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fred2802
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 Posté - 08 oct. 2009 : 14:43:08
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BONJOUR. JE REVIENS VERS VOUS.
J'ai suivi vos conseil. J'ai recu ce jour la CONVOCATION pour L'assemblée Générale du mercredi 4 NOVEMBRE 2009.
Cette assemblée sera appelée à délibérer sur l'ordre suivant :
1 Election du Président de séance (art.24)
2 Election du secrétaire de séance (art.24)
3 Compte rendu de gestion et examen des comptes de l'exercice écoulé (art.24) (exercice du 1/06/08 au 31/05/09)
4 Quitus à donner au Syndic de sa gestion (art.24)
5 Budget prévisionnel 2010/2011 (art.24)
6 Répartition des charges particulières (frais pour impayés, travaux d'ordre privatifs, etc...)(art.24)
7 Election d'un syndic et approbation du contrat de syndic (art.25)
- Candidature du cabinet actuel
- Candidature du cabinet proposé
8 Délégation pour représenter le syndicat à la signature du contrat de syndic (art.25)
9 Décision relative à la dispense d'ouverture du compte séparé (art.25)
RESOLUTION 7
Election d'un syndic et approbation du contrat de syndic (art.25)
- Candidature du cabinet actuel
- Candidature du cabinet proposé
L'assemblée, après en avoir délibéré :
- désigne, en qualité de syndic, pour une durée de........mois qui commencera à courir le 04/11/09 pour se terminer le ......., le cabinet..... dont le siège social est situé à ......, gérant :....... titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière............ délivrée par la Préfecture du Gard et bénéficiaire de la garantie financière accordée par la.......,
- approuve le contrat de syndic tel qu'il a été notifié en même temps que l'ordre du jour de la présente assemblée générale qui définit la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic. Les honoraires du syndic, tant pour la gestion courante que pour les prestations particulières, pourront être modifiés chaque année après le vote de l'assemblée générale.
Voila les points essentiels.
Nous voulons changer de syndic pouvez vous me donner des conseils pour cette AG pour ne pas se faire avoir.
MERCI
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Posté - 08 oct. 2009 : 15:37:04
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fred2802 : Ce n'est pas l'élection du syndic qui me pose questions mais les résolutions 4,6 et 8
4 Quitus à donner au Syndic de sa gestion (art.24)
Le quitus ne doit être voté, il n'existe pas en copropriété, pas de textes de loi, VOTEZ contre.
6 Répartition des charges particulières (frais pour impayés, travaux d'ordre privatifs, etc...)(art.24)
On ne eput âs voter sur une telle résolution. Votre syndic qui a préparé l'ODJ n'a pas besoin de décision de l'AG pour répartir les frais d'impayés telles que lettre de relance, RAR,... les frias d'avocats sont des charges communes qui doivent être déjà prévues dans le budhet, la répartition est déjà faite. De plus vous parlez de travaux d'ordre privatifs, il sont payés par le copropriétaire, que vient fiare le SDC la dedans ??? le syndic ne peut payer des factures de travaux privatifs ??
Avez vous une idée de ce qui se cache derrière cette résolution ??
de plus vous écrivez : - approuve le contrat de syndic tel qu'il a été notifié en même temps que l'ordre du jour de la présente assemblée générale qui définit la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic. Les honoraires du syndic, tant pour la gestion courante que pour les prestations particulières, pourront être modifiés chaque année après le vote de l'assemblée générale.
L'AG vote un contrat avec les honraires et cout horaire des vacations particulières, elles ne peuvent pas être modifiées pendant l'année. le syndic joinrt son contrat avec l('ODJ, l'AG discute ce contrat et l'approuve. je ne comprends pas bien ce "pourront être modifiés chaque année après le vote de l'AG" ??
8 Délégation pour représenter le syndicat à la signature du contrat de syndic (art.25)
Le contrat de syndic est signé par le rpésident de scénce de l'AG. pas besoin de mandater quelqu'un d'autre ???
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Posté - 08 oct. 2009 : 16:04:03
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je suis comme philippe :
il manquerait une question 1bis : élection des scrutateurs
3- le compte rendu de gestion n'amène aucun vote - l'examen des comptes doit amener à un vote approbation ou non (à bannir), avec réserves ou non
on pourrait avoir une 3bis : approbation ou révision du budget 2009-2010
4- quitus : ceci n'existe pas dans le code de la copropriété. Le Président devrait amener à rejeter cette question : ne pas voter ou si le syndic insiste "voter ou faites voter contre" en expliquant la motivation et en demandant à ce que cela soit inscrit au PV afin qu'il n'y ait aucune ambiguité
6- répartition de charges particulières : il n'y a pas de questions à se poser : le RdC a réponse à ce genre de question ou la mandat du syndic en cours. (sauf s'il y a un cas particulier qui ne semble pas être explicité dans cet OdJ : donc attente)
7 - dans la résolution, on vote pour un syndic et son projet de mandat, pas pour des modifications en cours de mandat. Les seuls honoraires qui peuvent être variables sont ceux des travaux votés en AG, et dans ce cas, ils sont votés lors du vote de la résolution concernant ces dits travaux.
