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 Posté - 07 sept. 2009 : 22:32:36
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c'est rapé.......pour les ...deux ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 07 sept. 2009 : 23:49:53
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Cela nous arrive à tous... Enfin, j'extrapole peut-être un peu trop rapidement, je reprends, et pour ce qui me concerne ... à moi aussi  |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
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Posté - 08 sept. 2009 : 07:13:04
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y a pas que les lotissements qui créent des difficultés |
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Posté - 08 sept. 2009 : 07:41:54
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il ya aussi les colotis  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 08 sept. 2009 : 13:19:03
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La montée en catégorie « Pro » m’a amené évidemment à prendre des entraineurs et des imprésarios.
citation: Initialement posté par larocaille
J'ai pour l'instant zappé les incohérences de nombres de règlements administratifs vis à vis du droit civil, mais je dois l'avouer, c'est un peu le pot de terre contre le pot de fer. En effet, dans de nombreux cas, le parcours pour obtenir gain de cause est plus que chaotique puisque qu'une saisine du Conseil Constitutionnel n'est pas à exclure. Il est donc plus sage pour le particulier lésé de passer son chemin, à moins que de puissantes associations ne décident de s'engager dans un combat acharné contre les abus des textes administratifs...
Je reviens à la réalité, et en particulier sur ce qui me semble incohérent dans les textes administratifs actuels.
Sur la règle de certains PLU qui impose, lors d'une division, des surfaces de parcelles supérieures à la surface minimale exigible pour construire (ex: surface mini pour construire=1000m² et parcelle issue de division de 2000m² mini pour être constructible), je me pose plusieurs questions:
1 Ce type de règle ne fait généralement référence qu'à une situation de division, sans plus de précision. Dans la pratique on observe que la règle ne semble pas concerner les opérations de lotissement ou de remembrement pour lesquelles la surface minimale des lots reste uniquement limitée au niveau de la surface minimale exigible pour construire hors opération de division. On peut en déduire que l'opération de lotissement ne constitue pas une division au sens des PLU, ce qui est assez étrange, surtout si l'on considère que depuis la nouvelle loi toute opération de division constitue un lotissement.
J’apporterai peut-être d’autres ressentis sur ce point.
Nous retrouvons dans ces libellés de POS/PLU des clauses dont on en peut mettre en doute la légalité………
Elles résultent d’une double volonté communale :
- à la fois faire plaisir un électorat n’ayant pas la superficie minimale prévue dans la zone
- et, par ailleurs, limiter la densification
Tous les vieux POS ou presque le prévoyaient ! Certains libellés étaient différents, par exemple, « pour les unités foncières existant avant le ………, la superficie minimum sera de….m².
En tout état de cause, vous en avez relevé le paradoxe, mais il y a lieu de considérer la division comme la création de nouvelles unités foncières, ce qui, dans le cas qui nous préoccupe, nous IMPOSE de ne configurer de nouvelles UF (TAB) qu’à la condition qu’elles respectent ces minimas et par voie de conséquence, la création d’un lot par DP devra obligatoirement avoir 2000 m² et non pas 1000 m².
Tel que rédigé, et défaut d’autres articles plus explicites nous pouvons même effectivement avoir des doutes sur la manière dont l’Administration va interpréter cette rédaction ! Va-t-elle imposer à ce que chaque lot d’un PA par exemple fasse également 2000 m² ? Dans le cas d’une demande de PCVD, exigera-t-elle également ce seuil, par lot ?
ET bien, c’est tout à fait possible, habituel, désarmant, quotidien et HORRIPILANT !
ET il nous faut faire avec …ses différentes interprétations d’une commune à une autre
Cet arbitraire est ainsi, sauf donc à considérer cette clause comme illégale et attaquer le POS/PLU
C’est pour ce faire que le praticien que je suis à proposé d’organiser une journée « formation » sur ces sujets : les clauses illégales des documents d’urbanisme et les recours contentieux qui sera animé par « un réfractaire au lotissement » mais passionné des « POS/PLU et ses contentieux » et ce très prochainement dans notre belle région méditerranéenne.
Je connais donc au moins deux forumistes d’Universimmo qui ne pourront ce jour là assurer la « permanence » !!!
