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CALOU
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 Posté - 27 sept. 2009 : 12:45:12
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Bonjour
Je suis en litige avec le promoteur au sujet d'une servitude non connue lors de l'achat. J'ai acheté un appartement dans une petite copropriété ainsi que le jardin privatif attenant (lot séparé avec x tantièmes donc paiement de charges). Je viens de constater que des tuyaux d'évacuation des eaux usées et pluviales du local commercial appartenant à le même copropriété traversent le sous sol de mon jardin. Je réclame une indemnité pour cette servitude non mentionnée dans l'acte de propriété, le promoteur me répond que le sous-sol n'est pas privatif mais appartient à la copropriété. Qu'en est-il vraiment ? Qui est responsable de ces tuyaux si en faisant une plantation je les perce ? si je fais une terrasse avec autorisation de la copropriété et que des travaux sur ces tuyaux s'avèrent nécessaires qui prendra en charge la remise en état de la terrasse ?
Merci de vos réponses
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Posté - 27 sept. 2009 : 17:52:48
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calou : si votre jardin est à jouissance privative, cela signifie qu'il est une parties communes du SDC, par conséquent le sous-sol également !!!
Si vous fiates des travaux privatifs sur des aprties communes - terrasse par exelple - avec l'accord obligatoire de l'AG TOUS les frais sont à votre charge, les tuyaux également. |
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 27 sept. 2009 : 18:25:10
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Pour etre à l'abri du gel les canalisations sont placées à une profondeur de 70 à 80 cm. Si cela n'a pas été respecté, il y a, me semble-t-il malfacon.
Sinon, avec une profondeur correcte, les canalisations ne devraient pas vous gener, je pense.
Je confirme que dans une copropriété il est normal que les canalisations traversent des jardins privatives: comme philippe388 l'indique: le jardin est une partie commune sur laquelle vous avez le droit de jouissance exclusive: cela n'est pas une pleine propriété. Mais presque  . |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 sept. 2009 : 18:28:53
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Mais si le jardin est effectivement mentionné "privatif" dans vos actes, jardin partie de votre lot ou lot privatif annexe, vos auriez effectivement la propriété du sous-sol....
Toutefois ce serait surprenant et je penche comme Philippe pour la "jouissance exclusive/privative", qui ne concerne que l'usage de la surface.
Notez qu'un droit de jouissance exclusif pour un jardin qui jouxte un lot principal voit ce dernier affecté de tantièmes, le droit sur le jardin étant un 'droit réel'. |
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Posté - 27 sept. 2009 : 19:01:12
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citation: calou : si votre jardin est à jouissance privative, cela signifie qu'il est une parties communes du SDC, par conséquent le sous-sol également !!! citation:
Toutefois ce serait surprenant et je penche comme Philippe pour la "jouissance exclusive/privative", qui ne concerne que l'usage de la surface.
Bien sur, c'est évident, c'est le principe même de la copropriété !
Ni le sous-sol, ni le sur-sol !
C'est une partie commune affectéee à usage privatif !
citation: J'ai acheté un appartement dans une petite copropriété ainsi que le jardin privatif attenant (lot séparé avec x tantièmes donc paiement de charges).
Nous ne faisons plus de projet de copro de cette façon, jurisprudences contraires, les jardins doivent être directement rattachés aux appartements sous un même lot ! Mais bon vaste sujet comme celui des parkings qui divisent les jurisprudencs, juristes et praticiens.
Les promoteurs souhaitant bien sur pour leut=r part conserver des numéros de lots pour les parkings......afin de pouvoir les vendre, mais quand il le font à d'autres que les copropriétaires, cela crée quelques soucis.
C'était juste une apparté......et il y a pas lieu de s'inquiéter trop pour les anciens EDD |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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CALOU
Nouveau Membre
France
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Posté - 27 sept. 2009 : 19:42:55
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Merci pour vos réponses.
Dans mon acte de propriété le lot jardin est bien séparé du lot appartement et il est noté "lot 8 : jardin privatif au nord et à l'est du lot 2, accès par circulations communes extérieurs façade sud est"
Le lot 2 étant l'appartement.
