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friou
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 Posté - 02 oct. 2009 : 16:49:39
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Bonjour à tous,
J'habite une villa dans une copropriété où se trouvent des villas et des bâtiments (appartements).
Je souhaitais faire un agrandissement de ma maison par surélévation. J'ai donc soumis ce projet lors de l'assemblée générale, projet qui a été refusé (n'ayant pas rassemblé la majorité de tous les copropriétaires (article 25).
Question : pourquoi l'article 25-1 n'a pas été appliqué ? je n'arrive pas à trouver le champ d'application de cet article... si quelqu'un peut m'aider..
Merci d'avance pour vos eclaircissements...
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 Posté - 02 oct. 2009 : 17:10:47
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friou : que dit votre RDC sur la possibilté d'une élévation de votre pavillon ? |
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Gédehem
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Posté - 02 oct. 2009 : 17:44:38
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Si l'art.25-1 n'a pas été appliqué c'est que le copropriétaire demandeur ne l'a pas demandé aussitot connu le résultat du vote à la maj.art.25 ... et/ou que le pdt de séance (potiche ?) n'était pas au courant du 25-1 ..... ou que la question n'a simplement pas obtenu le 1/3 nécessaire.
Le droit de surélever en principe réservé au syndicat est un droit accessoire aux parties communes.
Il faut vérifier ce que sont les lots "villas", en particulier pour ce qui concerne le gros œuvre, qui serait sans doute privatif.
On peut analyser la chose de 2 façons.
- le droit de construire sur une partie privatives (ici une villa), est considéré par la jurisprudence comme un droit privatif. Il ne regarderait pas le syndicat.
Il y aurait cependant modification de l'aspect extérieur, d'où autorisation art.25..... ou art.25-1 si la question obtient le 1/3 des voix.
- cette position de la jurisprudence est critiquée, le droit de construire/surélever étant réservé au syndicat, faute de préciser autre chose dans le RDC. De ce fait, une construction privative sur la partie privative entraine de fait aliénation de tout ou partie du droit de construire réservé au syndicat.
Aliénation d'un droit réservé à la collectivité syndicat = acte de disposition maj.art.26.
Position d'autant plus pertinente que la création de parties privatives supplémentaires implique une affectation de tantièmes.
Ceci étant, si la question passe au 25, ou même au 24 après application du 25-1, et qu'elle n'est pas contestée, l'autorisation est obtenue ...
Il faudra inscrire la question à une autre AG.
La scission d'avec le reste de la copropriété n'est pas possible ?
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friou
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Posté - 02 oct. 2009 : 18:55:56
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Pour Philippe388 :
Je ne vois q'un chapitre dans le RDC :
"Modifications - travaux :
Chaque coproproétaire pourra modifier la disposition intérieure des parties divises sur lesquelles il exerce son droit, sous reserve cependant de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie des ouvrages. Il sera responsable de tous affaissements ou degradations qui se produiraient du fait de ces travaux.
Le copropriétaire devra, préalablement à toute exécution de travaux,aviser le syndic : celui-ci pourra exiger que les travaux soient executés sous la surveilance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques. Dans ce cas, les honoraires de l'homme de l'art seront à la charge du copropriétaire faisant exécuter les travaux.
Tous autres travaux susceptibles d'affecter l'aspect extérieur de l'immeuble devront faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale.
...
Pour Gédehem :
C'est vrai, nous (moi même et la présidente d'un soir de l'assemblée générale) sommes très loin d'être des pros des différentes lois sur la copropriété. J'avoue avoir fait (trop) confiance au syndic pour le suivi de cette AG....
Pas de scission possible, il s'agit en fait de villas mitoyennes.
Je viens de poser la question au syndic. Ce dernier me répond que nous ne sommes pas passé à l'article 25-1 parceque cet article ne peut s'appliquer à ce genre de travaux.
Je suis en train de regarder sur legifrance et je n'arrive pas à trouver de restriction sur ce 25-1 ???? d'où ma question sur ce forum....
