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 Posté - 10 sept. 2009 : 23:08:52
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 Posté - 11 sept. 2009 : 07:49:32
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Posté - 11 sept. 2009 : 07:55:36
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Et voilà ....tout à fait. Et la réponse des SP consiste à dire......et bien débrouillez-vous..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 11 sept. 2009 : 08:04:48
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Dans notre société "déstructurée" suite à une entreprise délibérée de "déstructutration" totale, faut-il s'étonner de la poussée "dictatotiale" des autorités administratives
Est-ce que "l'urbanisme" n'est pas devenu un grand champ de "business"
- des bureaux d'étude incontournables à toutes les étapes de PLANIFICATION...
- des AOS qui deviennent hors d'atteinte du premier citoyen venu, par suite de l'USINE A GAZ dont seuls les architectes, géomètres et autres experts fonciers savent contrôler les manettes...
- des avocats incournables devant l'explosion du contentieux civil et administratif...
oui : QUEL BOULOT!  |
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Posté - 11 sept. 2009 : 08:11:51
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Mout
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Posté - 11 sept. 2009 : 09:03:59
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citation: Les prochaines réformes du droit de l’urbanisme
vendredi 11 septembre 2009 , par Juris Prudentes
Lors d’un petit-déjeuner organisé mercredi 9 septembre par l’Ajibat (Association des journalistes de l’habitat et de la ville), le secrétaire d’Etat au Logement, M. Benoist Apparu a affiché à plusieurs reprises sa volonté de simplifier le droit de l’urbanisme, il a rappelé que quatre véhicules législatifs allaient se présenter dans les mois à venir : le Grenelle II, d’abord, qui va « verdir » les outils et donner l’habilitation au gouvernement pour procéder par ordonnances ; la proposition de loi de Jean-Luc Warsmann, actuellement au Conseil d’Etat, qui réforme notamment le droit de préemption urbain et devrait être examiné au cours du second semestre ; le Grand Paris, qui devrait faire l’objet d’ « au moins une première lecture d’ici 8 à 9 mois » ; la réforme des collectivités locales qui soulèvera la question des compétences en matière d’urbanisme et de logement.
« Une clarification » des compétences est nécessaire dans ces deux domaines, a-t-il indiqué. Il a jugé que l’existence d’un PLU intercommunal et de la délivrance du permis de construire au niveau communal n’était « pas incompatible ». A ce propos, il a indiqué que la réforme du permis de construire, faite il y a deux ans, allait être évaluée. Quant à la suite de la simplification du Code de l’urbanisme, déjà faite pour un tiers, elle reste à finir par ordonnance. |
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larocaille
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Posté - 11 sept. 2009 : 09:08:45
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Avec cette histoire de DAACT sur la DP de division, on rejoint en quelque sorte le cas que j'ai évoqué sur la division de l'UF alors qu'un PC est en cours. La chronologie diffère mais l'ambiguité de la situation trouve son origine commune dans le fait que deux autorisations administratives se trouvent simultanément en cours de validité. La nouvelle loi a permis ce type de situation qui certes ne pose pas de problème losque le pétitionnaire abandonne une autorisation pour ne retenir que celle qui l'intéresse mais il semble bien que le législateur n'ait pas imaginé que le pétitionnaire puisse mettre en oeuvre simultanément les autorisations et surtout les modifier l'une indépendemant de l'autre.
Pour moi, la DAACT sur la DP de division est incontournable puisqu'elle conditionne le délai de recours prévu au R600-3.
Si on considère que le délai d'un an prévu à cet article vise à prescrire les actions contre la délivrance de l'autorisation, l'intérêt de l'autorité à exiger cette DAACT ne fait pas de doute.
Le fait (de la part de certains) de mettre en doute la légitimité d'une DAACT sur une DP non porteuse de travaux ne me paraît pas un argument solide puisque la DAACT trouve sa justification dans ce qui précède et que le R462-1 la prévoit explicitement pour une DP de division.
En résumé, cette DAACT contribue à protéger l'autorité contre un recours en annulation de la DP de division, et le délai de prescription étant court, l'autorité a tout intérêt à l'exiger hativement pour éviter un éventuel effet domino sur un PC délivré sur l'UF divisée.
Il est parfaitement exact que cette DAACT ne figure pas au nombre des pièces exigibles lors du dépot d'un PC.
