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Copro34
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 Posté - 22 sept. 2009 : 23:58:33
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Bonjour à tou(te)s,
Une petite réflexion.
Prenons le cas d'un immeuble datant de 1985, le règlement de copropriété idem.
L'ascenseur part du rez-de-chaussée, et dessert tous les étages (RDC, 1er au dernier) depuis sa création avec l'immeuble.
Le règlement de copropriété prévoit que la grille de répartition des charges d'ascenseur ne se fera que pour les lots à partir du 2ème étage : ceux du 1er n'ont donc aucune charge d'ascenseur à payer, alors qu'ils l'utilisent du rez-de-chaussée au 1er.
La réflexion d'office : c'est contraire à l'article 10 de la loi de 1965 (critère d'utilité...), et le règlement de copropriété malgré qu'il soit de 1985, est incorrect car cette répartition est illicite.
Quelle action selon vous ? Référé au TGI en action en nullité de cete clause qui sera réputée non écrite ? (avec rétroactivité du coup, les jurisprudences le prévoyant). Référé de plusieurs copropriétaires contre le syndicat ?
Je me suis déjà documenté sur le sujet, mais j'aimerais partager ce cas très bizarre (comment un RDC peut violer l'article 10 de la loi !), ainsi que vos réflexions sur le sujet.
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Posté - 23 sept. 2009 : 08:26:23
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avant d'aller au tribunal, si vous considérez votre RdC comme illégal, il suffit d'inscrire à la prochaine AG une résolution visant à remettre de l'ordre dans votre RdC (ascenseurs et autres). Modification à l'article 24 (loi Boutin).
Si ces modifications n'ont pas lieu, alors il faut qu'un ou plusieurs (c'est mieux) copros saisissent le TGI. Pensez à expliquer en AG que si le TGI est saisi, les frais de justice seront supportés par le syndicat à l'exception des copros qui auront saisi la justice (bien sur au cas où le TGI donne raison aux copros demandeurs...  ) |
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JB22
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 2
Posté - 23 sept. 2009 : 09:38:28
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De rambouillet
"Modification à l'article 24 (loi Boutin)."
Le cite de LEGIFRANCE ne connaît pas de loi Boutin,
Veuillez préciser N° Loi et date...SVP |
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3
Posté - 23 sept. 2009 : 10:02:51
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JB22, vous avez raison de ce rappel, donc citation: Article 49
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 22
L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.
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Copro34
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4
Posté - 23 sept. 2009 : 10:33:03
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citation:
L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.
Sauf que nous ne sommes pas dans ce cas là : la loi est de 1965, le règlement de copro de 1985. La modification ne fait pas suite à une modification législative en tant que telle, mais à une illégalité lors de son établissement.
Etes-vous d'accord avec moi ? |
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Gédehem
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Posté - 23 sept. 2009 : 10:57:51
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On peut effectivement avoir l'approche que fait Rambouillet ...
Sauf que L.art.49 parle des "...modifications législatives et réglementaires ..." intervenues depuis l'établissement du RDC !
Dans le cas exposé par Flap, auncune nouvelle disposition législative ou réglementaire n'est venu modifier une grille de charge !
La question a été souvent posée : peut ont faire réféence à L.art.49 pour la mise en conformité d'une grille de charges manifestement illicite ?
Certains disent "non" ... d'autres "oui" !..... 
Je vous livre ici un extrait d'un article que j'avais rédigé sur ce point il y a quelque temps :
"(...)
LE SORT DES REPARTITIONS DE CHARGES COMMUNES
Nous abordons le problème le plus difficile à résoudre. Son intérêt pratique est pourtant considérable.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose des critères précis pour procéder à une répartition de charges, en distinguant entre les charges communes générales, calculées en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot, et celles afférentes aux équipements et services communs, qui doivent être réparties en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent pour chacun.
Il est certain que ces critères ne sont pas respectés dans un grand nombre de règlements établis avant l’entrée en vigueur de la loi de 1965, laquelle déclare non écrite toutes clauses contraires à ses propres dispositions d’ordre public.
