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larocaille
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 Posté - 29 sept. 2009 : 08:28:56
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Il est vraisemblable que cette rédaction ambigue résulte du "jeu" des amendements qui a conduit à un ajout restrictif en fin d'une phrase qui avait été conçue pour être simple.
Le second alinéa du L111-3 est tout aussi alambiqué:
citation: Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Cela signifit-il que de telles restaurations relèvent d'un avis de l'ABF ou sont-elles laissées à la seule appréciation des édiles?
Qui peut, en effet, apprécier objectivement de l'intérêt achitectural ou patrimonial d'un bâtiment? |
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larocaille
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 22
Posté - 29 sept. 2009 : 08:28:56
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Il est vraisemblable que cette rédaction ambigue résulte du "jeu" des amendements qui a conduit à un ajout restrictif en fin d'une phrase qui avait été conçue pour être simple.
Le second alinéa du L111-3 est tout aussi alambiqué:
citation: Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Cela signifit-il que de telles restaurations relèvent d'un avis de l'ABF ou sont-elles laissées à la seule appréciation des édiles?
Qui peut, en effet, apprécier objectivement de l'intérêt achitectural ou patrimonial d'un bâtiment? |
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larocaille
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 Posté - 29 sept. 2009 : 08:47:21
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En relisant nos posts qui semblent converger, je ne peux m'empêcher de relever une contradiction.
Si l'on considère que ce qui suit le "nonobstant" (synonyme de malgré) comme ne concernant que les règles de prospect, d'aspect, etc. il apparait alors que la reconstruction à l'dentique serait impossible si la zone actuelle ou se trouve le bâtiment est inconstructible.
Or, les exemples ne manquent pas pour affirmer que la non constructibilité de la zone n'est pas un obstacle à une reconstruction à l'identique. |
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larocaille
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24
Posté - 29 sept. 2009 : 08:47:21
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En relisant nos posts qui semblent converger, je ne peux m'empêcher de relever une contradiction.
Si l'on considère que ce qui suit le "nonobstant" (synonyme de malgré) comme ne concernant que les règles de prospect, d'aspect, etc. il apparait alors que la reconstruction à l'dentique serait impossible si la zone actuelle ou se trouve le bâtiment est inconstructible.
Or, les exemples ne manquent pas pour affirmer que la non constructibilité de la zone n'est pas un obstacle à une reconstruction à l'identique. |
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Posté - 29 sept. 2009 : 09:09:03
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je suis en désaccord total avec une lecture trop restrictive du L111-3 
cet article est une véritable bombe qui met réellement en cause l'aspect prospectif des POS/PLU puisqu'il permet de figer des situations non conformes aux objectifs d'urbanisme décrits par leurs auteurs.
les articles 1 et 2 du règlement de zone du PLU/POS sont des règles du POS/PLU relatives aux occupations/utilisations autorisées ou interdites dans un secteur : elles dépassent largement les questions purement architecturales... et sont opposables aux demandes d'ADS ... sauf en cas de reconstruction grace au "nonobstant"....
ta remarque, Laurent, sur tuiles et ardoises est bien le problème de cet article.
quant à "l'intérêt architectural ou patrimonial" , il doit normalement être relevé pour les zones inconstructibles dans le POS/PLU lui même (voir R123-12 2° par exemple).
toute situation de cas par cas peut être soumise à l'appréciation du juge, au même titre d'une part que la règle du PLU qui interdirait la reconstruction dans un secteur banal ou qu'un refus d'ADS sur le fondement d'une mauvaise intégration paysagère (grand classique des roitelets)... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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26
Posté - 29 sept. 2009 : 09:09:03
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je suis en désaccord total avec une lecture trop restrictive du L111-3
cet article est une véritable bombe qui met réellement en cause l'aspect prospectif des POS/PLU puisqu'il permet de figer des situations non conformes aux objectifs d'urbanisme décrits par leurs auteurs.
les articles 1 et 2 du règlement de zone du PLU/POS sont des règles du POS/PLU relatives aux occupations/utilisations autorisées ou interdites dans un secteur : elles dépassent largement les questions purement architecturales... et sont opposables aux demandes d'ADS ... sauf en cas de reconstruction grace au "nonobstant"....
ta remarque, Laurent, sur tuiles et ardoises est bien le problème de cet article.
quant à "l'intérêt architectural ou patrimonial" , il doit normalement être relevé pour les zones inconstructibles dans le POS/PLU lui même (voir R123-12 2° par exemple).
toute situation de cas par cas peut être soumise à l'appréciation du juge, au même titre d'une part que la règle du PLU qui interdirait la reconstruction dans un secteur banal ou qu'un refus d'ADS sur le fondement d'une mauvaise intégration paysagère (grand classique des roitelets)... |
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Emmanuel Wormser
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27
Posté - 29 sept. 2009 : 13:52:57
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserje suis en désaccord total avec une lecture trop restrictive du L111-3 cet article est une véritable bombe qui met réellement en cause l'aspect prospectif des POS/PLU puisqu'il permet de figer des situations non conformes aux objectifs d'urbanisme décrits par leurs auteurs. les articles 1 et 2 du règlement de zone du PLU/POS sont des règles du POS/PLU relatives aux occupations/utilisations autorisées ou interdites dans un secteur : elles dépassent largement les questions purement architecturales... et sont opposables aux demandes d'ADS ... sauf en cas de reconstruction grace au "nonobstant".... ta remarque, Laurent, sur tuiles et ardoises est bien le problème de cet article.
