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 Posté - 13 sept. 2009 : 21:50:32
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Non , ce n'est certes pas un amateur et avait déjà dans la même revue fait passer un article sur le même sujet, il y 10 à 12 mois.
Ceci dit , il laisse latent le PD de la DP sans travaux en n'envisageant (on peut le comprendre que le contentieux), et n'envisage lsa solution que pour les DP avec travaux ou avec prescriptions de travaux.
Sa finalité, me semble-t-il , serait de rechercher à lever la condition suspensive de travaux (je suis comme vous sur ce point au niveau juridique) afin de pouvoir considérer la vente faite (compromis vaut vente).
Ceci dit également.......il ne parle pas , si l'on reste dans la même recherche, des conditions de prêt que l'on rencontre à 99%.
Le serpent reste ......enroulé !
Mais , l'effet positif sera de sensibiliser tous les praticiens et juristes sur cette question pour laquelle le Ministère s'est positionné de façon constructive mais reste non obéi par certains nombreux SP |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
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 Posté - 14 sept. 2009 : 08:47:21
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citation: Initialement posté par contact
Le serpent reste ......enroulé !
Dans son article, l'auteur élude le problème de la DAACT en émettant un à priori d'illégalité du fait de l'absence de travaux.
Ce rejet à priori est loin d'être évident. Ne doit-on pas considérer que l'opération de bornage rentre bel et bien dans les opérations de travaux?
Après avoir relu la quasi totalité des articles régissant la situation, il me vient une interrogation. La difficulté du cas que nous essayons de traiter vient du fait que les opérations déclaratives sont effectuées concomitement avec les opérations de mutation.
En fait, je ne vois pas ce qui impose d'agir ainsi.
Je ne vois pas ce qui empêcherait le propriétaire/vendeur de procéder aux opérations déclaratives avant d'être en relation avec un acheteur potentiel.
Ainsi, le propriétaire/vendeur pourrait déposer la DP, faire procéder au bornage et déposer la DAACT.
Le dépot anticipé de la DP ne pose pas de problème légal particulier et la non opposition résultante permettra au pétitionnaire de mettre en oeuvre son projet dans les deux années qui suivent.
Pour la DAACT, c'est un peu plus compliqué puisque son acceptation suppose un réel achèvement de l'objet de la DP. Reste donc à établir si l'objet de la DP est accompli avant la mutation ou si il est nécessaire que cette dernière ait eu effectivement lieu.
Là encore, je ne vois rien dans le CU qui impose que la DP soit subordonnée à la mutation. Sauf à démontrer le contraire, c'est uniquement la mutation qui est subordonnée à la DP.
Certes, déposer la DAACT hors de l'opération de mutation sous-entend que le propriétaire/vendeur procède à une division pour lui-même, mais la DAACT exigée pour un PA impose de fait une telle situation pour que les lots puissent être proposés à la vente. Pourquoi en serait-il autrement dans une opération de lotissement avec DP?
Ca me parait trop beau pour être vrai.  |
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Posté - 14 sept. 2009 : 09:05:17
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citation: Ce rejet à priori est loin d'être évident. Ne doit-on pas considérer que l'opération de bornage rentre bel et bien dans les opérations de travaux?
Sincèrement, je ne pense pas, mais je reste à l'écoute !
citation: Dans son article, l'auteur élude le problème de la DAACT en émettant un à priori d'illégalité du fait de l'absence de travaux.
Il se base surement comme d'autres théoriciens sur la lecture brutte du R462-1
citation: En fait, je ne vois pas ce qui impose d'agir ainsi.
Je ne vois pas ce qui empêcherait le propriétaire/vendeur de procéder aux opérations déclaratives avant d'être en relation avec un acheteur potentiel.
Nous restons persuadé (???) que le bornage ne suffit pas à considérer la division comme effective.
La déclaration préalable ne devient définitive que s'il y a une mutation, puisqu'à défaut elle n'est pas mise en oeuvre.
Si le bornage est fait que la vente ne se fait pas....la déclaration préalable (valable que 2 ans ) n'a aucune utilité.
