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 Posté - 23 oct. 2009 : 19:58:31
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Bonjour,
Je souhaite faire une opération immobilière qui consiste à acheter un terrain déjà bâti en vue de la construction de plusieurs maisons.
J'ai sollicité le concours de mon architecte pour les plans et le dépôt d'un permis valant division (maisons pour moi et des amis).
J'ai obtenu l'autorisation de construire mais c'est justement là que le bât blesse!
En effet, le notaire dit que c'est un permis groupé et l'architecte dit que c'est un permis valant division. Bref, après maintes informations contradictoires émanant des uns et des autres, rendez-vous est pris à la DDE avec l'architecte. Ce dernier me soutenant depuis le début que le permis est bien un PCVD et que le notaire refuse de passer les actes au motif que c'est un permis groupé.
Après coup, il en ressort que la DDE me permettrait d'obtenir une modification du permis délivré (qui est bien un permis groupé) en permis valant division. Le service instructeur n'avait pas vu les plans joints à la demande qui divisaient le terrain pour détacher la maison existante, la grange et le reste du terrain qui serait alors nu.
Mais j'ai refusé car j'en ai déduit que cela ne mène à rien. Pour cause, ce qui m'intéresse c'est de vendre séparément la maison existante séparément, la grange séparément et de pouvoir diviser les nouvelles maisons. C'est alors que la DDE m'a indiqué que pour ce faire, il fallait faire une DP de division et une demande de PCVD pour le terrain nu.
Est alors survenu le problème du lotissememt, les avis étant très opposés.
Du coup, malgré de nombreuses recherches, je ne sais toujours pas quoi faire. Dois-je accepter la proposition de la DDE pour simplement modifier un permis en cours de validité ou ai-je raison de refuser car ce qui m'importe c'est de pouvoir faire la division parcellaire du terrain à bâtir. Pour ma part, je considère que dans cet objectif, le permis obtenu et la modification proposée n'ont pas de sens eu égard de l'opération que je veux faire. Et de surcroît, faire DP et nouvelle demande de PCVD après détachement du terrain nu devient inenvisageable car la signature de l'acte authentique doit se faire sous peu. Les vendeurs du terrain ne veulent pas repousser 
Voili, voilà . Merci de bien vouloir me faire part de vos observations.
Cordialement
**modération**
fil déplacé vers forum ad'hoc
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 oct. 2009 20:01:34 |
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 Posté - 23 oct. 2009 : 20:03:53
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si jai bien compris, vous créez 4 lots, un avec la maison, un avec la grange, et un avec chacune des nouvelles maisons
alors je ne comprends pas pourquoi il est considéré que le PCVD ne peut pas être mis en oeuvre. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 23 oct. 2009 : 21:04:05
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Euh, non je ne crée pas 4 lots. Je souhaite détacher la partie du terrain sur laquelle se situe la maison existante, la partie du terrain correspondant à la grange, et pouvoir ainsi disposer du reste du terrain qui est nu pour construire. Mais je souhaite que le PCVD s'applique seulement au terrain et maisons nouvelles. En effet, on voudrait être propriétaires chacun de notre terrain avec maison. C'est ça l'idée principale.
Cordialement |
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Posté - 23 oct. 2009 : 21:13:35
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comprends pas !
combien de propriétés à la fin ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 oct. 2009 21:14:05 |
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pgeod
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Posté - 23 oct. 2009 : 21:32:13
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Beaucoup d'inconnues, qu'il va falloir lever pour vous répondre.
Le PCVD porte constructions sur lesquels des 4 lots ?
Lequel de vos acquéreur est pressé ? maison, grange ou terrain à bâtir ?
Lesquels des 4 lots vous souhaitez vendre ? maison, grange et 1 terrain à bâtir ?
Lequel des 4 lots vous conservez ? pour en faire quoi ?
...
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Édité par - pgeod le 23 oct. 2009 21:35:44 |
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Posté - 24 oct. 2009 : 01:09:47
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Bien, pour une fois ….un petit bémol avec Emmanuel……englober dans un PCVD un bati et une grange pose questionnement! En tous cas on en discute ! Pas impossible, mais pas certain.
Je monterai le projet ainsi, tenant compte du fait que vous voulez rapidement amortir votre opération….. :
Le vendeur (j’ai compris que vous n’êtes pas titré) vous autorise vous et vos amis à déposer un pcvd pour vos X maisons sur la partie à bâtir ! Ce tènement est acheté au nom de X ou XYZ
R442-1d………pas de DP ou PA à solliciter
Le vendeur vous vend à A différent de X ou XYZ la maison existante et à B la grange que vous pourrez revendre à qui vous voulez et ce sans entrer dans le champ d’application du L442-1, à savoir les lotissements.