Si jamais cet article 25-1 pouvait s'appliquer, puis-je faire un recours ou attaquer le syndic ?
Merci encore. |
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Gédehem
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Posté - 02 oct. 2009 : 19:38:38
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"Attaquer" le syndic, certainement pas !
3attaquer" la pdte d'AG pour ne pas avoir fait application de L.art.25-1 et procéder à un second vote art.24 si la passerelle du 1/3 était obtenue, sans doute que oui....
Cela passe par une action contre le syndicat lui-même, avec demande de DI si le 1/3 art.25-1 était atteint et si la maj.art.24 était quasi obtenue.
Le fait que la pdte d'AG ne soit pas une pro est un grand classique !
Sauf que lorsqu'on est candidat à la présidence d'AG, comme pour être élu au CS, encore faut-il avoir une idée de ce à quoi cela engage, non sans avoir quelques bribes du fonctionnement d'une AG, des majorités requises, etc ....
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friou
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5
Posté - 02 oct. 2009 : 20:02:40
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La présidente est une amie. Je me vois mal l'"attaquer" pour méconnaissance. Au cours de nos diverses AG, jamais personnes ne veut se présenter au CS ou encore en tant que president ou scrutateur de l'AG. Ce sont bien souvent des personnes (comme dans le cas présent) qui se mettent à défaut de candidat, et je ne me sens pas en droit de lui faire des reproches.
Pourquoi une action contre le syndicat ? c'était une AG extraordinaire convoquée à ma demande et pour ne voter que la résolution portant sur mes travaux... en quoi le CS serait-il responsable ?
Et je pensais que le syndic avait un minimum de responsabilité quant à la bonne tenue d'une AG.... il n'en est rien ?
Merci Gédehem pour tes précieuses infos. |
Édité par - friou le 02 oct. 2009 20:03:58 |
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Posté - 02 oct. 2009 : 20:05:22
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friou : citation: Pas de scission possible, il s'agit en fait de villas mitoyennes.
Volià qui change pas mal de choses. pavillons mitoyens vous êtes dans une copropriété horizontale, d(ou le RDC que vous avez donné.
Dans une copro. horizontale, les murs, le sol ,le toit sont des parties communes comme dans un immeuble vertical. Copropriété horizontale = immeuble à l'horizontal en gros.
Vous ne pouvez donc pas surélever votre maison sans toucher aux parties communes de la copropriété. Ceci changera également l'apect total de votre résidence si vous rajoutez un ou deux étages à un pavillon, ce qui parait assez difficile.
Plusieurs choses s'opposent à vous, la destination de l'immeuble, l'avis de l'architecte car ces pavillons mitoyens n'ont pas été construit pour permettre de faire une étage supplémentaire, la majorité à l'article 25.1 est certainement à oublier.
gedehem vous à fait une réponse précise mais sans prendre en compte le fait que les pavillons soient mitoyens, c'est pour cela qu'il parlait de scission possible, mais en cas d'une villa seule sans mitoyenneté.
Il me semble qu'il est impossible de surelever un mot dans une copropriété horizontale. |
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friou
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Posté - 02 oct. 2009 : 20:27:15
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Philippe388, petite info qui peut peut-être rectifier les infos données.
La copropriété est composée de 3 bâtiments contenant des appartements, et de 6 villas, mitoyennes deux par deux. Je n'ai donc pour essayer d'être plus clair qu'un seul mur mitoyen avec une autre villa.
Comme je l'indiquai j'en ai parlé au syndic qui n'a pas émis d'opposition à ce que je le soumette à une AG extraordinaire.
La quesiton que je me pose est que l'on se soit limité à l'article 25 et que le syndic m'explique que je mon projet ne peut être soumis à l'article 25-1 alors que je ne vois aucune restriction à cet article dans les textes.... |
Édité par - friou le 02 oct. 2009 20:30:07 |
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Gédehem
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Posté - 02 oct. 2009 : 20:54:20
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Friou, ce que vous ex^posez est un grand classique : 80% (voire plus) des copropriétaires ignorent, méconnaissent le fonctionnement de leur groupement, le syndicat des copropriétaires.
