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alice78
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France
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 Posté - 29 mai 2009 : 18:19:47
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Gustav,
Vous n'avez pas à adhérer individuellement à l'ASL. De par votre achat vous êtes obligatoirement membre de l'ASL.
Ni le notaire ni votre vendeur ne vous ont rien dit, tout comme pour moi. Même s'il s'agit d'une faute, vous ne pouvez rien y faire, sauf à prouver un préjudice. Un avocat consulté sur le sujet m'a convaincue qu'il n'y avait rien à faire.
Si vous pensez que la création de l'ASL est viciée au départ, demandez à voir les accords d'adhésion des premiers membres, dont le 1er propriétaire de votre appart. J'ai lu une jurisprudence de la cour de cass qui donne tort à une ASL qui n'a pas pu prouver l'accord de départ des propriétaires.
Votre règlement de copropriété doit faire référence à l'existence de l'ASL et c'est ça qui vous "tient". En revanche, s'il n'y a rien, vous pourrez revoir votre situation.
Vous dites que les statuts ont été modifiés pour être conformes (petit veinard) et que maintenant seuls les propriétaires donc les copropriétaires sont membres de l'ASL. Très bien. Relisez les nouveaux statuts qui doivent préciser que c'est le syndic qui représente en AG chaque copro pris individuellement. ça c'est légal. Mais ce mandat n'est valable que pour la représentation, donc les votes en AG des copros et non pour le recouvrement des charges. |
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JPM
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 22
Posté - 29 mai 2009 : 23:43:13
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Sur ce point Stephane Marin n'est pas tout à fait dans le coup.
Plus encore qu'auparavant il faut distinguer les ASL des Unions du syndicats. Or dans le passé les praticiens les ont joyeusement mélangées si bien qu'on trouve fréquemment les deux termes dans les statuts d'une institution unique. On a vu dans le forum UI de nombreux exemples de ces meli-melo " ASL Unions ".
Des immeubles en copropriété peuvent être inscrits dans le périmètre d'une ASL
Dans ce cas les copropriétaires seuls peuvent être membres de l'ASL pour la simple raison que le syndicat, qui n'est propriétaire de rien du tout, pas même de sa trésorerie, ne peut pas être membre d'une association de propriétaires.
La clause des statuts de l'ASL indiquant que les syndicats sont membres est nulle ou réputée non écrite (le résultat est identique ici). Jurisprudence constante dès avant la réforme des ASL.
Par contre une clause des statuts peut indiquer que les copropriétaires seront de plein droit représentés à l'assemblée de l'ASL par leur syndic. Il en résulte des grosses difficultés dans de nombreux ensembles immobiliers mais il est possible d'y remédier et, par ailleurs des assemblées d'ASL comportant plusieurs centaines de membres sont difficiles à manier.
Il résulte de tout celà que, nonobstant l'existence d'une clause des statuts d'ASL prévoyant la répartition des charges d'ASL entre les syndicats, cette répartition ne peut être légalement faite qu'entre les copropriétaires et autres membres de l'ASL (sociétés immobilières et propriétaires personnes physiques).
Lorsqu'un syndic de copropriété prétend recouvrer des charges d'ASL imputées au syndicat et payées par celui ci, il est débouté systématiqument si le copropriétaire débiteur se rebiffe. Jurisprudence constante. De plus le paiement fait par le syndicat à l'ASL peut être déclaré paiement de l'indu avec ondamnation de l'ASL à restieur les fonds perçus 
Le régime des unions de syndicats est radicalement contraire.
Ce sont les syndicats qui sont membres de l'union et les charges des services assurées par l'Union sont réparties entre les syndicats, puis réparties par les syndics entre les copropriétaires.
Les copropriétaires n'ont pas vocation à assister à l'assemblée de l'union, mais il y a un conseil de l'union. De plus les questions à inscrire à l'ordre du jour de l'AG de l'union doivent être, en principe, débattues préalablement au cours des assemblées des syndicats membres. Le statut comporte une dérogation sous la forme d'une examen par les conseils syndicaux.
Dans les deux cas, une difficulté importante vient de la distorsion des systèmes de répartition des charges entre les bâtiments d'une part, puis entre les copropriétaires des bâtiments en copropriété.
