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SILLEDA
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 Posté - 04 sept. 2009 : 11:29:04
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Bonjour,
Devant les travaux à parfaire ou retouches de désordres non reprises par le promoteur, les membres de l'ASL ont refusé unanimement de participer à la réunion de réception des parties communes du lotissement organisée par le promoteur.
Ce dernier a quand même procédé à une "réception" unilatérale (avec simplement quelques retouches à effectuer de moindre importance) avec un Pv de compte rendu intitulé "Mise à Disposition" des parties communes.
Est-ce que ce document à une quelconque valeur.
Je précise que lors de l'Assemblée Générale de l'ASL, il a été voté à l'unanimité des propriétaires une réception des parties communes impérativement effectuée en présence des membres du bureau de l'A.S.L.
Merci de vos informations.
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MARTINO
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Posté - 04 sept. 2009 : 15:47:27
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L'acte de cession des parties communes entre le Promoteur et l'A.S.L. est un acte authentique qui est signé devant notaire confirmant ainsi qu'à partir de cet instant : c'est l'ASL qui devient propriétaire des équipements et parties communes générales. |
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Mout
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Posté - 04 sept. 2009 : 16:09:02
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citation: Devant les travaux à parfaire ou retouches de désordres non reprises par le promoteur, les membres de l'ASL ont refusé unanimement de participer à la réunion de réception des parties communes du lotissement organisée par le promoteur.
La "réception" des parties communes consiste à constater de part et d'autre que les OBLIGATIONS du lotisseur imposées par le permis de lotir ont été exécutées.
Refuser de participer à un tel constat est puéril ou/et stupide : c'est une forme de chantage qui n'a pas lieu d'être entre adultes responsables.
Vous êtes maintenant sans interlocuteur, si tous les lots sont vendus, pour vos "retouches"...
Dites-vous bien que le lotisseur ne peut vendre les lots que si les "aménagements" sont réalisés, à l'exception du surfaçage des voies qui peut attendre la fin des constructions si un "constructeur" est en charge de bâtir.
Un lotisseur c'est quelqu'un qui acquiert une unité foncière pour la diviser en terrains à construire = viabilisés.
Il n'a pas d'autres obligations que de bien faire les VRD
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SILLEDA
Nouveau Membre
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Posté - 05 sept. 2009 : 06:22:52
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Réponse à Mout
Il faut vraiment être victime d'une stupidité affligeante pour exprimer un commentaire et affliger une réponse si péremptoire sans aucuns éléments détaillés.
Inutile et sans intérêt |
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 Posté - 05 sept. 2009 : 07:44:53
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SILLEDA
La réception des parties communes consiste à établir la liste des malfaçons à rectifier par le lotisseur. La refuser est ridicule, c’est refuser d’établir les responsabilités du lotisseur. Ce n’est pas ainsi que les choses vont avancer.
De plus si les constructions ne sont pas terminées il y aura d’autres dégradations qui elles seront de la responsabilité du co-loti pour lequel l’entreprise qui les commet travaille.
Et si le responsable n’est pas identifié et poursuivi, c’est l’ASL qui paiera.
Il est donc important de bien définir qui est responsable de quoi en commençant par lister les responsabilités du lotisseur.
Et à mon humble avis une réception unilatérale et non contradictoire est sans valeur
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Édité par - jjrousseau le 05 sept. 2009 16:07:14 |
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Posté - 09 sept. 2009 : 16:15:54
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Si l'on parle de lotissement....de quelle réception des parties communes par l'ASL parle -t-on ?
La réalisation des travaux a fait l'objet d'une daact dont l'acceptation ou l'accord tacite a eu comme intervenant la Commune.
le lotisseur peut donc vendre et l'ASL est crée dès le premier lot.
Si des malfaçons existent......il y a des garanties décenales.
Non? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 09 sept. 2009 : 17:51:03
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Il s'agit probablement d'une "réception" pour accord de "transfert" de ces VRD dans le patrimoine de l'ASL
Si le cahier des charges a prévu que le lotissement reste "privé", le transfert à la commune ne va pas de soi
Et si le lotissement reste "privé", la propiété des voies doit être transférer du lotisseur à l'ASL... |
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Posté - 10 sept. 2009 : 00:36:20
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Posté - 10 sept. 2009 : 08:41:54
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citation: Le transfert étant déjà fait des la naissance de l'ASL
Non le transfert nécessite un acte authentique.
