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jmbour
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 Posté - 13 sept. 2009 : 17:09:59
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J'ai acquis le droit d'usage privatif d'une partie du toit terrasse de ma copropriété. Le règlement de copropriété a été adapté pour la répartition des charges d'entretien et de réparations de l'étanchéité.
Il stipule exactement ceci :
"la répartition des responsabilités, quand à l'entretien et aux réparations nécessaires ultérieurement, entre le syndicat des copropriétaires et le titulaire du droit de jouissance, sera la suivante:
- le complexe d'étanchéité de la partie commune reste à la charge du syndicat,
- l'entretien du dallage ou du carrelage le surplombant est à la charge des copropriétaires ayant le droit de jouissance de ladite partie commune,
l'imputation du coût de l'enlèvement et de la réinstallation du dallage ou du carrelage au cas où il faudrait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité serait à la charge des copropriétaires ayant le droit de jouissance de ladite partie commune".
Je comprends que l'entretien de l'ensemble du toit terrasse est à la charge de la copropriété, car le toit terrasse reste une partie commune, et que le coût d'enlèvement des dalles ne pourrait m'être imposé qu'en cas de réfection.
Or, le syndicat de copropriété souhaite conclure un contrat d'entretien de l'étanchéité de l'ensemble de la terrasse, et l'entreprise considère que l'entretien de la partie à usage privatif coûte (beaucoup) plus cher à cause de la présence du dallage. Le syndicat me demande de prendre en charge le surcoût.
Quelle est la bonne interprétation ? L'entretien de l'étanchéité d'une partie commune doit-il être pris en charge en totalité par la copropriété, comme semble l'indiquer le premier alinea du règlement de copropriété ci-dessus, ou dois je prendre en charge l'enlèvement des dalles, y compris pour l'entretien ?
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Gédehem
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Posté - 13 sept. 2009 : 18:56:27
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Le RDC fait loi entre les copropriétaires.
Cette clause du RDC, convention entre tous, s'applique intégralement sans que ne puisse être changé quoi que ce soit, sauf à l'unanimité !
Le démontage du carrelage n'est à votre charge QUE lors de la réfection du complexe étanche.
Quid de la garantie attachée au complexe étanche ??
Il semble ridicule (pour ne pas dire plus) à vouloir prendre un "contrat d'entretien" pour un complexe étanche qui ne serait pas accessible !
Comment sera fait cet entretient ?
Qui donc propose cela, qui relèverait d'une opération "roulage dans la farine" !
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Édité par - Gédehem le 13 sept. 2009 19:00:23 |
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jmbour
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Posté - 14 sept. 2009 : 14:55:08
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Merci de cette réponse
Quelques informations complémentaires :
la partie non aménagée de la terrasse commune est recouverte de gravillons qui doivent être périodiquement nettoyés, notamment pour éliminer les mauvaises herbes (il y en a déjà alors que les travaux ont été faits il y a un an).
la partie à usage privatif est directement recouverte de dalles sur plots qui peuvent être déposées pour examiner l'état de la dalle d'étanchéité ou éventuellement déboucher des conduits d'évacuation des eaux.
Le complexe d'étanchéité de la terrasse a été entièrement refait. Il est donc couvert par la garantie décennale, mais le conseil syndical envisage de passer un contrat avec l'entreprise qui a réalisé les travaux pour effectuer des vérifications annuelles et le nettoyage, afin qu'en cas de problèmes, l'entreprise ne mette en avant un défaut d'entretien.
L'entreprise considère que, pour s'assurer du bon état du complexe d'étanchéité, elle doit procéder à la dépose d'un certain nombre des dalles sur plot de la partie à usage privatif, ce qui la conduit à proposer un devis au m2 (et non pas à l'heure ou à la journée) huit fois plus élevé pour cette partie que pour la partie gravillonnée (plus de 8 € au m2 contre 1,1 €)
Evidemment, le Conseil syndical pense que le coût supplémentaire doit être pris en charge par le bénéficiaire de l'autorisation d'utilisation privative.
considérez vous que, contrairment à la partie gravillonnée, la partie aménagée ne nécessite pas d'"entretien" ?
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JB22
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Posté - 14 sept. 2009 : 15:12:55
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"Evidemment, le Conseil syndical pense que le coût supplémentaire doit être pris en charge par le bénéficiaire de l'autorisation d'utilisation privative."
Vous avez acquis un droit de jouissance, vous n'avez d'autre obligation que ce qui est prévu dans l'acte vous accordant cette jouissance.