Néanmoins, j'ai le sentiment que oui. Ceci reste à démontrer... Je vais donc faire des recherches dans ce sens, en particulier sur deux axes:
1) Une "assimilation" de la division par DP avec une partie des obligations relatives au PA. L'idée est de partir des dispositions communes pour voir si une ramification ne conduirait pas à un traitement commun de dispositions entre les deux modes de division.
2) Une "protection légitime" de l'autorité consacrée par les Codes qui lui sont propres.
Je pense en particulier "creuser" du côté du L442-14 qui la pour objet de "stabiliser" les droits à construire sur les parcelles issues d'opérations de lotissement. Il semble bien que cet article soit d'ordre à s'appliquer de manière générale à toute opération de lotissement, incluant la DP.
Si cela peut être confirmé, il y aurait deux conséquences:
1) La DAACT serait de fait légitimement exigible lors du dépot de PC.
2) La non opposition à la DAACT vaudrait garantie d'obtention d'un futur PC conforme aux dispositions en vigueur à la date d'acceptation de la DAACT.
Certes, cela ne résoud pas tout puisque la clause résolutoire pour non obtention de PC resterait incompatible, mais on pourrait alors considérer que les risques de l'acheteur seraient indépendants du mode de lotissement.
Si j'ai un peu de temps ce WE, je m'y colle...
Pour l'exercice, cantonnons nous au principe de base qui veut que le notaire soit tenu de respecter la volonté du défunt tant que celle-ci n'est pas contraire à la loi.
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Posté - 11 sept. 2009 : 09:30:53
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totalement en phase !
Et concernant le R442-14, figurez vous que nous avons une réponse d'un SP ayant interrogé un des représentants du Ministère qui nous répond que pour lui cet article ne s'appliquerait pas aux DP division........
Le qualificatif "Lotissement" ainsi varie d'un SP à un autre.....alors que jusqu'à plus ample information le Ministère avait toujoiurs été très clair......
Déroutant.......et dur d'avancer
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Posté - 11 sept. 2009 : 13:55:23
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citation: Pour moi, la DAACT sur la DP de division est incontournable puisqu'elle conditionne le délai de recours prévu au R600-3.
Si on considère que le délai d'un an prévu à cet article vise à prescrire les actions contre la délivrance de l'autorisation, l'intérêt de l'autorité à exiger cette DAACT ne fait pas de doute.
Le fait (de la part de certains) de mettre en doute la légitimité d'une DAACT sur une DP non porteuse de travaux ne me paraît pas un argument solide puisque la DAACT trouve sa justification dans ce qui précède et que le R462-1 la prévoit explicitement pour une DP de division.
Nous nous rejoignons totalement. Je défends cette position depuis 2 ans.
Mais paradoxalement et malgré un article sur ce sujet dans une revue spécialisée concernant leur profession, les notaires dans leur majorité (loin de moi la tentation de généraliser) ont une grande ignorance de cette daact. Or il leur appartient en tant que Conseils d'en informer leurs clients.
En effet, ils sont dès la signature de l'acte, les mieux placés pour faire savoir à l'acquéreur qu'il est temps de déposer celle-ci pour le moins dans leur propre intérêt concernant le R442-14 qui leur assure (oublions les positions contraires, j'espère, minoritaires) une stabilité des règles pendant 5 ans.
Je reste persuadé que si l'on fait un sondage......pas plus de 5% de daact en la matière n'a été déposée.
Par ailleurs, dans les évolutions prochaines à venir relayées plus haut par "Mout", le Ministère et son représentant ont publiquement fait savoir qu'ils ont conscience de cet état de fait, mais j'ai bien peur que nous dirigions vers une suppression de celle-ci en DP sans travaux, ce qui à titre personnel ne me satisferait pas.
Dans votre réflexion promise éventuellement pour ce week-end, il convient de prendre en considération 2 cas différents qui sont :
- la DP division sans travaux
- et la DP division avec travaux
Les changements promis, là encore annoncés publiquement iraient vers DP si pas de travaux et PA si travaux indépendamment de tous autres critères
Espérons donc que la daact sera conservé pour les DP en en corrigeant toutefois les inconvénients du R442-18a.
