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EFM
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 Posté - 31 août 2009 : 18:39:05
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Bonjour
Suite au vote de la résolution ci-dessous reproduite et nscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale à la demande d'un copropriétaire étant précisé que le procès-verbal de l'AG a été définitivement établi sans aucune réserve puis notifié .
Cette décision n'a pas été contestée dans les deux mois de sa notification (art.42 de la loi de 1965)
Est-il possible de demander au syndic de mettre en oeuvre la décision prise aux termes de cette résolution de rejet du refus de certains travaux, donc de l'acceptation de ces travaux ?
Je vous remercie par avance de votre aide.
"Type de vote : Majorité absolue (Article 25) impliquant une base de calcul de 10001 tantièmes
En conséquence de la résolution qui précède, l’assemblée générale, connaissance prise de l’information préalable destinée aux copropriétaires, après délibération, refuse la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction des cloisonnements de fermeture des baies mitoyennes entre les lots n° 108 et n°10 préconisés par l’Expert Judiciaire, décrits dans son rapport aux pages 52 à 55, et destinés à permettre la mise en conformité aux normes règlementaires de sécurité incendie et d’acoustique du mur de refend séparatif entre les deux lots.
Vote POUR : 0 copropriétaires présent ou représenté totalisant 0 tantième
Vote CONTRE : 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 7223 tantièmes
S'abstiennent : 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 672 tantièmes
Absents : 10 copropriétaires totalisant 2106 tantièmes"
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nefer
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 Posté - 31 août 2009 : 21:02:24
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si vous parlez d'un expert judiciaire, c'est qu'une procédure est en cours
qu'en est il ? |
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EFM
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 2
Posté - 31 août 2009 : 23:17:21
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Bonsoir Nefer
Avant de vous répondre, une coquille s'est glissée dans le texte de ma question. Il faut lire :
"S'abstiennent : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 672 tantièmes" puis "En vertu de quoi cette résolution est rejetée dans les conditions de majorité de l'article 25."
L'expert judiciaire a déposé son rapport en 2008 et a conclu à la démolition et à la reconstruction des deux cloisonnements effectués par notre vendeur (sans autorisation d'AG pour les percements et pour le rebouchement ) dans un mur de refend séparatif des deux lots dont il était propriétaire mais qui sont situés dans deux batiments distincts mais accolés et qui font partie de la même copropriété. Le vendeur nous a vendu le lot 108 en 2005 puis il a vendu le lot 10 mitoyen en 2006 Le syndicat et notre vendeur se sont opposés à la nomination de l'expert .
L'expert indique :Sur le statut juridique et administratif des cloisonnements, que le tribunal appréciera, suivant qu’il jugera du statut des cloisonnements de séparations litigieuses
- soit comme des "parties communes générales "
- soit comme des "parties communes particulières "n’intéressant que les copropriétaires mitoyens concernés, comme le permet le règlement de copropriété.
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nefer
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3
Posté - 01 sept. 2009 : 08:04:34
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citation: Initialement posté par EFM
Bonsoir Nefer
Avant de vous répondre, une coquille s'est glissée dans le texte de ma question. Il faut lire :
"S'abstiennent : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 672 tantièmes" puis "En vertu de quoi cette résolution est rejetée dans les conditions de majorité de l'article 25."
L'expert judiciaire a déposé son rapport en 2008 et a conclu à la démolition et à la reconstruction des deux cloisonnements effectués par notre vendeur (sans autorisation d'AG pour les percements et pour le rebouchement ) dans un mur de refend séparatif des deux lots dont il était propriétaire mais qui sont situés dans deux batiments distincts mais accolés et qui font partie de la même copropriété. Le vendeur nous a vendu le lot 108 en 2005 puis il a vendu le lot 10 mitoyen en 2006 Le syndicat et notre vendeur se sont opposés à la nomination de l'expert .
L'expert indique :Sur le statut juridique et administratif des cloisonnements, que le tribunal appréciera, suivant qu’il jugera du statut des cloisonnements de séparations litigieuses
- soit comme des "parties communes générales "
- soit comme des "parties communes particulières "n’intéressant que les copropriétaires mitoyens concernés, comme le permet le règlement de copropriété.
vous ne répondez pas à la question sur la procédure juridique en cours... |
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EFM
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Posté - 01 sept. 2009 : 09:06:57
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En ce qui concerne notre vendeur, une procédure est pendante devant le TGI (vices cachés lors de la vente, travaux effectués sans autorisation AG et avec des défauts de conformité...). Le vendeur n'a plus aucun pouvoir pour réaliser les travaux sur les deux lots qu'il a vendu.