C'est ainsi, hélas, hélas.
Ce n'est qu'en raison de cette méconnaissance, mais aussi par confort,laxisme, j'm'enfoutisme, qu'ils s'en remettent toujours au syndic : "C'est pas nous, c'est lui !" très cofortable.
Sans vouloir vous faire de reproche, vous auriez du tout de même vous renseigner plus avant sur votre projet, sur la majorité de l'art.25 et l'application de L.art.25-1 : vous auriez eu de quoi contrer le syndic dans ses affirmations et, avec les textes sous le coude pour les lire en séance, "imposer" le passage par la paserelle art.25-1.
L'AG d'un syndicat c'est l'affaire des copropriétaires. Hélas ceux de votre syndicat ne l'ont toujours pas compris.
Au fait, quel est le résultat du vote à l'art.25 ? Aviez vous le 1/3 nécessaire pour un second vote au 24 ??
Si tel est le cas, dommage que vous n'ayez pas su avant ..... |
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friou
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Posté - 02 oct. 2009 : 21:17:25
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Gédehem, d'accord.... et pas d'accord...
D'accord, nous avons choisi et signé d'être en copropriété et devrions il est vrai nous renseigner un peu plus.
Pas d'accord parce que j'estime que nous payons un syndic justement parce que nous n'y connaissons pas grand chose et que nous souhaitons qu'il nous apporte assistance et conseil...
Et qu'aurais-je pu faire le soir de l'AG si le syndic m'avait tenu tête en me disant que le 25-1 n'était pas applicable (comme il me le soutient aujourd'hui) ?
Justement, je regarde les recours possible car je pense que nous avions le 1/3 favorable...
Qu'est qu'une DI ?
D'après ce que j'ai compris on peut contester le résultat d'une AG dans les deux mois qui suivent la reception du PV. suis-je dans ce cas ? |
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2009 : 09:48:36
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DI : dommages et intérêts pour l'éventuel préjudice né de l'erreur du syndicat qui n'a pas fait application de L.art.25-1
Sauf qu'il faut assigner le syndicat devant le TGI, ce qui ne va pas vous faire des amis parmis les autres copropriétaires.
L'autre aspect, dont vous ne parlez pas : avez vous pris les contacts pour voir ce qu'il en serait de la faisabilité "administrative" du projet ?
Est-il possible de construire ?
Autre point encore : faisabilité technique ? Les murs actuels peuvent-ils supporter unétage de plus, de même que les planchers ?
Sur le reste : ce n'est pas parce que vous payez un type pour faire tel boulot qu'il ne faut pas en savoir un peu sur ce qu'il fait !
En particulier ici : un syndic agit au nom du syndicat, en votre nom à tous !
Parce que vous le payez il pourrait faire ce qu'il veut sans controle de ses mandants ? C'est méconnaitre un point important : s'il commet une bourde, si par sa faute les copropriétaires subissent un préjudice,qu'"un tiers est accidenté en raison d'un défaut d'entretien, c'est le syndicat qui sera poursuivi et condamné, en particulier pour indemniser la victime subissant un préjudice. Pas le syndic ! (L.art.14)
Les copropriétaires sont toujours collectivement responsables de tout !
Pas le syndic agissant en leur nom, ou alors dans un second temps, hypothétique ....
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nefer
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 Posté - 03 oct. 2009 : 10:07:55
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pour commencer le syndic n'aurait jamais du vous parler d'AG extraordinaire: cela n'existe pas
il y a l'AG annuelle et ensuite une ou plusieurs AG supplémentaires!
ensuite quel a été le coût de cette AG(que avez pris à votre charge, je suppose)? |
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friou
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Posté - 03 oct. 2009 : 14:27:29
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Bonjour à tous,
Toutes les etudes techniques ont été validées par un architecte (notamment éude de charge).
Le projet a été validé par l'ubanisme (Permis de construire).
Nefer, en quoi le coût de l'AG viendrait influer sur le fil de la discussion ?
