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 Sujet  |
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jarry
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 Posté - 30 sept. 2009 : 14:48:02
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Bonjour,
Notre copropriété comporte plusieurs bâtiments dont un immeuble dénommé "bâtiment A" et plusieurs autres plus petits dénommés de B à F.
Des procédures sont en cours avec deux copropriétaires du bâtiments A pour impayés.
Nous venons de recevoir un appel exceptionnel du syndic pour pallier à un problème de trésorerie : le budget voté n'est pas dépassé mais l'accumulation des frais ont fait augmenter considérablement les dettes des débiteurs et le compte de la copropriété est trop bas pour régler les factures qui arrivent. D'où cet appel exceptionnel.
Certains copropriétaires des bâtiments B à F pensent (sans contester la nécessité d'un appel pour faire face aux frais courants) que la totalité de l'appel ne devrait pas être réparti sur tous les bâtiments puisque certaines factures concernent des fournitures (eau par exemple) qui n'impliquent que le bâtiment A et qui sont habituellement réparties sur ce seul bâtiment.
Le syndic dit qu'il ne peut faire de différenciation puisque c'est un appel pour couvrir un déficit de trésorerie (intégralement remboursable) qui ne concerne pas spécifiquement telle ou telle facture mais celles qui sont présentées au moment où le compte ne permet pas de les payer. (D'ailleurs, par prévention, l'appel est un peu supérieur aux factures que l'on doit payer immédiatement).
Je suis moi même embêté par cette situation, mais ne pense pas que cet appel exceptionnel soit irrégulier. Si d'autres copropriétaires se mettent à ne pas payer, la situation de la copropriété risque d'empirer.
Quelqu'un a t il des informations sur le sujet? Un appel exceptionnel pour faire face à un manque de trésorerie peut il être réparti en fonction du type de charges des factures à payer?
Merci d'avance de vos lumières.
Alfred.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2009 : 15:21:58
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Le syndic est dans son rôle de gestionnaire en procédant à cet appel de fond. Je suis étonné que le syndic refuse d'appeler uniquement sur le batiment A.
En tout état de cause, la régularisation de charges créditera les batiments B à F.
Votre avance de trésorerie doit s'adapter à la situation de votre syndicat, de façon à éviter des appels de fonds exceptionnels |
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jarry
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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 2
 Posté - 30 sept. 2009 : 15:44:30
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Merci de votre réponse rapide. Évidemment il va falloir revoir sérieusement budget et fond de roulement lors de la prochaine AG.
Vous dites que vous êtes étonné que le syndic refuse d'appeler seulement sur le bâtiment A, c'est donc que vous pensez que c'est juridiquement possible?
(Dans les factures à payer il y aussi des factures qui concernent l'ensemble de la copropriété, il n'est donc pas possible de faire un appel uniquement sur le bâtiment A. La question portait sur une partie de l'appel, sur une éventuelle répartition, comme en fonctionnement normal. La réponse du syndic a été que l'appel était une somme globale qu'il ne pouvait pas fractionner puisqu'elle n'était pas spécifiquement destinée à payer telle ou telle facture mais à faire face au défaut de trésorerie en général. Cette réponse vous parait erronée ? Avez-vous connaissance de dispositions juridiques qui infirmerait cette affirmation?)
Merci encore.
Alfred. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 30 sept. 2009 : 17:03:30
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La position du syndic est conforme !
Lors des AG il n'est pas décidé un budget prévisionnel bâtiment par bâtiment. C'est un budget global qui voit ensuite la répartition des dépenses spécialisée par bâtiment.
Pour cet appel de fonds particulier c'est bien le syndicat qui doit le régler, répartition ensuite selon les tantièmes par bâtiment. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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4
Posté - 30 sept. 2009 : 17:12:50
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En fait, le syndic appelle une augmentation provisoire du fonds de roulement, donc en charges communes générales.
Il aurait pu procéder autrement en créant un fonds de trésorerie sur une grille propre au bâtiment A. Mais ce n'est pas parce que les débiteurs sont du bâtiment A que les copropriétaires des autres bâtiments ne doivent pas être solidaires : il n'y a qu'un syndicat, le bâtiment A ne constitue pas un syndicat secondaire.
