| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
japymonfis
Contributeur actif
207 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 30 sept. 2009 : 17:55:49
|
|
Je souhaiterais avoir l'avis de bailleurs expérimentés sur les avantages et inconvénients de ces deux formules de garantie afin d'orienter mon choix sur l'une ou l'autre. Pour ce qui me concerne, j'ai tjrs demandé une caution solidaire, sachant toutefois que je n'ai jamais eu à solliciter la personnes s'étant portée caution. Mon locataire actuel étant sur le départ, je m'interroge sur l'opportunité de souscrire une assurance loyers impayés pour ma prochaine location. Merci par avance
|
|
|
|
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 30 sept. 2009 : 18:04:07
|
quel type d'appart ?
un grand ? ou plutôt studio / 2P loué a un etudiant ?
je pense que c'est dejà un critère à prendre en considération. |
|
|
|
yarol
Contributeur actif
320 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 30 sept. 2009 : 21:44:41
|
Une agence immobilière d'un réseau très connu m'avait dit ceci : quand un locataire ne paye pas sont loyer, il est rare que la caution paye derrière.
Je ne sais pas si c'est vrai ou pas.
|
 |
|
 |
 |
 |
| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
Emmanuel
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 30 sept. 2009 : 21:58:32
|
Je pencherai pour l'assurance (bien lire les closes du contrat écrites en tout petit : et tout lire...) car si la caution est de mauvaise foi : vous ne faîtes que déplacer votre problème d'une personne à une autre 
Par ailleurs, les cautions sont souvent parentales et si vous tombez sur la mauvaise famille ... 
|
|
|
|
|
|
| J'ai mis une planète en avatar : beaucoup de mes compatriotes sont sur une autre (de planète) |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel le 30 sept. 2009 21:59:06 |
|
|
|
4
Posté - 01 oct. 2009 : 08:46:53
|
Je me demande si les posts précédents (sauf celui de Joulia bien entendu) témoignnent d'expérience personelle, ou de 'on-dit'.
Un on-dit, ca ne vaut malheureusement pas grand chose.
1/ Les cautions sont souvent parentales. certes. Mais si vous avez pris la caution d'une personne qui a un salaire de plus de trois fois le loyer, je ne vois pas comment la caution peut ne pas payer sauf a avoir été mise préalablement en plan de surdendettement.
Pour la part, je n'ai pas de problème avec ce genre de caution.
Il est d'ailleurs plus facile de forcer la caution au paiement que le locataire lui-même, donc il faut commencer par la caution, sans s'embeter avec le locataire.
2/ Lorsque la caution n'est pas parentale, un premier RAR a la caution a en général comme effet un rapide remontage de bretelle aupres du locataire, ce qui est souvent suffisant.
Ensuite, et de même, je n'ai pas de cas de caution n'ayant pas payé.
3/ Lorsque la caution est un organisme, je n'ai d'expérience que avec locapass, pas encore (Dieu merci) avec pass-grl (car ces locataires paient).
Le locapss paie, mais trois mois en retard, demande une foule de papiers, les organismes sont surchargés, il ne faut pas avoir peur d'envoyer deux fois les documents.
Vous ne pouvez pas faire payer a ce type de caution les clauses pénales, aucun frais relatif aux retards, la garantie ne dure que 18 mois, et si le locataire reste pares la fin du bail, la caution ne paye plus rien, et de même en cas de degat lors de la sortie.
4/ Je ne crains pas tant la mauvaise fois de la caution (je dirais que j'en n'ai pas encore rencontré, mais ca existe, certes) que l'acte de caution solidaire manuel mal écrit, contenant des inforrmations mal remplies (chiffres en euros, dates, indices, engagement en nombre d'années et de renouvellements), incomplet, et seulement accessoirement prérempli et pour lequel vous n'avez pas vérifié correctement la personne et toutes les informations.
5/ Pour les assurances, il est clair que vous allez devoir sélectionner votre locataire certainement de manière infiniment plus stricte que vous l'auriez fait vous-meme afin que tous les critères de l'assurance soient remplis.
J'en viens a conclure que pour le bailleur qui a plusieurs locataires, si il s'agit d'une assurance loyer du secteur privé, il vaut mieux jouer sur la statistique et économiser les assurances loyers impayées.
En revanche si vous n'avez qu'un seul locataire, il est difficile de s'en passer.
