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saunier
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 Posté - 10 oct. 2009 : 09:20:32
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Bonjour à tous,
Voici mon problème. J'ai acheté un appartement en décembre 2008, le syndic me
demande de payer des travaux qui ont été voté en 2006 ( les travaux ont été réalisé) et financé à l'aide d'un emprunt fait par la copropriété. (appel emprunt étanchéité)
Il me semble que tous les travaux voté avant la date d'achat ne doivent pas m'être imputé. Pouvez vous me confirmer ceci.
Merci pour vos réponses.
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Posté - 10 oct. 2009 : 09:44:46
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sauf stipulation contraire dans votre acte authentique notarié, les sommes sont demandées au copropriétaire au moment de leur exigibilité. citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Article 6-3
Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.
donc si ces sommes ont été décidées par l'AG exigible après la notification de votre achat par le notaire à votre syndic, vous en êtes redevable.
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ainohi
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Posté - 10 oct. 2009 : 09:47:46
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C'est une idée encore très répandue mais fausse. Doit payer celui qui est copropriétaire au moment où la somme devient exigible : articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967.
Vous êtes donc redevable des échéances de remboursement de l'emprunt à partir de la date d'acquisition de votre appartement. |
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ainohi
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Posté - 10 oct. 2009 : 09:58:07
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citation: Initialement posté par rambouillet
sauf stipulation contraire dans votre acte authentique notarié, les sommes sont demandées au copropriétaire au moment de leur exigibilité. Ce n'est pas sauf stipulation contraire mais quelles que soient les stipulations de l'acte de cession. Le syndic ne se préoccupe pas des modalités de la cession convenues entre les parties.
C'est d'ailleurs ce qui est précisé à l'article 6-3 que vous reproduisez, qui n'est d'ailleurs qu'un rappel du principe de l'effet relatif des contrats (article 1165 du code civil). |
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felix1930
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Posté - 10 oct. 2009 : 11:18:42
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Vous êtes donc redevable des échéances de remboursement de l'emprunt qui sont exigibles à partir de la date d'acquisition de votre appartement.
A vérifier quand même ce qui est réellement prévu dans les documents officiels concernant cet emprunt; en effet souvent ces "contrats" réellement collectif sont refusés en AG car si un copropriétaire ne règle pas ses échéances ce sont les autres copropriétaires qui doivent mettre la main à la poche en attendant la "récupération" sur le mauvais payeur.
Cet emprunt et les sommes restant duu par votre vendeur devaient figurer dans les documents que le syndic a adressés au notaire chargé de la vente, bien avant la date de signature de l'acte |
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Posté - 10 oct. 2009 : 11:59:22
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en réponse à ainohi, vous avez raison, "le sauf avis contraire" n'est pas tout à fait juste, car le syndic ne connait qu'un copro, celui à la date de l'exigibilité des fonds, mais regardez quand même si votre acte notarié ne stipule pas qq chose à ce sujet ;
si, OUI, vous devez payer au syndic si la date d'exigibilé est postérieure à l'acte de vente, et c'est à vous de retourner voir le vendeur pour essayer de récupérer la somme.
Quant aux échéances de l'emprunt elles sont à payer si l'emprunt a été souscrit réellement par le syndicat et non par chacun des copros à titer individuel par l'intermédiaire du syndic. |
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saunier
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 Posté - 10 oct. 2009 : 12:29:10
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Merci,
L'emprunt a été souscrit par le syndicat. J'ai acheté aux enchères, je n'ai pas d'acte notarié, juste un document du tribunal stipulant que j'ai acquis ce bien. |
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Gédehem
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Posté - 11 oct. 2009 : 10:13:02
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Vous auriez du vous renseigner plus avant sur ce bien en copropriété. Il n'y a pas que le prix et les frais liés à la vente. |
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nefer
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Posté - 11 oct. 2009 : 10:22:25
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En cas d'emprunt, le vendeur ne doit il pas solder le reste de l'emprunt au moment de la vente ?
