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JPM
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 Posté - 02 juin 2009 : 10:56:47
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Jean 6, Le sujet est éculé parce que la jurisprudence et la doctrine anciennes ne servent plus que d'outils de travail pour l'interprétation et la critique du nouveau régime.
J'apporte objectivement de l'eau à votre moulin en vous renvoyant à la circulaire d'application de l'ordonnance et du décret et à ses fiches pratiques dont voici quelques extraits :
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Les ensembles immobiliers comprenant terrains, immeubles et installations communes, ainsi que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété ou des ASL. Il est alors possible que les parties communes de l’ensemble soient gérées par une ASL alors que les parties communes de chaque immeuble compris dans l’ensemble sont gérées par un syndicat relevant de la loi de 1965.
Un propriétaire peut alors être à la fois copropriétaire géré par un syndic au sein de l’immeuble auquel il appartient et membre d’une association syndicale au titre des parties communes aux différents immeubles. Dans ce cas, les syndics des immeubles inclus dans l’ensemble peuvent être, en tant que représentants des copropriétaires de chaque immeuble, membres de l’ASL gérant les parties communes de l’ensemble immobilier. Pour l’adhésion de chaque immeuble en copropriété à l’ASL gérant les parties communes de l’ensemble, le consentement de tous les copropriétaires est requis.
2.2 – La confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement Il existe parfois une confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement. Le lot de copropriété est une notion abstraite alors que le lot de lotissement est une réalité purement matérielle : il correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. Ces derniers ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 précitée mais à l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme.
+++++++
La fiche pratique précise ailleurs en 4.1
"– L’assemblée des propriétaires Ce terme est utilisé dans l’article 10 O et renvoie à l’article 14 O qui s’applique à l’assemblée qui réunit l’ensemble des propriétaires membres d’une association syndicale. Chaque propriétaire en est membre de droit."
Dans ma citation j'ai rougi aussi : " Dans ce cas, les syndics des immeubles inclus dans l’ensemble peuvent être, en tant que représentants des copropriétaires de chaque immeuble, membres de l’ASL gérant les parties communes de l’ensemble immobilier "
Ce paragraphe est foireux car les syndics ne peuvent représenter les copropriétaires membres de l'ASL que dans les assemblées. L'ASL ne peut avoir pour membres tout à la fois les copropriétaires (membres de droit) et le syndic qui les représenterait.
Quant au syndicat des copropriétaires, la circulaire n'en fait pas état comme membre.
Le dit auteur écrit encore que " Le lot de copropriété est une notion abstraite ". Il ignore manifestement que la jurisprudence, à la suite de la doctrine, reconnait depuis plusieurs années au lot de copropriété la qualité de bien immobilier au sens traditionnel (fonds ou héritage), d'ou la validation bien tardive des servitudes au sein d'une copropriété.
C'est Mme Bayard Jammes qui a donné le dernier coup de pouce à cette reconnaissance dans sa thèse " la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier ". La préface du professeur Tomasin ne laisse aucun doute à cet égard.
Dans l'immediat je retourne aux " faillites " d'associations syndicales et d'unions de syndicat pour une question urgente. Dans la jurisprudence sur ces difficultés financières qui semblent assez fréquentes, il y a un arrêt qui frole notre débat. Il n'est plus question de répétition de l'indû mais de l'enrichissement sans cause. Celui des copropriétaires ayant bénéficié du chauffage alors que l'ASL gestionnaire en " faillite " n'a pas payé le chauffagiste 
Joli sujet !
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JEAN6
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 42
Posté - 02 juin 2009 : 11:09:15
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Oui joli sujet ...
L'ordonnance de 2004 et le décret de 2006 sont un "bordel noir"...
Manifestement, et vu l'auteur - le ministère de l'intérieur - les association syndicales ont plus été appréhendées sous leur sens générique, que celles plus particulièrement dédiées aux lotissements....
Les articulations qui auraient dû être nécessaires avec le code de l'urbanisme sont absentes, et à l'époque le MEDD n'avait pas été consulté par l'Intérieur
Quant à la circulaire d'application ...... Mon Dieu !
Qui ose écrire aussi mal ??????
Quant à la RM que vous aviez citée, il est quand même amusant de constater qu'elle évoque une jurisprudence constante en réalité inexistante, puisque cette jurisprudence renvoie en réalité aux statuts d'espèce |
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JEAN6
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43
 Posté - 02 juin 2009 : 11:12:32
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Et je comprends à lire le dernier paragraphe que le chauffagiste non payée par son client l'Asl tente de poursuivre les copropriétaires en enrichissement sans cause ; Est-ce exact ? |
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JPM
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44
Posté - 02 juin 2009 : 11:57:26
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Exact bien sur ! Mais sans succès en " droit de l'enrichissement sans cause ".
Ceci étant, qui ose parler des " faillites " d'ASL ? Pas grand monde. C'est pourtant un problème économique, juridique et social qui n'est pas mince  Et il faut songer aussi aux unions de syndicats qui ne sont pas à l'abri de ce genre d'avatar.
