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carlito
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 Posté - 14 oct. 2009 : 17:12:33
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Bonjour,
je suis propriétaire d'un appartement au 1er étage à flanc d'un colline, ce qui fait que tous les appartement potentiellement peuvent accéder à des morceaux de jardin...
3 copropriétaires, dont moi, qui en avait fait la demande lors de l'achat des appartements (sur plan) on acheté des morceau de terrain pour en faire leur jardin; j'ai donc sur mon acte le passage suivant:
"le lot numero 31 dans le batiment Mas 1 au 1er etage un appartement comprenant entree avec degagement salle de bains 3 chambres sejour cuisine WC cellier loggia et la jouissance exclusive et particuliere d'un jardin et les 430/9435 indiv des parties communes generales et les 127/1000 indivis des parties communes particulieres au batiment mas 1"
Ma première question est: suis-je réellement propriétaire de ce terrain?????
mais rapidement, on s'est aperçu que des morceaux de terrain faisant partie des parties communes n'étaient accessible que par certains copropriétaires et donc il etait stupide de faire payer leur entretien par l'ensemble des copropriétaires; il a donc été décidé de leur octroyer la jouissance privative de ces morceaux
là ou ca se complique un petit peu, c'est que moi aussi j'ai obtenu la jouissance privative du terrain qui était autour de mon jardin... donc si la réponse à ma première question est "oui" je me retrouve avec un terrain a moi et un terrain dont j'ai "juste" la jouissance...
Maintenant voilà mon problème: le terrain "ajouté" est en pente (il rejoint le jardin de mon voisin du dessus en fait, mon jardin à moi est horizontal) et je vais devoir faire qq petits travaux pour retenir la terre pour éviter que celle ci ne dévale dans mon jardin (celui dont je suis réellement proprio)... j'envisage donc de construire un petit abris de jardin en dur (sur mon terrain donc) d'environ 3m² et qui me servirait aussi à retenir la terre, il serait encastré dans cette bute en qq sortes...
Donc question n°2:
ai-je le droit vu que c'est mon terrain? si oui une simple déclaration préalable de travaux suffit-elle ou dois-je passer par une assemblée générale?
Merci
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:00:27
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question 1 : vous n'etes pas propriétaire du sol, mais vous pouvez l'utiliser en "bon père de famille".
question 2 : l'Ă©dification d'un cabanon, doit se faire avec l'accord de l'AG |
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carlito
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 Posté - 14 oct. 2009 : 18:03:13
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pffffffffffffff avec la bande de ****** qui composent la copro (mais qui eux se permettent de faire tout ce qu'il veulent) c'est pas gagné.... :(
la demande préalable de travaux doit se faire avant ou apres l'ag? |
Édité par - carlito le 14 oct. 2009 19:29:58 |
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:12:44
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peu importe, normalement la mairie devrait vous demander l'accord de l'AG. donc faites là après.... |
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carlito
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:16:52
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arg là ca devient carrément lourd :( car la bute commence a se casser la figure et il va falloir agir rapidement alors que la prochaine AG est en juin :( |
Édité par - carlito le 14 oct. 2009 18:21:42 |
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nefer
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:28:49
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***modération : merci d'utiliser un vocabulaire correct et de relire le réglement du forum*** |
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Posté - 14 oct. 2009 : 18:37:14
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carlito : vous nous dites avoir acheté un petit bout de jardin, alors que vous parlez ensuite de jardin à jouissance privative.
carlito : citation: j'ai donc sur mon acte le passage suivant:
"le lot numero 31 dans le batiment Mas 1 au 1er etage un appartement comprenant entree avec degagement salle de bains 3 chambres sejour cuisine WC cellier loggia et la jouissance exclusive et particuliere d'un jardin et les 430/9435 indiv des parties communes generales et les 127/1000 indivis des parties communes particulieres au batiment mas 1"
Rien ne dit ici, dans votre acte de vente que vous avez acheté un jardin ??? Vous parlez d'avoir obtenu une autre jouissance privative autour de votre jardin déjà à jouissance privative.
Ces jardins sont des parties communes, et peut importe que le terrain soit en pente ou non. Juissance privative veut dire que vous le seul à en avoir la jouissance.Le fait que vous seul peut y accéder n'a rien à voir avec une propriété. Un jardin à jouissance privative est clos avec un accès par une porte extérieure ou par votre logement.
Si ce jardin est une parties communes Ă jouissance privative, vous devez demande Ă l'AG l'approbation de construire un cabanon.
