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leader13
Contributeur débutant
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 Posté - 03 sept. 2009 : 13:44:16
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Bonjour Ă tous,
Lors de la prochaine assemblée générale de notre copropriété, la plupart des propriétaires souhaiterait changer de gestionnaire.
Lors de la mise en place de la résolution, sommes-nous obligés de présenter plus de deux contrats, compris le syndic actuel.
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 03 sept. 2009 : 14:20:41
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A éviter.... Le changement de syndic se prépare, c'est en principe le rôle du C.S. Il faut donc avoir contacté plusieurs "candidats potentiels" selon des critères qu'il vous appartient de définir, mais n'omettez pas de vous informer près d'autres copropriétés....
Ensuite, il faut retenir le "meilleur" et le proposer en concurrence Ă votre syndic...
Il faut s'y prendre à l'avance et requérir près de votre gestionnaire actuel la résolution de "nomination du syndic..." (a propos, le contrat du "titulaire" est-il arrivé à son terme, contrat de 1 an ou 3 ans maxi???) en joignant le contrat de votre candidat qui devra être annexé à la convocation à l'A.G.
Présenter davantage de propositions engendre la dispertion des voix lors du vote et ce n'est pas très productif.
Il se peut que mis en concurrence votre syndic en profite pour donner sa démission...
Comment ressentiez vous "l'atmosphère" lors de la dernière A.G.? |
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Posté - 03 sept. 2009 : 14:56:47
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mais attention, le déroulement de l'AG se prépare aussi :
* récupérer la liste des propios qui sert à l'émargement
* le secrétaire de séance n'est pas le syndic
* la réunion ne se tient pas dans les locaux du sydnic
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 03 sept. 2009 : 19:34:44
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Petite note "pense bête" ...qui ne traite que de la préparation et du déroulement de l'AG.
La recherche d'un syndic et l'analyse pour négociation de son contrat est un autre sujet.
" Changement de syndic : candidatures multiples
Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut JAMAIS le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Vous comprenez que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidature multiple. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 04 sept. 2009 : 22:26:56
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Attention aux syndics verreux qui vous mettent en administration judiciaire :
Il faut deux votes successifs (décisions des copropriétaires) prévus et inscrits sur la convocation :
1 - Poursuite avec le mĂŞme syndic professionnelle (la mĂŞme agence)
:
En effet c'est au moment du renouvellement que ce pose la question,
2 - Choix de syndic :
Ne se fait qu'en cas de faute négatif à la question précédente,
Attention les syndics peu scrupuleux ey sachant qu'ils ne seront pas renouvellé n'hésitent pas à dire qu'ils n'ont jamais reçus le contrat des autres collègues envoyés par le Président du Conseil et vous oblige au renouvellement ou vous mettent en administration judiciaire.
Envoyez bien vos contrats en R AR et en plusiseurs exemplaires, à plusieurs, plusieurs semaines avant l'AG, vérifier que ce point soit inscrit.
N'attendez pas la fin véritable du contrat,.. ou bien qu'il soit dépassé pour la convocation !
Et croisez les doigts, .... c'est complexe de changer de syndic,..
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 04 sept. 2009 : 23:19:34
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citation: En effet c'est au moment du renouvellement que ce pose la question,
Il n'y a pas de "renouvellement" ,il y a nomination ou désignation donc un seul vote ou une seule résolution |
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ALH14U
Contributeur senior
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6
Posté - 06 sept. 2009 : 09:37:11
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J'insiste sur la convocation qui doit notifier deux votes, contrairement Ă ce que vous Ă©crit felix :
Il peut y avoir soirt deux phrases soit une seule.
Deux phrases :
Pour la convocation
Point X
Décision Xa : Renouvellement du mandat du syndic conformément à l'article 25 de la Loi du 10/07/1965
DĂ©cision Xb : DĂ©signation d'un nouveau syndic selon le(s) contrat(s) joint(s) Ă la convocation
Une phrase :
Renouvellement du mandat du syndicconformément à l'article 25 de la Loi du 10/07/1965 et le cas échéant à l'article 81.5 de la loi SRU du 13/12/20000 au(x) contrat(s) de syndic joint(s) à la convocation,
En effet avec seulement le point Xa, le syndic vous dira qu'il n'y a plus le temps de refaire une autre AG et qu'il faut de toute façon le renouveller, sinon administration judiciare, .... ! voir lien à ce sujet
Avec le point Xb qui devrait être tout le temps proposé par les syndics honnêtes, il faut se méfier, notre dernier "syndic" nous a dit que la Présidente du Conseil syndical lui avait envoyé une enveloppe R AR vide sans les contrats de ses concurrents, qu'il n'avait donc pu joindre à la convocation.