Qui se préoccupe réellement de restructurer solidement des ASL et des Unions dont les statuts mélangent les deux régimes et les deux terminologies ? Problème signalé depuis plus de trente ans mais on rigole des observateurs " tâtillons et juridistes (sic !) ", jusqu'à ce qu'il manque quelques quelques dizaines de milliers d'euros.
Et pourtant il existe de nos jours des AS multiséculaires qui fonctionnent parfaitement 
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Posté - 02 juin 2009 : 12:02:48
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JE vais peut être dire une bétise, mais les ASL ne sont elle pas soumises au droit des sociétés en ce qui concerne "la faillite" ? |
Édité par - Stéphane Marin le 02 juin 2009 12:04:58 |
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JEAN6
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46
Posté - 02 juin 2009 : 12:47:56
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Je vais peut-etre écrire une bétise sur un sujet que je ne connais pas, mais la cessation des paiements d'une association syndicale libre, n'autorise-t-elle pas à poursuivre directement ses associés ? |
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JPM
Modérateur
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47
Posté - 02 juin 2009 : 14:00:52
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En l'expèce, il s'agit du droit des procédures collectives, notamment la liquidation de biens.
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Mout
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Posté - 02 juin 2009 : 14:16:57
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je ne pense pas dire de bêtises en assurant que les membres d'une ASL ne sont pas des associés.
Une ASL ne regoupe que DES SYNDICATAIRES
Elle ne représente donc pas les propriétaires
Ce qui me fait problème est la RESPONSABILITE des syndics qui n'appliquent pas la LOI (=ordonnance de 2004 +décret 2006)
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Édité par - Mout le 02 juin 2009 14:17:37 |
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JEAN6
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Posté - 02 juin 2009 : 14:28:15
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Pour JPM
Oui, mais l'Asl ayant fait l'objet d'une liquidation de bien, est-il faut d'écrire que les associés peuvent être poursuivis par les créanciers ?
Pour Mout :
Mais qu'y-a-t-il donc dans la Loi qui doit être respecté sous peine de voir engager la responsabilité des syndics ????
C'est quoi un syndicataire ? Kesaco ? |
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Mout
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Posté - 02 juin 2009 : 14:39:55
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jean6 : je ne doute pas un instant que vous ne trouviez une jurisprudence qui vous éclaire
Mais quelque soit l'éclairage, il faut des yeux pour voir, des oreilles pour entendre et quelques autres facultés sur lesquelles les jurisprudences sont muettes.
Ainsi va la vie
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JEAN6
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51
Posté - 02 juin 2009 : 14:45:48
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JPM
Modérateur
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52
Posté - 02 juin 2009 : 15:46:43
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Le syndicataire = qualification officielle du propriétaire membre d'une association syndicale.
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JEAN6
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53
Posté - 02 juin 2009 : 16:44:58
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Et où est ce qu'apparaît cette " qualification officielle"
Et en quoi des "syndicataires" ne seraient pas des associés au sein de cette association particulière qu'est une ASL, comme le prétend Mout
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gustav
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54
Posté - 02 juin 2009 : 23:05:07
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citation: Initialement posté par gustav
Bonjour
autre sujet à propos de "mon" asl, qui gère les éléments communs à 5 copros différentes.
en AG de copro, on nous demande de valider les comptes comprenant une part très importantes - + de 75%- de charges " facturées" par l'asl pour gérer les moyens communs.
OR l'AG de l'asl n'a lieu qu'après les ag de copros, et ne valide donc ses propres comptes qu'après les AG des copros..
peut on valider des comptes de copro, si ceux de l'asl n'ont pas été validés avant??
n'y a t il pas anomalie de calendrier?
Merci
Bonjour les experts.. je m'y perds dans vos explications surement fondées, surement utiles, mais pas pour solutionner ma question d'origine de ce post, qui est reproduite + haut. moi, je prétends que notre copro ne peut pas valider les comptes de la copro, ceux ci comportant 75% des charges provenant de l'asl ( et facturées d'une seule ligne à la copro- çà c'est surement pas normal non plus) , le "bureau" de l'asl ne se réunissant en AG qu'après la copro pour valider ceux de l'asl. A ce "bureau", participent et votent uniquement les présidents des 5 copros "rattachées" à l'asl.
Dans les statuts de l'asl, rénovés en 2008, sont membres de droit les "copropriétaires des maisons destinées à l'habitat collectif ou individuel" donc chacun. Cependant, ils ne sont pas convoqués à cette ag, car les anciens statuts, ne les prévoyait pas membres.. seuls les "syndicats" étaient membres. En plus, il n'y a jamais eu d'adhésion perso et validée de chacun.
Bref, un bazard , qui m'énerve... et qui me semble inextricable.
Donc ma question pour la validation des comptes ASL, j'estime qu'on ne peut pas les approuver.. c'est pour moi, un élément simple, qui peut permettre d'entrer ensuite dans le vif du sujet, et montrer à ces présidents qu'ils travaillent à "l'envers", et peut être refléchir à faire fonctionner correctement cette ASL et ses 5 copros, qui arrange bien le syndic de notre copro, rémunéré en tant que Directeur de l'asl, poste inexistant aux statuts..