Pour finir : même rancœur et guerre que vous !citation:
2 Les UF issues des AFU ne semblent pas non plus être concernées par les restrictions apportées par ce type de règle.
L'étude du fonctionnement des AFU apporte un angle de vision assez intéressant sur la manière dont de CU et les règlements qui en découlent considèrent les notions de division et de parcelle qui doivent laisser la place à la fameuse Unité Foncière. En effet, bien que strictement encadrées par le CU, les AFU n'ont pas à se soucier des exigences liées à l'UF puisque chaque propriétaire adhérent est libre d'engager uniquement une simple partie de son UF.
Globalement le CU élude la propriété parcellaire mais la rend sans limite pour les opérations de remembrement. Curieux !
Pour le fun, rien dans le CU ne s'oppose à la création d'une AFU uninominale. Je n'ai jamais vu ce thème abordé mais c'est sans importance tant les moyens de rendre l'AFU plurinominale sont nombreux.
Je passe sur ce sujet, mais vais le travailler !citation:
3 Lorsqu'un propriétaire dispose d'une UF d'une superficie supérieure au minimum pour construire, il peut déposer un PC. Durant toute la durée de validité du PC, celui-ci reste attaché à la l'UF d'origine et devra être complété par un PCM si l'assiette initiale est réduite. Cette assiette peut donc être réduite jusqu'au minimum exigible pour construire (pas celle spécifique pour une division) qui s'appliquait à l'UF d'origine. Les PC et PCM sont donc tout à fait recevables, même si une division intervient durant la période de validité du PC (sous réserve du respect de la continuité de conformité vis à vis des autres règles du PLU).
Je reste sur mes analyses émises précédemment…..si une DP « légalise » ce lot où le PC/PCM a été délivré !!!!!!
Cela revient à déposer un PC partiel sur la propriété……le sujet est complexe et je vous propose quelques « écritures », çi-après parues dans l’article que je vous ai recommandé.citation:
Sur le fond de la DP exigible en cas de division:
Certes, le dispositif a eu pour effet de rendre les notaires prudents, mais rien n'oblige le notaire à procéder de la sorte si les parties à la mutation y renoncent. Je rappelle au passage que la cession de propriété est avant tout un acte civil sur lequel les exigences administratives ne sont que de second ordre, même si on peut inclure dans ce second ordre des droits administratifs tels que la préemption.
Sur le fond, celui qui cède sa propriété n'a pas à se soucier de l'identité finale de l'acquéreur à partir du moment où il a accepté la transaction.
Il y a eu quelques hoquets sur ce sujet mais la jurisprudence tend de plus en plus vers le respect de l'engagement du au vendeur. Même des organismes "ultra-privilégiés" comme les SAFER sont en train d'y laisser des plumes.
OUI !Oui ! Mais vendeurs et acheteurs, dans le cas en question, vendront ou achèteront des lots INCONSTRUCTIBLES dûment informés par leur notaire.
Sauf à ne pas comprendre votre raisonement, vous semblez vouloir remettre en question les articles « Lucky Luke » et Madcione » déjà cités.
Je resterai « Candide » en faisant un parallèle : 2 personnes plus un notaire peuvent-ils décider de contrevenir à la loi ?
A l’évidence, il me manque une culture juridique pour comprendre vos propos…
Ô ce cours les juristes !
Si je dois comprendre que vous souhaitez vous dispensez de DP (ou PA), je crains « le jeu avec le feu »
Notes jointes :
Ci-joint quelques extraits de l’article en question (auteurs VG/JML)……..
Il restera néanmoins au juge administratif le soin de se prononcer sur les conséquences d’une déclaration sciemment erronée, c'est-à -dire sur la légalité d’un permis de construire -par exemple- qui aurait été délivré à une personne ayant attesté être autorisée à présenter la demande, alors que tel n’était pas le cas. L’hypothèse de la reconnaissance d’une fraude ne paraît pas, par principe, devoir être exclue.
3. – Ceci étant, dans l’hypothèse, la plus simple, où la demande est présentée sur un terrain "autonome", c'est-à -dire qui n’est pas le fruit d’une division d’une unité foncière plus vaste réalisée dans les dix ans qui précèdent cette demande, les droits à construire sont alors définis par application des règles d’urbanisme (POS/PLU/RNU,... ) au terrain d’assiette.