Comme je l'indiquai plus haut, je suis neophyte en matière de copropriété d'où mon sujet sur ce forum.
S'il n'y a pas d'autres recours que le TGI, hé bien alors nous attendrons la prochaine AG...
Mais je répète ma question : si au cours de la prochaine AG le syndic me dit que le 25-1 n'est pas applicable, que pourrais-je faire ?
Merci encore pour vos réponses. |
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Posté - 03 oct. 2009 : 15:21:10
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friou : vous avez obtenu un avis d'un architecte, puis un permis de construire, mais vous êtes en copropriété, et seul l'accord de l'AG vous permettra de surélever votre lot mitoyen.
Plusieurs questions :
- Avez vous consulté votre voisin mitoyen en lui montrant les plans de votre transformation ??? Il peut faire capoter votre projet car le Syndicat ne peut modifier la jouissance de ces parties privatives et communes, et aucune majorité, sauf une unanimité à l'AG, ne pourra valider votre projet. Que dit votre voisin sur votre surélévation ??? il subira tous vos importants travaux, et attenetion aux dégats qu'ils pourra apparaitre suite à ces travaux.
- Vous êtes en copropriété, il vous faut voir sur votre RDC si les murs, le toit, le sol est parties communes ou privative pour les 6 pavillons.
Si ce sont des parties communes, que vous allez cassées, modifiées,.... on peut se demander si l'article 25 est suffisant pour approuver ces trvaux de surélévation, qui sont des travaux sur parties communes très particuliers.
- Le syndic ne décide de rien en copropriété, seule l'AG, c'est à dire les copropriétaires, sont décisionnaires !!! . le syndic devra vous fournir les textes juridiques qui s'opposent à votre projet, et à la non application de l'article 25.1.
- Une autre question me turlupine : les murs et le toit sont des parties communes, les nouveaux murs et toit seront ils privatifs ??? Suite aux trvaux,le ravalement des parties communes du rez de chaussée seront à la charge de friou!!! l'AG demandera à friou que son pavillon surélévé soit à l'identique en couleur à tous les autres pour l'harmonie de la copropriété ???
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Posté - 03 oct. 2009 : 15:57:03
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friou : volià une article interressant trouvé sur le site de la copropriété de JPM " Le Sage" !!! :
citation: Un cas particulier se présente lorsque le rehaussement concerne la toiture d’un bâtiment séparé constituant un lot isolé de la copropriété. L’assemblée peut refuser d'accorder à certains d'entre eux l'autorisation de rehausser le toit d'un pavillon composant leur lot en relevant que, selon le règlement de copropriété, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble (y compris la toiture) ne peut être modifié, même lorsqu'il s'agit de parties privatives, à propos de l'exhaussement d'un pavillon faisant partie d'un groupe d'immeubles en copropriété ayant eu pour effet de limiter la vue dont bénéficiait le propriétaire d'un lot voisin (Cass. 3e civ., 11 déc. 1984, n° 83-13.682, Defrénois 1985, art. 33596, obs. Sou/eau).
J'ai également trouvé sur UI des posts qui ont déjà soulevé ce problème particulier. Certians Uinautes proposant un vote de l'AG à l'article 35.
Il me semble que votre voisin sera fondé bolquer votre projet pour modification de la jouissance de sesparties privatives : changement de la vue, la lumière du soleil cachée,......
JPM parlant même de la surélévation d'un pavillon isolé d'une copropriété, hors vous êtes un pavillon mitoyen, les murs sont communs, le toit est commun. |
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2009 : 19:15:34
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Philippe :
"Une autre question me turlupine : les murs et le toit sont des parties communes, les nouveaux murs et toit seront ils privatifs ??? "
Personne n'a parlé de ce point ! En particulier ici pour des pavillons. Les murs sot sans aucun doute privatifs, de même que le mur qui serait mitoyen.
Si tel est le cas, c'est celui-ci qui pose problème si vous construisez sur lamitoyenneté.