çà vous parait simple??
votre avis??
Merci |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 juin 2009 : 23:35:44
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La solution légale est pour l'assemblée des copropriétaires, de rejeter les charges d'ASL.
C'est l'ASL qui doit les répartir elle-même entre ses membres et recouvrer elle-même les impayés éventuels.
Pour la terminologie : propriétaires (ou copropriétaires) = associés = syndicataires = membres de l'ASL
Le terme syndicataire n'est pas officiel, il est vrai. C'est le terme qui était utilisée par les praticiens pour la rédaction des statuts. Il a l'avantage d'éviter les confusions entre le régime de l'ASL et celuis des unions de syndicats, qui sont malheureusement nombreuses.
Associé est utilisé de manière impropre car c'est un terme du droit des sociétés. Pour les associations on parle généralement de membres ou adhérents.
De plus on a conservé le terme association pour les associations syndicales mais il vient de Moyen âge et à cette époque on parlait d'association à propos de n'importe quel groupement organisé.
La circulaire d'application du nouveau régime des AS de propriétaires rappelle cette origine médiévale et rappelle aussi que l'AS n'est pas un groupement de personnes mais un groupement de biens.
Dans le droit français actuel, en vertu de la loi du 1er juillet 1901, il n'y a d'association qu'entre des personnes physiques ou morales. Tous les associations (autres que les AS, AFUL, etc..) ont pour fondement la loi de 1901 ou des textes qui en en sont dérivés en fonction de l'objet de l'association.
Aujourd'hui, une ASL n'est pas vraiment une association, ce que rappelle également la circulaire :
" En revanche, une ASL est un groupement de biens et non de personnes. L’appartenance à l’ASL crée un droit réel, attaché à la propriété (voir fiche 1, point 1.3). Les propriétaires associés ne peuvent s’affranchir de leur appartenance à l’association qu’en cédant leur propriété. A cet égard, l’ASL diffère fondamentalement d’une association dite «loi 1901 ». "
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Mout
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Posté - 03 juin 2009 : 07:25:24
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gustav : tant que vous mettrez ainsi tous les ingrédients dans le shaker en l'agitant frénétiquement, vous n'aurez rien d'autre qu'une mixture indigeste.
Il faut distinguer, dans votre analyse, l'ASL d'une part, votre copropriété d'autre pat, en évitant les va-et-vient sans queue ni tête.
Si votre ASL a des STATUTS récemment mis en conformité : il faut les appliquer, dans toutes leurs dispositions.
C'est une obligation qui s'impose à tous.
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JEAN6
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57
Posté - 03 juin 2009 : 10:38:48
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Pour JPM
D'après vous, les associés des ASL n'en sont pas ... mais ne seraient que des adhérents, membres
Mais vous citez quelques lignes plus loin la circulaire :
"Les propriétaires associés"
Donc pour simplifier disons que les propriétaires sont associés, adherents, membres de l'Asl (!!!!!!!!!!!!)
La notion de "groupement de biens" me fait sourire qui restitue mal le caractère réel du processus...Encore cette rédaction désastreuse
Comme les lotissements ne connaissent que les lots, on peut donc en tirer comme conséquence que l'affirmation de principe émise par certains au début de ce poste, nullement attestée par de quelconques jurisprudences, et qui devait être affichée au fronton des ordinateurs, est quelque peu malmenée et que des syndicats de copropriétaires peuvent être membres en tant que tel des Asl de lotissement, dont les lots peuvent être occupés par des copropriétés
et que tout est une question de statuts sans illégalité possible desdits statuts qui peuvent exclure les copropriétaires de l'ASL
Ouf ! Et un autre principe "enterré"...
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JEAN6
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Posté - 03 juin 2009 : 10:44:48
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Pour Gustav :
Il semble peu contestable que les comptes de l'Asl aient à être approuvés avant que les comptes des SDC ne soient approuvés... sauf dispositions contraires aux statuts
Pour le reste, il faut lire les statuts modifiés et voire ce qu'il en est quant aux convocations en AG
S'agit-il d'une ASL de lotissement stricto sensu ? ou non ? |
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Mout
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Posté - 03 juin 2009 : 12:41:42
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jean6 : ce qui est désastreux, c'est de dec...er à ce point
La loi de 1865 est désastreuse
l'ordonnance de 2004 qui la remplace est désastreuse
le décret de 2006 est désastreux
la circulaire de 2007 est désastreuse
...
seules les JP fondée sur ces dispositions légales ont force de loi pour vous : c'est proprement DELIRANT |
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JEAN6
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Posté - 03 juin 2009 : 12:54:19
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Alleluia...
Oui je l'avoue, je le reconnais, je l'admets, et je m'en flagelle....
Aux exceptionnelles interprétations des lois que la douce Mout prodigue sur UI, en pouvant faire croire qu'il s'agit là du droit réel, alors qu'il s'agit du "droit moutien spécial UI"
je continue à préferer les mêmes interprétations, mais prodiguées par la seule Pythie qui compte à mes yeux, la Cour de cassation...
Mais je sais que vous saurez me pardonner ce terrible travers... |
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