Le vote de la résolution vise l'autorisation de la copropriété pour la réalisation des travaux de reconstruction et mise en conformité de ces parties communes précisément décrits et chiffrés par l'expert judiciaiire dans son rapport. La copropriété avait connaissance des travaux irréguliers qui ont porté atteinte aux parties communes (générales ou spéciales) |
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Posté - 01 sept. 2009 : 09:10:39
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EFM : un expert judiciaire a rendu un rapport suite à sa nomination par le tribunal. Qui a lancé cette action judiciaire ?? et contre qui ???
Comment l'AG peut voter sur une résolution concernant une action judiciaire ?? si le tribunal condamne la copropriété ou un copro à faire des travaux; ce vote de rejet ne sert à rien du tout. Attendez la décision de justice que vous serez bien OBLIGE d'appliquer, quelque soit le vote de l'AG.
Une décision d'AG ne vaut rien devant une décision judiciaire. |
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EFM
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Posté - 01 sept. 2009 : 09:34:11
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Philippe: Acquéreurs, nous avons demandé un référé expertise qui a fixé la mission de l'expert : "Dire si les travaux effectués par le vendeur ont été effectués dans les règles de l'art en termes d'isolation phonique et d'incendie et si le mur de refend séparatif est porteur Le vendeur avait déclaré dans l'acte de vente qu'il avait fait effectué les travaux dans les règles de l'art et que le mur de séparation n'était pas porteur. Les parties à l'expertise ont été le vendeur , le SDC puis l'acquéreur du lot mitoyen afin de lui rendre les opérations d'expertise oppposables.
L'expert a conclu à la démolition et à la reconstruction des cloisonnements (parties communes générales ou particulières) dans le mur sépratif des 2 lots dans deux batiments distincts.
Le syndic nous a informé que nous étions tout aussi responsables des travaux sur parties communes que notre vendeur et que nous devions demander l'autorisation en AG pour remettre en conformité les cloisonnements dans ce mur séparatif au moyen de devis et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété.
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ETASPAK
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Posté - 01 sept. 2009 : 09:52:43
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Bonjour,
Puisque « La copropriété avait connaissance des travaux irréguliers qui ont porté atteinte aux parties communes ».
Depuis quand date ces travaux ?
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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Posté - 01 sept. 2009 : 11:03:28
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EFM : citation: Le syndic nous a informé que nous étions tout aussi responsables des travaux sur parties communes que notre vendeur et que nous devions demander l'autorisation en AG pour remettre en conformité les cloisonnements dans ce mur séparatif au moyen de devis et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété.
Le syndic s'avance un peu trop peut-être sur les responsabilités que SEUL le tribunal pourra définir.L'expert le dit dans son rapport.
Le vendeur n'a pas eu l'autorisation de percer ce mur, parties communes, et vous avez bine fait de l'attaquer pour vice-caché, il y a de grandes chances qu'il soit condamné. IL est le seul responsable de votre situation, le SDC peut se retourner contre vous - l'acheteur- pour remttre les parties communes - le mur,...etc,....
Le SDC avait également connaissance de ces travaux sur les parties communes, le syndic a t'il signifier à votre vendeur de remmettre ces parties communes en l'état car il n'avait pas demandé l'autorisation de l'AG ??? si le syndic n'a rien fait alors qu'un mur entre 2 immeubles a été percé sans autorisation, ce qui pouvait mettre l'immeuble en danger si ce mur était porteur, alors il a engagé sa responsabilité également.
Seul le tribunal pourra juger des repsonsabilités de chacun, vous, le vendeur et aussi le SDC et le syndic.
EFM : votre syndic a posé cette résolution pour noyer un peu le poisson, et la responsabilité du SDC. Je jouerai la dessus également avec votre avocat. Le SDC connaissait ces travaux de percement pêut-être dangereux pour la sauvegarde de l'immeuble, si rien n'a été fait pour vérifier cela et OBLIGER l'ancien copro à remttre les locauxen l'état et à ses frais ??? SDC responsable certainement, il ne peut vous juger sur votre seule responsabilité !!
Cette décision d'AG de rejetter les travaux ne vaut pas grand chose en l'attente des 2 jugements. Les parties communes sont concernées, le SDC est dans le coup également !!! 
