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 Posté - 18 sept. 2009 : 10:37:42
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Bonjour
Copropriétaire depuis 4 ans dans un petit immeuble de 11 logements ;il n'y a jamais eu d'AG depuis mon achat .
Nous sommes 3 ou 4 propriétaires (représentants les 250 / 1000) et nous voudrions forcer le syndic à convoquer une AG. Que devons nous faire concrètement ? Un courrier commun ? individuel ?
Merci d'avance
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 11:36:38
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etant donné que le contrat de syndic ne peut dépasser 3 ans de date à date,vous n'avez certainement plus,légalement,de syndic!Donc gros problème
syndic professionnel ou non pro (copropriétaire)????
Comment faites vous au niveau des charges notamment :
-vote du budget
-approbation des comptes
-règlement des prestataires (assurance immeuble ,EDF.......)
règlement des charges......pas de budget voté,légalement,le syndic ne peu faire d'appel de fonds
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Édité par - felix1930 le 18 sept. 2009 11:41:31 |
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Posté - 18 sept. 2009 : 12:08:24
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conquest31 : comment payer vous vos charges et à qui? Sans AG personne ne peut vous demander de payer des charges. |
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 Posté - 18 sept. 2009 : 12:08:27
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Oui ,vous avez tout à fait raison, le syndic agit comme si sa reconduction était implicite ! Je ne paye plus les factures qu'on m'envoie ,car le syndic ne répond pas à mes recommandés .
Renseignements pris ,seul un président du conseil syndical (qui n'a été désigné dans notre cas, ) peut mettre en demeure le syndic de convoquer l'Assemblée Générale. Un quart des copropriétaires peut cependant demander également au syndic la convocation d'une A.G si le total des copropriétaires représente 250 millièmes .
Nous sommes dans ce cas ,mais nous ne savons que faire comme action !
merci |
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Posté - 18 sept. 2009 : 12:10:08
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conquest31 : avez vous un CS ?? si OUI il ne controle rien, ni les comptes, ni la gestion, .....
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Posté - 18 sept. 2009 : 12:38:31
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Je suis d'accord ,mais le syndic continue à envoyer des appels de fonds pour les charges ; il fait exactement ce qu'il veut ; et nous cherchons une aide et des conseils .
Comme je l'ai dit , je ne paye plus rien . |
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:15:08
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le président du CS ne peut pas mettre en demeure le syndic de convoquer une AG puisqu'il n'existe plus de CS
de même le syndic ne peut pas convoquer d'AG puisqu'il n'a plus de mandat en cours de validité |
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:25:57
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Vous voyez donc notre situation ! En résumé les syndics sont les rois au dessus des lois ; car inutile d'aller en justice ,notre dossier sera rejeté par le juge car il n'y aura rien en face ou bien le syndic ne viendra pas !
La solution que je vais essayer de faire appliquer aux copropriétaires est d'arrêter de payer ! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:35:47
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Trois solutions.
1. On applique l'article 47 du décret du 17 mars 1967 : un copropriétaire fait déposer une requête par un avocat au président du tribunal de grande instance afin de faire désigner un administrateur provisoire qui récupérera fonds et documents auprès de l'ancien syndic, qui n'a plus de mandat, et convoquera une assemblée générale au cours de laquelle seront désignés le nouveau syndic et les membres du conseil syndical.
2. Les 11 copropriétaires se réunissent. Ils désignent à l'unanimité leur syndic et un conseil syndical. Le syndic désigné récupère fonds et document auprès de l'ancien syndic.