Pour le chauffage notamment : répartition entre les bâtiments (copropriétés ou immeubles locatifs) au prorata des surfaces construites par exemple (fréquent) alors qu'ensuite la quote-part du bâtiment est répartie entre les copropriétaires en fonction du volume chauffé, ou des surfaces chauffantes, ou avec le système des compteurs de calories (régime légal souvent non respecté).
Pour remédier à ces fréquentes pagailles ? Pas d'autre solution que de modifier les statuts et, parfois de passer du régime ASL au régime de l'union, ce qui n'est pas toujours facile lorsque l'ASL est propriétaire de certains éléments d'équipement alors qu'il est contestable que l'union puisse être propriétaire d'autre chose que de ses moyens de fonctionnement (ordinateur, papier, gomme, etc..)
Il n'empêche que, de fait, des unions de syndicat sont bel et bien propriétaires d'une chaufferie. Or une union peut être "mise en faillite" alors que les syndicats relèvent du régime des copropriétés en difficulté.
Dans les grands ensembles avec ASL, la difficulté majeure est l'impossibilité pour les copropriétaires syndicataires de contrôler la gestion de l'ASL et les comptes.
Le syndicat de l'ASL (conseil de gestion) est composé généralement des syndics des copropriétés et des représentants légaux des sociétés immobilières + un ou deux propriétaires personnes physiques. Les syndics ds copropriétés sont souvent inféodés aux sociétés immobilières. Les conseils syndicaux des copropriétés n'ont accès ni aux documents de gestion ni aux comptes, alors que les associations de locataires peuvent les consulter périodiquement.
Tout va mieux lorsqu'il est possible de remédier amiablement et de manière juridiquement informelle à cette situation.
L'ambiance est moins plaisante lorsque le syndicat de l'ASL fait la sourde oreille.
Autant dire qu'on rit jaune en constatant qu'on passe des heures, jours et mois à discuter du remboursement des trombones au syndic, pendant que ces situations déplorables demeurent pérennes depuis cinquante ans et plus 
Observation étant faite que la discussion des contrats de syndic n'est pas illégitime 
Notons en passant que les auteurs du plan comptable des syndicats ont joliment ignoré les relations entre les copropriétés et les unions, alors que tous les plans compables établis depuis trente ans comportaient des comptes spécialement affectés à ces mouvements.
Ce qui précède est valable pour les AFUL et autres institutions dérivées.
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Posté - 30 mai 2009 : 10:45:35
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ok je suis plus dans le coup ! il n'en demeure pas moins que le caractère indivisible du fond rend obligatoire la représentation du syndicat. |
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JPM
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24
Posté - 30 mai 2009 : 11:29:06
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Le fond n'est pas indivisible, il est indivis.
A l'assemblée d'une ASL, le syndic représente les copropriétaires et non le syndicat : à graver au fronton de votre ordinateur, si l'on peut dire ainsi
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Mout
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25
Posté - 30 mai 2009 : 11:42:24
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si vous permettez, JPM,  , je dirai même mieux
le fonds est indivisible, d'une part, dans la majorité des cas
et
il est la propriété indivise de tous les copropriétaires
.....et je dirais en sus que l'ensemble immobilier bati sur un tel fonds indivisible en "indivision" est régi LEGALEMENT par la loi du 10 juillet 1965
...que cette loi stipule que l'ensemble des copropriétaires indivis est ORGANISE en un syndicat de copropriétaires qui GERE les parties communes et représente l'ensemble lorsqu'il s'agit de l'intérêt commun
Le syndicat de copropriétaires est ainsi légalement la personne morale qui représente l'indivision des copropriétaires.
Par comparaison (qui n'est pas raison ), une SCI est propriétaire mais son gérant ne l'est pas
D'où un tas de subtilités dans lesquelles on trébuche si l'on n'a pas le pied solide |
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JEAN6
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26
 Posté - 01 juin 2009 : 13:31:16
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Bon, si j'ai bien compris, les ASL ne peuvent comprendre en leur membres des syndicats de copropriétaires, mais les seuls copropriétaires, avec des règles de représentation aux AG par les syndics des copropriétaires. C'est une "vérité de chez vrai de vrai" et Stépane Marin qui protestait ne "serait pas dans la coup."..