Déposer la daact serait (et je partage cette position) selon un certain et éminent théoricien de ce sujet, Monsieur P.B.C du CRDI un faux en écritures privées.
Je vous adresse par MP privé une note sur cette question |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
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Posté - 14 sept. 2009 : 20:37:30
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C'est drôle, le document que vous m'avez envoyé couvre très largement tous les points que nous évoquons.
Concernant le dépot de la DAACT avant la mutation, la discussion que relate le document montre qu'en pratique certains y ont recours.
Personnellement, je pense que je ferais comme eux pour deux raisons:
1) Le principe de l'autorisation administrative implique qu'elle puisse être obtenue sans condition externe. Ainsi la dépendance d'une autorisation administrative vis à vis de l'acte civil de mutation la rendrait soit inexigible, soit c'est la subordination de cette autorisation qui devrait être exclue.
2) Le processus imposé par les textes administratifs est assez explicite pour que le dépot de la DAACT ne puisse pas être considéré comme constituant un faux. En droit pénal, le fait de produire des documents sinsères conformément aux exigences réglementaires n'est pas constitutif de faux.
Mais globalement, je ne puis conseiller à nos lecteurs de s'exposer à des procédures qui peuvent virer à l'aléatoire.
Pour ceux qui ne veulent prendre aucun risque, reste donc la procédure de PA, tout à fait substituable à la DP de division et qui offre les garanties attendues. Après c'est une histoire de temps et de gros sous, mais la fin justifie les moyens...
PS: Le document traite aussi le problème du notaire précedement posé. |
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Posté - 14 sept. 2009 : 21:17:33
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citation: Mais globalement, je ne puis conseiller à nos lecteurs de s'exposer à des procédures qui peuvent virer à l'aléatoire.
Pour ceux qui ne veulent prendre aucun risque, reste donc la procédure de PA, tout à fait substituable à la DP de division et qui offre les garanties attendues. Après c'est une histoire de temps et de gros sous, mais la fin justifie les moyens...
Vous avez tout résumé! Même si le débat des juristes reste ouvert !
citation: --------------------------------------------------------------------------------
C'est drôle, le document que vous m'avez envoyé couvre très largement tous les points que nous évoquons.
et ..........toujours sans réponse.....
L'invité juriste outre ses qualités humaines remarquables et sa culture du sujet reste un personnage.......humble devant le sujet et avec le recul nécessaire...rajoutons y la sympathie immédiate pour ceux qui l'approchent.
Cetainement...un des spécialistes de ces questions
citation: PS: Le document traite aussi le problème du notaire précedement posé
J'ai fait........ce que j'ai pu ! Comme disent les enfants de la famille: "j'ai tout donné". Coubertain ne disait-il pas l'essentiel c'est de..participer . |
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Posté - 16 sept. 2009 : 16:35:05
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Si les modérateurs sont d'accord, je reste sur ce fil pour une question sur les lotissements.
Un propriétaire avait prévu de céder 2 TAB et de conserver son reliquat bâti de superficie confortable.
Il obtient une non opposition déclarant 2 TAB contigus.
Il en cède un, il y a 2 ans (après le 01/10/07) à Monsieur X.
L’année suivante, il vend le second…….de nouveau à Monsieur X !
Aujourd’hui, Monsieur X veut lui en acheter un troisième.
Le critère de voie à créer fait l’on s’interroge sur la nécessité de faire un DP ou un PA.
A y réfléchir, 2 théories semblent se dégager :
Ou l’on considère que les 2 lots ont déjà été réunis dans la même main et constituent une seule UF (ce qui aurait été le cas s’il les avait acheté le même jour, mais dans cette hypothèse, il n’y aurait eu qu’un lot de déclarer)….et donc une simple DP suffira maintenant !
Ou l’on considère que Monsieur a devant lui 2 lots de lotissements constituant donc 2 UF et un PA sera demandé pour le troisième lot………
Cette « théorie », certes défendable (mais que je ne partage pas, pour l’instant), de la non réunion des 2 lots en une seule UF ne pose-t-elle pas certaines question de fonds sur :
- la définition de l’UF
- la notion de lot de lotissement déclaré
Pour tenter tout de même d’y accorder crédit, un lotissement déclaré ou issu d’un PA n’est-il pas aujourd’hui la même chose ?