Notamment en ce qui concerne les dépenses d’ascenseur dont une partie est mise à la charge des copropriétaires du rez-de-chaussée, les dépenses d’eau chaude, de chauffage collectif, des clauses exonérant un copropriétaire de toute participation aux charges de l’immeuble, des dépenses d’équipements et de services collectifs réparties entre tous en fonction de leurs tantièmes de copropriété.
Quelles conséquences en tirer en présence de l’article 49 ?
Aux termes de la loi la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité, abstraction faite de l’article 12,
La logique voudrait que l’article 49 s’applique aux répartitions incompatibles avec les critères de l’article 10. Mais sa mise en œuvre bute sur le motif d’absence de dispositions précisant les méthodes à suivre pour procéder à une nouvelle répartition.
Comment sortir de ce dilemme, sans pouvoir anticiper la future jurisprudence qui s’élaborera progressivement sur ce point ?
Il paraît pourtant choquant de laisser subsister dans un règlement de copropriété des stipulations aberrantes dont les copropriétaires avisés pourraient d’ailleurs se plaindre. (....) . "
Par ailleurs, possibilité de recourir au juge:
Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
De tout cela on peut conclure qu'effectiement la mise en conformité d'une grille de répartition manifestement illicite relèverait de L.art.49 et donc d'une décision d'AG prise à la maj.art.24 ....
C'est mon avis et celui de nombreux praticiens .... sauf à ce qu'un arret vienne dire le contraire, car le critère ".. modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (du RDC) ..." ne concerne pas explicitement les grilles de charges, qui plus est pour une grille postérieure à L.art.10.
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Posté - 23 sept. 2009 : 12:52:19
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flap réponse à deux remarques : citation: la loi est de 1965, le règlement de copro de 1985 mais la loi a été modifiée en 2009 sur cet article notamment. Donc cet article est postérieur à 1985.
citation: La modification ne fait pas suite à une modification législative en tant que telle, mais à une illégalité lors de son établissement puisque vous estimez cela illégal, cela signifie que l'on ne peut conserver dans un RdC une clause illégale (réforme ou pas), sauf que maintenant cette remise aux normes se fait à l'article 24 et non à l'unanimité comme avant 2003.
jusqu'en 2003, il fallait recourir au juge, par demande d'un copro, puisque l'unanimité était quasi impossible ; mais depuis, d'abord à titre provisoire jusqu'au 31/12/2008, et depuis mars 2009 à titre définitif, ces modifications illégales ou devenues illégales ou non réglementaires peuvenet être modifiées par application de l'article.
Vous remarquerez que depuis le début, mes réponses sont au conditionnel car il faudrait savoir exactement la teneur du RdC, en effet il est surprenant de trouver des charges d'ascenseur égales à 0 pour un premier étage... Souvent on trouve, 0 au rdC, 1 au 1er, 1,1 au second, etc... les chiffres sont un exemple. Et dans ce cas, 1 veut dire payer les charges.
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Copro34
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7
Posté - 23 sept. 2009 : 16:20:16
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J'ai le règlement de copropriété sous les yeux : il est écrit noir sur blanc que la participation aux charges d'ascenseur se fera à partir des lots situés au 2ème étage. Dans la grille en dessous, c'est bien le cas, il n'est pas fait mention des lots du 1er étage.
Assez impressionnant de lire cela, mais ce n'est pas une hallucination ! |
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Posté - 23 sept. 2009 : 16:38:42
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deux possibilités s'offrent donc à vous :
1- modifier le RdC Ã l'article 24
2- prendre les dispositions pour que l'ascenseur ne s'arrete pas au 1er étage...  |
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nefer
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 Posté - 23 sept. 2009 : 17:49:28
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l'article 49 ne permet que le "toilettage" d'un RDC pas le changement d'une clé de répartition |
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Gédehem
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Posté - 23 sept. 2009 : 21:32:32
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Nefer, ...... c'est tout le sujet qui est abordé ici !