L'agence étant juste en face de chez nous, c'était vraiment très compliqué de traverser la rue pour nous éviter l'administration judiciaire. Trois ans avant le cas Xa de renouvellement obligatoire c'était présenté et cette fois ci toute le monde voulait vraiment s'en débarasser, même en passant par la case daministration !
Je ne sais pas si celà est rare ou fréquent mais en tout cas l'abus d' nomination d'administrateur judiciaire par un syndic évincé celà reste très impuni par les adminstrations d'après de ce que j'ai pu lire sur ce forum !
Bonne chance.
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Posté - 06 sept. 2009 : 11:00:19
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il n'y a pas à mettre à l'OdJ une ou deux phrases comme l'explique ALH14U, mais une seule qui supprime toute ambiguité et reflète la réalité : "désignation du syndic".
En effet, l'ancien ne demande pas un renouvellement, il se fait désigner avec un nouveau contrat, de la même façon qu'un nouveau prétendant se fait désigner avec un contrat. |
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Posté - 06 sept. 2009 : 11:02:30
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je poursuis  :
en effet s'il est mis deux questions : "renouvellement...", le syndic fera voter à l'article 25 et ensuite 25-1 éventuellement avant de passer à la question suivante : désignation d'un nouveau syndic.
Cette procédure lui donne plus de chances d'être désigné....  |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 06 sept. 2009 : 14:57:30
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citation: posté initialement par ALH14U
J'insiste sur la convocation qui doit notifier deux votes, contrairement Ă ce que vous Ă©crit felix : 
ben NON!!!!!!! une résolution,1 seul vote et c'est à ce moment qu'il faut que le Président de l'AG soit "à la hauteur"; c'est lui qui dirige l'assemblée,pas le syndic
Avant il y avait 2 résolutions :
- nomination du syndic
- vote sur son contrat et ses honoraires
maintenant, il y a un vote unique.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2009 : 15:13:51
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Ecoutez mon cher felix, soyez clair, expliquez nous (vous ĂŞtes un professionnel ?) comment avec un seul vote vous pouvez :
rejetter le renouvellement du syndic ET avoir un nouveau syndic,
Vous ĂŞtes le champion des tours de passe de passe,...
C'est de la magie !
Je puis vous assurer pour notre copropriété, qu'en 2005 nous sommes resté opposant à la première question mais sans autre contrat obligé de continuer
Et en 2008 opposant, puis encore opposant pour le renouvellement, puis pour la seconde question mise à l'ordre du jour, le syndic a ésseyé de nous faire revenir en arrière pour notre vvote précédent en nous disant que n'ayant pas envoyé le contrat (que notre Présidente du conseil syndical nous avait tout de même distribué à tous auparavant en passant dans les appartements !) a fait demander par avocat, le soir même après la réunion un administrateur judiciaire.
Il est vrai que prévoyant l'issue, celle ci avait demandé à l'autre syndic de nous rejoindre pour finir la réunion et que malheureusement celui ci c'est "couché" devant la mise en administration judiciaire !
Il y a toujours deux votes, felix, réfléchissez !
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2009 : 15:17:42
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A moins que vous vouliez dire felix que la Loi a changé et qu'avec une seule résolution il faut mettre tous les contrats : l'ancien syndic et le ou les nouveaux avec,... pour choisir ?
Et dans ce cas, je m'excuse de ne pas vous avoir compris !
Je n'ai rien vu d'Ă©crit d'un tel changement !
Merci felix.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2009 : 15:21:59
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Gedehem et felix, Ă partir de quand celĂ s'applique t'il cette mise en concurrence dont vous parlez dans vos courriels, en un seul vote semble t'il ?
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Posté - 06 sept. 2009 : 15:29:52
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oui la mise en concurrence s'applique sur un seul vote : "désignation du syndic" sans se préoccuper si c'est l'actuel ou le prétendant. Il y a mise en concurrence de 2 prétendants.
pourquoi compliquer quand on peut faire simple... |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 06 sept. 2009 : 15:34:10
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c'est très simple le renouvellement n'existe pas légalement,c'est une invention de certains syndics
l'article 25c prècise < la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical >
Il a deux questions lorsqu'il y a révocation du syndic
Notre copropriété a 30 ans,nous en sommes au 5ème syndic (notamment suite à 2 rachats dont 1 par F....et 1 par Im...F..) il n'y a jamais eu 2 questions lors de la nomination du syndic ;soit nouveau soit ceux avec un nouveau mandat (tous nos contrats sont d'un an) |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2009 : 22:20:58
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et bien les contributeurs actifs, ... vous avez tout faux, vous le faîtes exprés ?
