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bene
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 Posté - 06 oct. 2009 : 08:45:53
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Bonjour
Notre prochaine AG doit se prononcer sur le changement d'usage d'un local professionnel en local d'habitation.
A quelle majorité doit-elle voter ?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 06 oct. 2009 : 10:48:09
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passer un local d'un usage privatif professionnel à usage privatif habitation va fatalement répondre au minimum à l'article 25 (majorité des copros) suite à cet alinéa, car il y a changement d'usage : citation: f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
cecei entrainera obligatoirement modification du RdC et de l'EDD.
Rien ne dit qu'il y ait nécessité de l'article 26 à partir du moment où il n'y a aucune atteinte aux parties communes. Et là , il faudrait en dire plus sur ce local professionnel et en particulier, existence ou non de vitrines en facade.
De toute façon la difficulté va découler de : "quelle modification des tantièmes sur charges ?", et comment la calculer, car la modification de ces charges peut être à la hausse (composition de l'habitation, cuisine, SdB, etc...), mais aussi à la baisse (moins de fréquentation, donc moins d'usure...) |
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bene
Nouveau Membre
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Posté - 06 oct. 2009 : 11:13:26
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Merci et bien compris...Moi je pensais "unanimité des copros"En fait c'était un local d'habitation avant passage en copro qui l'a modifié en local prof pour des raisons de surface habitable.
Modif du RC OK mais pourquoi modification EDD ? |
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Posté - 06 oct. 2009 : 11:18:09
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parce que l'EDD décrit la constitution des parties privatives : état descriptif de division. S'il y a modification d'usage, il y a peut-être modification du lot et c'est sur cela qu'il faudra s'appuyer pour modifier ou non les tantièmes.
Mais d'autres UI ont peut-être un avis divergent, attendons... |
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alain
Contributeur senior
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Posté - 06 oct. 2009 : 14:33:07
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Bonjour
j'ai un cas similaire en copro de montagne. 2 commerces ont été , à leur demande, transformés en habitation, avec notre accord en AG, mais nous avons assorti cet accord à la vente des balcons ( en fait les esacliers d'origine d'accès aux commerces, réaménagés ) à une vente de ces balcons à 1 €, et PAS de modification des tantièmes? car dans le RC, les ex commerces concourraient à des tantièmes supérieurs aux appartements, pour le chauffage, compte tenu de l'ouverture fréquente... Si l'on a souhaité ne pas modifier les tantièmes, c'est que nous ne voulons pas subir l'effet de ce changement de destination , qui pourrait nous faire payer + cher, alors que nous n'y sommes pour rien.
Mais çà se complique, car la vente des balcons, génére peut être des tantièmes ( ils n'existaient ppas !)
Alors, le notaire veut simplifier le bazar et ne faire qu'un modif du RC, en décalarant une joissance pricvative de ces ex oarties communes, et veut nous faire avaliser cette option. en a t il le droit?? et le syndic a t il le droit de signer?
Nous pensons que c'est trop facile, car la copro demeure propriétaire de choses communes, dont nous n'aurons pas la jouissance, et les heureux bénéficiaires ne payent aucune charge ( impots..) sur ces balcons gratuits.
si vous avez une solution !!
merci |
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nefer
Modérateur
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Posté - 06 oct. 2009 : 14:43:31
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citation: Initialement posté par bene
Merci et bien compris...Moi je pensais "unanimité des copros"En fait c'était un local d'habitation avant passage en copro qui l'a modifié en local prof pour des raisons de surface habitable.
Modif du RC OK mais pourquoi modification EDD ?
attention : ce local répond il aux critères du logement décent ? |
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Posté - 06 oct. 2009 : 16:51:24
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alain je pense qu'avec le beurre et l'argent du beurre, vous semblez vouloir la crémière, je mexplique : citation: Si l'on a souhaité ne pas modifier les tantièmes, c'est que nous ne voulons pas subir l'effet de ce changement de destination , qui pourrait nous faire payer + cher, alors que nous n'y sommes pour rien ah! la loi de la majorité 
et plus loin : citation: Nous pensons que c'est trop facile, car la copro demeure propriétaire de choses communes, dont nous n'aurons pas la jouissance, et les heureux bénéficiaires ne payent aucune charge ( impots..) sur ces balcons gratuits.
donc si ce qui vous avantage mais n'est pas normal, doir rester en l'état, ce qui vous désavantage, n'a pas le droit de rester en l'état normal.
L'AG a accepté le passage d'un local commercial à une habitation, elle aurait du par souci d'honnêteté modifier les tantièmes du chauffage, si la raison elle celle ci.
Puis pour les balcons, revoir les tantièmes généraux dûs au changement d'usage, balcon inclus.
Il existe bon nombre d'endroit où certains copros ont une jouissance privative de parties communes (terrasse, jardinet, etc...). Ceci est intégré aux tantièmes généraux et certains spéciaux.
Ainsi serait ma solution... mais est-elle acceptable par une AG qui devrait avoir le nom de copropriété, vie en commun... 
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bene
Nouveau Membre
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Posté - 06 oct. 2009 : 18:57:31
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citation: attention : ce local répond il aux critères du logement décent ?
Oui, mais trop petit pour être validé en local d'habitation , donc loc prof qui lui n'est pas limité...sauf que l'urbanisme donne son accord pour le repasser en habitation puiqu'en fait avant le passage en copro, il a toujours été loué en habitation. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 oct. 2009 : 01:36:10
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citation: Initialement posté par benecitation: attention : ce local répond il aux critères du logement décent ? Oui, mais trop petit pour être validé en local d'habitation , donc loc prof qui lui n'est pas limité...sauf que l'urbanisme donne son accord pour le repasser en habitation puiqu'en fait avant le passage en copro, il a toujours été loué en habitation.
quelle est la surface de ce logement ?
s'il ne peut pas être "validé" en habitation c'est qu'il ne répond pas aux critères de logement décent au sens du décret de 2002 |
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