Pour le « clin d’œil», la réflexion sur les PA sans travaux est également plaisante…..(cas des divisions sans travaux en secteur classé ou sauvegardé)
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
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Posté - 11 sept. 2009 : 19:49:08
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citation: Initialement posté par contact
Pour le « clin d’œil», la réflexion sur les PA sans travaux est également plaisante…..(cas des divisions sans travaux en secteur classé ou sauvegardé)
J'ai brièvement invoqué la possibilité de déposer un PA en lieu et place de la DP, en particulier pour contrecarrer les dispositions absurdes qui imposent des surfaces de parcelles issues de la division supérieures au minimum exigible pour construire. Dans la pratique, on constate effectivement que les PLU n'exigent pas ce sur-dimensionnement pour les opérations de lotissement avec PA.
Techniquement, déposer un PA pour une ou des parcelles ayant un accès sur voie ne pose aucune difficulté. Les délais sont un peu plus longs, mais au moins, au bout de la démarche il y a une situation solide.
Néanmoins, cela demande une organisation de la part du vendeur dont les conseils sont souvent plus adeptes de la vente vite faite plutot que du dossier bien ficelé. Mais le rôle de ces conseils ne devrait-il pas justement être d'aider le vendeur à préparer sérieusement son opération de cession? |
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Posté - 11 sept. 2009 : 20:40:39
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en passant : le PLU n'a pas à distinguer les opérations de lotissement avec PA de celles soumises à DP... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 12 sept. 2009 : 01:11:05
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Cette solution de solliciter un PA plutôt qu’une DP a été évoquée dans un autre forum.
Je reconnais estimer que cela me semble non seulement impossible et que l’Administration pourrait refuser le dossier pour mauvaise procédure.
Un éminent juriste,sur un autre forum, non présent sur ces fils, m’a « recadré » en défendant la thèse contraire, thèse que vous reprenez là .
Je reste donc à l’écoute sur le plan juridique, mais sur le plan pragmatique, je reste dubitatif sur la position des SP.
Ceci étant, je trouve votre suggestion pleine d’intérêts, mais comme vous le dites vous –même……les payeurs …n’en veulent pas.
Alors, attendons, mais je la garde « sur le feu ».
Toujours sur la question daact : (je n’ai pas le temps de tout reprendre de façon homogène), il convient également de tenir compte des DP avec prescriptions qui selon le L480-4-1 se doivent d’être régulariser avant la vente.
Ce cas vient un peu embrouiller une réflexion générale sur tout ce que l’on a évoqué.
Emmanuel: il me semble comprendre ce que Dominique veut dire (à vérifier), en PA on peut ventiler les superficies des lots (en se mettant "sous-zonage") alors qu'en DP il semble que cela ne soit pas possible.......en tous cas les SP les refusent
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 12 sept. 2009 : 08:36:23
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les SP refusent beaucoup de choses que les textes n'interdisent pas. la question de la répartition de SHON est à cet égard caricaturale, d'autant qu'elle est associée à celle de la possibilité de prévoir un règlement pour le lotissement déclaré...
cette deuxième question est, il est vrai, résolue par la rédaction d'un CdC... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 12 sept. 2009 : 10:07:16
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Posté - 12 sept. 2009 : 11:55:49
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voir sur la daact et le r442-18a......la note de DR dans La sem.jur du 11/09/09
daact et permis de construire dans un lotissement déclaré.
la vente impossible d'un terrain détaché sous condition suspensive du permis ?
Totalement d'actualité dans nos divers "fils"!!!! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
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Posté - 13 sept. 2009 : 07:19:45
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citation: Initialement posté par contact
voir sur la daact et le r442-18a......la note de DR dans La sem.jur du 11/09/09
daact et permis de construire dans un lotissement déclaré.
la vente impossible d'un terrain détaché sous condition suspensive du permis ?
Totalement d'actualité dans nos divers "fils"!!!!
Pouvez-vous mettre un lien, ça m'intéresse aussi.
Je ne vois pas ce qui pourrait empêcher un pétitionnaire de formuler une demande "complète" en lieu et place d'une demande "simplifiée".
A priori, le service instructeur n'a à se soucier de la démarche choisie par le pétitionnaire que si elle est insuffisante (ex: DP alors qu'un PC est nécessaire).
Si le pétitionnaire estime que la DP ne lui permet pas de réaliser l'opération qu'il projette, il a parfaitement le droit d'opter pour un PA.