Si c’est la thèse à retenir, Monsieur X devra traiter éventuellement ses PC indépendamment l’un de l’autre et respecter des prospects avec lui-même !
Vos avis
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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67
Posté - 16 sept. 2009 : 16:44:24
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est-ce même un lotissement ? (R442-1 d) ?
décidément, c'est pas mon truc ;o) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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68
Posté - 16 sept. 2009 : 17:12:09
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larocaille
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69
Posté - 16 sept. 2009 : 20:49:53
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Contact est encore plus dur que moi sur les exercices pour notaire.
Ceux qui vont répondre correctement aux questions posées obtiendront un diplôme de 5eme cycle leur conférant le statut de Maître de conférence du Conseil Constitutionnel. Ceux qui n'auront fait qu'une erreur se verront confier le poste de Coordinateur National des Cours de Cassation.
Le terrain étant visiblement miné de toutes parts, je me permet une question:
Par quel processus, la première cession vieille de deux ans est-elle intervenue après le 01/10/2007 ? |
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Posté - 16 sept. 2009 : 22:18:03
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larocaille
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Posté - 17 sept. 2009 : 07:54:52
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Le problème posé étant particulièrement complexe, je commence par un premier examen, juste pour identifier tous les points qu'il faudra traiter.
citation: Initialement posté par contact
Un propriétaire avait prévu de céder 2 TAB et de conserver son reliquat bâti de superficie confortable.
Le statut (constructible ou non) du reliquat est un problème en lui-même car il y a un trou dans la raquette législative à ce sujet.
Un examen approfondi de plusieurs pièces et textes est nécessaire.
Il faut savoir ce qui est exactement écrit dans la DP, mais aussi dans les actes ultérieurs de cession. Une lecture attentive du PLU est aussi nécessaire.
Si la lumière ne jaillit pas de ce travail, on en reviendra alors à l'incertitude du statut du reliquat. Le fait que ce reliquat soit bâti a aussi une influence selon la rédaction du PLU.
citation: Il obtient une non opposition déclarant 2 TAB contigus.
Il en cède un, il y a 2 ans (après le 01/10/07) à Monsieur X.
LÃ encore les termes de l'acte de cession peuvent avoir une influence.
Il faudrait aussi savoir si cette première cession a fait l'objet d'une DAACT.
citation: L’année suivante, il vend le second…….de nouveau à Monsieur X !
Idem pour les termes de l'acte.
Le recours à une DAACT, voir à deux DAACT, avant ou après cette seconde cession doit aussi être pris en compte.
citation: Aujourd’hui, Monsieur X veut lui en acheter un troisième.
A prendre donc sur le reliquat. Il faut d'abord essayer de traiter le problème du statut du reliquat.
citation: Le critère de voie à créer fait l’on s’interroge sur la nécessité de faire un DP ou un PA.
L'examen d'un plan précis des lieux est nécessaire afin de déterminer si la voie à créer est en tout ou partie imputable au détachement du troisième lot.
citation: A y réfléchir, 2 théories semblent se dégager :
Ou l’on considère que les 2 lots ont déjà été réunis dans la même main et constituent une seule UF (ce qui aurait été le cas s’il les avait acheté le même jour, mais dans cette hypothèse, il n’y aurait eu qu’un lot de déclarer)….et donc une simple DP suffira maintenant !
Là encore il y a un trou dans la raquette législative car si il est incontestable qu'un propriétaire puisse acquérir plusieurs lots contigus, il n'est pas garanti que ces lots puissent être vus comme une unique UF.
Le paradoxe vient du fait que l'opération de remembrement implicitement opérée lors du lotissement puisse s'opposer à la réunion des lots préalablement intentionellement dissociés.
citation: Ou l’on considère que Monsieur a devant lui 2 lots de lotissements constituant donc 2 UF et un PA sera demandé pour le troisième lot………
Avant de procéder au décompte des lots, il faut répondre à la question précédente.
Le recours à un PA pourrait effectivement être nécessaire, mais deux problèmes annexes souvent insolubles risquent de se poser:
- La conformité d'une telle opération avec ce qui régit les lots existants (CdC, contenu des actes de cession).
