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barbak75
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 Posté - 16 sept. 2009 : 14:43:19
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Bonjour à tous,
Un copropriétaire a été assigné pour avoir annexé 20m2 de parties communes en agrandissant ses parties privatives sur son jardin (partie commune à usage privatif), le syndicat l' a assigné et lui demande la remise en état initial des lieux.
Il a envoyé au syndic une demande de ratification de ces travaux à postériori et notre syndic dit qu'il est obligé de mettre la question au vote, il semblerait même que notre syndic soit prêt à trouver pour ce contrevenant un arrangement même hors la loi 
Doit-il mettre cette question au vote sachant qu'une procédure en référé est pendante et s'il pose la question à l'ordre du jour à quel article cela doit-il être voté?
Ma question est la suivante qu'est-ce qui prévaut le vote de l'AG ou la décision de justice à venir ?
Merci de vos réponses éclairées 
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Posté - 16 sept. 2009 : 15:16:24
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barbak75 : Le copropriétaire contrevenant au RDC, car il n'a pas demandé l'autorisation d'annexer les parties communes, peut demander de faire ratifier à postériori des travaux sur les parties communes.
Vous parles de 20 m2 ?? quels travaux a t'il fait ?? terrasse, véranda ???
L'AG devra se décider au moins à la majorité article 26, 2/3 des voix de TOUS les copropriétaires et 51% des copros présents ou représentés, (sinon à l'Unanimité)
Cette majorité est assez difficile à atteindre, sa demande a de fortes chances d'être rejettée, de plus le SDC aura des frais d'avocats à payer, si il donne son OK, il met le syndic dans une situation difficile, un syndic qui fait respecter le RDC est assez rare.
L'action faite par le syndic suivra son cours, elle sera nulle si le SDC donne son autorisation, et SDC comme ce copro. devra attendre et appliquer la décision du tribunal.
Il serait assez bizarre que le SDC accepte ses travaux à postériori après avoir lancé une action au tribunal par l'intermédiaire de son mandataire !!!
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Gédehem
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Posté - 16 sept. 2009 : 18:26:03
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La soution 'est pas si simple que l'expose Philippe ....
Car la partie commune en cause est grevée d'une servitude : droit d'usage privatif au profit du propriétaire du lot qui jouxte ce jardin.
Certes, il y a aliénation de partie commune, du moins du sol sur lequel serait cette construction, mais on voit mal le sydicat refuser cette ratification puisque le droit du syndicat sur ce jardin est quasi nul n'en ayant pas l'usage.
Un refus "par jalousie" peut être jugé abusif !
L'autre aspect : quelle est cette "construction" ? S'il s'agit d'une véranda éventuellement démontable ce n'est pas "construction".
Dans un tel cas cela relèverait de "Travaux privatif sur partie commune et/ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.", maj.art.25.
Si c'est une construction en dur, il est surprenant que personne ne soit intervenu dès le 1er coup de pioche, ne serait-ce que le CS sur place, ce copropriétaire sans doute de bonne foi ignorant les régles qui s'imposent ici . |
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barbak75
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 Posté - 16 sept. 2009 : 20:06:29
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Merci de vos réponses
Mais Philippe, une chose m'interpelle: comment calculez-vous vos 51% de copropriétaires présents ou représentés?
Et pour Gédehem, bien sûr que le syndic et le cs ont demandé l'arrêt des travaux et la remise en état initiale mais le copropriétaire n'en a pas tenu compte bien qu'on lui ai écrit qu'il n'avait pas le droit !
Et c'est bien sûr une construction en dur et je ne vois pas où est la jalousie la-dedans c'est juste le respect du RC.
Si nous créons un précédents tous les copropriétaires des rez de jardin n'ont plus qu'à faire de meme et agrandir laur appartement de cette façon et quid de la loi ? |
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ETASPAK
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Posté - 16 sept. 2009 : 21:31:36
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Bonsoir,
Voyez ce que précise ce lien :
8. Autorisation à postériori :
L'assemblée peut aussi autoriser les travaux a posteriori. Si les travaux ont été effectués avant l'autorisation, l'assemblée peut les ratifier à posteriori, soit par une délibération spécifique, soit indirectement en refusant d'autoriser le syndic à agir contre le copropriétaire concerné.
