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b1091183
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 Posté - 05 oct. 2009 : 13:33:10
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Sur un projet de ce type, il est préférable d'en parler avec ces voisins directs.
Evitez d'aller en conflit et de contester le PV de l'AG, car même si le syndic n'a pas été de bon conseil (quoique rien ne dit que vous avez la majorité requise pour le second vote), si vous portez plainte c'est l'ensemble du syndicat (vos voisins) qui va être impacté par cette plainte, et qui risque de payer les DI.
Pour la prochaine AG, reposer la question (vote), et assurez vous que votre dossier si jamais il était accepté par le vote de l'AG est incontestable par un autre copropriétaire. Car vous pouvez contester le PV d'une AG, mais si votre projet gêne un voisin il pourra en faire de même pour faire annuler cette résolution.
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friou
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 22
Posté - 05 oct. 2009 : 14:26:25
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Philippe388 :
J'ai bien compris que les autres proriétaires peuvent refuser.... maintenant je souhaite savoir à quelle majorité (seulement 25 ou 25 puis 25-1) ?
Le voisin est contre le projet.
Sur l'ensemble beaucoup de propriétaires sont pour et nous encourage à ne pas rester sur un echec, d'où ma demarche.
b1091183 :
C'est pour cela que je recherche quels articles s'appliquent à mes travaux, pour que la prochaine AG se fasse en toute connaissance de cause.... |
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Posté - 05 oct. 2009 : 16:31:56
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friou : Si votre voisin est contre, votre agrandissement sera difficile à réaliser, car peut-importe l'article 25 et 25.1, lui seul peut invoquer une modification de la jouissance de ses parties privatives, et alors aucune majorité ne peut imposer une telle modification, sauf l'Unanimité, cela implique obligatoirement son accord.
Sa villa est mitoyenne, la modification de la jouissance de ses parties privatives semblent assez facile à prouver !!! la lumière, le vis à vis si une fenêtre plonge directement sur son jardin, .....
friou : j'ai cherché quelques articles sur votre problème ( je suis en copro. horizontale, et de nombreux copros modifient les parties communes sans aucun accord de l'AG, et chez nous tout est parties communes !!! ).
Il y a de nombreuses réponses sur des surélévation d'immeubles, ou les copropriétaires du derniers étages doivent être d'accord pour de tels trvaux, avant tout vote de l'AG. Peu de choses sur votre cas très particulier.
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b1091183
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Posté - 05 oct. 2009 : 18:26:33
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citation: Initialement posté par friou
Le voisin est contre le projet.
Sur l'ensemble beaucoup de propriétaires sont pour et nous encourage à ne pas rester sur un echec, d'où ma demarche.
Il faut déjà convaincre votre voisin, après l'article concernant le vote sera une simple formalité. Même si le vote ne doit pas être à l'unanimité (ce qui n'est pas si évident) il faut s'assurer que les personnes qui pourraient être un problème votent pour (histoire qu'elles ne puissent pas contester la résolution).
Le pire dans ce type de projet est que vous avez un voisin qui conteste le vote de l'AG qui vous permettrait de faire votre élévation, et cela pourrait durer des années avec les reports, avec un résultat qui n'est pas toujours celui qu'on attend. |
Édité par - b1091183 le 05 oct. 2009 18:28:04 |
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friou
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Posté - 06 oct. 2009 : 10:36:21
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Convaincre le voisin, peine perdue.
Nous avons tout fait pour que la jouissance de ses parties ne se trouve justement pas affectées par nos travaux (surélévation d'un demi-étage soit de 1,2 m, velux pour éviter tout vis-à -vis, sachant qu'avec l'existant nous avons déjà vu sur son jardin...).
Donc nous montrerons, s'il le faut devant les tribunaux, notre volonté de ne nuire à personne...
Reste qu'il faut que je sache quels articles sont applicables pour qure nous ayons gain de cause en AG...
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Posté - 06 oct. 2009 : 17:28:09
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friou : abtenir une majorité est une chose, mais si votre voisin vous attaque pour modification de la jouissance de ses parties privatives, il a certainement des chances de gagner.
Aucune majorité à l'AG ne peut modifier la jouissance des parties privatives d'un seul copropriétaire.
L'AG vote vos travaux, vous les faites et votre voisin gagne contre le SDC qui a donné l'autorisation des travaux, vous serez alors obligé de remmettre en état votre pavillon.!!!
Malgré votre pavillon isolé des autres lots de la copropriété, il y a votre voisin mitoyen !!!
friou : citation: Reste qu'il faut que je sache quels articles sont applicables pour que nous ayons gain de cause en AG...
Pour être sur de votre dossier, il vous faut allez voir un avocat spécialiste. Mais celui-ci ne pourra pas ignorer votre voisin, c'est bien lui qui tient la solution, et pas l'AG.