Mais si le jardin est effectivement mentionné "privatif" dans vos actes, jardin partie de votre lot ou lot privatif annexe, vos auriez effectivement la propriété du sous-sol....
Gedehem est ce que donc votre info s'applique à mon cas ?
Merci |
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Posté - 27 sept. 2009 : 19:46:19
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MAIS nous savons tous que si vous trouvez du pétrole dans votre sous-sol de jardin à jouissance privative, qui appartient au syndicat des copropriétaires et non à vous, ce pétrole appartient à l'état et non à vous. Nous ne sommes pas aux States !!!!!
Si vous trouvez un tésor dans votre jardin privatif, à qui appartiendra t'il ???
1. à vous, le propriétaire de la maison, mais pas du jardin ?
2. au syndicat des copros, et par conséquent vous aurez droit à votre quote-part en tantièmes, comme le dit l'état de division de votre RDC ?
3. Ã la commune ?
calou : alors parlez de servitude pour les tuyaux de votre voisin copropriétaire !! oubliez vos indemnités. Sinon il vous faudra également demander des indemnités au cable de la télévision, aux égouts, au métro,....
calou : pou info, vous êtes propriétaire, c'est super !! mais n'oubliez pas que les murs, le sol, le plafond, le toit, et également le palier, l'ascenseur, les allées, les arbres, de votre copro. ne vous appartiennent pas. Parties communes, vous êtes en copropriété. Lisez cette partie du RDC. |
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CALOU
Nouveau Membre
France
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 Posté - 27 sept. 2009 : 19:56:51
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Bonsoir Philippe
Merci de vos réponses mais elles ne répondent pas à mes questions :
si je fais une terrasse bien sur que les frais sont à ma charge, ma question concerne la prise en charge des travaux éventuels de remise en état de cette terrasse si le syndic fait des travaux au nom de la copropriété sur les canalisations qui passent dans mon jardin en abimant ma terrasse.
Ce n'est pas mon premier achat immobilier mais je n'avais jamais été confronté à ce type de problème, inutile d'être condescendant je pense que ma question est légitime
Quant aux indemnités elles concernent la servitude non mentionnée dans mon acte de propriété pas le fait que des tuyaux passent dans mon jardin, lisez les questions avant de répondre à coté... et si vous trouvez que les questions sont "idiotes" gardez votre intelligence pour vous seul mais ne répondez pas sur un forum
J'ai lu et relu mon RDC et le texte n'est pas si clair que cela mais si votre grand savoir s'étend aussi aux documents que vous ne connaissez pas alors là je dis chapeau....
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Posté - 27 sept. 2009 : 20:18:04
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calou : je viens de lire mon RDC, car j'ai des canalisations qui traversent la dalle de mon pavillon, qui est mitoyen à plusieurs autres. Hors cette dalle est bien évidement parties communes, donc pas de servitude !!!
D'ailleurs, est ce qu'un Uinautes a déjà lu ce genre d'article sur des servitudes de canalisations entre copropriétaires ???
Calou, pas beaucoup d'humour ce dimanche soir. Vous êtes deçu certainement de ne pas recevoir chaque mois un petit loyer pour ces tuyaux communs !!!! Car il y a des tuyaux communs en copropriété §§§ |
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Posté - 27 sept. 2009 : 20:59:13
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Bonsoir Calou.
Ne prenez pas mal ce que vous dit Philippe 388. Cela vient du fait que le régime de la copropriété n’est pas facile à appréhender !
Dans une copropriété….(pour faire court) tout est « parties communes » ! Certaines sont affectées à un simple usage privatif.
Il en est ainsi de votre appartement ou de votre cave ou du parking ou du jardin……
Toutes les canalisations diverses (Eaux usées, eaux pluviales, téléphone, EDF, etc.) sont considérées comme des « éléments d’équipements communs » et sont donc des parties communes.
Doit-on signaler qu’une canalisation (peu importe laquelle) passe sous la route ou un parking ou un jardin ? Pour moi non ! (le débat peut être ouvert dans certains cas). Ces canalisations sont considérées comme des équiments communs et donc partie commune.