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Posté - 01 sept. 2009 : 11:28:58
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sauf à ce que la citation en justice soit annulée par la partie demanderesse, il est de bon aloi d'attendre le jugement définitif avant de faire quoi que ce soit. |
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EFM
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Posté - 01 sept. 2009 : 11:30:59
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Merci ETASPAK, les travaux de percement du mur séparatif n'ont pas été datés par l'expert en l'absence de production par le vendeur de documents (factures, devis, attestation d'architecte,...) et en l'absence du refus de prise en charges du coût des sondages des linteaux dans le mur par les parties à l'expertise. Le litige du percement du mur a été abordé dans une AG fin 97 mais aucune suite n'a été donnée par le SDC. Début 98 un nouveau syndic a été désigné. Pour permettre la la vente séparée des deux lots le vendeur a purement et simplement fait remettre fin 2004 certaienemnt deux cloisons de 6 cm d'épaisseur en placoplatre posées sur du parquet en lieu et placed'un murde refend de 37 cm ! L'expert nommé par ordonnance en mai 2006 a considéré qu'il s'agissait d'un vice caché pour les acquéreurs et que le minimum d'isolation phonique n'était pas respecté entre les deux lots et qu'il fallait dans un délai assez rapide recontruire pour éviter toute propagation d'incendie. |
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EFM
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Posté - 01 sept. 2009 : 11:58:09
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PHILIPPE :
Nous précisons qu'avant d'avoir demandé le nomination d'un expert nous avons écrit et consulté le conseil syndical qui a refusé de faire intervenir l'architecte de la copro. nous avons écrit au vendeur mais pour tout ce monde : la langue de bois......
Nous avons demandés dans une AG réunie en 2007 au SDC de prendre en charge le coût des sondages préconisés par l'expert et d'autoriser les travaux de mise en conformité. Ces résolutions ont été rejetées (majorité art 25) . Selon nous il s'agissait de travaux "d'entretien" destinés à la sauvegarde de l'immeuble et devant être votés à la majorité article 24.
Le syndic a refusé de modifier le PV
Suite au dépôt du rapport de l'expert en 2008, nous avons demandé l'inscription de résolutions à l'ODJ de la prochaine AG
1) vote pour assignation par le SDC du vendeur responsable ==> rejetée
2) vote pour le suivi des travaux décrits et chifrés par l'expert == > rejetée
3) vote sur clause aggravationde charges == > rejetée
Nous précisons que nous étions des "novices" en matière de statut de la copropriété en 2005 lors de l'acquisition de notre appartement et que nous avons dû nous former sur le tas . A vrai dire cette affaire est devenue un véritable gouffre financier
pour nous. Cela fait déjà 4 ans
Il semble que la résolution votée "vote contre le refus d'autoriser les travaux, donc autorisation de travaux" ait échappé au syndic . |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 01 sept. 2009 : 12:43:04
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Bonjour EFM ,
Vous précisez que « Le litige du percement du mur a été abordé dans une AG fin 97 mais aucune suite n'a été donnée par le SDC. »
Je suppose qu’il en résulte d’un procès verbal de cette assemblée générale qui date de fin 97.
Auquel cas, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est incontestablement engagée puisqu’elle n’a rien fait à l’époque pour retourner la situation.
Je dirais doublement engagée, aussi bien par la connaissance de ces travaux que par celle d’avoir laissé prescrire ces travaux.
Dommage que vous n’avez pu trouver un terrain à l’amiable.
L’accord de la copropriété pour refaire ces travaux au frais de votre vendeur.
Je rejoins l’avis de Phillipe388 et Rambouillet, c’est la justice qui tranchera.
Pour répondre directement à votre question :
« Est-il possible de demander au syndic de mettre en œuvre la décision prise aux termes de cette résolution de rejet du refus de certains travaux, donc de l'acceptation de ces travaux ? »
Je ne vois pas comment le syndic peut mettre en œuvre des travaux qui ont été refusés par l’assemblée générale.
Et encore moins puisque « Cette décision n'a pas été contestée dans les deux mois de sa notification (art.42 de la loi de 1965) ».