Cet appel est irrégulier dans le sens où, n'ayant pas été décidé par l'assemblée générale, les copropriétaires ne sont pas tenus d'y répondre.
Il est cependant souhaitable qu'ils le fassent. |
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5
Posté - 30 sept. 2009 : 17:59:52
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les impayés concernent des proprios de A, mais les appels de fonds de ces copros se font pour approvisionner un budget pour charges communes qui décomposent certaines dépenses suivant les batiments.
Exemple : dans les impayés de ces 2 copros, il y a des impayés concernant l'assurance du syndicat, les honoraires du syndic. Ces charges ne sont pas spécifiques d'un batiment.
Donc le syndic est fondé à demander à tous.... mais a t il le droit de demander : NON, car cela n'a pas été voté par une AG. (mais comme le dit ainohi il vaut mieux le faire). Mais si un troisième copro refuse de payer cet appel de fonds, il ne pourra pas lui être reproché....
Par contre, au niveau de la gestion de votre copro, cela signifierait que vous n'avez pas d'avance de trésorerie (maxi 1/6 du budget, soit 17% du budget). Or citation: le syndic appelle une augmentation provisoire du fonds de roulement , donc il existe une avance de trésorerie qui n'est pas suffisante aujourd'hui. Il faudra que le syndic régularise par une résolution lors de la prochaine AG (qui est quand ?).
La bonne solution serait : lors d'une AG, si les dettes de ces 2 copros sont importantes, voter la procédure de saisie immobilière des lots après avoir mis au préalable tout en oeuvre pour le recouvrement. Dans ce cas, le syndic sera fondé à appeler une "avance autre", appelée en comptabilité "avance de solidarité" qui viendra couvrir ces dettes. Ensuite si le syndicat peut récupérer partiellement cette dette par la vente, les copros se voient rembourser AUTOMATIQUEMENT cette avance de solidarité dans la mesure des montants possibles. Cette procédure permet de suivre létat d'avancement de cette dette dans l'annexe 1 lors de la présentation des comptes. |
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Posté - 30 sept. 2009 : 18:09:27
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gedehem : Le syndic ne doit il pas réunir une AG pour qu'elle adopte cet appel de fonds exceptionnel ??
Le trou de trésorerie est du à des impayés de charges, le syndic a t'il fait tout le nécéssaire pour récupérer les fonds - relance, tribunal, prise d'une hytpothèque légale sur les lots des mauvais payeurs, résolution de l'AG pour vendre les lots,...
Le syndic ne peut appeler un budget spécial pour boucher les trous sans décision de l'AG, les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux. Cet appel de fonds ne peut donc être qu'un prêt des copropriétaires en l'attente des réglements des mauvais payeurs, et le syndic devra donc l'imputer en fonds de roulement.
Cette somme doit être rendue aux copropriétaires vendeurs, et ces fonds remboursés aux autres lorsque les mauvais payeurs auront enfin réglés leurs charges, si les lots sont vendus par ces copros, ou par adjudication.
Malheureusement, les frais d'avocats, de procédure sont rarement récupérés en entier ( article 700), alors le solde débiteur sera bien à la charge de TOUS les copropriétaires.
jarry : citation: (D'ailleurs, par prévention, l'appel est un peu supérieur aux factures que l'on doit payer immédiatement).
Attention, le syndic a un budget a respecter, il ne peut pas appeler des fonds supérieurs au budget adopté par l'AG. Ce n'est pas légal. Le syndic aurait du prévoir alors un budget plus larges en prévison des impayés et des frais supplémentiares.
"Appeler plus de fonds par prévention " NON si il ne sont pas prévu au budget impossible pour le syndic, ce qui est le cas. Le syndic a commis une erreur avec ce budget.
Vous êtes dans votre droit de ne payer cet appel de charges exceptionnel si l'AG n'a pas approuvée cette déision, et également de refuser les appels supérieurs au budget " par prévention" !!! non votés par l'AG.
le syndic ne peut appeler des fonds que sur une décision de l'AG, il n'a aucun droit d'appeler des fonds supplémentaires. En cas de trvax urgents, il peut intervenir sans accord de l'AG pour lancer des réparations et payer un acompte, MAIS il doit réunir immédiatement l'AG pour qu'elle approuve ces travaux afin qu'il appelle les fonds pour payer la totalité de la facture.