3. Les copropriétaires s'arrangent pour se réunir. Ils ne sont pas tous là mais décident tout de même de désigner syndic et conseil syndical en espérant que personne ne viendra faire opposition. L'ancien syndic risque de refuser de remettre fonds et documents. |
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Posté - 18 sept. 2009 : 14:29:46
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citation: En résumé les syndics sont les rois au dessus des lois Non, mais les coprorpiétaires sont ici aussi fautifs que le syndic...
citation: ; car inutile d'aller en justice ,notre dossier sera rejeté par le juge car il n'y aura rien en face ou bien le syndic ne viendra pas ! Raisopnnement biaisé, il ne faut pas partir perdant, surtout avec de mauvais arguements. le cas est prévu, la solution est donnée ci-dessus, donc si , la justice fera son travail correctement et honnêtement, elle n'est à la solde de personne.
citation: La solution que je vais essayer de faire appliquer aux copropriétaires est d'arrêter de payer !
Hum... Ce n'est pas DU TOUT la solution, c'est un moyen de pression, mais il a été dit plusieurs fois ci-dessus que si vous faites pression sur qqn qui a aucun pouvoir, il risque fort de n'en rien ressortir.
Vous n'avez plus de syndic, donc ce n'est pas la peine de s'adresser a lui en tant que syndic.
En revanche, en bloquant les paiements, rien ne se passera plus vite, votre courant va simpelment etre coupé et votre immeuble cesser d'etre assuré. Je ne vois pas en quoi cela résout quoique ce soit.
Ca rajoute des problèmes aux problèmes. |
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felix1930
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Posté - 18 sept. 2009 : 14:51:43
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ne pas payer n'est certainement pas LA solution pour faire bouger le syndic,à la rigueur il s'en fout;il ne paiera pas les fournisseurs et les fautifs seront les copropriétaires qui ne paieront pas.
ainohi,vous adonné 3 possibilités
la 2ème implique que vous vous mettiez en chasse pour trouver un candidat professionnel pour le poste de syndic avec,notamment,un projet de contrat qui tient la route |
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Posté - 18 sept. 2009 : 17:07:21
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Merci de vos conseils ; je vais essayer de rencontrer le syndic avec d'autres propriétaires ,car contrairement à ce vous affirmez ,il est toujours syndic car il nous envoie des courriers d'appels de fonds ! Donc rien n'est coupé .
Existe t'il des sortes de " conseils de l'ordre " des syndics ?
J'ai discuté avec 2 agences immobilières , et ce syndic est connu pour faire ce qu'il veut .Quand je dis qu'ils sont au dessus des lois ,je n'exagère pas . |
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2009 : 17:58:13
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citation: Initialement posté par conquest31
contrairement à ce vous affirmez ,il est toujours syndic car il nous envoie des courriers d'appels de fonds ! Donc rien n'est coupé. Juridiquement, votre gestionnaire de fait, je l'appellerais ainsi, n'est plus syndic, son mandat a expiré et en copropriété, il n'est pas admis qu'on puisse être désigné ou renouvelé comme syndic tacitement. Cela permet à n'importe quel copropriétaire de faire nommer un administrateur provisoire par le président du TGI. Il n'est même pas fondé à se faire payer des honoraires pour la période écoulée depuis l'expiration de son mandat, même s'il a travaillé pour la copropriété.
Un syndic est au-dessus des lois quand les copropriétaires laissent faire.
Mais il est obligé de marcher dans les clous quand les copropriétaires veillent à ce que les choses se fassent dans les règles.
Si vous allez en justice, c'est à dire si l'un des copropriétaires demande la nomination d'un administrateur provisoire au président du TGI, cela sera chose faite dans les quinze jours.
Les syndics ne sont pas regroupés dans un ordre professionnel. Mais beaucoup d'entre eux adhèrent à un syndicat professionnel. Ces syndicats ont vocation à défendre leurs adhérents plus qu'à faire la police entre les adhérents et leurs clients. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2009 18:00:34 |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:02:44
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Désolé Conquest : VOUS N'AVEZ PLUS DE SYNDIC
Il n'existe plus personne en capacité d'exercer les pouvoirs du syndicat ni de procéder aux paiements et encaissement !
Il n'existe pas de "syndic de fait" !
Cette personne est tiers au syndicat et n'a pas plus de pouvoirs que votre boulangère ou votre boucher pour agir dans les affaires de votre syndicat.