Cela peut être fondé par l'intention de recourir à des "mécanismes" propres au PA (formation dASL, réglement, CdC, etc) mais le pétitionnaire n'a en fait aucune obligation de justifier de son choix tant que celui-ci n'est pas insuffisant.
citation: en passant : le PLU n'a pas à distinguer les opérations de lotissement avec PA de celles soumises à DP...
J'aimerais tant qu'il en soit ainsi.
Dans la réalité, les PLU permettent très souvent de soumettre les divisions et les lotissements à des régimes différents.
Du coup, je rebondis sur ce qui précède: Cette différence de traitement par le PLU ne justifierait-elle pas (en supposant qu'il faille justifier), à elle seule, le dépot d'un PA plutôt qu'une DP? |
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Posté - 13 sept. 2009 : 08:11:17
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Posté - 13 sept. 2009 : 09:09:58
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le PLU ne peut pas et ne doit pas règlementer une procédure : une telle règle est parfaitement illégale et doit être écartée loirs de l'instruction des ADS. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 13 sept. 2009 : 19:00:09
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« Examen de sortie directe du Notariat »
Bien, vous me permettrez de ne pas essayer de répondre en lieu et place d’un postulant notaire……
Je n’en ai, ni les capacités juridiques, ni donc la prétention.
Il en est de même si certains questionnements devaient remettre en cause la légitimité de tel article de nos codes.
Je propose plutôt de vous donner mon raisonnement de simple praticien qu’un notaire consulterait sur ce sujet.
En premier lieu une remarque s’imposerait.
L’énoncé stipule : « Le POS de la commune impose que les parcelles issues d'une division aient une surface minimale de 2000m². »
De nombreux débats ont disserté sur cette clause. Il en ressortirait que celle-ci, insérée dans les POS/PLU, serait illégale.
Son existence dans un règlement d’urbanisme amènera à des impossibilités et des non sens que nous rencontrerons dans le cas soumis à notre réflexion.
Sauf donc à attaquer les dits-règlements (ou les refus ? délivrés en fonction de ces articles illégaux), il est récurent de constater sa mise en application par les services instructeurs et ce quelques soient leurs légitimes ou pas raisons.
Nous placerons, donc, nos propositions de réponses dans ce cas de figure.
Une observation, tout de même, sur le terme de « parcelle » utilisé dans l’énoncé. Ce qualificatif est inconnu par notre code de l’urbanisme qui emploie successivement et alternativement ceux de « terrain » ou de « propriété » (avec parfois des « S » en trop ou en moins !!), pendant que tout le monde y compris le Conseil d’Etat a sacralisé celui d’unité foncière.
La « parcelle » reste plus ou moins appartenir aux Services fiscaux.
L’étude se fera tout de même en assimilant « la parcelle » à la « propriété » ou au « terrain »
Ainsi, même si nous nous trouvons dans le cas où aucune autorisation de division n’avait besoin d’être sollicitée, la question reste entière sur la légitime liberté espérée de division.
Le Notaire pourra-t-il procéder à son partage sachant qu’au regard du droit administratif, celui conduirait à créer une parcelle inférieure à 2000 m². (la propriété bâtie).
J’y répondrai par une pirouette ! Quels seraient exactement ces risques ? A ma connaissance, aucun article du Code de l’urbanisme ne viendrait sanctionner ce partage et n’entrainerait par exemple de sanctions pénales ou civiles.
Mais je suis certain que le Cridon serait consulté …….. !!!!
Ce cas peut nous faire penser à celui de la division de propriétés bâties et de la création de logements.
Là également, les divisions foncières seraient libres, nous dit-on ! Mais, dans le même temps, les POS/PLU qui imposent des places de stationnements par logements se doivent d’être respectés.
Ainsi en cas d’impossibilité de mise en œuvre de celles-ci, il appartiendra à l’administration de sanctionner cette insuffisance, sans toutefois, me semble-t-il pouvoir remettre en cause la vente.
Subsidiairement, n’étant pas certain, qu’il s’agisse du « fonds » de l’exercice, et pour le plaisir nous irons plus loin dans l’étude et envisagerons les cas où le code l’urbanisme, pour le moins, a prévu certaines autorisations à demander et obtenir préalablement que avons déjà listé dans un post précédent.
Si nous nous trouvons dans une zone inconstructible, il conviendra impérativement de vérifier si nous sommes dans le champ d’application du L111-5-2 où une DP de division devra-t-être sollicitée.