Si 25% du budget n'est pas réglé par les copropriétaires, le syndic est dnas l'obligation de demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciare, avec tous les frias supplémentaires.
Est-ce que votre syndic est actif pour récupérer les impayés ?? est-ce que votre CS suit ces dossiers de très prêt ?? ceci est important, il ne faut pas laisser courir le temps, car après 3 ans d'impayés, le SDC ne sera plus en mesure de récupérer les impayés antérieurs !!!  |
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jarry
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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Posté - 01 oct. 2009 : 14:54:14
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Merci à tous pour vos réponses.
Quelques précisions : Pour l'un des deux copropriétaires défaillants la procédure de saisie immobilière a été votée lors de la dernière AG (juin dernier), les relances précédentes, courriers, huissier, etc, n'ayant pas abouties.
Le budget de la copro n'est pas dépassé, c'est simplement que les impayés représentent des sommes telles que le fond de roulement et les appels de charges normaux ne sont aujourd'hui pas suffisant pour payer les factures courantes. (La dette du plus gros débiteur - celui pour lequel la procédure de saisie a été votée - s'élève à un peu plus d'un tiers du budget annuel de la copro ; la dette des deux réunis à une bonne moitié).
Donc si je comprend bien ce type d'appel n'a rien d'obligatoire, mais comme je le pensais son non paiement mettrait la copro encore plus en difficulté (administration judiciaire...).
Pour ce qui est de l'intitulé "appel exceptionnel de trésorerie", ça ne vous parait pas conforme? Ce devrait-être "avance de solidarité"?
Merci encore de vos éclaircissements.
Alfred |
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Posté - 01 oct. 2009 : 15:25:14
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jarry : ce n'est pas les termes qui comptent, mais que ces fonds soient bien passés en fonds de roulement " Récupérable" .
Mais le syndic est dans l'obligation de convoquer une AG pour appeler ces fonds, en présentant des comptes bien précis.
Vous nous dites que les 2 mauvais payeurs représentent la moitié du budget, ceci représent bien plus des 25% ou le syndic doit demander au tribunal un administrateur judiciaire. A combien se monte la dette de ces 2 copros, vous nous parlez de 6 batiments, cette dette doit être assez énorme pour représenter 50% du budget annuel, hors travaux !!!
Le syndic demande donc aux copros de doubler leur quote-part habituelle pour boucher ce trou !!!!
Si ces mauvais payeurs continuent à à ne rien payer, vous allez encore boucher les trous ??? pas très raisonnable comme gestion d'une copropriété.
La vente a été votée à l'AG, le syndic a t'il déjà demandé à votre avocat de lancer la procédure de vente par adjudication, ce qui va encore demander du temps, et creuser le trou.
Depuis combien d'année ces 2 copros ne paient plus de charges ??? Une hypothèque légale a t'elle bien été prise pour garantir au SDC de récupérer la plus grnade partie des impayés ??
Votre syndic a raison d'appeler les fonds sur l'ensemeble des copropriétaires si vous n'avez qu'un seul syndicat. Les charges spéciales - eau pour un batiment - sont payés par ce seul batiment, ce ne sont pas les charges cournates pour l'ensemble des batimenst.
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Posté - 01 oct. 2009 : 16:33:40
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ces sommes, après avoir ete votées par l'AG , doivent être mises au compte 1033 : sous l'appellation officielle "autres avances", déclinée en "avance de solidarité" dans un sous compte, par exemple 10331.
Cette avance est remboursable au vendeur en cas de mutation.
citation: Article 45-1
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
Votre syndic n'est pas de très bon conseil ou moins compétent que vous ne le pensiez, car le vote de la saisie immobilière déclenche automatiquement une créance irrécouvrable compensée par une avance de solidarité pour couvrir cette créance.
Si vous ne payez pas ces appels de fonds, vous allez vous mettre en "difficulté" avec administrateurs judiciaires, etc....
Mais surtout faites régulariser lors de la prochaine AG et pensez y pour les autres années, car si la dette se reproduit l'année suivante, il faut recommencer.... |
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