Il a été jugé que le fait pour l'assemblée de ne pas exiger la démolition d'une construction édifiée sans autorisation équivaut à un accord a posteriori (Cass. Civ. 3e Ch. du 19 novembre 1997).
La décision de ratification doit être prise à la majorité qui aurait été nécessaire à l'origine pour autoriser les travaux (Cass. Civ. 3e Ch. 20 mars 2002). Une transaction peut intervenir avec le copropriétaire fautif mais elle doit être régulièrement approuvée par l'assemblée (CA Paris 23e Ch. A 21 février 1995).
Si le copropriétaire prend l'initiative d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale ou malgré son refus, il ne peut plus demander au juge de valider rétroactivement les aménagements effectués.
http://www.mon-immeuble.com/Dossier...uxcopro2.htm
Cour de cassation du mercredi 19 novembre 1997 N° de pourvoi : 96-10771
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - - Décision - Autorisation donnée à un copropriétaire de ne pas démolir une construction qu'il a édifiée - Décision équivalent à une autorisation de travaux.
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 35
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...96&fastPos=1
Cour de cassation du mercredi 20 mars 2002 N° de pourvoi : 00-17751
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Construction par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif - Décision de ratification contre indemnité. La décision d'une assemblée générale de copropriétaires acceptant a posteriori moyennant le versement d'une indemnité, des travaux réalisés par un copropriétaire sur des parties communes dont ce dernier n'avait que la jouissance privative, est soumise aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Décision ratifiant des travaux d'emprise sur les parties communes - Majorité requise
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 26
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...44&fastPos=1
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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barbak75
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Posté - 16 sept. 2009 : 22:14:32
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Merci infiniment Etaspak de cette réponse qui répond totalement à mon attente |
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Gédehem
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Posté - 17 sept. 2009 : 22:37:17
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"comment calculez-vous vos 51% de copropriétaires présents ou représentés ?"
Pour calculer le nombre de copropriétaires on ne prend pas de % au risque de devoir fractionner en petit morceaux le 51ème ....
Art.26 : au moins les 2/3 des tantièmes portés par au moins la majorité des copropriétaires membres du syndicat, donc un nombre
Si vous êtes 56 copropriétaires avec 10.000/10.000° il faudra que 29 copropriétaires soient présents ou représentés à l'AG et que le vote sur l'aliénation du sol commun obtienne 6.667/10.000° de voix favorables !
Je n'ai pas l'impression que ce copropriétaire aura sa ratification, surtout en ayant fait les travaux malgré l'opposition du syndic et du CS ..... |
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barbak75
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Posté - 19 sept. 2009 : 10:48:28
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Merci de votre réponse Gédéhem, je suis d'accord avec vous pour les 6667 tantièmes nécéssaires mais par contre les 2/3 de 56 copropriétaires ça fait 37 et pas 29, non ? 
Quoiqu'il en soit nous sommes toujours trop peu nombreux à l'AG et l'article 26 ne passe jamais. 
Heureusement d'ailleurs car sinon tous les copropriétaires d'appart en rez de jardin pourraient s' agrandir de la même façon sans problème
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ETASPAK
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Posté - 19 sept. 2009 : 11:27:58
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Bonjour,
Petite erreur d’interprétation  .
Voyez ce lien :
Les règles de majorité :
La double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 :
« Deux tiers de tous les millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre (s’il y a 10 copropriétaires, il faudra alors 667 millièmes ET six copropriétaires). »
http://www.unarc.asso.fr/site/quest...reponses.htm
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Posté - 19 sept. 2009 : 12:25:29
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barbak 75 : vous n'avez pas compris complètement
majorité des 2/3 des tantièmes de tous les copropriétaires soit 6 667/10 000 èmes ET en plus la majorité des copropriétaires en NOMBRE soit sur 56 copropriétaires il vous en faut 28+1 = 29 PRESENTS ou REPRESENTES
C'est la double majorité à l'article 26. |
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barbak75
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Posté - 19 sept. 2009 : 12:41:02
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Mea culpa  , maintenant c'est clair pour moi  |
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G.G
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Posté - 19 sept. 2009 : 18:21:57
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J'ai lu tous les post et je souhaite apporter un détail dont il me semble avoir été négligé
1) Le RDC permet-il des constructions annexes? Par ailleurs l'annexion d'une PC se vote à la majorité 26 "unanimité" étant un bien propre au syndicat
2) Reste -t-il du COS résiduel pour construire sachant que le COS appartient au syndicat et que celui-ci n'est pas illimité. Si tel était le cas chaque copro doit pouvoir en bénéficier
3) Un permis de construire ou une demande de travaux ont-ils été déposés en Mairie (ce qui ne parait pas être possible du fait que la Mairie demande le PV d'A.G d'autorisation du syndicat)
Un affichage obligatoire des travaux a-t-il était mis en place pour le recours des tiers ?