Cette phrase pourrait être là seulement, si le mandat est de plus d'un an, dans ce cas le projet de mandat doit contenir une formule d'indexation.
8- souvent c'est le Président de séance qui signe, mais il faut la désignation de l'AG (léger désaccord avec philippe)
il manque la question 10, puisqu'il y a vote possible d'un nouveau syndic : "vote d'une avance ou provisions spéciales pour travaux (art 18)" qui doit se faire soit tous les 3 ans en cas de continuité de syndic, soit à la désignation d'un nouveau syndic
bon séance d'AG... |
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fred2802
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 Posté - 08 oct. 2009 : 16:38:27
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MERCI.
Comme vous voyez. Nous avons un SUPER SYNDIC. C'est pour cela que nous voulons changer.
Avec ce que je vous ai donne comme renseignements peut on y arriver le 4 novembre 2009 a prendre le nouveau syndic si oui COMMENT.
Nous avons largement la majoritée pour changer de syndic mais c'est la premiere fois que cela bouge depuis plus de 50 ans.
Vous comprenez que j'ai besoin de conseils. |
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Posté - 08 oct. 2009 : 17:06:54
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conseils : votre ancien syndic risque de vous quitter au milieu de l'AG. L'AG n'a pas lieu dans les bureaux du syndic ?
1- élection du Président : il faut que vous élisiez un président de séance à poigne... le président de CS c'est bien.
lorsqu'il est élu, celui ci récupère la liste d'émargements, s'assoie dessus et ne la donne sous aucun prétexte. Il récupère également les enveloppes retour des convocations non prises par les copros.
1bis : le Président fait élire deux scrutateurs qui seront chargés de noter officiellement les noms des votants CONTRE chacune des résolutions. Ils seront chargés de vérifier aussi à chaque résolution si la majorité est atteinte. Relisez les art 24, 25 et 25-1, ainsi que 26.
2- élection du secrétaire : il faut qu'un volontaire parmi le CS se déclare. le syndic NE doit PAS être élu. Si le syndic essaie de s'imposer renvoyez le dans son coin : il y a un volontaire, on passe à son élection.
3- Compte rendu de gestion : Le président donne la parole au président du CS (ou à lui-même  ), puis au syndic.
Le président de séance demande soit au président du CS, soit au syndic de présenter les comptes de l'exercice écoulé. Puis fais voter/
Ensuite c'est là que cela se corse...
Le syndic va ruer dans les brancards, mais le président PRESIDE et le syndic n'est là qu'à titre de conseil, d'autant plus qu'il n'est pas secrétaire !
le président a le droit de ne pas respecter l'ordre prévu dans la convocation et il passe au point
7 : élection du syndic : il demande au syndic actuel d'expliquer son projet de contrat et son mandat.
Ensuite, il fait sortir le syndic actuel et demande au syndic candidat de venir se présenter, lui et son contrat.
Ensuite, le président fait sortir ce candidat et fait procéder au vote.
On suppose que le candidat est élu à la place de l'ancien.
Le président va voir les 2 syndics dehors et leur annonce qui a été élu (sans chiffres) et invite le candidat à participer à la fin de l'AG.
Le nouveau normalement va s'en aller (attention, de ne pas le laisser prendre la feuille d'émargements et toutes les enveloppes reour des convocations)
Le président explique pourquoi il n'est pas utile de faire un vote sur le point 4 . S'il y a des réticents le président fait voter après que le président du CS ait invité à voter CONTRE.
Ensuite les points 5, 8 et 9 (sauter le point 6, sauf si qq'un a un point particulier)
Après la séance (éventuiellement le lendemain), le secrétaire ou autre avec l'aide du nouveau syndic font le PV, signé par le Président, etc, etc...
2 points sont importants dans cette AG :
* un président(e) qui connait son boulot !
* la liste d'émargements et les enveloppes retour des convocations des copros doivent rester entre les mains du Président en fin de séance.
On suppose que les CS ont été élus pour plusieurs années au cours des AG 2008 ou 2007 (maxi) ? |
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fred2802
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Posté - 08 oct. 2009 : 17:56:06
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OUI l'AG n'a pas lieu dans les bureaux du syndic.
OUI les CS elus en NOVEMBRE 2008 pour 3 ANS. Mais pas de president ni secretaire juste 8 noms dont le mien sur le PV de
l'AG en 2008.Le president de seance, les deux scrutateurs, la secretaire peuvent etre du CM.