4 – Mais plus délicate est la situation où le pétitionnaire envisage de construire sur une partie seulement d’un terrain bâti, dont il n’est pas (encore) propriétaire.
Avant la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article L.111-5 du code de l'urbanisme disposait qu’il « ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division ».
Ce texte prévoyait par ailleurs que, préalablement au détachement, le propriétaire du terrain devait solliciter un certificat d’urbanisme (dit de "densité") dans l’hypothèse où un COS était applicable, ce qui permettait ainsi à l’administration de contrôler l’utilisation des « droits à construire » . A défaut, et en l’absence de reprise des mentions du certificat dans l’acte de vente, le maire et/ou le préfet notamment pouvaient solliciter son annulation dans les cinq ans.
5. - La loi SRU a abrogé cet article L.111-5 du code de l'urbanisme, en sorte que la vente d’une parcelle détachée d’un terrain bâti n’a plus à faire l’objet d’un certificat d'urbanisme et les droits à construire fixés par les dispositions du POS/PLU n’ont plus à être pris en compte pour déterminer les possibilités de construction sur la parcelle créée ; à moins que les auteurs du plan local d'urbanisme fassent application des dispositions de l’article L.123-1-1 du code de l'urbanisme, introduit par la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme Habitat, aux termes duquel :
« Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés ».
Ce texte envisage également les hypothèses où le COS a changé dans les 10 ans qui suivent le détachement .
Il appartient alors au vendeur de fournir à l’acheteur, non pas un certificat d'urbanisme, mais un « certificat attestant la surface hors œuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées », c'est-à -dire sur la ou les parcelles dont est issu le terrain détaché. Aucune sanction n’est directement prévue par le texte, mais l’acquéreur qui n’aurait pas bénéficié de cette information et se trouverait dans l’impossibilité de construire ce qui était initialement prévu, sera certainement fondé à engager la responsabilité du vendeur, voire du rédacteur de l’acte .
6. - Dans la pratique, la division, c'est-à -dire la vente du terrain (ou le transfert de droits à construire résultant d’une division en jouissance, d’un contrat de bail à construction,...), sera généralement conditionné à la délivrance, à l’acquéreur, d’un permis de construire, que la prudence commande de qualifier de « définitif » dans l’avant contrat.
Pour autant, et en l’état actuel des textes et de la jurisprudence, le terrain d’assiette de la demande de permis de construire devrait être constitué par l’unité foncière telle qu’elle existe au moment de la demande : « Il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire n’ayant pour assiette qu’une partie de l’unité foncière. Dans le cas inverse, on aboutirait à une parcellisation des autorisations sans qu’aucun contrôle ne soit possible » (Actes du 103ème congrès des notaires de FRANCE, septembre 2007, « Division de l’immeuble », n°1073).
Ainsi que l’écrivent MM. MAS et CALMELS, « Le droit de construire définit l'unité foncière. L'élément qui va véritablement fédérer l'unité foncière est le droit de construire. Une véritable unité jurisprudentielle s'est forgée autour de plusieurs arrêts de référence reconnaissant la prépondérance du droit de construire dans la constitution de l'unité foncière. Certaines objections théoriques doivent également être levées.... Le Conseil d'État dans un arrêt en date du 15 février 1993 (Commune d’EPINAY-SUR-SEINE, n°131087 ; Defrenois 1994, article 35803-2, note S. PERIGNON) a pleinement consacré cette analyse. La commune d'EPINAY-SUR-SEINE consent à une association, « l'association des espaces verts de BEATUS », un bail emphytéotique. Ce bail porte sur une partie seulement de l'unité foncière dont la commune est propriétaire. La commune accorde à l'association un permis en prenant la totalité de l'unité foncière d'origine pour terrain d'assiette, notamment pour le calcul de la constructibilité. Le Conseil d'État annule le permis de construire en raison du caractère sur-densitaire des constructions autorisées. C'est donc l'assiette du bail porteur du droit de construire qui délimite l'unité foncière sur laquelle s'appliquent les règles d'urbanisme, et
notamment celles relatives au coefficient d'occupation des sols (COS) » (J.-P. MAS et L. CALMELS, « Unité foncière, droit de construire et démembrement de propriété », Constru.-Urb., Juin 2007, étude n°12).