De plus si le terrain en pente glisse, les travaux du petit mur construit pour retenir la terre devra être à la charge de la copropriété, car ces terrains et jardins sont des parties communes, (à confirmer dans votre RDC !!)
Votre histoire de jardin privé ( acheté, mais ne figure pas dans votre acte) à jouissance privative, avec une autre partie cédée, par qui ??? y a t'il eu un vote de l'AG ???? (attention ce sont des parties communes, ce vote doit se fiare au moins à l'article 26!!!) n'est pas très claire, des précisions s'imposent pour comprendre la position de votre jardin, privé ou à jouissance privative ???
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carlito
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Posté - 14 oct. 2009 : 19:08:58
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alors j'ai simplifié pour ne pas rentrer trop dans les détails mais je vais préciser...
c'est mon beau père qui a acheté cet appartement, bon ca, ca ne change rien
lors de l'achat, la personne qui vendait les lots a demandé s'il voulait acheter un jardin, proposition acceptée et donc mon beau père a payé pour un bout de jardin et je vous ai mis ici ce qui apparaissait sur l'acte... il y a eu des pb car certains autre copropriétaires ont eu la même proposition, ont payé, mais rien dans leur acte, rien n'est spécifié concernant un jardin; lors des diverses AG le syndic a toujours fait une différence entre les 3 copropriétaires qui avaient ce passage dans leur acte en disant que nous étions réellement propriétaires de nos jardins et les autres...
ensuite lors de la première AG, on est arrivé à parler des jardins "communs", dont une grande partie n'était accessible que depuis les logements de certains copropriétaires et non visible dans la plupart des cas par les autres copropriétaires; il a donc été proposé que ces terrains, soient attribués en jouissance privative aux copropriétaires qui le désiraient en échange d'en garantir l'entretien dans le but d'économiser des frais de jardinier à l'ensemble de la copro, tout ceci durant une AG avec un vote (unanimité) puis des mesures faites par un géomètre par la suite pour que tout soit bien précisé...j'ai donc a ce moment là démonté la clôture qui avait été installée avant la vente et qui séparait "mon" jardin du jardin commun dont je venais d'obtenir la jouissance...
suis-je plus clair au sujet des terrains?
concernant mon pb actuel:
voici mon jardin:
la partie que je décris comme etant à moi est celle ou il y a de la pelouse et elle est entourée par la partie en pente dont j'ai la jouissance
la partie en pente est retenue par de la pierre friable qui est en train de céder, d'ou mon idée de joindre l'utile et l'utile en "encastrant" un cabanon en "dur" dans ce creux pour retenir cette pierre...
ce qui donnerait (a l'arrache avec paint):
mon pb vient principalement du fait que la copro est sous la dictature d'un petit groupe de gens qui s'autorisent à faire ce qu'il veulent, sans jamais rien demander en AG mais qui sont souvent récalcitrants dès qu'un copropriétaire "hors du cercle" veux faire qq chose :/ |
Édité par - carlito le 14 oct. 2009 19:26:04 |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:46:18
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Ce que je comprends de votre exposé :
- lors de l'achat vous avez obtenu un droit de jouissance exclusive sur un bout de jardin.
Ce droit est mentionné dans vos actes, et donc dans l'EDD/RDC .
Vous parlez ensuite de la concession d'une "jouissnce privative" sur ces jardins (vous et d'autres) .
Vous ne précisez pas si cela découle d'une décision d'AG, et surtout s'il y a eu modification de l'EDD/RDC avec enregistrement de votre droit.
A défaut, vous n'êtes toujours pas propriétaire de ce jardin.
Que vous le soyez ou non, votre constuction modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Il faut donc pour le moins une autorisation de l'AG (L.art.25), qui doit statuer ici objectivement (conformité de travaux envisagés avec la destination de l'immeuble du RDC) et non selon le sens du vent ou l'humeur du votant.
Si vous n'avez toujours que la jouissance exclusive, il faut l'autorisation de construire sur un sol "partie commune". |
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carlito
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Posté - 14 oct. 2009 : 22:57:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce que je comprends de votre exposé :
- lors de l'achat vous avez obtenu un droit de jouissance exclusive sur un bout de jardin.
Ce droit est mentionné dans vos actes, et donc dans l'EDD/RDC .
oui
citation: Initialement posté par Gédehem
Vous parlez ensuite de la concession d'une "jouissnce privative" sur ces jardins (vous et d'autres) .
