|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 10 oct. 2009 : 10:04:07
|
S’il est vrai que le manque de recul de l’article 8-1 de la loi ne nous permet pas d’étayer nos arguments en matière de jurisprudence.
Un vote à l’unanimité est bien évidemment indispensable lorsqu’une assemblée générale veut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Mais jusqu’à preuve du contraire, le droit de priorité prévu par l’article 8-1 de la loi n’impose absolument aucune modification à la destination des parties privatives d’un copropriétaire ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Le droit de priorité prévu par l’article 8-1 de la loi impose uniquement que le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Et pour pouvoir appliquer l’article 8-1 de la loi, il est nécessaire qu’une clause attribuant ce droit de priorité soit prévu dans le règlement de copropriété.
A défaut, l’assemblée générale peut voter une clause dans le règlement de copropriété attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
En conséquence, de quoi s’agit-il ?
Tout simplement d’une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par la modification législative prévue par l’article 8-1 de la loi.
A partir de là , pourquoi ce qui peut-être adopté à l’article 49 de la loi :
« L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Ne le serait-il pas également pour l’article 8-1 de la loi ?
Qui par la même occasion, étant d’ordre public, rend toutes clauses contraires du règlement de copropriété illicites.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 10 oct. 2009 : 11:41:06
|
De ETASPAK
"Tout simplement d’une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par la modification législative prévue par l’article 8-1 de la loi."
L'article 8-1 dit:"peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
Il n'impose rien, il n'y a donc pas de "modification législative" rendant nécessaire une modification du règlement de copropriété.
-Le règlement prévoit cette obligation elle est conforme à la loi (Article 8-1)
-Le règlement ne prévoit pas cette clause, l'article 8-1 ne rends pas obligatoire l'attribution d'un droit de priorité, donc pas de "modification législative" rendant nécessaire une "modification du règlement de copropriété".
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 10 oct. 2009 : 11:42:21
|
L.art.49 n'a rien à voir avec les dispositions de L.art.8-1 !!
La mise en conformité ne concerne que les clauses d'un RDC contraire aux textes !
Lorsque la clause n'existe pas il n'y a rien de "contraire" donc rien à mettre en conformité !
L.art.8-1 ne fait que rendre licite une éventuelle clause RDC donnant priorité aux autres copropriétaires pour la vente d'un emplacement de stationnement, exclusivement. S'agissant d'une restriction à la libre disposition des parties privatives certains y ont vu une clause cotraire aux textes.
L.art.8-1 vient dire qu'il n'en est rien, il "régularise" ce point et c'est tout !
Il n'oblige pas à introduire une telle clause, qui relève de la convention et non de la loi. Il n'y a pas de "mise en conformité" possible !
S'il y a volonté du syndicat d'ajouter une clause limitant la libre disposition de parties privatives c'est l'unanimité. |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 10 oct. 2009 : 11:52:00
|
Bonjour JB22,
D'après-vous, à quelle majorité ce droit de priorité doit-il être voté par l'AG pour qu’il fasse l’objet d’une clause spécifique dans le règlement de copropriété lorsqu’elle n’existe pas ?
|
|
|
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 10 oct. 2009 : 11:54:58
|
Bonjour Gédehem,
Où voyez-vous dans l’article 8-1 de la loi une « volonté du syndicat d'ajouter une clause limitant la libre disposition de parties privatives » ?
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 10 oct. 2009 : 12:20:14
|
Bonjour,
Question de ETASPAK
"D'après-vous, à quelle majorité ce droit de priorité doit-il être voté par l'AG pour qu’il fasse l’objet d’une clause spécifique dans le règlement de copropriété lorsqu’elle n’existe pas ?
Mon point de vue, mais je n'ai pas la science infuse, c'est l'unanimité, mais ce n'est pas la tendance des lois actuelles et de la jurisprudence qui tendent à réduire les majorités...
La vérité (?), d'aujourd'hui n'est pas celle de demain....
En effet il y a restriction du droit de disposer librement d'une partie privative. |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 10 oct. 2009 : 12:21:46
|
|
citation: Initialement posté par ETASPAK
S’il est vrai que le manque de recul de l’article 8-1 de la loi ne nous permet pas d’étayer nos arguments en matière de jurisprudence. Ce dont nous débattons, c'est de savoir à quelle majorité doit être adoptée une modification du règlement de copropriété instaurant un droit de préemption lors de la vente d'un lot à usage exclusif de stationnement.
De telles clauses étaient auparavant douteuses et les tribunaux avaient tendance à considérer qu'elles étaient non écrites. Depuis l'introduction de l'article 8-1 dans la loi du 10 juillet 1965, on n'a plus de question à se poser, c'est licite.
L'article 8-1 ne dit que deux choses :
- le règlement de copropriété peut comporter une clause de préemption sur les lots à usage exclusif de stationnement,
- selon quelles modalités il faut appliquer une telle clause si elle est inscrite dans le règlement de copropriété.
Il y a peu de chance qu'il y ait de jurisprudence à ce sujet et, s'il y doit y avoir jurisprudence, il y a peu de chance qu'elle apporte quoi que ce soit d'intéressant. Car la jurisprudence se crée à l'occasion des litiges portés devant les tribunaux et elle n'est intéressante que si elle résout une difficulté rencontrée dans l'application de la loi. Or l'article 8-1 est d'une parfaite clarté et ne pose aucune difficulté d'application.