C'est-à -dire que si le terrain d’une superficie de 1000 m² par exemple supporte déjà un bâtiment de 250 m² et que le COS s’établit à 0,5, le terrain d’assiette du permis de construire sera l’unité foncière dans son ensemble, même si pétitionnaire n’envisage d’en n’acquérir qu’une partie, et la surface hors œuvre nette réalisable sera égale à 250 m².
7. - Ce calcul est cependant différent si la division précède la délivrance du permis de construire, puisque, dans ce cas, le terrain d’assiette est constitué de la nouvelle parcelle dont la création aura, sauf si le plan local d'urbanisme prévoit le contraire, "régénéré" les droits à construire.
Ainsi, l’acquéreur de 700 m² à détacher du terrain bâti de 1.000 m² pourra, sur la nouvelle parcelle, réaliser 350 m² de surface hors œuvre nette, étant précisé que les dispositions d’urbanisme ne paraissent applicables qu’à la seule parcelle créée et non pas au reliquat bâti, sauf -ici encore- dispositions contraires du POS/PLU .
On sait qu’en amont, la construction d’une parcelle issue d’un terrain plus vaste est, depuis le 1er octobre 2007, réglementée au titre du contrôle administratif des divisions.
Ce contrôle est différent selon que la construction projetée est, ou non, une maison individuelle. On s’intéressera ici à la réalisation d’une maison individuelle, puisque, dans l’hypothèse inverse –c'est-à -dire dans l’hypothèse où le projet porte sur la réalisation concomitante de plusieurs maisons individuelles, d’un immeuble collectif, de bureaux,.... –il peut s’agir d’une division primaire n’entrant pas dans le champ d’application du lotissement, conformément aux dispositions de l’article R.442-1-d) du code de l'urbanisme .
Cependant, les propos qui suivent sont évidemment applicables à tout lotissement soumis à déclaration préalable quel que soit le type de construction projeté, dès lors que les conditions posées par l’article R.442-1d) précité ne sont pas réunies.
………
19. –La commercialisation du terrain à détacher a fait couler beaucoup d’encre.
Initialement, l’ordonnance du 8 décembre 2005 avait aligné le régime de la commercialisation des lots de lotissement, qu’ils soient réalisés via un permis d'aménager ou une déclaration préalable. En application des articles L.442-4 et L.442-8 avant l’obtention de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, il était donc impossible de conclure le moindre contrat et seule une promesse unilatérale de vente spécifique pouvait être signée une fois ladite décision acquise.
Même si la loi ENL du 13 juillet 2006 et la loi DALO du 5 mars 2007 ont modifié, avant son entrée en vigueur, l’ordonnance du 8 décembre 2005, il reste que, pour certains auteurs, seule une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive de non-opposition à la déclaration serait possible , cependant que, pour d’autres, l’avant-contrat ne serait soumis à aucune forme particulière, ni au délai de rétraction de sept jours de l’article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, ni à la limitation à 5% de l’indemnité d’immobilisation .
La crainte exprimée par les rédacteurs d’actes en particulier provient de la rédaction des dispositions des articles L.480-4-1 et L.480-15. Le premier punit « d'une amende de 18 000 euros et, en cas de récidive, d'une amende de 45 000 euros le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d'aménager ou sans avoir respecté les obligations imposées par l'article L. 442-3, lorsque le lotissement est soumis à une déclaration préalable, ou sans s'être conformé aux prescriptions imposées par le permis d'aménager ou par la décision prise sur la déclaration préalable ». Le second texte dispose que « les ventes ou locations de terrains intervenues en méconnaissance des dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur. Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées ».