La encore, selon la garantie, vous aurez beaucoup de papiers a envoyer, un éventuel délais de carence (pas de protection pendant les x premiers mois), une éventuelle franchise (par exemple le premier mois non remboursé) et une limitation dans le nombre de mois non remboursés.
Je vais donc terminer sur un troisième cas: Le cafage.
le locataire bénéficiant de la CAF (locataire dit café): Vous êtes quasiment certain de recevoir mensuellement, mais avec retard (la caf du loyer de septembre est sur votre compte le 04 ou le 05 octobre) entre un quart et quatre cinqième du loyer payé par un organisme public, ceci est tres régulier, et si le locataire ne fait pas de grosse entourloupe, du début à la fin (sauf le premier mois, ce qui fait que le locataire cafable aime bien entrer dans votre logement le 15 septembre de facon que seul le demi-mois de septembre soit a sa charge a 100%; des octobre, il est épaulé par la caf et ne paye pas grand chose.
Personellement, pour un locataire café, il est rare (mais ca vient de m'arriver) que je prenne une assurance. je viens de le faire pour une locataire en qui j'ai confiance, mais je ne maitrise pas son historique, j'ai donc pris un pass-grl (2,5% du loyer annuel) pour elle.
J'ai parlé d'entourloupe, j'en ai expérimenté de deux types sur une trentaines de cas:
1/ Le locataire part sans préavis, indique à la caf qu'il est parti, opération nécessaire pour qu'il puisse cafer son prochain logement, et la, vous vous trouvez avec un logement non libéré, non payé, et plus aucun recours.
le mal est restreint puisqu'une procédure gratuite auprès du tribunal, mais qui demande l'intervention d'un huissier (300 euros) permet de récupérer rapidement le logement.
2/ Le locataire a fait des bêtises, et le montant de la caf est baissé de 20% à 50% pendant quelques moistant que l'emprunt du locataire n'est pas remboursé. Il est évident que le locataire pendant ce temps la n'est pas riche et ne paiera pas le complément manquant. |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2009 08:54:34 |
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 01 oct. 2009 : 11:11:05
|
moi aussi je me pose bien des questions sur les GRL!
j'en ai souscris cette année pour mes 3 locataires.
1 jeune femme, caf, avec moi depuis 2001 ( son garant était artisan et depuis je n'avais rien fait au niveau du garant donc plus rien..
entretemps elle se marie et a un enfant, et je crois le couple n'a pas de gros revenus ..en vérité, je ne connais pas leur situation financière...
mais le loyer est régulièrement paye et les rappels de charges aussi.
donc j'ai pris une GRL pour eux, en cours de bail.
les autres ont des revenus et les parents se sont portes garants caution solidaire, mais ils sont en place depuis plus de 3 ans sans impayés, mais je me suis dit que la situation des garants pouvait se détériorer!! vu la conjoncture ! alors j'ai choisi une GRL espérant être tranquille..
c'est un cout... même si c'est déductible.
le président de la chambre de proprietaires UNPI demande entre autres chose que cette GRLsoit partagée en part egales entre l'etat, le bailleur, et le locataire ..
si j'ai un depart , je ne saurais pas trop quoi faire .. GRL ou garants caution solidaire..... |
|
|
Édité par - poupix4 le 01 oct. 2009 11:12:40 |
|
|
|
6
Posté - 01 oct. 2009 : 12:25:38
|
|
Si vous aviez deja une caution, vou sne pouviez pas prendre une assurance GRL... |
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 01 oct. 2009 : 12:38:04
|
Ribouldingue, j'ai informe l'assurance, pour les 2 qui avait une caution, , l'assurance a accepte mon dossier ...ils m'ont dit qu'au bout de 3 ans de bail la caution s'annulait..si pas renouvellée.
date de ma premier GRL : mai 2009
la 2em :juin 2009
y aurait il erreur quelque part ??? de la part de l'assurance ?
|
|
|
|
|
|
maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 01 oct. 2009 : 13:26:07
|
Poupix4,
Voyez ce lien sur les modifications introduites par la loi Boutin de mars 2009 :
http://droit-finances.commentcamarc...par-un-tiers
Extrait :
citation: Le recours au cautionnement (caution d’un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d’un tiers.
|
|
|
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 01 oct. 2009 : 13:45:48
|
je viens de lire le lien.
je me vois en mauvaise posture..
je vais revoir tout ça avec mon assurance .. |
|
|
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 01 oct. 2009 : 14:08:46
|
yann,
votre lien ne parle pas du bailleur qui a une personne caution et qui prend, par la suite en cours de bail,, une couverture GRL (ce qui semble être le cas de Poupix). Il ne fait état que de la situation au moment de la signature du bail.