Le syndic ne doit il pas lu imputer le reste des mensualités ? |
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Posté - 11 oct. 2009 : 10:56:23
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gedehem : citation: Vous auriez du vous renseigner plus avant sur ce bien en copropriété. Il n'y a pas que le prix et les frais liés à la vente.
saunier a acheté ce bien aux enchères, c'est à dire une mise en vente par adjudication, suite à des poursuites pour non-paiements des charges, ou des impots, ou de tous autres créanciers de l'ancien propriétaire.
Nous avons eu un lot vendu par adjudication ( ce copro ne payait aucunes charges) pour non paiement du crédit bancaire.
Le syndic n'a jamais été informé de cette vente, le CS a trouvé la date et la mise à prix sur le site du tribunal plus de 6 mois plus tard ( le copropriétaire mauvais payeur étant toujours dans les lieux !!!), l'avocat a donc relancé l'avocat qui a vendu ce lot. Depuis ce lot a été de nouveau vendu, et ce copro est toujours dans les lieux. Le solde des impayés de charges n'a pas encore été touché par la copro. malgré le privilège immobilier!!!
gedehem : savez vous que lors d'un telle vente, c'est à l'avocat chargé de la vente de prévenir le syndic de la copropriété. Pas de notaire est contacté et par conséquent aucun actes notariés ne sont établis comme pour une vente normale. L'acheteur igonre totalement si des travaux ont été votés, n'a pas le RDC, n'a pas les PV des dernières AG,.... Il n'y a aucun état daté d'établit par le syndic,. ET OUI !!! 
saunier n'a rien à se reprocher sur cet achat aux enchères, il a acquis un bien certainement très inférieur au prix du marché.
comme nefer, on peut se poser la question que le vendeur doit régler son solde de l'emprunt au moment de la vente, mais comme dans le cas de notre résidence avec une vnate par adjudication, PERSONNE n'est au courant de la position du vendeur viv à vis du SDC, qui de plus n'est plus le vendeur- propriétaire réellement mais son ou ses créanciers, puis l' acheteur final ( saunier). L'avoct chargé de la vente ne contacte pas le SDC, ne réclame pas l'état daté, ne sait pas si un emprunt a été lancé par le SDC,...
Dans cette situation, le syndic "non coupable" ne pouvait produire le montant de la quote-part de l'ancien copro. en difficulté. IL aurait pu le faire à la date ou il fût averit de la vente et que saunier était le nouveau copropriétaire, et cela depuis décembre 2008.
Le syndic a un problème à résoudre puisque l'ancien copro. qui a été saisi de son lot qui a été vendu aux enchères ne peut rembourser cet emprunt; et saunier qui refuse de payer car cet achat a été souscrit bien après le lancement de cet emprunt.
Le syndic doit se retourner contre l'avocat chargé de la vente, c'est ce que nous avons fait six mois après avoir connu que le lot était bien vendu aux enchères.
Je doute que saunier soit obliger de payer ce remboursement de crédit. Cela voudrait dire que si le SDC emprunte sur dix ans pour des travaux importants et que l'ancien copropriétaire vend son lot dès la 2ème année de l'emprunt, saunier devra payer pendant huit années ???
Ici les travaux ont été réalisés 2 ans avant l'achat par saunier, les appels de fonds ont été payé par le crédit du SDC. A vérifier les conditions de souscription de ce crédit par le SDC. Est bien le SDC et non les copropriétaires individuellement ??? |
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saunier
Nouveau Membre
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Posté - 11 oct. 2009 : 15:32:44
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Bonjour,
Donc je dois demander au syndic de me montrer le contrat de pret?
Ce n'est pas le syndic de la copro qui a mis en vente l'appart aux enchères.
L'ancien proprio doit quand meme la somme de 8000 euros environ à la copro, il n'a jamais payé ses charges. Le syndic m'a dit qu'il faisait le nécessaire pour récupérer
les fonds.
Existe t'il un texte de loi disant que si la copro paye au moyen d'un pret, les charges sont et seront imputables au nouveau proprio au moment de l'échéance du crédit.