Demanderiez-vous une indemnité pour la canalisation qui passe dans la dalle de votre appartement ?
Il me semble que la question est identique !
Quand à faire une dalle béton sur votre lot « jardin » ! Il me semble impératif que vous puissiez en vérifier la possibilité dans votre règlement !
Comme il en a été dit, vous en avez la jouissance, mais rien ne peut empêcher le rédacteur et concepteur de la copropriété d’en préciser l’usage et par exemple d’exiger que ces jardins restent en terre engazonné !
Votre lot « jardin » appartient à la copropriété, mais vous seul avez le droit d’y mettre une chaise longue.
J’espère avoir été suffisamment utile et clair.
Bonne soirée
PS : concernant la question des servitudes d’un lot sur l’autre en copro, cela a été longtemps interdit !
Une jurisprudence récente sur une servitude de passage d’un lot parking devant un lot garage est venue tout remettre en cause.
Il convient toutefois d’être très prudent, une jurisprudence opposée est à craindre…
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 27 sept. 2009 : 23:28:49
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Pas aussi simple, contact !
Les art.2 et 3, qui ne sont pas d'ordre public, précisent ce que sont les praties privatives et les paies communes.
Mais ils laissent la liberté de préciser par convention ce que les unes et les autres peuvent être.
Il faudrait que Calou nous transcrive ici la mention quui est faite dans ses actes de ce jardin, ainsi que de ce qui st mentionné sur l'EDD.
Car on peut tout à fait trouver une"bizarrerie" : à la fois copropriété par le sol avec par endroit du terrain "propriété privative".
Dans la mesure où ce jardin est érigé en lot, dntavec une quote part de parties communes, et qu'il est la propriété exclusive de Calou, c'est une "partie privative".
Rien à voir alors avec le bénéfice d'un droit de jouissance exclusif.
Rien à voir non plus avec la propriété d'un lot bâti, qui ne comprend pas le sol.
En revanche, un jardin est par nature "sol" ...
Si ce jardin, lot privatif, est effectivement propriété exclusive de Calou, il est propriétaire de la surface et du tréfonds ...
Ici, attention à ne pas tout mélanger, avec les canalisations passant dans les dalles séparatives, nécessairement communes, ou sous le radier commun de 2 maisons placées sous le régime de la copropriété.
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ainohi
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Posté - 28 sept. 2009 : 00:43:49
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Il faudrait voir le règlement de copropriété.
En général le terrain est partie commune. Si c'est le cas, la propriété d'un lot consistant en un jardin ou une simple jouissance privative de ce jardin, c'est la même chose. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 06:48:58
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Pas d'accord avec vous Gédehem ! et d'accord avec ainohi. Vous semblez faire la même confusion que Calou.
Je reviendrai ultérieurement sur le sujet.
Et soyez sur que je ne mélange pas tout. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 sept. 2009 : 09:34:56
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"la propriété d'un lot consistant en un jardin ou une simple jouissance privative de ce jardin, c'est la même chose."
C'est justement que non, Droit de jouisance et droit de propriété ce n'est pas la même chose !!
Tout d'abord nos parlons ici d'un "jardin", qui par nature est du sol non bâti.
Le statut de la copropriété s'applique au immeubles bâtis.
Ensuite un 'simple' (?) droit de jouisance privative d'un terrain défini comme 'commun', n'est pas du tout "la même chose" que la propriété privative d'un sol non bâti défini 'privatif'. .....
Dans un cas c'est un 'simple' droit d'usage, dans l'autre c'est un droit de propriété
Enfin, (s'il y a une fin), L.art.2 et 3 définissant ce que sont "parties communes" et "parties privatives" n'étant pas d'ordre public, il est tout à fait possible de définir par convention ce qui sera privatif ou commun, et dans ce dernier cas le commun grevé d'un droit de jouissance exclusif.
Pour Calou, il faut donc se référer à la définition de son lot "sol/jardin" tel qu'indiqué dans ses actes et la 'convention' RDC, qu'il ne manquera pas de transcrire ici .
Si c'est un lot privatif dont il a la pleine propriété par convention le sous-sol est à lui !