- Le caractère rétroactif que revêtrait le PA vis à vis des lots déjà créés. Ce problème de rétroactivité mène les experts à des discussions de fous.
citation: Cette « théorie », certes défendable (mais que je ne partage pas, pour l’instant), de la non réunion des 2 lots en une seule UF ne pose-t-elle pas certaines question de fonds sur :
- la définition de l’UF
- la notion de lot de lotissement déclaré
Pour tenter tout de même d’y accorder crédit, un lotissement déclaré ou issu d’un PA n’est-il pas aujourd’hui la même chose ?
La définition de l'UF (ensemble de parcelles contigues détenu par un même propriétaire) est certes claire mais elle n'inclut aucun élément temporel.
L'UF peut-elle fluctuer dans le temps?
On peut répondre à la fois oui et à la fois non.
Oui, parce qu'un propriétaire a le droit d'acquérir un terrain contigu à son UF afin d'en faire bénéficier cette dernière.
Non, parce que la définition de l'UF n'implique pas explicitement que des UF contigues doivent être réunies en une seule lorsqu'elles sont réunies dans la même main.
Non, aussi parce que l'UF constitue l'assiette administrative pour les AOS et que la réunion de deux UF peut rendre l'UF résultante porteuse de projets illicites.
Sans chercher trop loin, on peut essayer de traiter le cas suivant:
Mr A est propriétaire d'une UF bâtie. Il achète un terrain à bâtir avec PC accordé qui jouxte son UF. Quelles démarches devra effectuer Mr A pour revendre le terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt?
citation: Si c’est la thèse à retenir, Monsieur X devra traiter éventuellement ses PC indépendamment l’un de l’autre et respecter des prospects avec lui-même !
Cela me paraît être un faux problème puisque les règles de prospects s'appliquent à l'UF et si il y a deux UF, chacune sera soumise au respect de ces règles indépendement de l'autre UF.
citation: Vos avis |
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Posté - 17 sept. 2009 : 08:34:57
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Je reviendrai avec plaisir sur ces intéressantes réflexions , merci d'y avoir travaillé |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 19 sept. 2009 : 12:35:18
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citation: Le problème posé étant particulièrement complexe, je commence par un premier examen, juste pour identifier tous les points qu'il faudra traiter.
citation:
Initialement posté par contact
Un propriétaire avait prévu de céder 2 TAB et de conserver son reliquat bâti de superficie confortable.
Le statut (constructible ou non) du reliquat est un problème en lui-même car il y a un trou dans la raquette législative à ce sujet.
Un examen approfondi de plusieurs pièces et textes est nécessaire.
Il faut savoir ce qui est exactement écrit dans la DP, mais aussi dans les actes ultérieurs de cession. Une lecture attentive du PLU est aussi nécessaire.
Si la lumière ne jaillit pas de ce travail, on en reviendra alors à l'incertitude du statut du reliquat. Le fait que ce reliquat soit bâti a aussi une influence selon la rédaction du PLU.
citation:
Il obtient une non opposition déclarant 2 TAB contigus.
Il en cède un, il y a 2 ans (après le 01/10/07) à Monsieur X.
LÃ encore les termes de l'acte de cession peuvent avoir une influence.
Il faudrait aussi savoir si cette première cession a fait l'objet d'une DAACT.
citation:
L’année suivante, il vend le second…….de nouveau à Monsieur X !
Idem pour les termes de l'acte.
Le recours à une DAACT, voir à deux DAACT, avant ou après cette seconde cession doit aussi être pris en compte.
citation:
Aujourd’hui, Monsieur X veut lui en acheter un troisième.
A prendre donc sur le reliquat. Il faut d'abord essayer de traiter le problème du statut du reliquat.
citation:
Le critère de voie à créer fait l’on s’interroge sur la nécessité de faire un DP ou un PA.