A défaut de dispositions particulières c'est le règlement de copropriété qui s'applique pour vous comme pour les autres copropriétaires. |
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Posté - 14 sept. 2009 : 18:12:48
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comme le précise gedehem, il est assez "bizarre " de signer un contrat d'entretien ou il n'y a rien a entretenir. Si des fuites apparaissent venant de l'étanchéité, alors jùbour devra payer la dépose de son dallage pour que le SDC puisse faire réparer la terrasse.
Quel entretien cette entreprise propose de fiare ?? avez vous le devis proposé par celle-ci ?? Le CS doit avoir copie de ce devis avec les interventions prévues.
jmbour : vous pouvez également contacter une autre entreprise pour savoir si un entretien est possible ou non. |
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jmbour
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5
Posté - 15 sept. 2009 : 11:40:59
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Heureusement, le syndic et le CS (dont je fais partie) m'ont consulté sur le devis, et ils ne feront rien sans mon accord.
Merci beaucoup pour ces réponses qui confirment mon interprétation.
La meilleure solution est de convaincre le CS qu'il n'est pas nécessaire de payer pour "entretenir" une dalle d'étanchéité protégée par un dallage, et de le faire confirmer par un autre entrepreneur, et vos avis me seront précieux. |
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malin
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 Posté - 18 sept. 2009 : 08:03:04
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1°) Pour les toitures-terrasses ayant une protection de l'étanchéité par des dalles sur plots il est obligatoire de faire une vérification/entretien conformément au DTU pour que la garantie décennale puisse fonctionner
2°) la clause du règlement de Copropriété "l'entretien du dallage ou du carrelage le surplombant est à la charge des copropriétaires ayant le droit de jouissance de ladite partie commune" est opposable à celui qui en a la jouissance, mais dans l'éventualité où une partie du revêtement se décollerait, bien évidemment les travaux seraient en charge par le Syndicat des Copropriétaires.
3°) Attention les conseilleurs ne sont pas les payeurs |
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malin
Contributeur actif
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7
Posté - 18 sept. 2009 : 11:14:48
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Et les mesures préconisées pour l'entretien ;
Entretien particulier aux terrasses protégées par dalles sur plots
Obligations de l'utilisateur
· Une ou deux fois par an, déposer les dallettes amovibles (et uniquement ces dalles) repérées au dessus des entrées pluviales; vérifier le bon écoulement. Nettoyer les trop-pleins et grilles de protection et dégager les détritus
au jet d'eau, en évitant toutefois de projeter de l'eau au dessus des relevés.
· Nettoyer régulièrement la terrasse - enlever les mousses et végétations, et ne pas laisser les joints entre dallettes s'obturer.
Interdits à l'utilisateur
· Déposer lui-même le dallage, sans recourir à un spécialiste.
· Installer des jardinières mobiles.
· Fixer quoi que ce soit dans le dallage, par exemple pieds de parasol. Utiliser les piétements plats du commerce.
· Faire du feu directement sur le dallage; les barbecues doivent être montés sur pieds et être équipés d'une tôle de protection et d'un bac à braises.
· Déverser des produits agressifs (solvants, huiles, essences.. .), ni sur la terrasse, ni dans les évacuations
pluviales.
· Modifier le revêtement de la terrasse par des ajouts ou des surcharges. Toute modification est susceptible de créer des surcharges, de réduire les hauteurs de seuils, de gêner le fonctionnement des joints. Des désordres pourraient en résulter, qui n'engagerait que la responsabilité de l'utilisateur.
Tout projet de modification d'une terrasse doit avoir été étudié par un spécialiste. |
Édité par - malin le 18 sept. 2009 11:18:10 |
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mespres
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Posté - 21 sept. 2009 : 11:07:26
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il faudrait convaincre le CS que le contrat d'entretien de la terrasse ne sert à rien !!
J'ai traité la question il y a plusieurs années avec notre étancheur : il a été très clair sur la question. Cela fait 9 ans que nous avons fait refaire l'étanchéité, aucun professionne n'est monté sur la terrasse depuis, et tout va bien (une rupture d'étanchéité se voit très vite, nul besoin d'être expert pour constater de l'humidité sur un plafond). Quelques bonnes âmes (moi compris), avons passé une matinée pour nettoyer la terrasse il y a 2 ans. Je n'étais d'ailleurs pas convaincu de l'intérêt de la chose.
Il faut par contre penser à faire nettoyer de temps en temps les cheneaux, mais sans contrat. Vous faites venir une entreprise à la demande, quand cela est nécessaire : mettons tous les 3 ans. |
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malin
Contributeur actif
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Posté - 23 sept. 2009 : 08:42:23
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Mespres, si la terrasse est sous garantie décennale veuillez lire de DTU correspondant aux étanchéités avec protection par dalles sur plots ou lire les posts précédents, merci |
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