En fait, je voulais bien parler de toutes les autres règles d'urbanisme.
Ce qui revient effectivement à dire que cet article permet de reconstruire un commerce dans une zone que le PLU actuel souhaiterait transformer en habitat pur...
Tout à fait d'accord sur les problèmes que soulèvent cet article : c'est effectivement une bombe.
citation:
quant à "l'intérêt architectural ou patrimonial" , il doit normalement être relevé pour les zones inconstructibles dans le POS/PLU lui même (voir R123-12 2° par exemple).
toute situation de cas par cas peut être soumise à l'appréciation du juge, au même titre d'une part que la règle du PLU qui interdirait la reconstruction dans un secteur banal ou qu'un refus d'ADS
Tu pourrais m'en dire plus là ?
Quézaco ?
citation:
sur le fondement d'une mauvaise intégration paysagère (grand classique des roitelets)...
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 29 sept. 2009 : 13:52:57
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserje suis en désaccord total avec une lecture trop restrictive du L111-3 cet article est une véritable bombe qui met réellement en cause l'aspect prospectif des POS/PLU puisqu'il permet de figer des situations non conformes aux objectifs d'urbanisme décrits par leurs auteurs. les articles 1 et 2 du règlement de zone du PLU/POS sont des règles du POS/PLU relatives aux occupations/utilisations autorisées ou interdites dans un secteur : elles dépassent largement les questions purement architecturales... et sont opposables aux demandes d'ADS ... sauf en cas de reconstruction grace au "nonobstant".... ta remarque, Laurent, sur tuiles et ardoises est bien le problème de cet article.
En fait, je voulais bien parler de toutes les autres règles d'urbanisme.
Ce qui revient effectivement à dire que cet article permet de reconstruire un commerce dans une zone que le PLU actuel souhaiterait transformer en habitat pur...
Tout à fait d'accord sur les problèmes que soulèvent cet article : c'est effectivement une bombe.
citation:
quant à "l'intérêt architectural ou patrimonial" , il doit normalement être relevé pour les zones inconstructibles dans le POS/PLU lui même (voir R123-12 2° par exemple).
toute situation de cas par cas peut être soumise à l'appréciation du juge, au même titre d'une part que la règle du PLU qui interdirait la reconstruction dans un secteur banal ou qu'un refus d'ADS
Tu pourrais m'en dire plus là ?
Quézaco ?
citation:
sur le fondement d'une mauvaise intégration paysagère (grand classique des roitelets)...
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Posté - 29 sept. 2009 : 20:58:54
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Posté - 29 sept. 2009 : 20:58:54
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Posté - 29 sept. 2009 : 21:00:36
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tiens, au fait, Christophe Buffet a publié aujourd'hui sur son blog un arrêt en cassation, chambre criminelle, sur la procédure préalable à reconstruction :
Reconstruction à l'identique et permis de construire |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 29 sept. 2009 : 21:00:36
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tiens, au fait, Christophe Buffet a publié aujourd'hui sur son blog un arrêt en cassation, chambre criminelle, sur la procédure préalable à reconstruction :
Reconstruction à l'identique et permis de construire |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 30 sept. 2009 : 11:44:43
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Posté - 30 sept. 2009 : 11:44:43
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Posté - 30 sept. 2009 : 12:45:05
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la seule erreur du délinquant a été de ne pas demander de PC de reconstruction... que la commune aurait nécessairement accordé vu le L111-3 ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 30 sept. 2009 : 12:45:05
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la seule erreur du délinquant a été de ne pas demander de PC de reconstruction... que la commune aurait nécessairement accordé vu le L111-3 ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
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Posté - 30 sept. 2009 : 13:06:49
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Oui c'est sévère
et je suis particulièrement bien placée pour le savoir car nous avons vécu un cas qui présente quelques similitudes :
- soit une maison en bois de 50 m² en zone NC dans la bande littorale des 100 m au fond d'une ria
- obtemption d'un permis de construire pour rénovation de la maison et extension de 21 m²
- lors des travaux, découverte de mérule et coup de vent, les murs flanchent
- néophytes en matière d'urbanisme (mais plus tout à fait maintenant...), les anciens murs en bois sont dégagés et re-démarrage du chantier un mois plus tard selon le permis initial accordé
- suite à signalement d'une association locale, arrêté interruptif des travaux faite par la mairie et dépôt d'une plainte par la mairie auprès du procureur
- nous arrêtons le chantier, discutons avec les uns et les autres, comprenons qu'il nous est désormais reproché de construire une maison neuve sans permis !!! (nous avons eu du mal à comprendre cela à l'époque)
- nous déposons un permis de reconstruire à l'identique (L111-3) après sinistre
- permis refusé au motif que le sinistre n'est pas reconnu
- l'association locale à l'origine de tous nos soucis écrit au maire et au prêfet qu'elle n'est plus oppposée à notre projet...