Je confirme Ă leader 13
Voir le site ci dessous :
Quelle est la procédure à suivre pour changer de syndic ?
Elu par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble. La durée de ses fonctions ne saurait excéder trois années.
Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes :
· en cours de mandat, la révocation ;
· à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci.
Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.
Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions :
la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic,
la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ;
il convient de notifier en mĂŞme temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 14 mai 2009
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090906
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 25 mai 2008
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090906
C'est une question basique, documentez vous avant de répondre n'importe quoi !
Merci par ailleurs. |
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ALH14U
Contributeur senior
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16
Posté - 06 sept. 2009 : 22:24:06
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Posté - 06 sept. 2009 : 22:54:41
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ALH14U vous induisez en erreur car aucun texte ne dit qu'il faut voter d'abord le non renouvellement et enseuite le successeur.
tandis que les textes sont clairs pour une désignation : citation: Article 29
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
et citation: Article 46 :
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
ALH14U donnez nous le texte qui dit que le non renouvellement du syndic existant doit être voter d'abord et ensuite le successeur. Dans un ordre du jour lorsque le mandat du syndic en exercice arrive à expiration (1, 2 ou 3 ans),il est donc terminer et il faut repartir sur un nouveau mandat, un nouveau contrat d'où la résolution "désignation du syndic".
Ceci est corroboré par le fait que si on devait parler de renouvellment du mandat, il n'y aurait pas à voter le contrat qui alors se poursuivrait ce qui n'est absolument pas le cas. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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18
Posté - 07 sept. 2009 : 00:20:38
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comme indiqué par rambouillet donner nous le texte qui prévoit,obligatoirement, 2 résolutions donc 2 votes séparés.
Comme je l'ai indiqué il s'agit d'une "astuce" de certains syndics pour que soit renouvelé leur contrat,notamment si celui-ci est moins favorable aux copropriétaires.
Cette "démarche" fait l'objet d'ABUS signalés par l'ARC ,comme celui cité dans le lien ci-après qui doit détenir la palme d'or
- réélection du syndic en place à la 5ème résolution
- nomination d'un nouveau syndic à la 30ème résolution
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus453.htm
et de deux
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus247.htm
avec un constat de l'ARC < le syndic découpe en deux résolutions ce qui doit faire l'objet d'une, seule résolution > |
Édité par - felix1930 le 07 sept. 2009 14:03:08 |
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ALH14U
Contributeur senior
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19
Posté - 07 sept. 2009 : 19:32:38
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Question :
Messieurs sommes nous en France ? oui
Alors le texte le voilĂ :
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
Il est issu du « Portail de l’Administration Française »
Site de la République Française
Quoi de plus,
A moins que vous traitiez le concepteur de ce site d’incompétent, mais cet écrit correspond à ce qui doit se passer en matière administrative et légale.
Ecrivez avec ce lien à l'ARC (dont je suis moi même adhérent) à vos associations ou syndicats et vous verrez bien que j’ai raison,…. Mauvais tricheurs.
Donnez moi les liens affirmant ce que vous dites qui n’est pas cohérent :
Quelles questions mettez vous sur les convocations, pour convoquer cet AG de changement de syndic soyez un peu lisibles Messieurs,
Ecrivez les nous et on pourra comparer réglementairement !
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Posté - 07 sept. 2009 : 19:44:28
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eh bien ALH14U vous nous citez un texte dans sun site internet qui n'a AUCUNE force de loi. D'ailleurs cette page du site fait référence aux 2 textes principaux de la copropriété : la loi de 1965 modifiée et le décret de 1967 modifié.
Aussi il serait inconcevable d'aller au tribunal avec la page de ce site, car les juges en profiteraient pour épingler celui qui en fait "la" référence. Un syndic en rigolerait fort et ferait perdre sa crédibilité à celui qui lui afficherait dans un courrier.... 
Donc ALH14U vous n'utilisez pas de bonne références juridiques et/ou réglementaires, ce que vous rappelle cette page internet en petites lettres en bas de la page citation: Service-public est un site édité par la Documentation française
Les informations fournies dans cette fiche ne sauraient préjuger de l'examen individuel de votre situation par l'administration compétente.
. Désolé  , nous sommes en France, mais la Justice ne fait pas référence à des pages internet...  |
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