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Édité par - ETASPAK le 01 sept. 2009 12:45:05 |
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EFM
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Posté - 01 sept. 2009 : 13:36:49
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Merci pour vos précisions ETASPAK
la résollution votée était la suivante :
citation: "Type de vote : Majorité absolue (Article 25) impliquant une base de calcul de 10001 tantièmes
En conséquence de la résolution qui précède, l’assemblée générale, connaissance prise de l’information préalable destinée aux copropriétaires, après délibération, refuse la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction des cloisonnements de fermeture des baies mitoyennes entre les lots n° 108 et n°10 préconisés par l’Expert Judiciaire, décrits dans son rapport aux pages 52 à 55, et destinés à permettre la mise en conformité aux normes règlementaires de sécurité incendie et d’acoustique du mur de refend séparatif entre les deux lots.
Vote CONTRE : 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 7223 tantièmes
l'assemblée a voté contre le refus de réaliser les travaux donc ACCEPTE la réalisation des travaux
L'ouverture d'un procédure d'expertise interrompt la prescription et s'agissant de vices cachés la prescription ne courtqu'à compter de la découverte du vice caché .
De toute façon les travaux de rebouchements par des cloisonnements non conformes effectués sans autorisation d'AG en 2004 ne sont pas prescrits et là encore il n'y a pas eu d'intervention du SDC ni du syndic à l'encontre de notre vendeur.
En réponse au message de Rambouillet :
citation: sauf à ce que la citation en justice soit annulée par la partie demanderesse, il est de bon aloi d'attendre le jugement définitif avant de faire quoi que ce soit.
Nous étions demandeurs à la nomination de l'expert malgré l'oppoistion du vendeur mais également du SDC, ce qui est surprenant.
L'assignation du vendeur suite au dépôt du rapport de l'expert ne vise que des éléments financiers et des dommages et intérêts pour rétention dolosive d'information suite à la vente.
Le vendeur dans la procédure pendante devant le TG ne peut être condamné à effectuer les travaux mais seulement à en supporter le coût fixé par l'expert.
La remise en état des cloisonnements dans le mur séparatif ne revient-elle pas au SDC puisqu'il s'agit d'une partie commnune (générale ou spéciale ?) . A charge pour le SDC d'agir à l'encontre de l'auteur des travaux irréguliers en vue d'obtenir remboursement du montant des travaux de refection des parties communes rendus nécessaires et décrits par l'expert . Or l'AG s'est curieusement prononcée CONTRE une assignation en justice de notre vendeur.
Notre marge de manoeuvre est donc très réduite puisque même si nous obtenons la condamnation du vendeur au paiement des travaux, nous ne pouvons pas effectuer des travaux sur parties communes sans décision AG. Pour une autorisation judiciaire, il est nécessaire d'assigner le SDC pour obtenir du magistrat la remise en état du mur séparatif qui incombe au SDC.
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Posté - 01 sept. 2009 : 14:36:35
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EFM : le SDC est repsonsable du problème qui vous, oppose au vendeur. Il connait le problème depuis 1997, il n'a pas demandé au copro de remettre le mur en état.
Les votes de l'AG consiste à vous mettre sur le dos la totalité des frais. CS et syndic sont a mettre dans le même sac.
Voyez votre avocat et attaquez donc le SDC pour qu'il remette à ses frais ce mur percé et masqué par du placo. !!!
Cette résolution n'a aucune valuer, le SDC est en faute et le syndic également, il n'a pas fait respecter le RDC
EFM : citation: nous ne pouvons pas effectuer des travaux sur parties communes sans décision AG. Pour une autorisation judiciaire, il est nécessaire d'assigner le SDC pour obtenir du magistrat la remise en état du mur séparatif qui incombe au SDC.
Vous avez tous les documents en main pour faire condamner le SDC Ã refiare le mur + des DI. Vous ne demandez plus l'autorisation de l'AG mais vous imposez au SDC de remplacer ce mur.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 01 sept. 2009 : 21:42:41
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Bien qu'arrivant en cours de route, je fais la même lecture qu'EFM, les mots de la langue française voulant dire ce qu'ils disent !
Résolution soumise aux votes :
" .... l’assemblée générale, (...), après délibération, refuse la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction ...."
Résultat du vote :
"Vote POUR : 0 copropriétaires présent ou représenté totalisant 0 tantième
Vote CONTRE : 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 7223 tantièmes
S'abstiennent : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 672 tantièmes
Absents : 10 copropriétaires totalisant 2106 tantièmes""
AUCUN copropriétaire ne "refuse les travaux" .... 21 des 33 copropriétaires votant CONTRE ce refus !
L'expression des votes est claire, précise, sans ambiguité : le refus de travaux étant repoussé, ces travaux sont acceptés !