Ok
J'ai regardé la réponse ministérielle citée ; elle est émise au vue d'une "jurisprudence constante de la cour de cassation" rappelée sous forme de pétition de principe
Ok
mais difficulté provoquée par ma curiosité,
Toutes les décisions de la Cour de cassation que j'ai pu trouvées sont émises, non pas en application d'un principe sacro saint, mais au vu des statuts des asl concernées qui effectivement réunissaient les copropriétaires et non pas les syndicats
JPM évoque une jurisprudence de principe qui réputeraient non écrites, etc etc... Quelles sont les références de cette jurisprudence ? |
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MARTINO
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27
Posté - 01 juin 2009 : 15:32:41
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C'est stephane Marin qui n'est pas dans le coup quand il dit :
"Gustav,
Vous n'avez pas à adhérer individuellement à l'ASL. De par votre achat vous êtes obligatoirement membre de l'ASL." ??
Primo il faut préciser que ce n'est que dans le cas ou l'intéressé se trouve dans un lotissement que l'ASL à la suite de la première vente se trouve constituée.
Dans une ASL gérant des copropriétés cela se complique un peu plus car, il faudra l'accord unanime des copropriétaires intéressés donnant leur accord par écrit pour que l'ASL soit constituée et pourra éventuellement ester en justice.
Voilà ce qu'il faudra daurénavant inscrire au fronton de votre ordinateur ! |
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JEAN6
Contributeur débutant
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28
Posté - 01 juin 2009 : 16:02:41
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Martino :
Ce n'est pas le sujet précis que j'évoquais et sur lequel j'aimerai, si c'est possible, obtenir des lumières... sur les certitudes émises. Je confirme que tous les arrêts de cassation que j'ai lus ne l'ont pas été sur la base du "fameux principe" mais toujours en conséquence de la réalité des statuts des ASL dans les affaires en cause.
Mais, justement, et par rapport à votre intervention, je crois qu'il faudrait effectivement dans le sujet qui nous occupe distinguer les ASL lotissements des autres ASL. |
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Posté - 01 juin 2009 : 16:12:55
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Jean6, vous avez trouvé la porte d'entrée ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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JEAN6
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Posté - 01 juin 2009 : 16:48:14
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Oui, mais j'ai perdu celle sur l'ancien forum et n'ai pu vous remercier ainsi que Benoic de votre aide... Voilà qui est fait... |
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JEAN6
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Posté - 01 juin 2009 : 17:08:48
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Les tenants de "l'impossibilité de principe de syndicats adhérant à une ASL" utilisent souvent et par ailleurs l'excellent site Jurisprudente, alias " bible"
J'ai eu la curiosité d'aller y faire un tour : http://jurisprudentes.org/bdd/faqs_...article=1622
Tiens donc "la vérité vraie" n'a pas encore atteint l'auteur de ce site qui énonce :
Question. Concernant le statut des copropriétaires d’une copropriété intégrée à un lotissement en ASL.
Qui est considéré comme adhérent (colotis) de l’ASL : le syndicat de copropriété ou les copropriétaires en personne ? ?
Réponse. La réponse va dépendre des statuts de l’ASL (tiens donc !!!!!!!!!! En vlà un qui n'a pas reçu la lumière ).
En général, il est prévu que c’est le syndicat des copropriétaires qui est membre de l’association (oh oh) , mais que chaque copropriétaire individuellement devra donner son adhésion, par exemple en signant son acte d’achat.
Dans ce cas, c’est le syndic qui participe aux assemblées générales de l’ASL et c’est au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic que les appels de fonds sont envoyés (aieh aieh) .
C’est personnellement la formule que j’utilise ( oh le malheureux !!!!!!)
Il faudrait que JPM propose une modification du "fronton de l'ordinateur" de Jurisprudente....