La prise d'une GRL semble tout á fait possible, en cours de bail, à condition qu'il n'y ait pas eu d'incidents de paiement durant les 6 mois précédents (de mémoire).
pour le moment, j'ai tjs demandé des cautions parentales mais il faut dire que je ne loue que des 2 pièces. Je rejoins d'ailleurs Ribouldingue dans son analyse plsu haut quant aux moyens de forcer la caution à payer.
Mais j'avoue que moi aussi je me pose des questions .... et que je suis de près les évolutions de la GRL.
|
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 01 oct. 2009 : 14:16:48
|
mon assureur m'avait dis que dans mon cas "pas d'incident de paiements les 6 derniers mois" je pouvais souscrire , c'etait la seule contrainte
je les ai informe pour les garants.
je vais faire le point sur tout ça, (RV UNPI et contact avec mon assurance) car je suis pas rassurée...
si j'ai plus d' infos , je vous informerais pour ceux que ça intéresse..
|
|
|
Édité par - poupix4 le 01 oct. 2009 14:22:53 |
|
|
|
maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 01 oct. 2009 : 14:47:17
|
Joulia,
Je reprends la phrase exacte de la loi :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
A l'article 55 :
citation: Au début de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
Le texte est certainement un peu récent pour que des procédures aient du discuter cette phrase mais on peut se demander si :
- Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire
serait compris de la même façon que :
- Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire
- Une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut pas être souscrite par un bailleur qui demande un cautionnement
- Une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut pas être souscrite par un bailleur qui a demandé un cautionnement
Je ne sais pas si le sens de la loi était d'exclure cautionnement et assurances contre le risque locatif ou s'il est volontairement écrit de cette façon permettant au bailleur en cours de bail, quand il existe déjà une caution de secondairement souscrire une telle assurance.
|
|
|
|
|
|
Emmanuel
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 01 oct. 2009 : 17:47:02
|
|
|
|
|
14
Posté - 01 oct. 2009 : 22:35:21
|
Emmanuel, vous prétendez dans la première phrase avoir DES expériences PERSONELLES et citez TROIS chiffres variant du simple au triple
amis sans relater aucune expérience,
.... et vous revenez au paragraphe suivant avec 'ON DIT QUE.... On dit que, c'est personne....
Ca n'est pas même un élément de discussion, car ON peut exactement dire le contraire.
Alors,
1/ Avez vous eu UN ou PLUSIEURS impayés avec une caution
2/ Il semble que vous ayez eu TROIS CAS un de 3 fois, un de 4 fois et un de 10 fois
3/ Qu'est-il advenu?
4/ Et pourquoi ca a raté?
5/ Qu'avez vous alors fait....
Le reste n'a pas d'intérêt, me semble t'il. |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2009 22:37:56 |
|
|
|
japymonfis
Contributeur actif
207 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 02 oct. 2009 : 18:35:58
|
|
merci à vous tous pour ces conseils |
|
|
|
Emmanuel
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 02 oct. 2009 : 23:11:28
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Emmanuel, vous prétendez dans la première phrase avoir DES expériences PERSONELLES et citez TROIS chiffres variant du simple au triple
amis sans relater aucune expérience,
.... et vous revenez au paragraphe suivant avec 'ON DIT QUE.... On dit que, c'est personne....
Ca n'est pas même un élément de discussion, car ON peut exactement dire le contraire. : mouais le principe d'une discussion, c'est justement qu'on peut avoir des avis contraires. Maintenant, je peux aussi rentrer dans une discussion à la Blaise Pascal.
Alors,
1/ Avez vous eu UN ou PLUSIEURS impayés avec une caution : plusieurs cas avec une caution. Je ne loue PAS sans caution (jamais !!).