Pour notre part, il nous semble raisonnable de penser, en reprenant l’expression de D. RADOT, que la vente d’un terrain détaché via une déclaration préalable est sous « liberté surveillée » :
« La surveillance est exercée par l’article L.484-1 du code de l'urbanisme qui interdit au notaire dans le cadre de l’avant-contrat (qu’il pourra librement choisir), d’éviter de former la vente avant la non-opposition expresse ou tacite à la déclaration préalable ou, le cas échéant, avant l’accomplissement des prescriptions qui seraient imposées. L’avant contrat, quels que soient sa forme et son titre, devra prévoir la condition suspensive de la non-opposition à la déclaration préalable, ainsi qu’éventuellement l’accomplissement des prescriptions qui seraient imposées. L’avant-contrat pouvant être en l’espèce soit une promesse unilatérale de vente (sauf à s’accommoder de ses inconvénients), soit un compromis, soit une promesse synallagmatique de vente, soit (de façon plus sûre) une vente conditionnelle... Dans tous les cas, il conviendra d’inviter les parties à renoncer au bénéficie de l’effet rétroactif de la condition suspensive » (RADOT, « Lotissement soumis à déclaration préalable : quand et quel avant-contrat ? », précité) ; sans quoi, au jour de la régularisation de l’acte, l’acquéreur serait rétroactivement réputé être devenu propriétaire à la date de la signature de l’avant-contrat en application des dispositions de l’article 1179 du code civil, ce qui placerait les parties sous le coup des dispositions pénales précitées.
Le droit de rétractation de sept jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation n’est pas applicable en matière de vente de lots réalisés par une déclaration préalable, laquelle n’est pas visée par l’article L.442-8 du code de l'urbanisme.
Et comme le souligne par ailleurs P. CORNILLE, « l'acte de vente ne sera satisfactoire pour l'acquéreur qu'à la condition qu'il obtienne son permis de construire. Il faut donc, pour éviter tout problème, choisir un avant-contrat soumis à la double condition : de la non-opposition à déclaration préalable ; et de l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers et du droit de retrait de la Mairie » ( « Vente d'un terrain à bâtir soumis à déclaration préalable d'aménager : vivement la circulaire », précité).
En tout état de cause, il ne faudra pas oublier de joindre à l’acte, qu’il s’agisse d’un avant-contrat ou de l’acte de vente à proprement parler, le plan de bornage prévu à l’article L.111-5-3 du code de l'urbanisme, sous peine de nullité de la vente.
20. – Se pose encore une question délicate ayant trait à la nécessité de souscrire la déclaration d’achèvement (DAACT) prévue à l’article L.462-1 du code de l'urbanisme qui dispose : « A l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie ».
Il paraît évident que, dans l’esprit du Gouvernement, la DAACT est nécessaire, même dans l’hypothèse qui nous intéresse ici, à savoir lorsque la déclaration préalable ne prévoit la réalisation d’aucun travaux.
En effet, le formulaire CERFA précise expressément qu’il doit être utilisé pour « déclarer que le changement de destination ou la division de terrain a été effectué et est conforme au permis ou à la déclaration préalable », la rubrique 4 prévoyant encore l’hypothèse d’une simple division sans travaux. Et le ministère de rappeler cette obligation sur son site Internet :
« L’article R.462-1 précise que "La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable". Les textes sont clairs et sans ambiguïté. Cette déclaration doit être effectuée, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable. Lorsqu’il n’y a pas de construction, la déclaration n’atteste que l’achèvement dans la mesure où [des] travaux n’ont pas été réalisés. La date d’achèvement du lotissement est donc celle du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement » .
21. - Partant, et se fondant sur les dispositions de l’article R.442-18 a) du code de l'urbanisme, certains services refusent d’instruire une demande de permis de construire sur un lot de lotissement déclaré dès lors que la DAACT n’a pas été déposée, une copie de cette pièce étant même parfois exigée, bien qu’elle ne figure pas parmi les éléments constitutifs du dossier.
Il en résulte une contradiction insurmontable puisque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ne sera exécutée qu’à partir du jour où la vente du terrain interviendra, laquelle vente est traditionnellement conditionnée à la délivrance d’un permis de construire définitif. Il est donc juridiquement impossible d’adresser la DAACT avant la signature de l’acte de vente....
aurait ainsi bien identité entre le terrain d’assiette "virtuellement" pris en compte lors de la délivrance du permis de construire et celui qui existe "réellement" après la vente, c'est-à -dire, le plus souvent, après que le permis de construire a acquis un caractère définitif.
Certes, ce mécanisme contrecarre la règle que l’on a rappelée précédemment selon laquelle le terrain d’assiette du permis de construire doit être constitué de l’unité foncière telle qu’elle existe au jour de la délivrance dudit permis. Mais, il ne pose véritablement problème que dans l’hypothèse où un COS est fixé et que les droits à construire doivent être régénérés compte tenu de la consommation qui en a été faite sur le terrain bâti .