L'examen d'un plan précis des lieux est nécessaire afin de déterminer si la voie à créer est en tout ou partie imputable au détachement du troisième lot.
citation:
A y réfléchir, 2 théories semblent se dégager :
Ou l’on considère que les 2 lots ont déjà été réunis dans la même main et constituent une seule UF (ce qui aurait été le cas s’il les avait acheté le même jour, mais dans cette hypothèse, il n’y aurait eu qu’un lot de déclarer)….et donc une simple DP suffira maintenant !
Là encore il y a un trou dans la raquette législative car si il est incontestable qu'un propriétaire puisse acquérir plusieurs lots contigus, il n'est pas garanti que ces lots puissent être vus comme une unique UF.
Le paradoxe vient du fait que l'opération de remembrement implicitement opérée lors du lotissement puisse s'opposer à la réunion des lots préalablement intentionellement dissociés.
citation:
Ou l’on considère que Monsieur a devant lui 2 lots de lotissements constituant donc 2 UF et un PA sera demandé pour le troisième lot………
Avant de procéder au décompte des lots, il faut répondre à la question précédente.
Le recours à un PA pourrait effectivement être nécessaire, mais deux problèmes annexes souvent insolubles risquent de se poser:
- La conformité d'une telle opération avec ce qui régit les lots existants (CdC, contenu des actes de cession).
- Le caractère rétroactif que revêtrait le PA vis à vis des lots déjà créés. Ce problème de rétroactivité mène les experts à des discussions de fous.
citation:
Cette « théorie », certes défendable (mais que je ne partage pas, pour l’instant), de la non réunion des 2 lots en une seule UF ne pose-t-elle pas certaines question de fonds sur :
- la définition de l’UF
- la notion de lot de lotissement déclaré
Pour tenter tout de même d’y accorder crédit, un lotissement déclaré ou issu d’un PA n’est-il pas aujourd’hui la même chose ?
La définition de l'UF (ensemble de parcelles contigues détenu par un même propriétaire) est certes claire mais elle n'inclut aucun élément temporel.
L'UF peut-elle fluctuer dans le temps?
On peut répondre à la fois oui et à la fois non.
Oui, parce qu'un propriétaire a le droit d'acquérir un terrain contigu à son UF afin d'en faire bénéficier cette dernière.
Non, parce que la définition de l'UF n'implique pas explicitement que des UF contigues doivent être réunies en une seule lorsqu'elles sont réunies dans la même main.
Non, aussi parce que l'UF constitue l'assiette administrative pour les AOS et que la réunion de deux UF peut rendre l'UF résultante porteuse de projets illicites.
Sans chercher trop loin, on peut essayer de traiter le cas suivant:
Mr A est propriétaire d'une UF bâtie. Il achète un terrain à bâtir avec PC accordé qui jouxte son UF. Quelles démarches devra effectuer Mr A pour revendre le terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt?
citation:
Si c’est la thèse à retenir, Monsieur X devra traiter éventuellement ses PC indépendamment l’un de l’autre et respecter des prospects avec lui-même !
Cela me paraît être un faux problème puisque les règles de prospects s'appliquent à l'UF et si il y a deux UF, chacune sera soumise au respect de ces règles indépendement de l'autre UF.
citation:
Vos avis
Je reprends le fil…..
Sans autre information sur le cas précis qui avait été soumis à la réflexion de praticiens sur un forum « fermé », les discussions restaient dans un cadre général et donc de conclusions à rechercher si ce cas de figure se représentait.
1°) Concernant la question du reliquat en DP et vous avez mis l’accent sur le vide juridique.
Certains auteurs qui préfèrent l’appellation « le devenir du 3° lot » estiment que le reliquat bâti ne posera pas de problème sa division éventuelle rentrant dans le droit commun (DP ou PA selon les critères connus).
Ce faisant, ils partent du double postulat suivant :
- le périmètre du lotissement (sujet largement débattu, du moins au début de l’application de la réforme) est laissé en DP comme en PA au libre choix du déclarant……….La problématique étant que si le législateur a prévu le PA sur une partie d’une UF, il ne la pas précisé en DP
- le reliquat bâti non destiné à être démoli est une exclusion du champ d’application du lotissement et sa division à venir libre.
Là aussi, les débats tournent sur le R442-2 qui n’est pas le L442-1. Ceci étant de plus en plus tout le monde semble vouloir s’accorder sur un certain esprit de bon sens.