Même chose pour le toit, qui peut éventuellement être "partie commune spéciale" aux 2 pavillons mitoyens.
Sur le fond de la question, le droit de surélévé appartient au syndicat.
Pour qu'un copropriétaire puisse surélever son pavillon il faut donc préalablement aliéner ce droit pour le transférer en tout ou partie sur la tête de ce copropriétaire.
Cette aliénation nécessite un vote à la double maj.art.26. (acte de disposition sur parties communes).
Notre ami a la chance de vor son opération réglée à la maj.art.25 (modif de l'aspect extérieur), ce qui va dans le sens de la jurisprudence, la passerelle art.25-1 pouvant être utilisée si le 1/3 des voix du syndicat s'est portée sur le projet.
Il faut que vous potassiez cette affaire art.25, art.25-1, afin d'établir une petite note que vous diffuserez tant au syndic qu'au CS pour leur rappeler les modalités pratiques de ces majorités et prise de décision. |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2009 19:23:33 |
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Posté - 03 oct. 2009 : 19:29:45
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gedehem : citation: En particulier ici pour des pavillons. Les murs sot sans aucun doute privatifs, de même que le mur qui serait mitoyen.
relisez mes posts sur ce sujet !!! ET je ne vois pas pourquoi je ne poserai pas de questions sur ce problème, d'ailleurs vous ne répondez pas à grand chose la dessus !!! 
Nous attendonc la réponse de friou sur ce que dit son RDC sur les murs, le toit, le sol de ces pavillons mitoynes. En Copropriété horizontale il sont parties communes. Rien ne vous permet d'affirmer qu'ils soient privatifs chez friou ???
Le texte de JPM est assez explicite sur ce problème de surélévation de son pavillon en copropriété. Donnez votre avis la dessus, ceci fera avancer ce débat très interressant, ainsi que sur l'article 35, il me semble que vous avez déjà participé à un post sur ce problème, ou Estapak nous avait donné de nombreux articles de loi, cass., etc,.....
friou : donnez nous ' enfin!!!!, le texte de votre RDC concernant les parties privatives et communes de votre copropriété, et si existe quelque chose concernant ces 6 pavillons mitoyens !!!
"maitre" gedehem : je remarque encore une foi votre lacune des copropriétés horizontales !!!!
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friou
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Posté - 03 oct. 2009 : 21:51:07
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C'est parti (je vais peut-être en mettre beaucoup trop mais bon..)
1.4 Parties communes et parties privatives.
1.4.1 Definition des parties communes
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaires determiné. Elles appartiennent indivisement à l'ensemble des copropriétaires ou au moins a plusieurs d'entre eux, chacun pour la quote part des droits afférente à chaque lot, ainsi qu'il est indiqué dans l'état descriptif de division qui précède. On distinguera :
- d'une part les parties communes générales qui sont affectées à l'usage de tous les copropriétaires. Elles comprennent principalement tout ce qui est extérieur au bâtiment, la voirie intérieure ainsi que les locaux et équipements communs à tous les copropriétaire.
- d'autre part mes parties communes spéciales à chaque bâtiment collectif.
A- Les parties communes générales comprennent :
1) La totalité du sol bâti et non bâti tel qu'il est désigné ci-dessus avec tous les droits qui y sont attachés même quand l'usage en est attribué à un prpriétaire determiné ainsi que tous les ouvrages de cloture séparant le terrain d'assiette de la voie publique et des fonds voisins et les portails ou portillons d'entrée de l'ensembe immobilier.
2) Les installaitons d'éclairage extérieur...
3) Les branchements, tuyaux, ...
4) Le bâtiment annexe.....
5) l'antenne collecitve...
6) La matériel et l'outillage...
B-Parties communes spéciales à chaque bâtiment collectif
...[ce paragraphe ne concerne que les appartements]...
C- Parties communes spéciales aux garages.
...
Accessoire aux parties communes générales
Sont accessoires aux parties communes les droits immobilier ci-après :
- Le droit de surélever les bâtiments et d'affouiller le sol
- Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux sur le terrain d'assiette.
- Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Les parties communes et leur droit qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
1.4.2 définition des parties privatives.
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire les locaux compris dans son lot tel qu'il est défini dans l'état descriptif de division, par référence au plan, avec tous leurs accessoires et dépendances.
Elles comprennent donc :
A-Pour les logements composants les bâtiments collectifs.
...
C- Pour les villas
L'intégralité des ouvrages constituant les villas y compris le gros oeuvre sont parties privatives. Il est précisé que les séparations entre locaux, habitation ou garage, quand elle n'ont pas de fonction porteuse, ainsi que les séparations entre terrasse ou jardin, sont mitoyennes entre les coropriétaires voisins. Les murs séparant deux villas contigües sont également mitoyens. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l'entretien et la réparation à ses frais exclusif.
Et la définition du lot :
A droite de la voie intérieure en entrant dans la réidence, une villa t4 portant le n° 2 du plan comprenant au RDC, entrée, séjour, cuisine, cellier, et WC et à l'étage, SDB avec WC, et 3 chambres, avec un garage attenant et parking devant, la jouissance exclusive et privative du jardin attenant et les 269/10 000 ème des parties communes générales. |
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2009 : 22:00:35
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Philippe, qui donc a des lacunes en copropriété horizontale ? 
Dans les copropriétés horizontales, ou mixtes comme ici, les murs des pavillons dont seul leur propriétaire a l'usage sont par nature privatifs (L.art.2), à moins que le RDC ne les classe "partie commune".
Les murs étant privatifs il peut y avoir un mur mitoyen entre 2 pavillons, la mitoyenneté n'existant pas sur un mur séparatif de lots classé "partie commune" : il est commun, ou partie commune spéciale au 2 lots-pavillons.
Comme depuis le début Friou parle d'un mur mitoyen, il n'était pas "partie commune".
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Édité par - Gédehem le 03 oct. 2009 22:05:23 |
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friou
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Posté - 05 oct. 2009 : 11:01:04
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Donc, d'après le RDC, s'agit il de travaux sur parties communes ou parties privatives ?
Quels majorités ?
Et si le 25-1 s'applique, puis-je faire un recours dès la reception du PV ?
Et que pourrais-je faire si je ne peux faire un recours aujourd'hui, que je soummette mon projet à la prochaine AG, et que le syndic me dit que le 25-1 n'est pas applicable ?
Merci encore et toujours pour vos réponses. |
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Posté - 05 oct. 2009 : 12:43:26
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friou : citation: C- Pour les villas
L'intégralité des ouvrages constituant les villas y compris le gros oeuvre sont parties privatives. Il est précisé que les séparations entre locaux, habitation ou garage, quand elle n'ont pas de fonction porteuse, ainsi que les séparations entre terrasse ou jardin, sont mitoyennes entre les coropriétaires voisins. Les murs séparant deux villas contigües sont également mitoyens. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l'entretien et la réparation à ses frais exclusif.
Vous avez ici tout ce qu'il vous faut concernant votre villa mitoyenne. Les murs, les sols, le toit sont des parties privatives.
je reprends donc l'article de JPM qui correspond presque tout à fait à votre problème, sauf que vous avez un voisin mitoyen :
citation: Un cas particulier se présente lorsque le rehaussement concerne la toiture d’un bâtiment séparé constituant un lot isolé de la copropriété. L’assemblée peut refuser d'accorder à certains d'entre eux l'autorisation de rehausser le toit d'un pavillon composant leur lot en relevant que, selon le règlement de copropriété, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble (y compris la toiture) ne peut être modifié, même lorsqu'il s'agit de parties privatives, à propos de l'exhaussement d'un pavillon faisant partie d'un groupe d'immeubles en copropriété ayant eu pour effet de limiter la vue dont bénéficiait le propriétaire d'un lot voisin (Cass. 3e civ., 11 déc. 1984, n° 83-13.682, Defrénois 1985, art. 33596, obs. Sou/eau).
Que dit votre voisin mitoyen sur votre projet de rehaussement ???
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