Atention vos voisins qui vous conseillent ne sont pas les payeurs pour le moment, sauf si votre voisin gagne au tribunal !!!  |
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friou
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Posté - 06 oct. 2009 : 22:44:21
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Tout à fait d'accord Philippe 388, c'est bien pour cela que je compte faire les choses dans l'ordre et dans le respect des délais...
D'abord l'AG, ensuite attendre deux mois pour le recours.
Si pas de recours, travaux.
Si recours, c'est le tribunal qui tranchera.
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Posté - 06 oct. 2009 : 23:36:47
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friou : l'ordre que vous préconnisez est l'affrontement avec votre voisin ???? Est ce la bonne méthode de passer en force ?? j'en doute
Vous pensez donc que le tribunal vous accordera ces trvaux ??
les frais d'avocats seront à la charge du SDC, donc de tous les copropriétaires si votre voisin vous attaque pour trouble de jouissance, cela est un bon argument devant l'AG pour qu'elle rejette ces trvaux?? Les autres copropriétaires de l'immeuble et des autres pavillons se fichent un peu de votre problème de surélévation, ils ne sont pas concernés directement par vos travaux, mais en cas de conflit au tribunal ils le seront tous, et la parole deonnée dans un coin d'estcalier ou dans un jardin ne veut pas dire un vote positif à l'AG !!!
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friou
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Posté - 07 oct. 2009 : 09:32:12
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Non Philippe388,
Depuis le début de ce projet je n'ai jamais souhaité l'affrontement !
Loin de moi cette idée !
Au mesure déjà enoncée avant nous avons ajouté un contrôle d'huissier avant et après travaux, et la vérification de ces travaux par un bureau de controle (veritas ou socotec). Rien de tout cela n'y fait...
Donc en partant du principe que, bien malheureusement, nous n'arriverons pas à convaincre notre voisin, y aurait'il un autre ordre ? |
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Posté - 07 oct. 2009 : 09:49:19
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friou : un controle d'huissier, un bureau de vérifictaion après les travaux ne servent pas à grand chose si votre voisin prouve la modification de jouissance de ses parties communes devant le tribunal.
Je comprends que vous désiriez agrandir votre pavillon, mais vous n'êtes pas seul dans votre terrain, c'est toute la joie de la vie en copropriété.
Vous oubliez que l'AG ne peut modifier la jouissance des parties privatives d'un copropriétaire et à aucune majorité que ce soit.( ni 24, ni 25 et ni 26 !!!)
Allez voir un avocat qui vous conseillera sur cette modif. de jouissance, des jurisprudences, et également du délai de 2 mois légal après la réception du PV de l'AG. IL me parait difficile de juger d'un trouble de jouissance sur la base d'un plan et d'un devis ???
Votre seul problème est le voisin, avant de vous lancer dans ces travaux. |
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Posté - 07 oct. 2009 : 09:55:35
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à votre place friou, je rajouterai d'autres étapes après :
citation: D'abord l'AG, ensuite attendre deux mois pour le recours.
Si pas de recours, travaux.
1- dépôt de permis de construire
2- à réception, affichage et constat de la date d'affichage par huissier
3- attendre le délai de recours du voisinage (de mémoire à verifier : 2 mois)
4- pas de recours, seulement à ce moment là , lancez les bons de commande des artisans, mais pas avant. |
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friou
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Posté - 07 oct. 2009 : 10:42:24
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Philippe 388 : en effet, maintenant que j'ai debroussaillé le terrain et que j'y vois un peu plus clair, c'est un avocat qui va prendre le relai.
Rambouillet : oui, j'avais oublié le PC. Nous l'avons déjà déposé et avons l'avis favorable de l'urbanisme. Nous n'oublierons pas en effet de l'afficher et attendre deux mois.
En tout, cas, merci pour vos eclaircissements. J'essaierai de revenir et donner des nouvelles, pour ceux que le sujet interesse.
Bien cordialement
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gazelle
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Posté - 01 déc. 2009 : 02:49:44
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Bonjour Friou et vous tous,
Votre sujet a été développé de façon très intéressante. Je suis novice en matière de forum, je me lance donc en rejoignant votre sujet pour apporter ma contribution et recevoir en retour de précieux avis pour mon cas, celui-ci ayant des similitudes avec le vôtre.
A la différence, que dans mon cas, ce n'est pas le voisin qui me pose problème mais la copropriété. Dans mon cas, l'AG réunissait bien la majorité de l'article 25 mais j'ai essuyé un refus. Malheureusement, dans ma copropriété, il existe un "clan" dirigeant et influent (une triangulaire : syndic, conseil syndical et quelques copains privilégiés), ce qui semble ne pas être le cas dans votre copropriété. Mais il se pourrait aussi que le refus du syndic de passer votre projet en 2e vote à l'article 24, soit une ruse pour éviter un accord.
