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itaque31
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 Posté - 28 sept. 2009 : 17:29:14
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Bonjour,
j'ai construit un mur entre 2 batiments distants de 3m en vue d'une division foncière. A priori, pas de pb pour réaliser la division.
En cas de sinistre, la reconstruction de l'un ou l'autre des bâtiments sera t-elle possible sachant qu'ils ne respecteront pas la distance règlementaire de 3m vis à vis des limites propriétés ?
Merci de vos éclaircissements.
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 Posté - 28 sept. 2009 : 18:44:43
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oui car ils ont été réalisés eux même tout à ç fait légalement et l'article L111-3 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction à l'identique en cas de démolition de moins de 10 ans...
si donc la division elle même ne pose pas de problème, rien à ajouter...
mais selon moi, elle en pose un peu quand même  : même non soumise à autorisation préalable puisque aboutissant à deux terrains batis, elle crée deux terrains dont les constructions ne respectent pas les règles d'urba, ce qui pourra poser à terme des problèmes si l'un des propriétaires veut agrandir son batiment... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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 2
Posté - 28 sept. 2009 : 18:44:43
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oui car ils ont été réalisés eux même tout à ç fait légalement et l'article L111-3 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction à l'identique en cas de démolition de moins de 10 ans...
si donc la division elle même ne pose pas de problème, rien à ajouter...
mais selon moi, elle en pose un peu quand même : même non soumise à autorisation préalable puisque aboutissant à deux terrains batis, elle crée deux terrains dont les constructions ne respectent pas les règles d'urba, ce qui pourra poser à terme des problèmes si l'un des propriétaires veut agrandir son batiment... |
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Emmanuel Wormser
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3
Posté - 28 sept. 2009 : 19:38:59
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Si les règles d'urbanisme ne l'interdisent pas explicitement, oui, et ce même si la construction n'est pas conforme aux règles d'urbanisme.
Cependant, attention : ce qui est vrai au jourd'hui peut ne plus l'être demain.
C'est à dire que si les règles ne l'interdisent pas aujourd'hui, elles l'interdiront peut-être demain, ou dans 20 ans...
Article L 111-3 du code de l'urbanisme. |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 28 sept. 2009 22:37:07 |
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Posté - 28 sept. 2009 : 19:38:59
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Si les règles d'urbanisme ne l'interdisent pas explicitement, oui, et ce même si la construction n'est pas conforme aux règles d'urbanisme.
Cependant, attention : ce qui est vrai au jourd'hui peut ne plus l'être demain.
C'est à dire que si les règles ne l'interdisent pas aujourd'hui, elles l'interdiront peut-être demain, ou dans 20 ans...
Article L 111-3 du code de l'urbanisme. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 28 sept. 2009 22:37:07 |
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larocaille
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:43:32
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Le L111-3 m'a toujours fait rire, enfin tant que je ne me trouve pas dans la situation de reconstruire à l'identique après sinistre.
Selon cet article:
citation: La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire,
Ce qui en clair signifie que le droit de reconstruire prime sur les dispositions d'urbanisme en vigueur.
Mais la suite est moins drôle:
citation: sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement
Ce qui signifie exactement le contraire.
Bonne chance. |
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larocaille
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:43:32
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Le L111-3 m'a toujours fait rire, enfin tant que je ne me trouve pas dans la situation de reconstruire à l'identique après sinistre.
Selon cet article:
citation: La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire,
Ce qui en clair signifie que le droit de reconstruire prime sur les dispositions d'urbanisme en vigueur.
Mais la suite est moins drôle:
citation: sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement
Ce qui signifie exactement le contraire.
