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Gédehem
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 Posté - 17 oct. 2009 : 23:25:49
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 on tourne en rond .....
"Donc les comptes sont approuvés (erreur comprise), on ne revient pas dessus.
Ensuite si le syndic, qui, par exemple, va reprendre la totalité des "dépenses générales" (21000 e) et les affecter des tantièmes prévues à la grille du RdC, se trompe et calcule par exemple avec 420/10000 pour Mr X au lieu des 425/10000 prévues au RdC, là il y a erreur sur le compte individuel du propriétaire qui peut à juste titre donc réclamer la remise en ordre de son compte (dans mon exemple, il y a peu de copros qui interviennent ).
"Erreur comprise" rayée, car il n'y a pas d'erreur dans les comptes !
Il y a une erreur de ventilation, ce qui n'est pas la même chose, ventilation annexe 3 sans effet pour le syndicat comme pour les copropriétaire, les comptes étant justes et les divers totaux identiques.
L'annexe 3, que certains ne produisent pas, n'est destinée qu'à l'information et au controle par les copropriétaires.
L'annexe 3 ne peut reprendre QUE les grilles de répartition RDC.
C'est en quelque sorte un "copier/coller" qui n'est pas modifiable ou que le syndic peut inventer..
Le controle s'exerce sur les comptes, qu'il s'agit d'approuver, et non sur une répartition, qui n'est pas modifiable ici.
Si ce n'est pas la bonne "ventilation" des comptes, il s'agit d'une erreur matérielle qui peut être rectifiée durant 10 ans.
La répartition/ventilation annexe 3 non conforme au RDC est contraire à l'art.10 du décret 2005, l'approbation des comptes ne peut être approbation de cette répartition contraire au RDC !
Le syndic qui engagerait une action en recouvrement de créance sur cette base s'expose à un retour de baton : la répartition 50/50 RDC qu'indique Saunier est "convention", la répartition de cette dépense ne peut donc intervenir dans le compte perso de M. X pour ses 425/10000° que sur cette base de 50/50 !
Le syndic qui arriverait avec son "annexe 3" destinée à l'information et au controle pour justifier la créance se ferait sans aucun doute ramasser lorsque M. X lui opposera le RDC et le 50/50.
L'AG est appelée à approuver des comptes (c'est l'unique objet de la question) , pas une répartition, et encore moins une répartition non conforme à celle du RDC. |
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Posté - 18 oct. 2009 : 08:55:58
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gedehem, c'est promis, j'arrête de jouer à la lune sur ce post  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 oct. 2009 : 10:07:26
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et dire qu'il y en a qui ne rêve que d'y retourner ......
Sur le fond de l'affaire, il me semble qu'il ne faut pas confondre l'imputation comptable dans la rubrique X ou Y, ici dans les comptes espaces verts s'agissant par exemple du contrat d'entretien, avec la répartition de cette dépense dans les comptes individuels !
Lorsque le RDC précise que le lot 32 de M. X supporte 50% de la dépense "contrat d'entretien" par exemple, n'est opposable aux autres lots que 50% de la dépense totale approuvée par le syndicat, chacun selon ses tantièmes.
Peu import le n° du compte ou la ventilation faite par le syndic sur une pièce comptable.
Ca ne tourne plus ? |
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Posté - 18 oct. 2009 : 11:27:43
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 et  |
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Posté - 18 oct. 2009 : 15:56:07
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Posté - 18 oct. 2009 : 16:03:40
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on recommence : rambouilelt : je ne comprends pas votre prosition.
l'AG approuve les comptes du syndicat et non les comptes individuels !!
le syndic, parès approbation des comptes du SDC, ventile l'apurement de chaque rubrique conforméméent au RDC.
les charges d'arrosage sotn à partagées 50% SDC, et 50% copropriétaires des jardins à jouissance privative. Le syndic " oublie" et commet une " erreur" sur la répartition de l'arrosage, il rectifie immédiatement les comptes, sur 5 ou 10 ans gedehem nous donnera la loi la dessus, dès le prochain appel de fond, en recréditant les trop perçus sur les comptes de charges des copropriétaires ayant des jardins, et en débitant le SDC, en régularisant les charges de tous les copros. 
Cela est assez facile, et le syndic ne pourra être contesté par l'AG, ayant respecté le RDC, et expliquant son erreur. Aucunes contestations possible !!!