"Benjamine" de la copropriété, j'ai découvert d'un bloc, les "joies de la copropriété" lors de l'AG qui m'a refusé les travaux. Moins d'1/3 a voté en faveur de mes travaux, tous les autres se sont rangés comme des moutons derrière le "clan" en votant contre ou en s'abstenant. Le "clan" ayant oeuvré au préalable, les carottes étaient cuites par avance. Je venais de comprendre que dans ma copropriété, les privilèges étaient réservés et les pouvoirs de l'AG discrétionnaires, ce qui est en théorie interdit. Les motifs de refus ne sont pas à mentionner dans le PV d'AG et tant que personne ne conteste (vous avez deux mois pour contester et seulement au TGI avec avocat, procédure longue, coûteuse, difficile, aux résultats aléatoires et cela décourage plus d'un). Tous les coups sont donc permis et ce qui illégal devient légal après deux mois.
La mauvaise foi du "clan" était trop flagrante, c'est ce qui m'a décidé à me pourvoir en justice. Ai-je bien fait ou est-ce à conseiller ? Difficile de répondre. Toujours est-il que l'affaire est actuellement au tribunal (TGI) depuis plus d'un an et elle n'a toujours pas été plaidée : les avocats sont encore à s'échanger les conclusions, ce qui se nomme la mise en état, si j'ai retenu la leçon.
Comme vous, j'ai l'accord de la Mairie, affiché réglementairement et purgé donc des délais de recours.
Comme vous, je suis copropriétaire d'un pavillon individuel avec jardin attenant dans une copropriété horizontale composée de plusieurs îlots regroupant chacun plusieurs pavillons mitoyens.
Mon pavillon n'est mitoyen que d'un côté et comporte une partie plus basse qui a des combles non habitables (<1,80m) sur plancher existant. Mon projet consiste à rendre habitable cette partie, entraînant modification de l'aspect extérieur (redressement de la toiture de la partie basse pour l'aligner avec la ligne de faîtage de la partie principale du pavillon et rehaussement d'une partie de la façade arrière pour y rajouter une fenêtre. Il me fallait donc l'accord de l'AG.
Le RC (règlement de copropriété) définit :
- la totalité du sol, les voiries et la piscine comme parties communes générales
- les fondations, les tuyaux de chute et d'écoulement, les conduites du tout à l'égout, les canalisations, les colonnes comme parties communes spéciales à chaque îlot
- la totalité des constructions avec leurs dépendances et accessoires ainsi que le droit d'usage à titre privatif du jardin attenant, comme parties privatives des pavillons individuels
- les murs entre deux pavillons individuels jumelés appartenant en mitoyenneté aux propriétaires de ces deux pavillons
Les travaux étant à exécuter sur le pavillon même, en son entier partie privative, y compris les droits accessoires (droit de construire, de surélever), l'autorisation s'inscrivait dans le cadre de l'article 25b : autorisation d'effectuer aux frais du copropriétaire concerné des travaux affectant l'aspect extérieur conformes à la destination de l'immeuble, article retenu d'ailleurs par le syndic lors de l'AG.
Pour autant, devant le tribunal, mon avocat doit se batailler sur cet article, le syndic représentant la copropriété, revendiquant subitement l'article 26 (et pour cause si l'article 26 est retenu, le tribunal n'est plus compétent pour donner l'accord).
L'argumentaire du syndic au travers de son avocat est le suivant :
- les travaux de surélévation ne relève pas de l'article 25, alors que dans mon cas il
ne s'agit pas d'une surélévation proprement dite mais d'un simple redressement d'une partie de la toiture ne dépassant pas la ligne faîtière du pavillon (la bataille se situe donc sur la différence entre "surélévation" et "redressement)
- l'utilisation du droit de construire (qu'il prétend commun) et d'une partie de la SHON résiduelle (qu'il prétend commune puisque calculée sur l'ensemble du sol commune), le tout représentant appropriation de parties communes, donc article 26
- opération nécessitant redistribution de tantièmes, modification RC et EDD, donc article 26
- et maintenant il vient même à soutenir que la toiture pourrait être partie commune spéciale à l'îlot en interprétant le RC à sa façon.
La seule raison valable (l'esthétique) qui aurait éventuellement pu justifier le refus arrive à titre subsidiaire. A ce sujet, le RC mentionne "les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieurs, ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et l'esthétique de la zone pavillonnaire".
Il faut rappeler qu'auparavant certains copropriétaires "privilégiés" ont reçu l'accord à l'article 25, pour des travaux utilisateurs de SHON, du droit de construire ou pour de véritables travaux de surélévation (similaires aux nôtres, voire plus importants), sans toute cette polémique concernant l'article 26, l'esthétique, ni modification de tantièmes, du RC et EDD, ou la répartition des charges.