Alors où en sommes nous de la jurisprudence concernant ce principe que ni Stéphane Marin, ni Jurisprudente ne connaissent
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 juin 2009 : 18:49:24
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Sur la qualité de membre de l'association, on trouvait déjà les indications nécessaires dans l'article du Conseiller Guillot in Administrer aout septembre 1990 p 13 (immeuble en copropriété dans un lotissement) : "il en résulte qu'il n'y a aucun lien de droit entre le syndicat et l'ASL et que les copropriétaires sont, d'une part, tenus de participer aux charges de la copropriété et qu'ils sont, d'autre part, tenus personnellement de participer aux charges du loissement, en application des statuts de l'association"
On retrouve des textes identiques dans le DPGI (V° associations syndicales de copropriétaires n° 4 qualité d'associé) , dans le Code de la copropriété LITEC, dans le jurisclasseur copropriété fasc. 61 n° 80 membres de l'association), toujours avec une collection de décisions de jurisprudence.
Pour la répétition de l'indû voyez Cass 09/12/1998 rejetant le pourvoi contre CA Paris 23 B 10/10/1997 : l'ASL ayant reçu paiement de charges par le syndicat doit lui restituer les fonds.
Il y a une collection de décisions aussi à propos des voies privées en ASL. Il est vrai que l'habitude était de convoquer les syndics des copropriétés riveraines et de répartir les charges entre les syndicats. Comme celà arrive, un copropriétaire nanti d'un avocat sérieux a donné un coup de pied dans la fourmilière et tout s'est effondré.
Que certains poursuivent ces mauvaises pratiques ? tout le monde le sait bien. Celà ne les rend pas bonnes et la consultation des décisions de jurisprudence vous montrerait qu'il y a un certain nombre de syndicats qui s'en mordent les doigts... mais trop tard.
La question est de nos jours éculée et les indications de Jurisprudentes n'y changent rien.
Conclusion : le syndicat n'étant propriétaire de rien ne peut être membre d'une Association de propriétaires. Certains apportent un tempérament pour un lot dont le syndicat serait " propriétaire " (un studio acquis pour faire une loge de concierge par exemple).
Même dans ce cas, pas de tempérament possible. Le lot demeure une partie privative mais ce sont les copropriétaires qui sont propriétaires indivis de ce lot, pas le syndicat. Qu'il figure dans la case propriétaire à la conservation des hypothèques ne modifie pas la situation juridique du lot : bien indivis entre les copropriétaires.
Le patrimoine du syndicat existe mais il est toujours = zéro
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Posté - 01 juin 2009 : 18:59:42
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citation: Initialement posté par JPMLe fond n'est pas indivisible, il est indivis.A l'assemblée d'une ASL, le syndic représente les copropriétaires et non le syndicat : à graver au fronton de votre ordinateur, si l'on peut dire ainsi
J'ai bien gravé sur mon ordinateur votre remarque mais je parlais du fond dans l'asl et non de la propriété du fond.
MArtino:ha bon j'ai dit ça ?
Mout, quand vous aurez besoin de parfaire vos connaissances en matière de copropriété, je me tiens à votre disposition |
Édité par - Stéphane Marin le 01 juin 2009 19:24:47 |
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Mout
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Posté - 01 juin 2009 : 19:58:06
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Ravie de compter un infaillible dans les rangs des forumeurs...
Que c'est bon de savoir qu'on saura |
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Posté - 01 juin 2009 : 20:25:44
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Hé oui ! Si vous étiez si au point, vous n'auriez pas utilisé le terme d'ensemble immobilier. La loi de 65 ne s'applique aux emsembles que par défaut. A defaut de convention contraire.. et quelle peut être cette convention ? bon sang, mais c'est bien sûr.. Une ASL |
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JEAN6
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36
Posté - 01 juin 2009 : 21:11:14
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Pour JPM :
Il se trouve que toutes, je dis bien toutes, les décisions rendues sur le sujet que j'ai pu consulter, ont toutes, je dis bien toutes, étaient rendues , non pas sur la base du principe que vous énoncez, etc, etc, mais bien au vu de statuts qui énonçaient que les copropriétaires étaient membres directs de l'Asl
Je note d'ailleurs que vous ne pouvez nous communiquer de jurisprudence précise ... et pour cause...
Et que la seule que vous communiquez (1998) confirme mon constat :
Mais attendu qu'ayant relevé que les statuts de l'ASL précisaient que " tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, d'une partie quelconque de l'ensemble immobilier... sera membre de plein droit de la présente association syndicale
Donc nous aurions un principe sans jurisprudence.
