècle !! trop tard, je devais être trop 20ème à l'époque !
NB : pour l'idée du syndicat coopératif, impossible d'après ce que j'ai lu : il faut plusieurs copropriétaires engagés dans le même but... c'est encore pire ! à moins de nommer un locataire , mais à quel titre ? cela n'a pas l'air possible !
Il faudrait nommer un médiateur ou un secrétaire d'état pour tous les cas "trop galère, je pouvais pas savoir à l'époque" !!
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Gédehem
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Posté - 03 sept. 2009 : 00:15:29
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Sans entrer dans les détails, qui ne sont pas l'objet du débat, on peut relever 2 points :
- la création d'une SCI a un interet sur un plan fiscal : par ex. les gros travaux engagés par la SCI sont déductibles des recettes, alors qu'ils ne le sont pas pour un particulier. C'est également pratique pour régler la question de la succession, quoi qu'ici à partir d'un certain patrimoine.
- vous semblez avoir subit cette création de SCI, ce qui est surprenant : à l'insu de votre plein gré ?
Mais cela ne nous regarde pas !
Pour ce qui concerne le fonctionnement de cette copropriété "de façade" inutile de s'y attarder : tout ceci relève du folklore, depuis la tenue des AG de pure forme jusqu'au syndic-copropriétaire-gérant locatif dont au final personne ne sait quelle casquette il porte selon le moment ou le sens du vent ....
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amd
Contributeur actif
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Posté - 03 sept. 2009 : 18:55:41
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Gédehem,
Non non, le statut de SCI ne donne pas d'intérêt sur le plan fiscal ; les gros travaux sont tout autant déductibles par les personnes physiques.
C'est plus pour les successions en effet.
J'ai "subi" oui et non ! c'est un conseil du notaire, je l'ai écouté parce qu'il me paraissait plus compétent que moi en la matière, et j'ai en effet des enfants.
L'inconvénient, je pense, est dans une gestion administrative en théorie beaucoup plus lourde qu'en monopropriété...
... pour que ce ne soie intéressant que quand je serai morte... c'est pas très motivant au jour le jour !
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