Merci pour vos réponses. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 11 oct. 2009 : 15:52:29
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vous auriez du consulter le cahier des charges avant la vente: il devait y figurer un certain nombre de renseignements |
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Posté - 11 oct. 2009 : 16:48:31
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nefer : citation: vous auriez du consulter le cahier des charges avant la vente: il devait y figurer un certain nombre de renseignements
nefer Avez vous lu mon post ?? nous étions dans le même cas que saunier. Lors de la vente par adjudication, aucun cahier des charges, pas de RDC, pas d'état daté, et aucun notaire n'est obligatoire sans ce cas de vente par adjudication, seul l'avocat chargé de la vente doit prévenir le syndic. Celui chargé de la vente d'un lot de notre copropriété ne l'a JAMAIS fait . nefer, vous jugez saunier, mais connaissez vous ce genre de vente et d'arrangement entre amis ????
nefer nous sommes très loin dans ce genre de vente par adjudication de la loi de 1965 !!!! 
saunier :citation: L'ancien proprio doit quand meme la somme de 8000 euros environ à la copro, il n'a jamais payé ses charges. Le syndic m'a dit qu'il faisait le nécessaire pour récupérer
les fonds.
Bien évidemment, il a eu connaissance de la vente aux enchères, il a contacter l'avocat pour recupérer les charges impayées, d'ici un an ou deux !!!
saunier : citation: Donc je dois demander au syndic de me montrer le contrat de pret?
Il me semble que c'est la première des chose à faire. Le syndic vous réclame de payer, sans aucunes preuves de ce qu'il avance, ne payez rien.
saunier : le fait que l'ancien copro est débiteur envers le SDC ne vous regarde pas dans cette affaire. Vous achetez ce lot de copropriété car cet ancien copropriétaire ne payait plus ces charges, son prêt bancaire et autres crédits.
D'ailleurs ce copro n'a jamais du rembourser ce prêt du SDC non plus.
Ce syndic vous réclame de payer les remboursement de prêt de ces travaux, il est assez étonnant que vous n'ayez aucuns documents maintenant sur ce prêt ????
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Gédehem
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Posté - 11 oct. 2009 : 18:22:36
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"Ce n'est pas le syndic de la copro qui a mis en vente l'appart aux enchères. "
Mettre en vente, sans doute pas !
Qui a demandé cette vente, suite sans doute à une saisie immobilière ?
Que sont les actes du suydic dans cette affaire, en particulier en présence d'un emprunt du syndicat auquel ce copropriétaire ne participait pas ?
Il est surprenant que pour une créance de 8000 € aucune opposition n'ait été faite préalablement à la vente !
Dans l'attente de ces précisions, on ne peut que conseiller à Saunier de ne rien régler !
Il serait trop facile de faire strictement application des textes en l'absence de toute réaction du syndicat quant au recouvrement d'une créance de 8000 € qui ne sort pas soudainement du chapeau, pas plus qu'une vente suite à saisie immobilière ! |
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Posté - 11 oct. 2009 : 19:01:08
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Je soupconne que les impayés étaient autrement plus importnats, et que par exemple, il se peut que ce soit le trésor public qui ait demandé la mise en vente aux enchères, auquel cas ... un intervanant de plus, et le paiement du solde au syndic possible avec retard apres que le trésor puiblic se soit payé, et apres que le syndic ait fait diligence pour demander sur le prix de la vente ce qui est du a la copropriété.... |
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Posté - 11 oct. 2009 : 19:16:35
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gedehem : citation: Il est surprenant que pour une créance de 8000 € aucune opposition n'ait été faite préalablement à la vente !
Le syndic est informé d'une vente par le Notaire. ici c'est une saisie immobilière, certainement par la banque prêteuse.
Nous avons eu le même cas dans notre copro ( voir post précédent en réponse à saunier).
Le syndic ne peut faire opposition pour un non paiement des charges que si il est informé de la vente du lot.