Et il ne s'agit pas de "toilettage" mais d' adaptation, de mise en conformité !
La volonté du législateur était que les copropriétaires puissent avoir un RDC conforme aux régles de droit en général (on parle de "droit positif").
Il ne s'agissait donc pas de se limiter à un simple "toilettage" , une réfection matérielle par substitution des nouveaux textes.
Il s'agissait d'exclure toutes les clauses jugées illicites par la jurisprudence, .... ce qui inclue les grilles de charges jugées contraire aux textes.
S'il ne peut être question de modifier une grille de charges ascenseurs parce qu'on estime que le coefficient retenu n'est pas le bon, tout autre chose est la mise en conformité de cette grille de charges jugée illicite car non conforme au principe d'utilité de L.art.10.
Compte tenu du principe qui veut qu'une décision d'AG non contestée dans les 2 mois s'impose à tous, même si elle est entachée de nullité, je suis d'avis que ces 2 éléments combinés (mise en conformité indispensable et contestation improbable) plaisent certainement pour l'adaptation de la grille dans le cadre de L.art.49, soit par décision d'AG à la maj.art.24. |
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Copro34
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Posté - 23 sept. 2009 : 22:57:27
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citation: Initialement posté par rambouilletdeux possibilités s'offrent donc à vous : 1- modifier le RdC à l'article 24 2- prendre les dispositions pour que l'ascenseur ne s'arrete pas au 1er étage...
Si jamais l'AG refuse la nouvelle grille, car une AG sera faite en 1er lieu pour voter la nouvelle répartition, on a pensé à bloquer le 1er étage. Mais quand on imagine le bazar que ça peut créer vu qu'ils utilisent l'ascenseur depuis 25 ans comme ça...
Et d'ailleurs, aurait-on le droit ? Ne serait-ce pas un abus de droit ? logiquement non, mais sait-on jamais, la loi n'est parfois pas très "logique dans la pratique"... |
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mespres
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Posté - 24 sept. 2009 : 07:44:48
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Une solution de voyou : vous mettez d'accord avec le syndic pour faire voter une nouvelle grille, majorité article 24 assurée. Si dans les deux mois après le PV les copros ne réagissent pas (c'est possible, peu de gens connaissent les textes), l'affaire est dans le sac !
Avez vous chiffré le préjudice ? Je ne serai pas étonné qu'il soit quasiment négligeable ... |
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Louis92
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Posté - 24 sept. 2009 : 09:12:11
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flap, une difficulté pour modifier votre RCP va être de trouver le nouveau coefficient de répartition des charges par étage. Il n'en existe pas de standard. Le coefficient est plus ou moins progressif en montant dans les étages. Je suggèrerais "coefficient plutôt progressif" pour que les gens du 1er étage ne sentent pas trop grugés du fait d'être minoritaires en AG.
Cdlt.
Louis92.
PS : Sur quelques copropriétés que je connais, il y en a 2 où la répartition de charges a été changée dans le RCP à l'article 24. Dans les 2 cas, le CS s'appuyait sur l'avis écrit d'un tiers (avocat, expert reconnu). |
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2009 : 09:35:46
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Mespres : il n'y a pas plus de solution de voyou qu'il n'il n'y a de préjudice !
Le problème ici vient du vide juridique, ou plutot de l'imprécision du législateur, qui n'a pas traduit dans le texte sa volonté affichée.
Quid de la difficulté ?
- Mettons que Flap conteste les charges "ascenseurs" que lui réclame le syndic. Ce dernier l'assigne pour le montant de la créance ... que va contester Flap au motif qu'elle est appuyée sur une grille de charges contraire à une disposition d'ordre public, grille réputée "non écrite".
Il va donc demander au juge de débouter le syndicat de ses prétentions appuyée sur une grille illicite et juger "non écrite" cette grille contraire aux textes !
Ce que fera le juge !