Il peut en outre s’appuyer sur certaines jurisprudences qui paraissent prendre en compte l’inéluctabilité de la division provenant d’un avant-contrat (cf. par ex. : CAA, LYON, 24 févr. 1994, ROBBE, n°92LY01507, Dr. adm. 1994, n 300 ; RFDA 1995, p. 443 ; CAA, PARIS, 10 mars 2003, MEURDRA, n°98PA04344 : pour la prise en compte d’un terrain d’assiette correspondant à une parcelle à détacher en exécution d’une promesse de vente ; MARSEILLE, 10 février 2005, Commune de PELVOUX, n°01MA01462).
Au regard de la jurisprudence précitée -mais le propos dépasse ici le cadre de la précédente étude- l’on pourrait se demander si une promesse synallagmatique de vente conclue sous condition suspensive de l’obtention du permis ne permettrait pas de considérer la division du terrain comme étant "acquise" à la date de la déclaration préalable, contrairement à la promesse unilatérale de vente qui permet toujours à son bénéficiaire de ne pas acquérir, au prix le plus souvent de l’indemnité d’immobilisation.
En tout état de cause, ici encore, une clarification du texte demeure indispensable, tant la pratique en est parfois déconnectée .
23. - Enfin, et pour terminer, on rappellera que l’article R.442-21 du code de l'urbanisme a été modifié, avant son entrée en vigueur, par le décret n°2007-1327 du 11 septembre 2007 et dispose désormais que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis Ã
permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ».
Il en résulte que la subdivision d’un lot provenant d’un lotissement soumis à déclaration préalable n’est soumise à aucune réglementation particulière, si ce n’est à celle des divisions foncières.
Autrement dit, l’acquéreur d’un terrain à bâtir peut le subdiviser sans avoir à solliciter la modification du plan de division qui était joint à la déclaration préalable, ainsi que l’accord du propriétaire initial.
Il y a donc au moins un point qui ne souffre plus d’aucune contestation ; pour le reste, les premières jurisprudences sont attendues avec une certaine impatience,....
**modération**
correction de balises
pour plus de lisibilité, préferez les balises de citation à celles de couleur... merci |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 08 sept. 2009 13:39:49 |
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larocaille
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26
Posté - 08 sept. 2009 : 20:24:46
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Vous vous méprenez sur la légalité de mes intentions. En aucun cas je n'ai invoqué une quelconque manoeuvre visant à contrevenir à la loi.
Votre exposé est tout autant intéressant que précis.
Vous avez procédé à la bonne déduction en matière de délai de rétractation pour une vente dans un projet non soumis à PA.
Je m'interroge donc d'autant plus que vous n'ayez pas relevé la même déduction de l'article L442-1 qui, dans ses termes finaux, exonère du dispositif qui encadre les lotissements toutes les opérations dont le but n'est pas l'implantation de bâtiments.
Il y a beaucoup d'interprétations émises sur ce que l'on doit entendre par "en vue de l'implantation de bâtiments".
Personnellement, je m'en tiendrais à la doctrine d'une appréciation stricte des règles de droit sans préjuger des hypothétiques intentions des parties. Cela m'amène à écarter du dispositif administratif sur les lotissements/divisions toute opération qui ne se rattache pas à une opération explicitement destinée à construire.
Pour l'instant, je ne développe pas une autre interprétation, là fort hazardeuse, qui voudrait que celui qui prend la voie de ne pas se sentir concerné par l'implantation de bâtiments ait pour autant entendu y renoncer définitivement... Mais vous aurez déjà quelques idées sur ma position que les exemples que j'ai cité ne cachent pas.
Voici un exercice d'école pour notaire:
Mr X est propriétaire d'une unité foncière de 3000m² constitué de la parcelle N63, de 1000m², bâtie il y a 3 ans et de la parcelle N64 de 2000m², non bâtie. Mr X vient de décéder et l'acte testamentaire lègue la parcelle N63 à la fille de Mr X et la parcelle N64 a son fils.
Le POS de la commune impose que les parcelles issues d'une division aient une surface minimale de 2000m².