La question est donc : "Quel régime est applicable à un sol "non bâti" défini par convention "propriété privative", sol/jardin qui serait inclu dans le périmetre d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété. ?" |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2009 : 09:54:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
"la propriété d'un lot consistant en un jardin ou une simple jouissance privative de ce jardin, c'est la même chose."
C'est justement que non, Droit de jouisance et droit de propriété ce n'est pas la même chose !!
Tout d'abord nos parlons ici d'un "jardin", qui par nature est du sol non bâti.
Le statut de la copropriété s'applique au immeubles bâtis.
Ce qui signifie que les espaces verts, les parkings, les allées de votre résidence ne sont pas soumis au statut de la copropriété.
Je comprends votre désir de me contredire systématiquement, mais ne pourriez-vous pas faire un petit effort de réflexion au préalable ?
Sachant que le sol est partie commune selon le règlement de copropriété, quelle différence y-a-t-il entre la propriété d'un lot consistant en un jardin affecté d'un certaine quote part de parties communes et un droit de jouissance privative, affecté de la même quote part de parties communes sur ce jardin ?
Je ne sais pas. Je pense qu'il n'y a aucune différence. Après tout, un lot de copropriété n'est jamais qu'une part d'indivision des parties communes accompagné d'un droit de jouissance d'un certain espace délimité dans ces parties communes.
Cela pour dire que, si le sol est partie commune, ce qu'il faut vérifier dans le règlement de copropriété, mais c'est le cas dans la quasi totalité des copropriétés, pleine copropriété d'un lot ou jouissance privative seulement, aucune différence, il faut accepter les tuyaux en sous-sol : ce sous-sol ne vous appartiennent pas, c'est une partie commune.
Si la partie de terrain sur lequel est aménagé le jardin est partie privative, il en va différemment. La propriété du sol emporte la propriété du sous-sol. Mais cette hypothèse est extrêmement douteuse. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 10:15:13
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Voici un article interressant :
citation: À qui appartient le sous-sol ?Le principe est inscrit dans la loi, à l'article 552 du Code Ccvil, depuis 1804 : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.Ce qui veut dire qu'à moins que le propriétaire ait établi pour un tiers un acte de concession pour l'exploitation du sous-sol situé à la verticale de sa parcelle, celui-ci est propriétaire non seulement du sous-sol, mais aussi, le cas échéant, des cavités qui s'y trouvent... et des éventuels ennuis qui peuvent aller avec.La réglementation prévoit néanmoins l'indemnisation des victimes d'effondrements liés aux cavités souterraines, au titre des catastrophes naturelles.Mais celle-ci est limitée. De plus, la plupart du temps, les assurances ne prennent pas en charge les sinistres qui se produisent hors le bâti. Donc si le jardin s'effondre, suite à une rupture de bouchon de catiche par exemple, c'est au propriétaire qu'il incombe de remblayer, à ses frais. S.L.
dans le cas de calou, nous sommes en copropriété. Le terrain sur lequel est bati l'immeuble et l'appartment avec son jardin appartient bien au SDC et sont donc des parties communes.
gedehem : si je vous suis dans votre raisonnement, le sol ET le sous-sol appartiennent à Calou, mais le sol de son appartement appartient au SDC ?????
Nous attendons donc de savoir si ce jardin est à jouissance privative ou non!!! Il serait asez inhabituel qu'il soit privé avec un immeuble en copropriété, comme le souligne ainohi !!!
Si rien n'est inscrit dans le RDC, Calou peut'il réclamé une servitude au SDC puisque les tuyaux sont des évacuations de l'immeuble ??? Son jardin est certainement situé entre l'immeuble et les égouts, le seul accès possible.
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Gédehem
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Posté - 28 sept. 2009 : 10:25:03
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Ainohi, je n'ai pas du tout le soucis de vous contredire pour vous contredire, par pure polémique, voire par bêtise (vous ou d'autres !) !!!
J'ai le soucis de réfléchir à "haute voix" par clavier interposé sur des questions posées, ce qui est la raison d'être d'un Forum, et ici pour tenter de rectifier selon ce que je sais les amalgames ou confusions que certains peuvent faire, comme vous le faites ici !