Tous les actes qu'il passerait en votre nom tombe sous les coups de la loi : faux en écriture privée, détournement de fonds.
N'en déplaise à certains, vous ne devez plus rien verser puisqu'il ne peut gérer de fonds.
Notez encore que non seulement vous n'avez plus de syndic ... mais vous n'avez plus de CS non plus, et donc pas de pdt de CS !
Syndic comme CS ont des mandats de 3 ans de date à date !
Pas d'AG depuis 4 ans = plus de syndic et plus de CS !
Vous dites encore "Il est syndic puisqu'il appelle des fonds" !
MECONNAISSANCE !
On est syndic par décision d'AG.
ON ne verse des fonds que suivant un budget prévisionnel décidé par une AG
Pas d'AG depuis 4 ans = pas de désignation de syndic, pas de désignation de CS, pas de budget prévisionnel = pas de provisions possible = pas d'appels de fonds !
Tout ceci relève de la mascarade d'un type qui est un charlatan et vous roule dans la farine ! Jusqu'à quand ??
REVEILLEZ-VOUS ! La méconnaissance des copropriétaires est coupable, n'y ajoutez pas la crédulité !
Malheureusement il ne semble pas que l'un des 11 copropriétaire ait la "qualité" pour éventuelmlement envisager une solution "batarde" mais jouable !
Votre SEULE possibilité : application de la procédure prévue par l'art.47 du décret de 1967 !
Contactez très vite un avocat (assoce de conso, spécialste copro) qui déposera requête auprès du pdt du TGI de votre coin qui désignera un administrateur provisoire.
Si vous vous débrouillez bien pour trouver rapidement un candidat syndic il pourrait éventuellement engager lui-même cette procédure. Désigné "administrateur provisore" par le pdt du TGI, il convoquera l'AG qui procédera à son élection comme syndic.
Vous n'avez aucune autre solution que d'en passer par le juge, ce bonhomme n'étant plus rien pour vous (vous : syndicat). |
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:08:58
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citation: Initialement posté par Gédehem
Tous les actes qu'il passerait en votre nom tombe sous les coups de la loi : faux en écriture privée, détournement de fonds. Ses actes sont juridiquement nuls, ils ne sont pas pour autant pénalement répréhensibles. N'exagérons pas.
citation: Initialement posté par Gédehem
Votre SEULE possibilité : application de la procédure prévue par l'art.47 du décret de 1967 !
Contactez très vite un avocat (assoce de conso, spécialste copro) qui déposera requête auprès du pdt du TGI de votre coin qui désignera un administrateur provisoire. Autre solution : une auto-convocation d'une assemblée statuant à l'unanimité. Juridiquement incontestable. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2009 18:09:59 |
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:17:36
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conquest31 : ce syndic a t'il pignon sur rue ?? Avez vous pris rendez vous avec lui dans ses locaux ?? Un copropriétaire a t'il mis les pieds dans son cabinet depuis 4 ans ???
Un personnage " syndic" s'est fait élir il y a 4 ans par votre AG, et depuis 4 ans il n'a rien fait, sauf envoyer les appels de fonds, que personne n'est capable de vérifier car aucuns comptes annuels ont été approuvés !!!
conquest 31 : vous avez arrêté de payer depuis plusieurs mois ? ce " syndic fantome " vous a t'il envoyé des relances ???
Expliquez nous comment l'électricité, l'eau, le chauffage sont payés ??
Vous vous demandez simplement comment écrire à ce syndic fantome pour éventuelement convoquer une AG ???
conquest31 : vous foncez au tribunal pour demander un administarteur judiciaire dès lundi, comme vous nous le conseillons tous vivement.
Puis essayez de vous réunir tous pour décider de chercher un cabinet de syndic, que vous proposerez à la première AG que l'administrateur ou ce syndic aura convoqué.