- recours gracieux négatif contre le refus de permis de construire
- nous faisons alors un référé-suspension contre le refus de permis de constuire
- la commune est condamné à réinstruire le permis de construire (pour une histoire de délégation de signature)
- 2ème refus de permis de construire par la Mairie
- nous faisons alors un recours au TA contre ce refus de permis de constuire
- nous perdons notre recours sur les motifs du sinistre avéré : mérule = mauvais entretien du bâtiment, coup de vent = pas assez fort, si les murs sont tombés, c'est en raison des travaux...
- plainte au pénal classée sans suite
Nous voilà donc depuis avec un terrain devenu inconstrutible sur lequel ne subsiste plus que les fondations de la maison (nous avons démonté les travaux en cours) et pour lequel nous remboursons quelques milliers d'euros à la banque tous les ans (emprunt pour l'achat initial de la maison et son terrain)...
C'est pourquoi, même si je suis la première à considérer que la nouvelle rédaction du L111-3 ouvre une trop grande porte, vous comprendrez que je m'en réjouisse car elle nous redonne espoir. Sur conseil de la nouvelle municipalité, nous avons déposé une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour laquelle nous sommes à J-12 pour la réponse... J'ai contacté la DDE pour en connaitre l'avancement : ayant eu une personne gênée au téléphone me disant que c'était toujours à l'instruction, je crains d'ores et déjà le pire pour la réponse.
Je crains donc que nous n'ayons à débattre très prochainement de ce dossier sur cet excellent forum
Bien cordialement
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portlouis
Nouveau Membre
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Posté - 30 sept. 2009 : 13:06:49
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Oui c'est sévère
et je suis particulièrement bien placée pour le savoir car nous avons vécu un cas qui présente quelques similitudes :
- soit une maison en bois de 50 m² en zone NC dans la bande littorale des 100 m au fond d'une ria
- obtemption d'un permis de construire pour rénovation de la maison et extension de 21 m²
- lors des travaux, découverte de mérule et coup de vent, les murs flanchent
- néophytes en matière d'urbanisme (mais plus tout à fait maintenant...), les anciens murs en bois sont dégagés et re-démarrage du chantier un mois plus tard selon le permis initial accordé
- suite à signalement d'une association locale, arrêté interruptif des travaux faite par la mairie et dépôt d'une plainte par la mairie auprès du procureur
- nous arrêtons le chantier, discutons avec les uns et les autres, comprenons qu'il nous est désormais reproché de construire une maison neuve sans permis !!! (nous avons eu du mal à comprendre cela à l'époque)
- nous déposons un permis de reconstruire à l'identique (L111-3) après sinistre
- permis refusé au motif que le sinistre n'est pas reconnu
- l'association locale à l'origine de tous nos soucis écrit au maire et au prêfet qu'elle n'est plus oppposée à notre projet...
- recours gracieux négatif contre le refus de permis de construire
- nous faisons alors un référé-suspension contre le refus de permis de constuire
- la commune est condamné à réinstruire le permis de construire (pour une histoire de délégation de signature)
- 2ème refus de permis de construire par la Mairie
- nous faisons alors un recours au TA contre ce refus de permis de constuire
- nous perdons notre recours sur les motifs du sinistre avéré : mérule = mauvais entretien du bâtiment, coup de vent = pas assez fort, si les murs sont tombés, c'est en raison des travaux...
- plainte au pénal classée sans suite
Nous voilà donc depuis avec un terrain devenu inconstrutible sur lequel ne subsiste plus que les fondations de la maison (nous avons démonté les travaux en cours) et pour lequel nous remboursons quelques milliers d'euros à la banque tous les ans (emprunt pour l'achat initial de la maison et son terrain)...
C'est pourquoi, même si je suis la première à considérer que la nouvelle rédaction du L111-3 ouvre une trop grande porte, vous comprendrez que je m'en réjouisse car elle nous redonne espoir. Sur conseil de la nouvelle municipalité, nous avons déposé une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour laquelle nous sommes à J-12 pour la réponse... J'ai contacté la DDE pour en connaitre l'avancement : ayant eu une personne gênée au téléphone me disant que c'était toujours à l'instruction, je crains d'ores et déjà le pire pour la réponse.
Je crains donc que nous n'ayons à débattre très prochainement de ce dossier sur cet excellent forum
Bien cordialement
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portlouis
Nouveau Membre
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Posté - 30 sept. 2009 : 13:14:28
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Vous êtes bien optimiste Emmanuel
On n'obtient pas systématiquement le permis de construire de reconstruction malheureusement |
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portlouis
Nouveau Membre
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Posté - 30 sept. 2009 : 13:14:28
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Vous êtes bien optimiste Emmanuel
On n'obtient pas systématiquement le permis de construire de reconstruction malheureusement |
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