La réception consiste à lister bilatéralement les malfaçons éventuelles. (arbres manquants le long de la voie, défaut de profil de la voirie qui fait que les eaux de pluies stagnent en un point, oublie d'un bateau pour accéder à un lot...)
Et si plus tard les VRD sont repris par la commune, (ce qui n'est jamais obligatoire, les co-lotis ou la commune peuvent ne pas le vouloir) il y aura un autre acte authentique et une nouvelle réception. La commune souhaite avoir les VRD en état et ne pas avoir à engager des frais immédiatement.
Certains évoqueront la possibilité de transférer directement à la commune. Pourquoi pas si le maire ou un de ses proche est co-lotis.
Ceux qui ont connu ce cas sont priés de lever le doigt.
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Édité par - jjrousseau le 10 sept. 2009 08:43:03 |
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Mout
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Posté - 10 sept. 2009 : 09:13:22
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contact : il ne faut "confondre" la situation juridique d'un lotissement (qui est une opération de division foncière, généralement assortie d'un "contrat administratif" de réalisation d'aménagements liés à la viabilité) et "l'ASL" en charge de relayer le lotisseur pour la gestion des VRD au fur et à mesure de la vente des lots...
La constitution d'une ASL obéit à des OBLIGATIONS LEGALES en terme de procédure à accomplir volontairement, principalement par les colotis (dont fait partie le lotisseur pour les lots non encore vendus).
En matière de lotissement, le lotisseur demande à l'autorité administrative UN CERTIFICAT D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX prescrits par l'autorisation de lotir (voir CU).
La délivrance de ce certificat ouvre le délai à partir duquel court la durée de validité des règles propres d'une part, et la délivrance des PC, d'autre part. |
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Posté - 10 sept. 2009 : 09:32:46
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merci, Moult.....je fais ça tous les jours et ne confonds rien et persiste à vous dire que l'asl est crée dès le début et que le transfert est donc fait.
Le lotisseur n'est pas lié par un contrat avec l'administration
Il n'y a pas de ....réception avec l'ASL |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 10 sept. 2009 : 10:48:57
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Emmanuel vous retrouverait vite fait la JP qui dénonce "l'existence légale" d'une ASL IMPLICITE comme vous le décrivez...
Il retrouvera aussi plus vite que moi les articles du Code de l'Urbanisme en matière de certificat d'achèvement de travaux.
...sur lequel il existe aussi des JP!
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Posté - 10 sept. 2009 : 10:59:24
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Vous parlez peut-être de la Cour de Cass 3)ch civile du 24 janvier 1978, jcln 1978, II, p, 231 avec les observation de B.S ?
Mais comme le dit si bien SP, elle a opéré un revirement de jurisprudence jugeant que le transfert des équipements communs pouvait résulter des énonciations des documents du lotissement CDC et statuts asl sans que soit nécessaire l'établissement d'un acte de transfert effectif de propriété
Cass, civ, 23 décembre 2005, jcln 2005, 1504, note YS
Pour les articles du CU, je devrais y arriver....pour les JP, elles seront les bienvenues
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:27:13
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Mon ordinateur a refusé de redémarrer après les "mises à jour" : je n'ai pas accès à mes documents.
La JP que j'ai en tête portait sur l'irrecevabilité d'une ASL à demander le paiement de cotisations à un coloti, alors que cette ASL n'avait pas de statuts publiés : elle fonctionnait d'après un projet de statuts fait par le lotisseur, alors qu'aucune AG constituante n'avait voté de statuts...a fortiori, les pseudo-statuts n'étaient donc pas opposables...
Mais j'ai lu beaucoup d'autres JP sur les fonctionnements implicites d'ASL jamais constituées légalement.
A mon avis, ce qui est "implicite" c'est qu'un lot de lotissement le reste à tout jamais et que peu importe le défaut d'existence légale de l'ASL : les acquéreurs successifs en sont membres.
C'est le sens d'un QR récente, citée par tous les blogs et sites immobiliers.
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:29:15
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Contact
NON LE TRANSFERT N'EST PAS FAIT. IL FAUT UN ACTE AUTHENTIQUE;
Cependant l'entretien imcombe à l'ASL qui n'est pas propriétaire.