Résultat : voila son syndicat non seulement débouté mais également sans grille de charges "ascenseurs", avec effet rétroactif puisque cette grille "non écrite" n'a jamais existé !
Mespres : vous voulez chiffrer le préjudice pour le syndicat ?
- mettons que Flap aille voir son syndic et son CS qui, intelligents qu'ils sont tous, vont mettre le doigt sur la difficulté et d'un commun accord inscrire à l'ODJ de la prochaine AG la question :
-" Mise en conformité art.49 de la grille de charges ascenseurs", à la maj.art.24, et tout le monde sera heureux sans litige ..... 
Où serait ici un "préjudice" ???? |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2009 09:40:07 |
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mespres
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Posté - 24 sept. 2009 : 11:50:46
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je m'explique : il y a préjudice, dans la mesure où Flap estime que les copropriétaires sont lésés du fait que les copros du premier ne paient de charges ascenseur. Quel surcout ? Il faut le déterminer avant toute chose.
Solution voyou : oubliez un instant toutes vos connaissances juridiques qui vous honorent, et qui sont pertinentes pour ce forum. Avec la complicité du syndic, et la méconnaissance des textes des copros, il est aisé de modifier les clés de répartition dans le logiciel du syndic, une fois que l'AG l'a voté à l'article 24. C'est illégal, mais cela a toutes les chances de marcher. C'est lamentable mais c'est la réalité.
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Édité par - mespres le 24 sept. 2009 12:06:34 |
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2009 : 14:05:51
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Vous abordez là un autre sujet : la méconnaiance des copropriétaires, leur laxisme par confort, leur j'm'enfoutisme pour tout ce qui concerne leur copropriété (leur quartier, ... leur ville ... leur département ...etc ..! )
Ce que vous exposez se rencontre tous les jours un peu partout pour tout ce qui touche à la copropriété, les sujets du forum d'Universimmo en sont pleins !
Les "magouilles" des syndics et certains CS ne touchent pas que cette histoire de révision d'une grille de charges illicites, qui est marginale..
Sauf qu'il y a une grande différence : La licéité de cette grille est soulevée par certains copropriétaires avertis, informés.
Vous pouvez compter sur eux pour être les moteurs de la mise en conformité, et bien souvent pour que ce soit eux qui proposent des modalités de calcul, les coefficients à appliquer.
Mais au final, une grille tordue mais conforme vaut mieux qu'une bonne grille illicite qui exonère le 1er étage pénalisant ceux au dessus.
Une précision :
"il est aisé de modifier les clés de répartition dans le logiciel du syndic, une fois que l'AG l'a voté à l'article 24".
Une fois que l'AG a voté la nouvelle grille, et donc le tableau récapitulatif faisant apparaitre les tantièmes "ascenseurs" de chaque lot selon l'étage, il sera aisé pour chacun de vérifier sur le compte perso que les tantièmes appliqués sont bien ceux votés !
C'est le controle que doit faire tout copropriétaire sur son compte individuel tous les ans.
Je n'imagine pas le syndic modifiant ces tantièmes dans son micro après le vote de l'AG. Si c'est le cas, facile de rectifier cette "erreur matérielle" .... |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2009 14:12:47 |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2009 : 22:55:42
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L'article 49 n'a pour objet que d'adapter les clauses du règlement de copropriété aux évolutions législatives. Par exemple, s'il est inscrit qu'il faut recueillir les trois quarts des voix pour adopter un projet d'amélioration, on modifiera cette clause pour inscrire à la place "les deux tiers".
En fait, le toilettage auquel on procède en application de l'article 49, ne doit rien modifier mais seulement rendre le règlement de copropriété plus lisible. On ne change rien parce que les clauses devenues contraires à l'ordre public sous l'effet de l'évolution de la législation sont devenues caduques et qu'à la place on applique tout simplement le texte de la loi. C'est parce qu'on ne modifie le règlement que dans sa forme et non dans sa substance que le toilettage est adopté à la majorité de l'article 24 seulement.