Ceci étant précisé, le traitement du 3° lot reste mystérieux.
- Inconstructibilité pendant 10 ans pour les uns
- possibilité de régularisation pour les autres…avec toutefois un véto formel affirmé par certains sur l’opération consistant à détacher 2 lots par DP et un PA sur le reliquat dans un « laps » de temps trop court, opération pouvant être requalifiée par le juge comme frauduleuse
En fait, le débat reste sur la « bonne foi » du requérant qui change d’intention, ne souhaitant pas construire au début et y ayant été amené par la suite.
Un PC devrait lui être interdit (lot non déclaré L480-4-1) …avec une position de l’Administration fluctuante sur cette question.
Comment déclarer ce lot pour y remédier ou en cas de vente.
Faire une DP sans division heurte la nouvelle définition du lotissement. Certains juristes ont proposé un artifice : créer un tènement de quelques m² et déclaré le résiduel !.....A méditer !
Là encore, il convient de s’assurer que une DP de trois lots au départ aurait été accepté et un PA non exigée, à défaut…..la seule solution « plus ou moins carrée » consistant à faire un PA rétroactif a été proposé…avec l’obligation de « frapper à la porte » des nouveaux propriétaires des 2 lots vendus…… !!!
Bien d’autres éléments nouveaux peuvent intervenir en 10 ans concernant le passé de ce lotissement d’origine : cessions faites de partie d’un des lots vendus à des tiers……subdivision de ceux-ci…….remembrements à fonds contigus…..simplement constructions des bâtis…etc., qui viendront noyer dans un brouillard opaque la situation pour une éventuelle recherche de régularisation.
La question d’intégration d’un lot déjà bâti dans un lotissement, d’ailleurs, partagent les juristes…..
A suivre…….
2°) Concernant le sujet présenté initialement et le rôle que la daact déposée ou pas peut y jouer, certains praticiens souhaitent conclure en considérant qu’un lotissement déclaré a une durée de vie limitée, à savoir n’existe plus dès la daact obtenue, partant dans leurs raisonnement qu’il en est ainsi pour les PA si les règles sont devenues caduques.
Ainsi, si les 2 lots crées sont ainsi remembrés en ne formant qu’une seule UF, il y aurait eu tout de même un détachement de 2 lots, le troisième à créer devant de faire l’objet d’un PA.
Cette argumentation reste interpellant pour d’autres.
Le débat se poursuit sur le coté pérenne d’un lotissement déclaré ou issu d’un PA.
Certains juristes et non des moindres (arrêts à l’appui, concernant la décision administrative prise, du moins) estiment qu’un lotissement même aux règles caduques et hors CDC (pour simplifier) restera à vie un lotissement et qu’ainsi toute la réglementation sur ce sujet continuera s’appliquer.
A suivre……
3°) « Non, parce que la définition de l'UF n'implique pas explicitement que des UF contigües doivent être réunies en une seule lorsqu'elles sont réunies dans la même main. »
J’entends votre réflexion, mais a-t-on des JP dessus !Et que dit le CE ?
« Non, aussi parce que l'UF constitue l'assiette administrative pour les AOS et que la réunion de deux UF peut rendre l'UF résultante porteuse de projets illicites. »
J’ai peut-être un exemple en tête, mais guerre plus…….Qu’entrevoyez vous par cette rédaction ?
4°) « Mr A est propriétaire d'une UF bâtie. Il achète un terrain à bâtir avec PC accordé qui jouxte son UF. Quelles démarches devra effectuer Mr A pour revendre le terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt? »
Je lui aurai conseillé d’acheter sous un nom différent, ce qui éviterait de nombreuses questions.
A l’évidence la théorie selon laquelle il les a remembrés et que la réflexion doit se faire sur cet état de fait risque ne pas emporter votre adhésion……
Le Congrès des notaires de Lyon et leurs rapporteurs ont effectivement donné à l’UF une interprétation différente qui va dans le sens de la séparation des UF en fonction des droits à construire qui lui sont attachés.
Donc, « pirouette », les notaires passent-ils les actes sans autres formalités ?
A suivre
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:57:50
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