Un copropriétaire peut toujours faire des demande à posteriori mais il doit se soummettre aux lois telles que pour faire d'une partie commune un lieu privatif engendre modification de l'EDD acte notarié hypothèques unanimité modifications des tantièmes etc... pas si facile!
UN TGI ne se fiera qu'aux éléments du RDC et ne pourra entériner une construction.
Ce copro qui a construit l'a fait sans accord d'urbanisme tombant de fait sous le code de l'urbanisme qui est violé
Georges |
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Posté - 19 sept. 2009 : 18:31:48
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GG : ce copropriétaire qui a posé une véranda sur les parties communes, que constitue son jardin à jouissance privative n'a strictement rien demandé à personne.
La première chose est d'obtenir l' accord de l'AG. Puis de déponser une demande de trvaux à la mairie, ......
Ce copropriétaire a voulu " éviter" toutes les procédures, le syndic a bien fait de lancer une procédure pour non respect du RDC et de la loi, et démontage de la véranda.
Pour info : l'article 26 n'est pas l'Unanimité, mais la double majorité, 2/3 des tantièmes et majorité des copros présents ou représentés.!! |
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G.G
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Posté - 25 sept. 2009 : 20:00:16
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citation: Initialement posté par philippe388
barbak75 : Le copropriétaire contrevenant au RDC, car il n'a pas demandé l'autorisation d'annexer les parties communes, peut demander de faire ratifier à postériori des travaux sur les parties communes.
Vous parles de 20 m2 ?? quels travaux a t'il fait ?? terrasse, véranda ???
L'AG devra se décider au moins à la majorité article 26, 2/3 des voix de TOUS les copropriétaires et 51% des copros présents ou représentés, (sinon à l'Unanimité)
Cette majorité est assez difficile à atteindre, sa demande a de fortes chances d'être rejettée, de plus le SDC aura des frais d'avocats à payer, si il donne son OK, il met le syndic dans une situation difficile, un syndic qui fait respecter le RDC est assez rare.
L'action faite par le syndic suivra son cours, elle sera nulle si le SDC donne son autorisation, et SDC comme ce copro. devra attendre et appliquer la décision du tribunal.
Il serait assez bizarre que le SDC accepte ses travaux à postériori après avoir lancé une action au tribunal par l'intermédiaire de son mandataire !!!
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G.G
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Posté - 25 sept. 2009 : 20:28:32
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Philippe, Je connais la majorité 26 qui se décompose en plusieurs parties
Majorité 26 simple
majorité 26 double majorité en nombre et en voix
majorité 26 unanimité
Si j'ai parlé unanimité c'est parce que vous même avait dit :
"Le copropriétaire contrevenant au RDC, car il n'a pas demandé l'autorisation d'annexer les parties communes, peut demander de faire ratifier à postériori des travaux sur les parties communes.
L'AG devra se décider au moins à la majorité article 26, 2/3 des voix de TOUS les copropriétaires et 51% des copros présents ou représentés, (sinon à l'Unanimité)"]
Cette Majorité est obligatoire pour une annexion de PC mais celle des 2/3 double majorité pour une construction à l'intérieur de son lot à jouissance privative.
Mais de toute évidence l'urbanisme à son mot à dire d'autant que le COS peut-être épuisé. Aussi la construction passée outre les dispositions d'A.G et d'urbanisme est illégale.
Ne l'oublions pas, construire sur une PC serait-elle à jouissance privative ne peut devenir un lieu privatif sans, de nombreuses contraintes.
Modification d'EDD, modification du RDC, des tantièmes actes et autres documents notariés déposés aux hypothèques
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