Enumérez et détaillez les opérations (civiles et administratives) que le notaire devra effectuer pour liquider la succession.
Je jubile en lisant vos propos sur la DAACT qui doit impérativement entériner la DP de division. Mais pourquoi en tirez vous la conclusion: "Il est donc juridiquement impossible d’adresser la DAACT avant la signature de l’acte de vente...." ?
Je comprend le trouble de certaines professions, mais ne serait-il pas plus juste d'en conclure que la clause résolutoire d'obtention d'un PC n'est pas compatible avec la vente d'un terrain issu d'une division sans PA? On pourrait alors analyser les conséquences d'un respect strict de la loi et les responsabilités respectivement engagées. |
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Posté - 08 sept. 2009 : 20:33:26
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Pouce!
Permettez moi d'aller en récréation d'abord.......et je ferai "une toute petite " partie des devoirs après.....
PS: ont-ils été nombreux à être reçus cette année les notaires ? si ce sujet est post réforme..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
Contributeur actif
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28
Posté - 08 sept. 2009 : 20:51:29
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citation: Initialement posté par contact
Pouce!
Permettez moi d'aller en récréation d'abord.......et je ferai "une toute petite " partie des devoirs après.....
PS: ont-ils été nombreux à être reçus cette année les notaires ? si ce sujet est post réforme.....
Bien sur que le sujet est à considérer post-réforme. Et comme dans tout bon sujet, c'est l'énoncé qui détient les clés de la solution... |
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Posté - 08 sept. 2009 : 21:06:20
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le notaire de M.X va commencer par devoir vérifier que les conditions de l'héritage ne lèsent pas un des héritiers et que la différence entre la valeur de la surface nue cédée à l'un et de la surface batie cédée à l'autre ne dépasse pas la quotité disponible de l'ensemble des biens |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 08 sept. 2009 21:06:44 |
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Posté - 08 sept. 2009 : 21:25:33
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Emmanuel,
Qui a dit, enfin pas Dominique, que cela représentait les seuls biens du défunt ! |
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31
Posté - 08 sept. 2009 : 21:26:19
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L'humble praticien se sent bien seul ! D'habitude, il y a toutours 50 candidats sur tous les fils et là tous les gladiateurs, pardon, modérateurs se sont donnés rendez-vous........certains même pour assurer les décors........je vais quand même essayer de tenter une belle résistance.
PS: en principe , je ne réponds jamais sans mon avocat.....co-auteur et principal acteur de cette note jointe.....mais bon.......!!!!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 08 sept. 2009 : 21:27:34
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citation: Permettez moi d'aller en récréation d'abord.......et je ferai "une toute petite " partie des devoirs après..... "Pôvre" Contact, déjà qu'hier soir c'était pas TOP... |
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Posté - 08 sept. 2009 : 21:30:51
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larocaille
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34
Posté - 08 sept. 2009 : 21:53:45
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Contact,
Le fait d'être modo sur le forum UI ne donne pas le droit d'imposer ses idées, il donne juste l'obligation de tenir le forum dans un état présentable.
Lorsque les modos d'UI postent, c'est uniquement parce qu'ils sont intéressés par le sujet proposé au même titre que tout autre membre. |
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35
Posté - 08 sept. 2009 : 22:02:24
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Dominique,
Je crois, et en suis presque certain, que contact connait les "règles"...
Mais tu n'as peut-être pas consulté la cour de récré dernièrement...
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2272
Contact était quelque peu confus à ton égard... hihihicitation: contact Contributeur actif Posté - 05 sept. 2009 : 23:52:36 citation: Mais dans ce bestiaire, je cherche, je cherche "larocaillus" - dont le pseudo francisé apparaît en second paragraphe - mais ne le trouve point...
Aurait-il été mangé par les lions, hyènes et autres "bestiaux" avant de pouvoir rejoindre les autres modés... dans la version latinisée
Je plaide coupable et demande la clémence de Larocaillus , brave parmi les braves et certainement caché sous les pseudos ci-dessous des stars de la foule |
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larocaille
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Posté - 09 sept. 2009 : 08:29:44
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Non, Christophe, je n'avais pas vu le topic de la cour de récré.
Si je l'avais vu, ma réponse eut été moins stéréotypée.