2/ Il semble que vous ayez eu TROIS CAS un de 3 fois, un de 4 fois et un de 10 fois : éclaircissez votre pensée svp. Je parlais de 10 fois le revenu du loyer en équivalent de salaire chez la caution (loyer : 300 euros, revenu : 3000 euros).3/ Qu'est-il advenu? : toujours un réglement à l'amiable en ce qui me concerne
4/ Et pourquoi ca a raté? : pas d'échec personnel. Par contre, je connais une caution qui gagnait 10x le loyer et qui n'a pas voulu payer la caution d'un loyer au prétexte ; mon fils est majeur, il faut qu'il assume ... ça s'est terminé au tribunal mais j'en sais pas plus car ça date et j'ai pas redemandé le verdict à mon collègue. Moralité : ce n'est pas parce qu'on a une super caution que la caution va payer forcément.
5/ Qu'avez vous alors fait.... Toujours le même processus d'escalade : Lettre AR, puis coup de téléphone puis visite à domicile pour comprendre ce qu'il se passe et je propose un moratoire. Je n'ai jamais été plus loin.
Le reste n'a pas d'intérêt, me semble t'il : c'est votre avis personnel.
Remarquez que c'est la dernière fois que je vous réponds, car je ne vais pas perdre mon temps à me justifier auprès de vous alors que vous n'êtes pas à l'iniative du post. Si vous voulez connaître mon profil et mon expérience de Bailleur ou dans l'immobilier, ce sera avec joie via un MP (vous êtes le bienvenue).
Vous trouverez donc mes réponses ci-dessus... |
|
|
|
|
|
| J'ai mis une planète en avatar : beaucoup de mes compatriotes sont sur une autre (de planète) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17
Posté - 03 oct. 2009 : 09:55:19
|
Donc en fait ca vous EMBETE  de relater vos expériences personelles, vous préférez les OPINIONS non justiifées  ; Contrairement a ce que vous dites, je pense qu'il est de l'intérêt de celui qui a lancé le post de savoir ca .
Pour ma part, je parle de mes expériences personelles. Je ne parle pas de ce que je ne connais pas.
J'ai été plusieurs fois au tribunal ces quinze dernières années, et je sais que je n'ai pas de souci avec une caution, alors qu'il est extremement difficile de faire payer un locataire même avec un jugement favorable.
Avec une caution qui a un salaire de dix fois le loyer, je ne vais certainement pas utiliser la méthode de Emmanuel
(rappel: Le processus d'escalade
lettre RAR,
puis coup de téléphone
puis visite à domicile)
qui ne me semble absolument pas une escalade, et en effet permet a la caution de se défiler assez facilement.
L'"escalade est la suivante, qui fonctionne parfaitement:
1/ Courrier normal avec double du courier envoyé au locataire
2/ Courrier RAR de mise en demeure, qui doit contenir ces termes une dizaine de jours apres si pas de nouvelle, en ayant averti par téléphone avant.
3/ Sans réponse, déclaration au greffe du tribunal ce qui permet d'avoir une action en justice gratuite (pas de signification par huisiser), une intervention assez rapide et une décision claire. Ce coup-ci, plus de téléphone, on laisse la justice lancer son action.
4/ En général on s'arrete la.
Ca ne m'est pas arrivé d'avoir a aller plus loin, et ceci ne m'est arrivé que une seule fois. A l'audience, la cautrion tétanisée m'a tout remboursé devant le juge, et m'a payé mon billet de train que le juge n'aurait jamais fait rembourser.
5/ Sinon signification du jugement à la caution par huisiser
6/ Missioner l'huissier pour une saisie sur compte bancaire, ce qui quand le salaire fait dix fois le loyer doit être plus qu'aisé. |
Édité par - ribouldingue le 03 oct. 2009 10:01:17 |
|
|
|
Emmanuel
Contributeur débutant
56 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 03 oct. 2009 : 19:18:10
|
L'escalade dépend de la nature de l'impayés. Vous m'avez demandé mon expérience personnelle : je vous la donne, il est vrai que j'ai oublié d'indiquer la mise en demeure qui semble un minimum ...
Le vrai problème est de savoir si la justice va faire son travail : au bout de quelques années, vous aurez certainement gain de cause : un forumeur en a parlé récemment, je ne vous cite pas le post, vous le connaissez très bien. |
|
|
|
|
|
| J'ai mis une planète en avatar : beaucoup de mes compatriotes sont sur une autre (de planète) |
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