En cas d'adjudication, pas de notaire, juste un avocat chargé de la vente par adjuducation qui devra prévenir que le lot est vendu, point. pas d'état daté, pas de RDC, pas de PV d'AG,.... Notre CS avons suivi ce dossier et avons entendu ( par une conseillère de mairie copropriétaire de notre résidence !!! )que le le pavillon était vendu, nous avons fait des recherches sur le site du tribunal et prévenu le syndic 6 MOIS après la vente.
L'avocat de la copro a fait immédiatement opposition dès qu'il eu connu le nom de son confrère, et m'a confirmé comment se passe ce style de vente, qui est totalement en dehors d'une cession normale. Si l'avocat ne prévient pas le syndic, celui-ci continu d'appeler les fonds au copro débiteur, il n'a connu le nom de l'acheteur qu'après 6 mois lorsque celui revendait déjà ce lot ( un administrateur de biens qui connait bien le fonctionnement d'une copro.)
Le copropriétaire mauvais payeur étant toujours dans son pavillon après 1 an et demi, et 2 ventes succéssives, il était impossible au syndic de savoir si ce lot était saisi ou Non.
Ce copropriétaire avait payé une partie de sa dette car nous avions voté à l'AG la vente de son pavillon pour le faire bouger.
saunier : il faut que ce syndic vous prouve que vous êtes débiteur auprès du Syndicat, en vous donnant copie de l'emprunt pris par le SDC.
SI maintenant le SDC, par l'intermédiaire de son syndic, n'a pas fiat opposition sur les 8000 € ???? c'est à l'AG de voir si le syndic est en faute ou non |
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ainohi
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Posté - 11 oct. 2009 : 23:05:34
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Il nous manque des données.
Quelles sont les modalités de l'emprunt ?
Ce peut être un montage individualisé et, dans ce cas, les copropriétaires concernés sont personnellement redevables des échéances de remboursement. Un tel montage est transparent pour la copropriété et le syndic ne verse rien à l'organisme de crédit qui fait son affaire personnelle de l'éventuelle défaillance d'un copropriétaire. Ce n'est pas le cas présent.
Mais ce peut être aussi un emprunt des plus classiques souscrit par le syndicat. En ce cas, les échéances de remboursement sont considérées comme des charges exigibles, à chaque terme, aux personnes qui sont alors copropriétaires. Car rien dans les textes n'indique que le capital restant dû des sommes empruntées par le syndicat doive être considéré comme une avance du syndicat aux copropriétaires et donc remboursable lors de mutations. Au contraire, emprunts et remboursements sont enregistrés dans des comptes de classes 6 et 7 et non de classe 1.
Lorsque la vente se fait devant notaire, la réponse du syndic au questionnaire de ce dernier en fait naturellement état, de sorte que l'acheteur sait à quoi s'en tenir.
Si la vente a été conclue par adjudication judiciaire, le syndic n'a pas été préalablement consulté et il appartenait aux enchérisseurs de se renseigner par eux-mêmes.
Il n'est pas normal qu'un syndicat reste dans l'ignorance d'une vente sur saisie judiciaire, même s'il n'en a pas pris l'initiative. En effet, l'article 6 du décret du 17 mars 1967 fait obligation à l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant de donner avis de la mutation au syndic afin que ce dernier puisse faire, le cas échéant, opposition comme prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. La responsabilité de cet avocat pourrait être engagée.
En outre, une dette de 8 000 euros aurait justifié l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 oct. 2009 : 10:04:00
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On ne peut qu'être du même avis qu'ainohi !
Il y a dans cette affaire trop de 'vides', que ce soit de la part du syndicat (syndic) que de l'avocat ayant traité l'affaire.
Il est question d'une créance de 8000 € . Cette somme est sans aucun doute le cumul de diverses échéances. qu'en a t-il était de la réaction du syndicat ?
Saunier ne doit rien régler pour faire bouger les choses, en étayant son refus sur les points avancés ici, même s'il y a quelques risques immédiats. |
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saunier
Nouveau Membre
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Posté - 12 oct. 2009 : 10:46:46
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Il y a eu vente de son appart car il a hypothéqué le bien pour son buisness.