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Édité par - jjrousseau le 10 sept. 2009 11:32:14 |
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:54:22
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je ne peux que vous renvoyer à ce que d'autres spécialistes en la matière ont écrits et que j'ai cité plus haut sur le revirement de la Cour de Cass. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 10 sept. 2009 : 12:29:52
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Ma référence en matière de lotissement, c'est l'ouvrage écrit par Jean Courrech (avocat à Toulouse) et Pierre Galan (maître de conférence à l'université de Toulouse I, à l'époque):
LOTISSEMENTS ET DIVISIONS FONCIERES
Ecrit en 1989, il a été réédité en 1994 et épuisé aussi vite!
Alors, c'est sûr que les lois et règlements ont évolué
Mais tout de même :
citation: Même si elle a lieu sans stipulation de prix ou pour le franc symbolique, la mutation n'est pas une cession gratuite mais une vente; les droits de mutation devraient donc être calculés sur la valeur réelle des biens cédés.
Toutefois, dans la mesure où le coût des équipements a été intégré au prix de vente des terrains, ce qui est nécessairement le cas, l'instruction du 10 octobre 1972 exonère ce transfert des droits de mutation ordinaires. Seul sera perçu dans le cadre de la formalité hypothécaire, le salaire proportionnel du conservateur.
Il est aussi écrit, dans le même pararagraphe:
citation: De leur côté, les colotis ne sont pas en droit de refuser le transfert, motif pris de défauts de conformité ou vices affectant les travaux.
Le lotisseur ou l'association syndicale qui refuse de procéder au transfert peut y être contraint par l'autre partie aux termes d'une ordonnance de référé enjoignant de passer l'acte sous astreinte ou d'un jugement valant vente.
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Édité par - Mout le 10 sept. 2009 12:31:39 |
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Posté - 10 sept. 2009 : 16:08:37
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citation: Posté - 10 sept. 2009 : 12:29:52
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Ma référence en matière de lotissement, c'est l'ouvrage écrit par Jean Courrech (avocat à Toulouse) et Pierre Galan (maître de conférence à l'université de Toulouse I, à l'époque):
LOTISSEMENTS ET DIVISIONS FONCIERES
Ecrit en 1989, il a été réédité en 1994 et épuisé aussi vite!
Alors, c'est sûr que les lois et règlements ont évolué
Mais tout de même :
citation:
Même si elle a lieu sans stipulation de prix ou pour le franc symbolique, la mutation n'est pas une cession gratuite mais une vente; les droits de mutation devraient donc être calculés sur la valeur réelle des biens cédés.
Toutefois, dans la mesure où le coût des équipements a été intégré au prix de vente des terrains, ce qui est nécessairement le cas, l'instruction du 10 octobre 1972 exonère ce transfert des droits de mutation ordinaires. Seul sera perçu dans le cadre de la formalité hypothécaire, le salaire proportionnel du conservateur.
Il est aussi écrit, dans le même pararagraphe:
citation:
De leur côté, les colotis ne sont pas en droit de refuser le transfert, motif pris de défauts de conformité ou vices affectant les travaux.
Le lotisseur ou l'association syndicale qui refuse de procéder au transfert peut y être contraint par l'autre partie aux termes d'une ordonnance de référé enjoignant de passer l'acte sous astreinte ou d'un jugement valant vente.
Mout.....1989 !
J'ai le code de l'urba édition "petit livre rouge" qui était orange d'ailleurs de 1982 aussi et le code d'hammurabi.
Je vous conseille l'ouvrage que j'ai cité écrit par SP....les divisions fonçières. Il s'agit d'un des , disons, 3 ou 4 référents sur le sujet, même si bien sur la vérité n'émane jamais entièrement de l'un ou de l'autre.
Les références sur la Cour de Cass et son revirement sont quand même plus récentes non?...2005! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 10 sept. 2009 : 17:31:47
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Comme j'étais sûre de votre réaction au sujet de la date, j'ai demandé à Google ce qu'il savait sur Jean Courrech...
Il doit être sur votre podium
Et l'extrait que je cite n'a rien à voir avec le CU.
Si vous saviez ce que j'ai pu lire comme documentation sur cette problématique.... |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 10 sept. 2009 : 18:05:20
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Posté - 10 sept. 2009 : 21:55:06
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