Le refus de l'AG a donc créé de facto une rupture d'égalité. La défense s'en trouve donc fragilisée.
Plus est, un bon nombre de copropriétaires a réalisé des travaux compromettant sérieusement l'esthétique et l'harmonie, sans accord mais avec bénédiction tacite.
D'avance un grand merci à tous ceux qui voudront bien me répondre pour m'apporter leurs précieux avis.
Bien cordialement
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friou
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Posté - 22 janv. 2010 : 12:17:48
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Bonjour à tous,
Suite de mon aventure, nous avons re-soumis le projet, qui a été re-soumis au bénéfice de l'article 25.
Mais cela aurait été trop beau, l'avocat d'un copropriétaire a envoyé un fax à 18h20 (après le début de l'AG) pour contester la forme et indiquer que le projet devait être soumis aux articles 26 et 35...
Après reflexion, l'assemblée a décidé de ne pas tenir compte de ce fax (arrivé après de début de l'AG), a procédé au vote, et le projet a été accepté.
Maintenant, patience pour le(s) recour(s)...
Petite info : l'article 35 indique qu'une surélévation est soumise à l'article 26, sauf si, je cite 'le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain', auquel cas c'est l'article 25 qui est appliqué...
Petite question : le panneau du PC doit-il être affiché sur notre grillage (à l'intérieur de la copro), ou à l'extérieur de la copro ?
A suivre... |
Édité par - friou le 22 janv. 2010 12:21:27 |
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gazelle
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35
Posté - 23 janv. 2010 : 19:45:01
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Bonjour Friou,
Merci pour la petite info : article 25 si le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain (elle peut m'être utile, il faut que je vérifie quant au droit de préemption)
Votre panneau doit être visible et lisible depuis la voie publique. L'huissier qui nous a fait le constat d'affichage, nous l'a fait afficher à l'intérieur de notre jardin de façon visible depuis la voie privée de la copropriété ouverte à la circulation passant devant notre maison (à l'intérieur de la copropriété donc).
Attention il y a des normes bien précises pour le panneau d'affichage et des mentions obligatoires (grand panneau d'environ 1m qui se trouve chez les revendeurs de matériaux)
Voici un lien qui peut vous renseigner :
http://www.architecte-paca.com/regl...17-18-19.php
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friou
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 Posté - 26 janv. 2010 : 15:29:20
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Bonjour,
Petite question (petite mais très importante !) :
Dans notre cas, c'est-à -dire deux villas avec un mur mitoyen, y a t'il un seul bâtiment ou deux bâtiments ?
Merci ! |
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Posté - 26 janv. 2010 : 15:47:01
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friou
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Posté - 28 janv. 2010 : 12:09:35
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Merci Eric pour cette réponse qu va dans le bon sens (dans le notre en tout cas)...
Autre question : j'ai vu que certaine personne affichait le panneau (PC) sous contrôle d'huissier. Je me demande la validité ce ce constat, étant donné que dans la minute qui suit (en exagérant je vous l'accorde), n'importe qui peut enlever ce panneau...
Donc quelle est la légitimité et est ce que cela vaut vraiment le coût de le faire constater ?
Merci.
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:48:13
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La preuve de l'affichage incombe au constructeur et sa validité est soumise à l'appréciation souveraine du juge.
Le constat d'huissier, avec trois passages minimum, est certainement ce qu'il y a de mieux en la matière, mais ce n'est pas imparable : Il suffit qu'un tiers fasse venir de son coté un huissier au "bon moment" pour qu'il constate qu'à un certain jour, à une certaine heure, l'affichage n'était pas régulier...
Si le contexte est très "contentieugène", il ne faut pas hésiter à multiplier les preuves. Pour diminuer les coûts, outre les classiques témoignages, certains constructeurs font des photos avec tirage "carte postale" (via sites web spécialisés) et se renvoient ces cartes postales, le cachet de la poste fera alors foi. A chacun de voir ce qui lui convient.
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| Signature de Eric Lescure |
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friou
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Posté - 26 avr. 2010 : 17:12:06
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Bonjour,
Suite de nos aventures, nous sommes assignés au TGI au même titre que le SDC et le syndic pour annuler la décision de l'AG ainsi que devant le tribunal administratif pour la légalité du PC....
Maintenant c'est à nos avocats de travailler...
Deux questions :
- Est-il obligatoire d'avoir l'accord de l'AG pour déposer le permis de construire ?
- Voici un extrait de l'article 35 du code de la corpopriété : "Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés." -> Dans notre cas (2 maisons mitoyenne), a t on 1 bâtiment ou 2 ?
Merci pour vos réponses...
A suivre. |
Édité par - friou le 26 avr. 2010 17:43:42 |
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