"Ce qui signifie que les espaces verts, les parkings, les allées de votre résidence ne sont pas soumis au statut de la copropriété."
Hum ... Polémique ou méconnaissance ?
J'exclue la polémique ! 
Je crois qu'il vous faut parfaire vos connaissances par une bonne lecture des textes, car il semble que vous ayez sauté des pages ....
Dans immeuble bâti placé sous le régime de la copropriété, "dans le silence ou la contradiction des titres ..." le sol, cours, jardins ..... sont réputés parties communes.(*)
"dans le silence ou la contradiction des titres ...
Si vous avez un acte, une convention, qui précise que vous avez la propriété privative de tel jardin défini comme "privatif", ce jardin est une enclave privative dans une copropriété dont le reste du sol est commun !
Bizarrerie sans doute, mais pas impossible puisque la loi de 65 prévoit cette possibilité lorsque les titres sont explicites.
Si les mots ont un sens, et en droit ils en ont un, un acte reconnaissant la propriété privative d'un jardin n'est pas un chiffon de papier sans valeur.
C'est un titre opposable.
Comme le précise le Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Avant d'aller plus loin attendons que Calou nous transcrive ici ses actes ou clause conventionnelle.
(*) ajout pour préciser qu'il s'agit de L.art.3. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 10:42:22 |
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Posté - 28 sept. 2009 : 10:55:19
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Gédehem
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Posté - 28 sept. 2009 : 11:00:27
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On peut ne pas être d'accord, c'est tout l'objet d'un forum.
Mais ..: Un plan annexé à un EDD qui n'est pas inclu dans le RDC n'est qu'indicatif, pas contractuel.
Mais : un titre de "propriété privatif" d'un jardin n'est pas du tout assimilable à un "droit d'usage" qui n'emporte pas la propriété de la chose.
Droit d'usage et droit de propriété sont certes des droits réels.
Mais l'un est un droit d'usage sans possession, dans l'autre un droit de propriété. (voir C.civ art.544)
Droit d'usage limité à l'usage
Droit de propriété = droit de jouir et de disposer sans limite. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 11:12:21 |
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Posté - 28 sept. 2009 : 11:58:32
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gedehem : Dès que l'on vous contredit, vous employez le mot de polémique !!!! Ce sujet est très interressant, mais vous ne répondez pas aux questions de Calou et des autres intervenants.
De plus, "Maitre" gedehem: connaissez vous des copropriétés ou les jardins des RDC d'un immeuble sont bien privés et non à jouissance privatif ou jouissance exclusive ???? Cela semble totalement improbable, même si cela n'est pas impossible par les textes, comme vous le précisez !!!!
Les parties horizontales, et verticales de l'appartement de Calou sont des parties communes, elles n'appartiennent pas à Calou, le sol de son jardin non plus, par conséquent le sous-sol non plus !!!!
je suis d'accord avec ainohi, en l'attente des explications sur son jardin par Calou (EDD) |
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CALOU
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Posté - 28 sept. 2009 : 13:10:05
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Bonjour
Finalement mes questions ne sont pas si évidentes au vu des échanges sur ce forum. Je viens de déposer mon dossier à un avocat qui au 1er abord serait plus d'accord avec Gedehem. IL a par contre gardé mon réglement de copropriété car trop long à à photocopier, je ne peux donc pas immédiatement vous écrire ce qui est noté mais au niveau de l'acte signé chez le notaire comme je l'ai dit plus haut :
"lot 8 : jardin privatif au nord et à l'est du lot 2, accès par circulations communes extérieurs façade sud est"
Le lot 2 étant l'appartement.
Dès que je récupère mon règlement de copro je vous précise ce qui est noté dedans.
Merci en tout cas de toutes vos infos.
Ma question porte essentiellement sur une servitude non mentionnée dans mon acte et les responsabilités éventuelles en cas de dommages sur les tuyaux en cas de travaux par moi-même et les dommages éventuels sur mes installations (terrasses, plantations) dans le cas de travaux demandés par la copro.
Calou
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