PS : personne ne sait soucié de rien, mais cet administrateur judiciaire n'est pas gratuit, vous allez bien évisemment tous payé votre propre négligence dans la gestion de votre bien commun, votre immeuble !!
La réalité peut depasser la fiction !!! un syndic fantome élu par des copros fantomes !! il n'y a que les appels de fonds qui sont réels, mais le compte de ce syndicat est certainenemt fantôme également.
conquest31 : la caisse de votre Syndicat est vide !! l'adresse de votre syndic n'est elle pas BP 0032 au Bahamas ???
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:19:08
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Le fait que les actes passés par un ex syndic soient nuls n'augure rien de leur "pénalité" !
On peut passer sur quelques mois, mais pas sur 1 ou plusieurs années si c'est le cas !
Profiter de la crédulité des gens est condamné, ce qui est le cas ici ...! (mais personne ne va poursuivre !)
Sur le second point, que je prône aussi pour les petites copropriétés, l'autoconvocation incontestable serait effectivement possible.
Cela suppose un bon accord entre les 11 coproriétaires mais surtout qu'un ou 2 s'y entendent pour convoquer 'légalement' (établissement convoc, établissement budget prévis, notifications, etc ...).
Ou alors il faut une aide de proximité pour établir les pièces à leur place.
Ce n'est hélas pas toujours le cas, d'où la généralisation impossible....
Philippe :
"...vous foncez au tribunal pour demander un administarteur judiciaire dès lundi ....."
Sauf qu'il va se faire envoyer sur les roses, puisqu'il faut passer par un avocat ......  |
Édité par - Gédehem le 18 sept. 2009 18:24:34 |
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:32:09
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gedehem : elle foncera dès mardi alors, le temps de passer prendre son avocat !!!
gedehem : vous avez encore l'espoir que ce syndic soit encore en activité - en dehors de son unique boulôt d'envoyer des appels de fonds ??? il faut l'espérer pour conquest31.  |
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:42:43
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Je suis d'accord avec vous mais il n'y a pas eu négligence ,car ON NE SAIT PAS QUOI FAIRE ! J'ai réussi à trouver 4 copropriétaires et tout le monde est dans la même position d'ignorance ; sans compter qu'il y a eu des logements vendus ,donc nouveaux propriétaires qui ne savent pas quoi faire .
De plus ,quand les loyers tombent régulièrement ,les propriétaires sont plus laxistes .
Mais je suis d'accord avec tout ce vous avez écrit et je vous remercie de vos conseils .
Le syndic est visible et a pignon sur rue ,et comme je vous l'ai dit il est souvent en conflit avec les agences immobilières lors de vente ( il traine les pieds pour envoyer les documents indispensables ) . Je n'ai jamais eu de relance pour les appels impayés ,mais peut être suis je le seul à agir de la sorte .
A ceux qui vont le voir ,il promet une AG rapidement ; mais rien n'est fait ...
Si je pouvais avoir l'adresse de tous les proprio , nous pourrions agir , mais comment les trouver ?
Merci de vos conseils ; j'irai au tribunal me renseigner
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 18:53:25
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désolé mais ce que nous affirmons est,malheureusement, la réalité.
Cette personne n'est plus légalement syndic
Pour l'adresse des copropriétairs vous pouvez la demander au syndic,mais si vous n'êtes pas au CS il n'est pas dans l'obligation de vous la donner.
Par contre il est dans l'obligation,à votre demande,de vous remettre la feuille de présence établi pour la dernière AG qui,malheureusement ,date d'au moins 4 ans donc peu être peu fiable
Etes vous certain que ce brave syndic paie régulièrement les primes d'assurance concernant votre immeuble??? qu'arrivera t-il en cas de gros pépin .....feu,gros DDE..... |
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Posté - 18 sept. 2009 : 19:25:54
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Oui de ce coté là ,pas de soucis ,car il y a eu un sinistre et tout s'est bien passé ;les travaux ont été réalisés ; c'est d'ailleurs la dernière fois que j'ai vu le syndic.
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