Gageons que certains services Instructeurs la refuseront au motif du sous zonage et dans cette hypothèse les sanctions prévues par l’article L480-4, par renvoi du L160-1 seront appliquées
Mais la situation la plus intéressante, certainement hors sujet, reste en ce qui me concerne l’éventualité de la constructibilité dudit terrain de 2000 m², situation bien entendu et en extrapolant la question qui se doit d’être recherchée, ne serait-ce que pour l’évaluation de la masse à partager et des…….échanges de soultes éventuels.
Toujours en élargissant ce problème, on en viendra encore une fois à constater que la volonté testamentaire peut ne pas pouvoir se mettre en œuvre et pour le moins sur le plan de l’évaluation des biens initialement prévu par le défunt.
Là encore, cette division entrant dans le champ d’application des lotissements et donc le L442-1 et qui nécessiterait une DP a de fortes chances, selon l’interprétation qui en sera faite par les SP d’être refusée pour le même motif.
Passez outre nous conduit à l’application des sanctions prévues au L480-4-1 et L480-15 et 16, la sanction pénale et la nullité de la vente potentielle pendant 10 ans risquent de « refroidir » considérablement le candidat à une demande de permis de construire pendant ce délai dûment averti par son notaire.
Enfin, imaginons une situation moins alarmante et un Service instructeur qui interpréterait cette mention du POS de façon moins catastrophique et qui ne la concevrait que pour les lots non bâtis…(pourquoi pas ?)
La volonté testamentaire de donner que 2000 m² dans une zone constructible à 2000 m² (avec la valeur espérée) pourrait ne pas pouvoir être exécutée dans de nombreux cas, dont la liste ci-dessous n’est pas exhaustive et que le notaire ou son « praticien » devra vérifier.
- cession R332-15…à supposer légale
- PPR venant rendre inconstructible le dit-terrain
- L123-1-1 constatant une sur-densification
- Emplacement réservé
- PLU en cours d’étude et sursis à statuer
- Les fameuses zone « NB »
- Viabilités à plus de 100 m
- refus d’autorisation d’accès sur le DP
- Nous n’envisagerons pas la possibilité que ce bien soit déjà en lotissement…………..et les obligations liés à la subdivision d’un lot
- Et laisserons de coté tous les problèmes de droit privé….servitudes de passage
Bref, de nombreuses raisons qui conduiraient à une opposition à division.
Je terminerai par une interrogation qui m’est personnelle.
Ne serait-ce pas en amont, à savoir du temps du vivant de Monsieur X que le notaire devrait s’assurer de ces questions ?
Il s’en suivrait la nécessité d’essayer de régulièrement pallier aux évolutions des POS/PLU avant de rédiger son testament.
Ah ! La donation-partage du temps du vivant me semble préférable…….
Je pense que vous restez avec vos …………interrogations et me refuserez l’accès à cette noble profession et ne serais donc jamais Officier Ministériel !
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larocaille
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Posté - 13 sept. 2009 : 21:33:45
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citation: Initialement posté par contactJe sens que je ne vais pas tarder à retourner ma veste et faire mienne votre position qui offre effectivement nombre d'avantages dans certains cas citation: voir sur la daact et le r442-18a......la note de DR dans La sem.jur du 11/09/09
daact et permis de construire dans un lotissement déclaré.
la vente impossible d'un terrain détaché sous condition suspensive du permis ?
Totalement d'actualité dans nos divers "fils"!!!!
Pouvez-vous mettre un lien, ça m'intéresse aussi. Oui et je pense qu'il aurait été interessant que tous les concernés puissent en prendre connaissance. Mais suite à ma question sur les droits d'auteurs "dialoguez avec...) et la réponse, cela semble génant. Un de nos "amis" commun vous l'a adressé par mail normalement
Ok, j'ai bien eu l'article.
Son auteur ne me semble pas être un "amateur" et si j'ai bien compris ses propos, le problème de la DAACT se pose bien tel que nous l'avons décrit. Selon cet auteur, les difficultés induites tiendraient au refus des banques de remplacer la classique clause suspensive liée à l'obtention du PC par une clause résolutoire.
J'avoue mon incurie sur les différences précises entre ces deux types de clauses et leurs implications respectives, mais il semble bien que le problème exposé en conclusion ne relève que de la possibilté de garantir via hypothèque le prêt bancaire. |
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