(De la bétise des résolutions négatives !) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 01 sept. 2009 : 21:44:26
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Bien qu'arrivant en cours de route, je fais la même lecture qu'EFM, les mots de la langue française voulant dire ce qu'ils disent !
Résolution soumise aux votes :
" .... l’assemblée générale, (...), après délibération, refuse la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction ...."
Résultat du vote :
"Vote POUR : 0 copropriétaires présent ou représenté totalisant 0 tantième
Vote CONTRE : 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 7223 tantièmes
S'abstiennent : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 672 tantièmes
Absents : 10 copropriétaires totalisant 2106 tantièmes""
AUCUN copropriétaire ne "refuse les travaux" .... 21 des 33 copropriétaires votant CONTRE ce refus !
L'expression des votes est claire, précise, sans ambiguité : le refus de travaux étant repoussé, ces travaux sont acceptés !
(De la bétise des résolutions négatives !)
Le syndic ayant la charge de la mise en uvre des décisions d'AG c'estvers lui qu'il faut se tourner. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 01 sept. 2009 : 22:50:54
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Bonsoir Gédehem,
Cela fait vraiment plaisir de pouvoir vous lire à nouveau  , vous avez entièrement raison.
Les 21 copropriétaires présents ou représentés totalisant 7223 tantièmes ont votés contre cette résolution « refuse la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction des cloisonnements ».
Ces 21 copropriétaires ont votés contre ce refus et cette décision n'ayant pas été contestée dans les deux mois de sa notification, il y a donc acceptation de ces travaux.
EFM, il ne vous reste plus qu’à demander au syndic de mettre en œuvre la décision prise aux termes de cette résolution de rejet du refus de certains travaux.
Mea culpa pour ma réponse précédente  .
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Édité par - ETASPAK le 01 sept. 2009 22:51:46 |
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Posté - 01 sept. 2009 : 23:40:03
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gedehem : bonsoir,
je crois que vous avez zappé une grande partie de ce post; un expert a été nommé par le tribunal, le SDC et le syndic a commis une faute en n'exigeant pas la remise en atat du mur mitoyen et percé en 1997,.... il ne s'agit pas de jouer sur les mots car nous ne savons pas si la résolution a bien été posée dans ces termes, ce problème est plus compliqué que la simple exécution d'une résolution mal posée.
l'acheteur a attaqué le vendeur, et va attaquer le syndic et le SDC, cette résolution est déjà obsolète, elle ne sert qu'à cacher les fautes des années passées, et mettere tous les frais sur amd l'acheteur avec ce vice caché !!
Le syndic a fait le mort depuis 1997, il oubliera cette résolution innaplicable, bien évidemment!!!  |
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EFM
Nouveau Membre
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Posté - 02 sept. 2009 : 08:48:13
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Philippe388, je vous remercie pour vos précisions.
Non seulement le SDC et le syndic de l'époque n'ont rien fait lors du percement (travaux non autorisés) mais le syndic actuel (nommé depuis 98) qui a pourtant connaissance de ces travaux non autorisés ne fera absolument rien lorqu'il a connaissance de la vente séparée desdeux lots et donc la necessité pour le vendeur de reboucher les ouvertures qu'ila effectué dans un mur de refend, au mépris des règles de l'art, et de nouveau , en 2004, sans autorisation d'AG. Juridiquement on peut s'interroger sur la réalisation de travaux sur parties communes non autorisés en régularisation de travaux effectués sans autorisation précédemment.
Les travaux préconisés par l'expert en vue de la remise en état des cloisonnements n'affectent pas la structure de l'immeuble et sont à mon avis des travaux d'entretien et de réparation (vote art 24) |
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Posté - 02 sept. 2009 : 09:03:16
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EFM : le syndic et le SDC désire que vous devez être le seul à payer ces travaux, ils sont responsables de la situation présente par leur maxisme ancien et actuel.
Le vendeur et le SDC devront payer la note et la remise en état du mur, comme l'a précisdé l'expert judiciaire, le tribunal s'apuiera bien évidemment sur ce rapport.
Vous avez eu raison d'engager des actions au tribunal. Tout ce beau monde devra attendre la décision de justice, rejet ou pas de l'AG qui ne peut se substituer au tribunal., et qui devra prendre en compte la décision de justice.
Pour éviter des frais et des DI, il serait bon que l'AG vote plutot ces travaux avant d'être condamné. Au SDC de se retourner contre ces syndics un peu légers dans cette affaire, mais ce ne sera plus votre problème !!! |
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