Vous ne précisez pas si cela découle d'une décision d'AG, et surtout s'il y a eu modification de l'EDD/RDC avec enregistrement de votre droit.
A défaut, vous n'êtes toujours pas propriétaire de ce jardin.
mais ce ne sont pas les meme jardins, et j'ai bien précisé qu'il y avait eu une decision d'AG |
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carlito
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Posté - 14 oct. 2009 : 23:04:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
Que vous le soyez ou non, votre constuction modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Il faut donc pour le moins une autorisation de l'AG (L.art.25), qui doit statuer ici objectivement (conformité de travaux envisagés avec la destination de l'immeuble du RDC) et non selon le sens du vent ou l'humeur du votant.
Si vous n'avez toujours que la jouissance exclusive, il faut l'autorisation de construire sur un sol "partie commune".
c'est malheureusement là qu'est le pb, j'ai deja vu des demandes refusées en AG pour un copropriétaire et acceptées pour d'autres... :/ |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 oct. 2009 : 11:15:11
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Ce n'est pas un problème, c'est la juste conséquence des régles communes !
Soit le projet est conforme à la destination de l'immeuble et ne dénature pas trop l'aspect extérieur, soit c'est un gros bouton vilain au millieu de la figure et personne n'en veut !
Il est important de monter un dossier "béton", avec schéma, plan, ou photos-montage comme vous le faites, afin de démontrer que non seulement votre projet est conforme (objectif, incontestable), mais qu'il est beau (subjectif donc contestable) mais surtout qu'il sécurise le sol en pente (objectif, incontestable).
Dans ce cas l'AG ne peut refuser un tel projet conforme, le syndicat n'ayant pas un pouvoir discrétionnaire, "je refuse par jalousie, rancœur, parce que tel est mon bon plaisir".
Un refus non motivé objectivement est considéré comme abusif, "abus de droit" sanctionné par les tribunaux. |
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carlito
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Posté - 15 oct. 2009 : 11:21:47
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ah? donc dans ce cas là on peut contester le résultat d'un vote en AG si l'on considère qu'il est abusif? c'est bon à savoir... je vous remercie de l'info |
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b1091183
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Posté - 15 oct. 2009 : 12:11:19
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citation: Initialement posté par carlito
ah? donc dans ce cas là on peut contester le résultat d'un vote en AG si l'on considère qu'il est abusif? c'est bon à savoir... je vous remercie de l'info
il faut pouvoir démontrer que le refus est abusif... Pour cela le meilleur moyen est d'apporter la preuve que des projets similaires au votre ont déjà été faits. |
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Posté - 15 oct. 2009 : 12:24:38
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carlito : Je ne vois pas dans votre acte que vous êtes propriétaire de la partie gazon, a mon avis !! vous avez seulement la jouissance privative de ces 2 parties, à confirmer.
Mais cela ne change rien Ă votre demande de cabanon.
Pour appuyer votre demande de construire ce cabanon sur les parties communes de la copropriété, vous pouvez souligner à l'AG que ce terrian est en train de glisser, qu'en cas de fortes pluies il y a de grands risques que des dégats importants surviennent dans vos parties privatives, et que la sécurité de vos enfants et de vous-mêmes n'est pas garanties avec ces grosses pierres qui commencent à tomber.
Le Syndicat DOIT régler ce problème de glissement de terrain et chute de pierres. le syndic n'a pas besoin de décision d'AG pour commander des travaux de sécurisation de vos parties communes, il doit convoquer cette AG pour approuver à postériori les devis, et pouvoir appeler les fonds.
Carlito :à l'AG, on vous refuse ce cabanon, et vous demandez alors au Syndic de mettre en sécurité immédiatement votre lot - butte de terre glissante et les pierres "qui roulent", il sera responsable de na pas régler ce problème, et le SDC devra payer tous les dégats matériels ou autres, si vous êtes blessé par une pierre!!!!
Les frais pour le SDC ne seront pas les mêmes dans les 2 cas. Vous avez l'accord de l'AG pour construire votre cabanon à vos frais, ce sera 0€ pour le SDC.
Dégats des eaux, fractures,.... car le SDC et le syndic n'ont pas pris en compte votre sécurité, l'assurnace de la copropriété ne couvrira peut-être pas le SDC vu son irresponsabilité pour consolider les parties communes, alors ce sera quelques milliers d'Euros pour le SDC. |
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carlito
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Posté - 15 oct. 2009 : 12:56:18
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très bien voilà de quoi apporter de l'eau à mon moulin et des arguments à mon dossier :) |
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