La correction de l'irrégularité objet de ce sujet de discussion sort de ce cadre du toilettage de l'article 49. Pour l'effectuer, il n'y a que deux moyens légaux : soit on modifie la répartition des charges d'ascenseur à l'unanimité, soit on fait déclarer non écrite la répartition actuelle par le TGI sur le fondement de l'article 43. Le juge procèdera alors à la nouvelle répartition des charges. La prescription définie à l'article 12 ne trouve pas à s'appliquer parce l'absence de participation des copropriétaires du premier étage aux charges d'ascenseur est une violation manifeste du principe d'une participation aux charges en fonction de l'utilité défini à l'article 10 et non seulement une répartition inéquitable. |
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2009 : 23:27:36
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ainohi, vous reprenez l'expression "toilettage" qui ne concerne en rien une adaptation, une mise en conformité !
"On ne change rien parce que les clauses devenues contraires à l'ordre public sous l'effet de l'évolution de la législation sont devenues caduques et qu'à la place on applique tout simplement le texte de la loi. "
Pas du tout, mais alors pas du tout, et c'est toute la confusion sur ce sujet ! !
La jurisprudence est claire, nette et constante sur la force de la convention qu'est le RDC, dont :
""..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
Vous faites abstraction de la "convention RDC", comme de la convention coutumière que retiennent les copropriétaires !
Exemple :
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Ce qui est convenu entre nous est convenu, relève de notre seul accord de volonté, peu importe la loi.
Une clause d'un RDC illicite, contraire aux textes, doit être appliquée aussi longtemps qu'elle est mentionnée dans le RDC enregistré, RDC qui est convention entre copropriétaires ..parce qu'il le veulent ainsi .
Ces clauses illicites, contraire aux textes, doivent être physiquement rayées, supprimées du RDC, de la convention, et remplacées par d'autres, conformes.
C'est tout le sens de L.art.49, de la décision de l'AG et de l'enregistrement du RDC modifié à "moindre cout" .
Le point abordé ici concerne spécifiquement une grille de charges (et non les quotes-parts de parties communes), grille contraire aux textes !
La question est :
"La suppression de la grille contraire aux textes et son remplacement par une grille conforme entre t-il dans le cadre de la mise en conformité art.49 ?"
Le législateur, dans son projet de loi, répond "OUI" ... sauf que les rédacteurs ont "zapé" les modalités de cette adaptation (ce qui est une facheuse habitude !...)
Il n'y a pas 50 solutions :
- soit le syndicat constate que la clause est contraire aux textes et la remplace par une autre conforme, action entrant dans le cadre de L.art.49
- soit le syndicat ne fait rien et Flap l'assigne et demandant au juge de le condamner pour cette grille contraire aux textes avec effet rétroactif une clause "non écrite" n'ayant jamais existé ! ...
Bonjour le "préjudice" ! 
Vous chosissez laquelle ?
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Édité par - Gédehem le 24 sept. 2009 23:33:01 |
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Copro34
Contributeur actif
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19
Posté - 25 sept. 2009 : 17:49:40
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Justement, nous allons procéder ainsi :
- une AG (sûrement supplémentaire vu les temps impartis) où sera proposée au vote la nouvelle grille, avec nouveau vote des travaux d'ascenseurs vu qu'il faudra faire participer tout le monde
- si l'AG refuse, case TGI sur le principe de nullité de cette clause, avec effet rétroactif... voire attaque du syndic (qui n'a rien dit en 3 ans, et son devoir de conseil ?) mais logiquement il n'y aura pas besoin, ce n'est pas la volonté du SDC |
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Gédehem
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Posté - 25 sept. 2009 : 18:38:45
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Si l'AG refuse, le syndicat aggrave son cas : vous pourriez avancer l'abus de majorité, et par là demander des DI, une AG sollicitée pour se mettre en conformité ne pouvant aller contre la loi !
Démarche similaire à celle prévue pour les travaux imposés par une mesure législative ou réglementaire : l'AG ne peut aller contre. |
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