La division des propriétés bâties est libre sous réserve du L111-5-2.
Plusieurs structures à mettre en place !
Si par contre la possibilité d’englober un bâti et une grange dans un PCVD devait être avérée, alors votre PCVD …..était bon et ceux sont les SI qui se sont trompés!
Et rien n’empêcherait de vendre des la réserve des droits des tiers passées.
J’ai fait un effort…….parce que je condamne les PCVD pour les villas individuelles !
En espérant pour vous que tout se passera bien pour les transferts de permis et que vous resterez amis jusqu’au bout !
Vous voulez éviter le permis d’aménager non ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 oct. 2009 : 10:34:42
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Monsieur Lugherini, vous avez bien saisi. Il s'agit d'acheter un tènement sur lequel sont situés deux biens déjà bâtis, à savoir une maison et une grange. En fait, j'ai déjà un acheteur fortement intéressé pour la grange. Cependant, si je décide d'accepter la proposition faite par la DDE, à savoir transformer le permis en PCVD, qu'en sera-t-il de l'acquéreur de la grange si l'on achète par exemple à plusieurs et en indivision? Le SI de la DDE a reconnu avoir fait une erreur lors du traitement du dossier, toutefois, il a insisté sur les problèmes éventuels lors du transfert du permis. J'avoue que je suis dans l'expectative car les nombreux professionnels que nous avons sollicités nous délivrent des informations contradictoires, notamment l'architecte, le notaire et le géomètre. Par exemple, vous dites qu'il ne vous semble pas nécessaire de déposer une DA alors que la DDE nous a dit que si. Le doute subsiste concernant le lotissement. Pour ma part, il ne peut y avoir lotissement car dans un premier temps c'est un détachement de terrain déjà bâti.
Je ne veux pas de permis d'aménager, c'est certain!
Dans votre réponse vous dites que vous désapprouvez le PCVD, j'aurais souhaité en savoir davantage concernant ce point. Je me rends compte qu'on est finalement livré à soi-même sans le soutien de personnes telles que vous et tiens à vous en remercier vivement. Il semble qu'il faille être expert car ce qui me semblait clair au départ prend une tournure.... pour le moins compliquée.
Encore une fois, je vous suis gré de prendre le temps de vous pencher sur le sujet qui m'intéresse. Au plaisir de vous lire prochainement |
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Posté - 26 oct. 2009 : 12:37:25
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J'y reviendrai (désolé pas le temps présentement) , en attendant essayer de retrouver sur ce forum un fil sur le pcvd....que j'avais initié |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 oct. 2009 : 16:38:19
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Quel est le devenir de cette grange ? Est-elle considérée comme un bâti ? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 27 oct. 2009 : 08:47:27
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La grange est destinée à devenir une habitation.
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Posté - 27 oct. 2009 : 15:56:46
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Cher Monsieur,........après longue réflexion....
Le sujet est difficile et explique ou l’inculture ou les diverses interprétations des différents juristes ou praticiens y compris des Services Instructeurs.
Une chose paraît évidente, c’est l’engouement (je dirai même qu’il s’agit d’une déferlante)pour ce PCVD qui réside simplement dans le fait d’éviter une autre procédure, à savoir le permis d’aménager.
Pour ma part, ayant une position très tranchée qui rejoint celle de certains juristes, je crains de ne pouvoir répondre favorablement à l’étude d’un montage qui à tout moment risque où de « coincer » (problématiques des transferts partiels – date de la division – réalisation des équipements communs….etc.)
Nous savons que pour l’heure, certains dossiers passent, d’autres non et que la position dominante des juristes consiste à considérer que « l’esprit » des pcvd réside dans la réalisation des bâtiments avant la division ce qui ne semble pas aller dans le sens des problématiques liées aux suretés hypothécaires souhaitées par les organismes prêteurs.
Parralelement, nous constatons que des théories contraires à celle que je viens d’exprimer trouvent à se concrétiser au quotidien.
Donc ?
Vous trouverez, ci-joint un lien sur ce sujet et un second émanant d’un des éminents juristes traitant de ces questions
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2516
http://jurisurba.blogspirit.com/arc...otissem.html
Concernant votre opération, je ferais une DP ou un PA selon les critères habituels de création de voie ou d’espace commun pour tous les TAB envisagé et par précaution concernant cette « grange » que je ne visualise pas.
Le bâti existant restant exclu du lotissement !
Mais je crains de ne pas vous avoir donné satisfaction….
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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