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Posté - 18 oct. 2009 : 17:03:49
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en m'interpellant ainsi   , philippe, vous m'obligez à la "rouvrir" :
notre différence et on ne va pas polémiquer ainsi pendant des post et des post, c'est :
vous avec gedehem, vous estimez que l'AG approuve les comptes uniquement avec l'annexe 2. est ce bien cela ? ensuite les annexes 1, 3, 4 et 5, sont de la "roupie de sansonnet"...
moi, dans mon cas, je persiste et signe  :
depuis l'exercice 2007 (donc les AG de 2008), le syndic est obligé de présenter les comptes à l'aide de 5 tableaux précis fixés par la loi (tableau appelé annexe). Ces 5 tableaux ont le mérite de rendre plus claire d'une part la situation financière du syndicat (annexe 1), mais également les comptes de gestion courante avec la comparaison avec le budget et l'année précédente, le tout mis en parallèle avec le projet de budget de l'exercice en cours et à venir (annexes 2 et 3), puis de donner le détail sur un ou plusieurs exercices des travaux hors budget gestion courante ou opérations exceptionnelles (annexes 4 et 5). (mais tout cela vous le savez  ).
Donc depuis cette fameuse année 2008, les comptes ce sont ces 5 annexes.
Et lorsque l'on parle d'"approbation des comptes", c'est dire que le syndicat est d'accord ou non, ou émet des réserves, ou.... sur l'ensemble de ces tableaux ou annexes.
D'ailleurs le législateur (comme je l'ai écrit) dans sa formidable connaissance de la gestion de la copropriété, a écrit sur les modèles obligatoires et en particulier l'annexe 3 donc la décomposition suivant les clés de répartition de l'annexe 2 : "Exercice clos réalisé à approuver" (je le mets en bleu car c'est écrit noir sur blanc !).
Donc lorsque l'AG approuve les comptes, elle approuve tous les chiffres que le syndic a mis dans ces 5 tableaux, avec patience et minutie et parfois avec erreur (cas saunier). Les comptes sont approuvés, ils sont figés...
Ensuite, les chiffres, ainsi approuvés par clés de répartition, sont ensuite calculés en tantièmes et appelés ou rendus auprès des copropriétaires, et là s'il y a encore une erreur, par exemple les tantièmes, le copropriétaire est en droit de réclamer son du.
voilà : je suis épuisé(e).....   et désolé(e), car je sens que vous n'êtes pas d'accord |
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Posté - 18 oct. 2009 : 17:23:27
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philippe et gedehem, j'oubliai avant de repartir
citation: Article 8 du décret de 2005
Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret (annexes non reproduites).
L'état financier présente l'état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.
Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l'exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles.
L'état des travaux de l'article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice fait apparaître en fin d'exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.
Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent.
Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées.
ron, ron, ron, ron, .... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 18 oct. 2009 : 18:32:28
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Art.10 du même décret de 2005 :
"(....)
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).
(....)"
L'approbation des comptes du syndicat (2 + 2 = 4) ne peut entrainer modification des répartitions RDC, peu importe cette annexe 3 qui n'est destinée qu'à éclairer les copropriétaires.
Une annexe 3 qui ne reprend pas la répartition RDC n'est pas conforme à l'art.10.
Bon, on va en restez là , effectivement ! 
Mais dans la hiérarchie des normes, permettez que je mette en avant le RDC et non une pièce annexe ponctuelle (et variable d'une année à l'autre) jointe à la convocation d'une AG destinée à éclairer les copropriétaires, pièce qui n'est pas un document contractuel pour ce qui concerne la répartition des charges, le total des dépenses indiquées seraient-ils approuvées.
On passe à autre chose. |
Édité par - Gédehem le 18 oct. 2009 18:34:54 |
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Posté - 18 oct. 2009 : 18:53:24
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gedehem : citation: On passe à autre chose
Je ne crois pas que saunier veuille passer à autre chose.
Saunier, vous êtes certianement en droit de réclamer votre du des erreurs de répartition de charges sur l'arrosage des jardins privatifs.
Un courrier en RAR avec copie du RDC sur ce point précis. Faites un point sur votre réelle quote-part et ce que le SDC vous a réclamé, et demandez le remboursement sous huit jours de la différence.
C'est au syndic qui n'a pas respecter la répartition spéciale du RDC sur cet arrosage qui devra se " débrouiller" avec sa comptable.
Ne vous occupez pas des autres copros dans le même cas.
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saunier
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 Posté - 18 oct. 2009 : 19:01:03
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Bonjour,
Merci pour vos réponses, je vous tiendrais au courant des suites. |
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Posté - 18 oct. 2009 : 19:04:51
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et saunier, en plus faites comme vous le sentez maintenant, ce que gedehem, philippe et moi-même avons dit, n'est pas force de loi, (heureusement). |
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