Dans votre épopée récréative n'oubliez pas quelques références au glaive et à la balance (romaine, bien sur!) qui étaient deux instruments primordiaux de l'art gladiatique.
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Posté - 09 sept. 2009 : 11:37:33
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J’avance dans mes devoirs et ai presque fini de réviser le Code d'Hammourabi…..parce que les dons et legs…….c’est par forcément ma spécialité
167. Si un homme épouse une femme et qu'elle lui donne des enfants: si cette épouse meurt et qu'il épouse une autre femme et qu'elle lui donne des enfants: si ensuite le père meurt, les fils ne doivent pas répartir la propriété d'après les mères, ils ne doivent diviser que la dot de leur mère de cette façon; ils diviseront les biens paternels équitablement entre eux.
Si je suis …hors sujet, n’hésitez pas…..à intervenir !.(avant ce week-end)
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
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Posté - 09 sept. 2009 : 21:43:00
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Savoir si les enfants d'un père ont les mêmes droits que les enfants d'une mère reste à débattre, ho combien!
Mais dans le cas qui vous intéresse je n'ai pas joué sur ce genre de subtilité que notre Constitution persiste à ignorer... |
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:45:37
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larocaille
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Posté - 10 sept. 2009 : 22:42:39
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citation: Initialement posté par contact
En attendant…..
On a tout notre temps pour discuter des autres points.
citation: De nombreux « fils » ont déjà traité de cette question. De nombreuses discussions avec le représentant du Ministère. Tous les théoriciens se sont penchés sur ce cas.
Une question écrite (ou orale) a été déposée au Sénat sans réponse.
Devant les blocages rencontrés, le site question réponse du Ministère qui dans un premier temps avait élaboré une première réponse (avec la valeur que l’on s’accorde à lui donné) a dans son site extranet fait évoluer sa position en donnant pour consigne à ses Services Instructeurs de délivrer les PC sans attendre la Daact concernant les DP divisions.
C'est trop drôle de voir un Ministère donner des instructions illégales aux services sur lesquels il a autorité.
citation: Concernant, et en faisant court, la daact, les R462…parlent de daact en matière de travaux.
L’Administration a considéré que la daact était également nécessaire en matière de DP division….et une partie (seulement) des juristes ont suivi, et ce en considérant qu’il fallait ACTER de cette division….déclarée.
Pour moi, c'est l'histoire de l'arroseur arrosé.
Quant on entend régir par des dispositions d'urbanisme un domaine (la division de propriété) qui n'est pas du ressort de l'urbanisme, on arrive à ce genre de couac.
citation: Les tenants de cette « doctrine » (excusez cette expression) considère donc qu’il faut que la mutation soit certaine pour être effective, soit donc ou la mutation ou une promesse sans conditions suspensives.
Cela me parait évident.
citation: Partant de ce principe, (et tenant compte du fait que pratiquement tous les compromis comportent une condition suspensive)
Ni la loi ni les réglements n'imposent de condition suspensive de ce type.
La loi prévoit juste de protéger l'acheteur au cas où on tenterait de lui vendre un bien non conforme à ce qui lui est promis.
citation: , il convient d’attendre la mutation avant d’adresser la daact.
C'est une option orientée qui dègage les vrais responsables de leur vraie responsabilité.
citation: Ce qui nous amène….en enfer pour le R442-18a que certains Services appliquent littéralement en refusant tous PC sans que soit fourni cette daact……le serpent qui….
Peut-on reprocher à une autorité administrative de respecter les lois et réglements dont elle est la garante?
citation: D’autres juristes estiment que le R462-1 ne fait état que de daact en matière de travaux et en voient donc l’inutilité, ce qui pose toutefois certains problèmes concernant la forclusion de certains délais contentieux.
Hé oui, dès qu'on tente d'éluder une partie, tout devient bancale.
citation: Mais dans la pratique……….même les imprimés « Saint Cerfa » la réclame !
Normal. 
Ce qui est intéressant dans un scénario qui respecte la loi à la lettre, c'est que l'administration se retrouverait responsable si la DP qu'elle a délivré ne pouvait conduire à accorder un PC.
Pour moi, ce serait une juste compensation à la "dictature" administrative exercée sur les divisions. |
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