Et quelle que soit la qualité de la revue Administrer, - et l'article de M. Guillot qui a probablement trait aaux évidences d'Asl avec statut intégrant les copropriétaires , je lui préferrerai nettement une bonne et franche décision publiée de la cour de cassation
Car je le repéte, les jurisprudences citées ont à priori toutes trait à des ASL avec statuts intégrant les copropriétaires en direct. Elles sont donc la conséquence, non pas d'un principe sacro saint, tel que vu par les intervenants mais de l'application des statuts
Leur objet, leur cause, était de rappeler que même représentés par un syndic aux AG de l'Asl, les copropriétaires étaient associés au sein de l'ASL, comme le précisaient les statuts des ASL en cause dans les instances, avec les conséquences qui s'en suivent ; mais elles ne disent rien d'autre.
Et cela change tout
Jurisprudente a donc raison à ce stade ... et ce n'est pas Mout qui va le critiquer....
Stéphane Marin, vous pouvez débarasser "le fronton de votre ordinateur" de ce principe qui n'est pour l'instant que le voeu pieux de certains des intervenants généralisant...
Oserai-dire que cette idée aurait des conséquences bizarres bizarres en matière de lotissement ou "l'unité de compte" reste le lot.
Je preferrerai ne pas penser au souk que cela provoquerait notamment par exemple en termes de vote relatif à la modification des documents d'un lotissement
Mais comme Saint Thomas, je demande à voir la jurisprudence que nul à ce jour n'a vue... Et alors je m'inclinerai...
Et je suis amusé que la réponse ministérielle se fonde sur une jurisprudence constante, si constante que je l'ai cherchée en vain.
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JEAN6
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Posté - 01 juin 2009 : 21:22:13
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Et je précise qu'il existe et pour cause un grand nombre de lotissements avec autorisation donnée de constitution de copropriété sur certains des lots , et que les statuts des ASL les gérant précisent que seuls en sont membres les syndicats de copropriétaires sans aucune référence aux copropriétaires, ou même les excluant expréssement
Aucune des décisions que j'ai pu parcourir ne traitent de ce cas de figure qui seul est à discuter, puisque l'autre cas de figure ressort d'une certaine évidence...
Le sujet, JPM, n'est donc pas selon votre mot "éculé" puisque vous-même citez une décision qui ne s'y rapporte pas.
Mais, il va de soit que je reste toujours dans l'attente de la preuve attestative du fameux principe qui n'est toujours pas rapportée
A réception, je m'inclinerai et j'écrirai à mon tour sur le fronton de mon ordi |
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MARTINO
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Posté - 02 juin 2009 : 08:59:28
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RECTIFICATIF:
Ce n'est point stephane Marin mais Alice 78 qui a dit:
Gustav,
Vous n'avez pas à adhérer individuellement à l'ASL. De par votre achat vous êtes obligatoirement membre de l'ASL.
Donc, autant pour moi et vous prie de m'excuser. |
Édité par - MARTINO le 02 juin 2009 09:00:43 |
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Posté - 02 juin 2009 : 09:13:56
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Mout
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Posté - 02 juin 2009 : 09:51:37
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citation: autre sujet à propos de "mon" asl, qui gère les éléments communs à 5 copros différentes.
en AG de copro, on nous demande de valider les comptes comprenant une part très importantes - + de 75%- de charges " facturées" par l'asl pour gérer les moyens communs.
OR l'AG de l'asl n'a lieu qu'après les ag de copros, et ne valide donc ses propres comptes qu'après les AG des copros..
peut on valider des comptes de copro, si ceux de l'asl n'ont pas été validés avant??
gustav : il n'y a pas de bonne solution définitive
Il me semble que les AG de copropriétaires doivent statuer sur les documents adressés par l'ASL et voter ou non le budget prévisionnel.
A la suite, l'AG d'ASL se tiendra et les votes des copropriétaires seront pris en compte.
Si le budget est voté en AG d'ASL, les cotisations seront appelées statutairement...aux syndicats decopropriétaires si les statuts de l'ASL le prévoient ainsi.
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