Pour le moment je n'ai jamais payé ces appels de remboursements de pret, je vais demandé la copie du pret. |
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Posté - 12 oct. 2009 : 11:03:57
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ainohi citation: Il n'est pas normal qu'un syndicat reste dans l'ignorance d'une vente sur saisie judiciaire, même s'il n'en a pas pris l'initiative. En effet, l'article 6 du décret du 17 mars 1967 fait obligation à l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant de donner avis de la mutation au syndic afin que ce dernier puisse faire, le cas échéant, opposition comme prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. La responsabilité de cet avocat pourrait être engagée.
En outre, une dette de 8 000 euros aurait justifié l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat.
Voilà ce qui peut paraitre tout à fait normal, ainohi. Nous, CS, avons suivi de très très près ce dossier d'impayés, 2 passages au tribunal ou ce copro. n'a rien réglé; une prise d'hypothèque légale a été prise sur son lot, ce copro ne bouge pas; une résolution à l'AG pour la mise en vente du lot en juin, alors celui-ci règle les 2/3 de sa dette.
Nous CS, savions que d'autres créanciers étaient sur le coup - avis de saisie des meubles affichés sur sa porte.
Nous - SDC - étions sorti de ce problème pour les 2/3. En septembre le lot est saisi et mais en vente par adjudication, vendu en septembre.
Ni le syndic, ni le CS, ni l'avocat de la copro. ne peuvent être au courant de cette vente. Nous l'avons appris 6 mois plus tard par hasard lors d'un RDV à la mairie, ou une secrétiare copropriétaire nous demande des nouvelles de ce mauvais payeur car elle reçoit des papiers des impots et de la banque.
Nous, CS, vérifions sur le site du tribunal et trouvons cette vente, alors nous infomrons le syndic et l'avocat pour faire opposition sur le reste de la dette.
A aucun moment l'avocat chargé de la vente n'a demandé un état daté, n'a informé le syndic,..... Vous parlez d'obligation par la loi d'informer le syndic, OK mais dans la réalité cela se passe très souvent comme nous l'avons appris - parole de notre avocat.
Ainohi, gedehem : avez vous essayez d'acheter un pavillon ou appartment en adjudication judiciaire ??? pensez vous qu'un monsieur lamnda est une eule chance d'acquérir un lot au milieu de tous ces "amis" marchands de bien ???
la loi, rien que la loi !!! parole de gedehem. j'ai, malheureusement, vécu une faillite de l'entreprise familiale, et les heures passées au tribunal de commerce vous apprennent très vite que vous êtes dans un monde ou " la loi, rien que la loi" ne s'applique pas forcement comme nous le pensons tous.
Mais ce n'est pas le souci de saunier. Attendons le détail du prêt du SDC ??? Saunier aurait eu connaissance de ce prêt, aurait il acheté ce lot ??? De toute façon il n'aurait pas pu négocier avec le vendeur - les créanciers de l'ancien copro !! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 oct. 2009 : 12:56:42
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J'ai dit qu'il n'était pas normal que le syndicat ne soit pas informé d'une vente sur saisie judiciaire. Je n'ai pas dit que tout se passait toujours normalement. L'avocat du poursuivant avait l'obligation d'informer le syndic. S'il ne l'a pas fait, il est donc responsable du préjudice subi par le syndicat du fait de son omission et le syndicat peut exercer un recours à son encontre.
Il me paraît plutôt expéditif de conseiller à saunier de ne pas payer. Il faudrait en savoir plus. S'il s'agit des échéances de remboursement d'un emprunt que le syndicat a souscrit en 2006, il faut payer celles qui deviennent exigibles depuis de la date d'acquisition. Mais il est bien entendu légitime de recueillir des informations au préalable.
Les échéances précédentes sont dues par l'ancien copropriétaire. Si elles sont restées impayées, elles devaient faire l'objet d'une opposition de la part du syndic. Si le syndic n'a pu le faire, il est peut-être encore temps de se joindre à la procédure de distribution. Sinon, il reste à exercer des recours en responsabilité. |
Édité par - ainohi le 12 oct. 2009 12:57:30 |
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