Le nouveau SYNDIC que nous allons voter va ouvrir un compte separé donc je pense pas de vote pour la resolution 9.
MERCI pour votre patience. |
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alain
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Posté - 08 oct. 2009 : 18:37:39
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citation: Initialement posté par rambouillet
2- élection du secrétaire : il faut qu'un volontaire parmi le CS se déclare. le syndic NE doit PAS être élu. Si le syndic essaie de s'imposer renvoyez le dans son coin : il y a un volontaire, on passe à son élection.
bonjour :situation complexe dans les grandes copros, où le secrétariat est tenu par informatique, par le secrétaire du syndic, avec un logiciel qui prévoit tout, et calcule les décomptes des voix, et établit le PV..
comment faire pour se substituer dans ce cas là , car nous allons connaitre cette situation lors d'une AG où nous envisageons de changer de syndic |
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Posté - 08 oct. 2009 : 19:45:28
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on fait comme du temps de cromagnon : papier, crayon, la machine à calculer est autorisée à la place du boulier .... 
Quand on change de syndic, c'est toujours galère avant, pendant et après l'AG.
C'est pour cela que dans ce cas, il vaut mieux prendre son temps pour faire le PV qq jours après l'AG.
Quant au décompte des voix, on le calcule d'après la liste d'émargement qui doit contenir les tantièmes.
Si le syndic sortant sentant le coup venir a fait dans l'obstruction, il faut prendre le temps à partir du RdC de réétablir la liste des présents et représentés par tantièmes. Cela peut se préparer avant par informatique (tableau excell) avec un bon petit portable, et on raye les absents non représentés à partir de la liste d'émargement.
Il vaut mieux avoir une salle qui n'a pas une limite d'heure imposée pour la fermeture....  |
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fred2802
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Posté - 09 oct. 2009 : 03:33:10
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MERCI a VOUS RAMBOUILLET et PHILIPPE388.
Je vais essayer de suivre vos conseils.
Ajouter résolution 1 bis pour 2 scrutateurs si seulement un c'est OK je peux.
Retirer les résolutions 4 et 6 (quitus et charges particulieres) OK.
Retirer aussi la résolution 9 le nouveau syndic ouvre un compte sépéré.
Dois je ajouter une résolution 10 pour avance sur traveaux meme si aucun traveaux et combien.
Maintenant apres l'AG pour le PV.
Chaque résolutions inscritent sur la convocation de 1 a 9 plus résolution 1Bis pour les scrutateurs doivent etre inscrite sur le PV avec le vote et résultat ou la raison qu'il n'y a pas eu de vote decision du président exemple la 4 et 6 (quitus et charges particulieres).
Vous devez me trouver pénible mais nous sommes 37 coproprietaires rien n'a jamais bougé, je viens d'arriver dans cette copropriétée. Le syndic dirige tout depuis des dizaines d'année ( surtout la coproprietée et simple a gérer. Chauffage eau chaude eau froide individuel. pas de concierge pas d'assenceur, 200 m d'espace vert).
Derniere question.
Le SYNDIC a installé un panneau publicitaire pour faire la promotion de son cabinet de 4.40 metres carres sur le mur d'enceinte de notre copropriete depuis des dizaines d'année pour la modite somme de 300 euros.
Comme je l'espere nous allons changer de SYNDIC.
Vous me conseillez de faire quoi.
ENCORE MERCI POUR TOUS. C EST SUPER SYMPA A VOUS.( je vous tiendrai au courant du résultat.) |
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Posté - 09 oct. 2009 : 07:55:43
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fred, autant certaines questions ne peuvent être retirées du PV mais peuvent être signalées comme "sans objet" dans le PV (4 et 6 et 9) si vous décidez aucun vote, autant vous ne pouvez rajouter une question (10) à l'ordre du jour. Il faudra que votre syndic la mette à l'OdJ de 2010.
Pour la 1bis, pas de pb, le Président estimant nécessaire d'avoir à côté de lui des personnes (1 ou 2) pour surveiller et enregistrer le bon déroulement des votes (rôle des scrutateurs).
Pour le panneau de votre syndic, le syndicat est-il lié par un contrat si oui, relisez le et déterminez quoi faire et quel délai ?
Si non, lui faire un courrier LRAR, par l'intermédiaire de votre nouveau syndic, lui demandant de retirer ce panneau sous un mois, faute de quoi il sera retiré par vos soins (attention la couleur dessous sera pas la même que le reste ) |
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fred2802
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Posté - 09 oct. 2009 : 09:19:50
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MERCI Pour votre rapiditée.
Une question concernant les dates.
Notre BILAN et du 01.06.2008 au 31.05.2009. Nous avons l'AG le 4 Novembre 2009, notre contrat devait se terminer le 31.05.2010.
La resolution 7 dit: Election d'un syndic et approbation du contrat de syndic(Article 25).