Bonne chance. |
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itaque31
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:43:44
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Merci pour vos réponses éclairées et votre réactivité. |
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itaque31
Nouveau Membre
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8
Posté - 28 sept. 2009 : 21:43:44
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Merci pour vos réponses éclairées et votre réactivité. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:48:33
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non, Dominique, ce n'est pas le contraire : le PLU ou la CC doivent explicitement mentionner l'interdiction de reconstruction et motiver cette règle qui ne peut qu'être exceptionnelle, s'agissant d'une dérogation réglementaire à un principe législatif.
accessoirement, dans sa nouvelle rédaction, le L111-3 n'exige plus de sinistre. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 sept. 2009 21:49:56 |
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:48:33
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non, Dominique, ce n'est pas le contraire : le PLU ou la CC doivent explicitement mentionner l'interdiction de reconstruction et motiver cette règle qui ne peut qu'être exceptionnelle, s'agissant d'une dérogation réglementaire à un principe législatif.
accessoirement, dans sa nouvelle rédaction, le L111-3 n'exige plus de sinistre. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 sept. 2009 21:49:56 |
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larocaille
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11
Posté - 28 sept. 2009 : 21:53:29
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non, Dominique, ce n'est pas le contraire : le PLU ou la CC doivent explicitement mentionner l'interdiction de reconstruction et motiver cette règle qui ne peut qu'être exceptionnelle, s'agissant d'une dérogation réglementaire à un principe législatif.
accessoirement, dans sa nouvelle rédaction, le L111-3 n'exige plus de sinistre.
Il faudra que tu m'explique en quoi un article du PLU pourrait ne pas être une disposition d'urbanisme. |
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larocaille
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Posté - 28 sept. 2009 : 21:53:29
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non, Dominique, ce n'est pas le contraire : le PLU ou la CC doivent explicitement mentionner l'interdiction de reconstruction et motiver cette règle qui ne peut qu'être exceptionnelle, s'agissant d'une dérogation réglementaire à un principe législatif.
accessoirement, dans sa nouvelle rédaction, le L111-3 n'exige plus de sinistre.
Il faudra que tu m'explique en quoi un article du PLU pourrait ne pas être une disposition d'urbanisme. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:03:52
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le règlement de PLU doit comporter une phrase explicite genre :
"en raison de l'intérêt écologique du secteur, de sa position au coeur d'un corridor biologique, et de l'intérêt d'y interdire toute présence humaine, les constructions sont interdites dans la zone Nx (règle classique des zones Ndures) y compris en cas de reconstruction d'un batiment démoli(règle exceptionnelle)".
quant au cas de la carte communale, il s'agit de secteurs particuliers -prévus au R124-3- beaucoup plus stricts que "ceux où les constructions ne sont pas autorisées, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles"...
dès lors qu'on déroge à une disposition législative de principe du type de celle édictée au L111-3, la dérogation -ici défavorable au pétitionnaires- doit être motivée par des circonstances de fait locales.
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Emmanuel Wormser
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:03:52
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le règlement de PLU doit comporter une phrase explicite genre :
"en raison de l'intérêt écologique du secteur, de sa position au coeur d'un corridor biologique, et de l'intérêt d'y interdire toute présence humaine, les constructions sont interdites dans la zone Nx (règle classique des zones Ndures) y compris en cas de reconstruction d'un batiment démoli(règle exceptionnelle)".
quant au cas de la carte communale, il s'agit de secteurs particuliers -prévus au R124-3- beaucoup plus stricts que "ceux où les constructions ne sont pas autorisées, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles"...
dès lors qu'on déroge à une disposition législative de principe du type de celle édictée au L111-3, la dérogation -ici défavorable au pétitionnaires- doit être motivée par des circonstances de fait locales.
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larocaille
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:23:49
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Pour moi, "nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire" signifie qu'aucun texte réglementaire ne peut s'opposer à la reconstruction, et les "justificatifs" que le PLU pourrait mettre en avant sont sans effet.
Sur un autre registre, il n'est pas du rôle d'un PLU d'interdire la "présence humaine".
Sur le fond, je me suis résigné à interpréter le L111-3 comme tu le fais, mais je garde toujours en tête l'importance des termes employés par la loi...
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larocaille
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:23:49
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Pour moi, "nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire" signifie qu'aucun texte réglementaire ne peut s'opposer à la reconstruction, et les "justificatifs" que le PLU pourrait mettre en avant sont sans effet.
Sur un autre registre, il n'est pas du rôle d'un PLU d'interdire la "présence humaine".