Conclusion : il y a peu à attendre d'une jurisprudence sur l'article 8-1 et, s'il devait y en avoir, de toutes façons, elle ne répondrait pas à la question dont nous débattons.
citation: Un vote à l’unanimité est bien évidemment indispensable lorsqu’une assemblée générale veut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Mais jusqu’à preuve du contraire, le droit de priorité prévu par l’article 8-1 de la loi n’impose absolument aucune modification à la destination des parties privatives d’un copropriétaire ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ce droit de priorité impose une restriction au droit de disposer. Or la propriété d'un lot est le droit d'en jouir et d'en disposer de la manière la plus absolue, comme indiqué à l'article 544 du code civil. Ce droit peut bien sûr être encadré dans une relation contractuelle. En copropriété, ce qui est susceptible d'encadrer les droits des copropriétaires sur leurs lots, c'est le règlement de copropriété qui est le contrat régissant la copropriété.
Un contrat ne peut être modifié sans l'accord unanime des parties, c'est un principe fondamental énoncé à l'article 1108 du code civil. Ce n'est que par dérogation à ce principe que la loi régissant la copropriété admet la possibilité de modifier certaines clauses du règlement de copropriété sans qu'il y ait unanimité.
Ces dérogations sont limitativement définies au b de l'article 26 : elles ne peuvent porter que sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Il n'y a pas d'autre dérogation. L'adaptation prévue à l'article 49 n'est pas une modification.
Conclusion
Si l'on considère que le droit de priorité défini à l'article 8-1 ne porte ni sur la jouissance, ni sur l'usage, ni sur l'administration des parties communes, son introduction dans le règlement de copropriété doit être adoptée à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Cependant, en faisant une interprétation très extensive de l'article 26, en considérant que la restriction au droit de disposer prévue à l'article 8-1 est très mineure et qu'elle vise à améliorer la vie en commun dans l'immeuble, on pourrait admettre qu'elle porte plutôt sur la jouissance des parties communes et peut donc être décidée à la seule double majorité de l'article 26. Une telle interprétation ne me choquerait pas.
Donc, une stricte application des textes conduit à exiger l'unanimité, mais une interprétation souple de ceux-ci peut conduire à se satisfaire de la double majorité de l'article 26. Les autres conditions de majorité prévues dans la loi du 10 juillet 1965, celle de l'article 24 et celle de l'article 25, sont exclues.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Le droit de priorité prévu par l’article 8-1 de la loi impose uniquement que le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Il n'impose pas seulement une obligation d'information, mais surtout une obligation de donner une priorité d'achat aux copropriétaires. C'est une restriction au droit de disposer.
Cette restriction est dérogatoire par rapport à l'article 844 du code civil. Elle se justifie par le respect de la destination de l'immeuble comme prévu au deuxième alinéa de l'article 8. L'article 8-1 vient en fait compléter l'article 8 en déclarant réputé conforme à la destination de l'immeuble ce droit de priorité s'il fait l'objet d'une clause du règlement de copropriété.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Et pour pouvoir appliquer l’article 8-1 de la loi, il est nécessaire qu’une clause attribuant ce droit de priorité soit prévu dans le règlement de copropriété. Non, ce n'est pas du tout cela mais :
L'article 8-1 ne trouve à s'appliquer que si une clause de priorité est inscrite dans le règlement de copropriété.
citation: Initialement posté par ETASPAK
A défaut, l’assemblée générale peut voter une clause dans le règlement de copropriété attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Elle peut. Comme je l'ai dit plus haut, la majorité requise est l'unanimité ou, si l'on fait une application large des textes, la double majorité de l'article 26. Il peut y avoir débat sur cette question de majorité : unanimité ou double majorité de l'article 26.
citation: Initialement posté par ETASPAK
En conséquence, de quoi s’agit-il ?
Tout simplement d’une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par la modification législative prévue par l’article 8-1 de la loi. Non, l'article 8-1 n'impose aucune adaptation du règlement de copropriété.
Deux hypothèses :
- le règlement de copropriété comporte une clause de priorité ; jusqu'alors généralement déclarée non écrite, une telle clause est maintenant licite ;
- le règlement de copropriété ne comporte pas de clause de priorité et l'article 8-1 ne trouve pas à s'appliquer.
citation: Initialement posté par ETASPAK
A partir de là , pourquoi ce qui peut-être adopté à l’article 49 de la loi :
« L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Ne le serait-il pas également pour l’article 8-1 de la loi ? Comme je viens de le dire ci-dessus, l'article 8-1 n'a qu'une valeur interprétative portant sur le caractère licite d'une clause éventuellement inscrite dans le règlement de copropriété. Il n'appelle pas d'adaptation du règlement de copropriété.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Qui par la même occasion, étant d’ordre public, rend toutes clauses contraires du règlement de copropriété illicites. En effet, si le règlement de copropriété comportait une clause interdisant à un copropriétaire de donner aux autres copropriétaires une priorité sur un lot mis en vente, cette clause serait illicite. Hypothèse peu probable. |
Édité par - ainohi le 10 oct. 2009 12:27:55 |
|
|
|
28
Posté - 10 oct. 2009 : 14:49:14
|
et n'oublions pas un petit truc très terre à terre.
Si ce droit de priorité est mis dans un RdC, par un vote d'AG à l'unanimité ou à l'article 26, pour qu'il soit applicable, le RdC ainsi modifié doit être enregistré aux hypothèques via un notaire : donc quelques petits "sous" supplémentaires dans les charges....  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 10 oct. 2009 : 15:08:11
|
Une modification du RDC s'impose aux copropriétaires membres du syndicat à l'instant même de son adoption par l'AG, décision constatée par un PV d'AG.
La publication ne rend cette modification opposable qu'aux futurs acquéreurs et aux tiers, ici généralement les administration pour les points qui les concernent.
Lorsqu'il y a une mutation avant l'enregistrement d'une modification de l'EDD/RDC, le syndic prendra la précaution de la faire annexer aux actes. Voir sur ce point, trop ignoré, D.art.4. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