Candidature ancien
Candidature nouveau
L'assemblée, apres en avoir delibéré
1 Designe en qualité de syndic, pour une duree de ...... mois qui commencera à courir le 4/11/2009
pour se terminer le ........., le cabinet .............dont le siege social est situé à .............. , gérant......
titulaire de la carte professionnelle ect ect ect ......
2 Approuve le contrat de syndic tel qu'il a été notifié en meme temps que l'ordre du jour de la
présente AG qui définit la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic. Les
honoraires du syndic, tant pour la gestion courante que pour les prestations particulieres,
pourront etre modifiés chaque année après le vote de l'AG.
Si nous changeons de syndic donc le contrat commence le jour de l'AG donc le 4.11.2009 mais doit se terminer a qu'elle date. Et pour le bilan il commence quand.
La c'est la derniere j'espere.
Pour la résolution 5 Avec le nouveau syndic ont doit bien sur prevoir un budjet c'est le CM ou le syndic qui déside du montant.
Si c'est nous qui decidons comment faire pour pas se retrouver a la RUE.
MERCI et BONNE JOURNEE
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Posté - 09 oct. 2009 : 10:22:00
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je vous propose : 1 Designe en qualité de syndic, pour une duree de 1 an + 26 jours qui commencera à courir le 4/11/2009 pour se terminer le 30 novembre 2010, le cabinet .............dont le siege social est situé à .............. , gérant......
titulaire de la carte professionnelle ect ect ect ......
ou
1 Designe en qualité de syndic, pour une duree de 1 an environ qui commencera à courir le 4/11/2009 pour se terminer lors de l'AG amené à examiner les comptes de l'exercice 1/6/2009-31/5/2010, AG qui devra avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2010, le ........., le cabinet .............dont le siege social est situé à .............. , gérant......
titulaire de la carte professionnelle ect ect ect ......
philippe peut avoir une autre idée
en ce qui concerne la question 5, il vous faut le voter afin que le syndic puisse faire les appels de fonds correspondant, sinon il ne pourra en faire que 2 (1/1 et 1/4). Si vous etes dans la gêne, reporter le même chiffre que l'excercice en cours et vous corrigerez lors de l'AG 2010, ou lors de la régularisation des comptes lors de l'AG 2011.
Le temps de la copro n'est pas le temps présent ... mais le temps futur.
les dates de vos bilans ne changent pas 1/6-31/5. Le nouveau syndic récupèrera (+ ou - facilement) les éléments du 31/5/2009 au 4/11/2009 auprès de l'ancien syndic.
Demandez au syndic de faire un courrier très rapidement sur le compte bancaire pour avertir du chgt de syndic... |
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fred2802
Contributeur actif
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Posté - 09 oct. 2009 : 12:30:07
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Merci
Je pense que grace a vous on va s'en sortir. Ce n'est vraiment pas facile.
Pour votre dernier conseil a ce jour nous n'avons pas de compte séparé. C'est pourquoi aussi nous changeons de SYNDIC .
BONNE FIN DE SEMAINE ET SURTOUT UN BON WEEK END A TOUS |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 09 oct. 2009 : 13:46:37
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citation: Initialement posté par philippe388
6 Répartition des charges particulières (frais pour impayés, travaux d'ordre privatifs, etc...)(art.24)
On ne eput âs voter sur une telle résolution. Votre syndic qui a préparé l'ODJ n'a pas besoin de décision de l'AG pour répartir les frais d'impayés telles que lettre de relance, RAR,... les frias d'avocats sont des charges communes qui doivent être déjà prévues dans le budhet, la répartition est déjà faite. De plus vous parlez de travaux d'ordre privatifs, il sont payés par le copropriétaire, que vient fiare le SDC la dedans ??? le syndic ne peut payer des factures de travaux privatifs ??
Avez vous une idée de ce qui se cache derrière cette résolution ?? Il est possible qu'il y ait lieu de voter sur cette résolution. Cela dépend de ce qu'il se passe derrière.
Il a peut-être été constaté des anomalies ou des difficultés sur lesquelles il serait opportun que l'assemblée donne des instructions au syndic.
Tout ce qui passe par la trésorerie du syndicat doit apparaître dans la comptabilité le plus clairement possible. Ainsi en est-il des interventions d'entreprises commandées par le syndic auxquelles on reconnaît par la suite un caractère privatif, des recherches de fuite par exemple.
Il en est de même des frais de procédure et ce d'autant qu'elles pourraient être en fin de compte supportées en tout ou partie par la copropriété. |
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Gédehem
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Posté - 09 oct. 2009 : 20:38:43
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Une petite fiche pratique :
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" Changement de syndic : candidatures multiples
Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic : le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut JAMAIS le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
On comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidature multiple (syndic, travaux, etc ...) . C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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