Sur le fond, je me suis résigné à interpréter le L111-3 comme tu le fais, mais je garde toujours en tête l'importance des termes employés par la loi...
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itaque31
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:30:44
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Voilà ce que j'ai trouvé dans les règles d'urbanisme qui régissent ma commune... dans l'attente du PLU qui est en cours de préparation depuis plusieurs années...
ARTICLE UB 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES GEPARATIVES
1 - Toute construction nouvelle devra être implantée soit :
. à une distance des limites séparatives de l'unité foncière au moins égale à la moitié de sa
hauteur sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
Ou :
. En limite séparative à condition que la construction projetée ne dépasse pas une hauteur de
3, 20 m sous sablière non comprise une tolérance de 1,50 m pour pignons, cheminées, etc.
2 - Toute construction en bordure de limite légale du domaine public ferroviaire doit être implantée
à une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur sans pouvoir être inférieure à 3
mètres.
3 - Pour les constructions existantes en limite ou avec un recul moindre la surélévation et
extension est possible.
L'alinéa 3 me fournit les garanties que j'attends. Tout du moins pour l'instant...
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itaque31
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18
Posté - 28 sept. 2009 : 22:30:44
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Voilà ce que j'ai trouvé dans les règles d'urbanisme qui régissent ma commune... dans l'attente du PLU qui est en cours de préparation depuis plusieurs années...
ARTICLE UB 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES GEPARATIVES
1 - Toute construction nouvelle devra être implantée soit :
. à une distance des limites séparatives de l'unité foncière au moins égale à la moitié de sa
hauteur sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
Ou :
. En limite séparative à condition que la construction projetée ne dépasse pas une hauteur de
3, 20 m sous sablière non comprise une tolérance de 1,50 m pour pignons, cheminées, etc.
2 - Toute construction en bordure de limite légale du domaine public ferroviaire doit être implantée
à une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur sans pouvoir être inférieure à 3
mètres.
3 - Pour les constructions existantes en limite ou avec un recul moindre la surélévation et
extension est possible.
L'alinéa 3 me fournit les garanties que j'attends. Tout du moins pour l'instant...
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:48:09
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citation: Initialement posté par larocaille
Pour moi, "nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire" signifie qu'aucun texte réglementaire ne peut s'opposer à la reconstruction, et les "justificatifs" que le PLU pourrait mettre en avant sont sans effet.
Sur un autre registre, il n'est pas du rôle d'un PLU d'interdire la "présence humaine".
Sur le fond, je me suis résigné à interpréter le L111-3 comme tu le fais, mais je garde toujours en tête l'importance des termes employés par la loi...
Pour ma part, j'interprète le nonobstant d'une façon plus simple : cela ne concerne que les règles de prospect, de densité, de matériaux de toiture, etc.
En clair, si les règles d'urbanisme n'interdisent pas spécifiquement les reconstructions à l'identique, il est permis de le faire même si le bâtiment contrevient à une ou plusieurs règles d'urbanisme.
Je considère cette loi très mal rédigée.
Celui qui détruit sa maison a le droit de remettre des tuiles, mais celui qui refait sa toiture doit passer en ardoise.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 22:48:09
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citation: Initialement posté par larocaille
Pour moi, "nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire" signifie qu'aucun texte réglementaire ne peut s'opposer à la reconstruction, et les "justificatifs" que le PLU pourrait mettre en avant sont sans effet.
Sur un autre registre, il n'est pas du rôle d'un PLU d'interdire la "présence humaine".
Sur le fond, je me suis résigné à interpréter le L111-3 comme tu le fais, mais je garde toujours en tête l'importance des termes employés par la loi...
Pour ma part, j'interprète le nonobstant d'une façon plus simple : cela ne concerne que les règles de prospect, de densité, de matériaux de toiture, etc.
En clair, si les règles d'urbanisme n'interdisent pas spécifiquement les reconstructions à l'identique, il est permis de le faire même si le bâtiment contrevient à une ou plusieurs règles d'urbanisme.
Je considère cette loi très mal rédigée.
Celui qui détruit sa maison a le droit de remettre des tuiles, mais celui qui refait sa toiture doit passer en ardoise.
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