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Mout
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 Posté - 12 nov. 2009 : 17:50:45
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 Posté - 12 nov. 2009 : 18:09:24
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le plus simple est sans doute de demander une modification de l'ensemble des documents dans le cadre du L442-10 du CUrb.
vous en profiterez pour bien distinguer les types de règles puisque seules les règles civiles subsisteront si unb POS.PLU existe dans la commune. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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popolus
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Posté - 12 nov. 2009 : 19:26:39
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En voici une plus récente : ICI
citation: La question est maintenant :
une interdiction de constructions annexes est-elle du domaine :
- du règlement
ou
- du cahier des charges
Tout est possible. Cela dépend du nom que porte votre document qui comporte cette clause ?
Une remarque. Il n’est pas nécessaire que les actes de vente fassent référence au cdc. Ce qui compte, c’est qu’il soit publié à la conservation des hypothèques.
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Posté - 13 nov. 2009 : 16:50:25
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Merci Mout, Emmanuel Wormser et popolus.
A Emmanuel : nous devons revoir les textes qui régissent notre ensemble et c'est justement ce point qui est à l'origine de ce fil.
Je reviens de la Conservation des Hypothèques.
Il n'y a aucune trace d'un cahier des charges.
Par contre, il y a bien notre fameux "règlement de copropriété (sic) devant régir les différentes constructions à édifier etc.", publié le 16.12.1963 et ses modifications ultérieures.
Rappel
Ce "règlement" comporte :
- la définition des parties privées (divises) et des parties communes (indivises),
- les interdictions de ceci ou cela,
- les statuts d'une ASL.
Question
Etant donné le nom du document et sa publication à la conservation des hypothèques, les interdictions de ceci ou cela (par exemple, une interdiction de constructions annexes) peuvent-elles être considérées comme des clauses conventionnelles (contractuelles), donc non caduques, relevant du droit civil ?
Versant "administratif" pour cette interdiction :
- la construction annexe (exemple) est conforme au PLU,
- et donc le PC a été délivré.
Rien à dire de ce côté là , je pense.
Toujours rien reçu du notaire.
Avez-vous un conseil pour en obtenir une réponse ?
Une relance Ă©crite, une visite, autre ?
Par ailleurs, il me semble évident que nous ne pouvons seuls revoir nos textes sans être aidés d'un conseil (avocat, notaire) avant de passer en AG et en réunion des colotis.
Connaissez-vous des études ou des cabinets spécialisés dans ce domaine (à moins que l'éthique du site ne vous permette pas de répondre à cette question) ?
Merci.
Cordialement.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:13:54
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citation: Toujours rien reçu du notaire.
Avez-vous un conseil pour en obtenir une réponse ?
Une relance Ă©crite, une visite, autre ?
Je devrais chercher la réponse du site de l'ONB à ma question relative à la "résistance passive" d'un notaire : en tant qu'ayant-droit, il DOIT la communication de l'acte conservé....qu'il ne communique autrement aux tiers que sur décision judiciaire (excusez cet à -peu-près )
citation: Rappel
Ce "règlement" comporte :
- la définition des parties privées (divises) et des parties communes (indivises),
- les interdictions de ceci ou cela,
- les statuts d'une ASL.
Question
Etant donné le nom du document et sa publication à la conservation des hypothèques, les interdictions de ceci ou cela (par exemple, une interdiction de constructions annexes) peuvent-elles être considérées comme des clauses conventionnelles (contractuelles), donc non caduques, relevant du droit civil ?
ma réponse est OUI, sans réserves
Par voie de conséquence, ce CONTRAT ne peut être modifié qu'à l'unanimité des contractants SAUF s'il contient une clause de modification indiquant une condition de majorité différente...
donc :
citation: nous devons  revoir les textes qui régissent notre ensemble et c'est justement ce point qui est à l'origine de ce fil
Concernant l'aspect administratif : est-ce que ce "règlement" est approuvé par le préfet?
Concernant la caducité : le maintien des règles propres n'a t'il jamais eu lieu?
L'information DUE par l'administration vous est-elle parvenue? |
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:23:54
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sans vouloir relancer une discussion parfaitement stérile avec Mout sur le sujet, je vous informe que si votre ensemble immobilier devait être qualifié par un juge de "lotissement", l'ensemble des documents régissant son organisation et son fonctionnement, y compris les règles civiles de nature conventionnelle entre colotis, est susceptible de modification dans le cadre du L442-10 précité, donc sans unanimité mais avec une majorité qualifiée : cela permet de contourner le cas du grincheux qui bloque tout. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 13 nov. 2009 17:25:54 |
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Posté - 13 nov. 2009 : 18:43:34
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Pfuitt, quel feuilleton !
Emmanuel
Oui, modif' selon la règle "2/3 3/4 - 3/4 2/3".
Requalification en lotissement : théoriquement pas nécessaire car notre article 1 dit que nous sommes en lotissement :
"Le présent règlement de copropriété (sic) a été établi en conformité des dispositions de la loi du 28 juin 1938, de l'article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953, du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et d'un permis de construire délivré sous le n° 78.3.59021 suivant arrêté de M. le Préfet de Seine-et-Oise en date du 27 juin 1963 tenant lieu d'autorisation de lotissement, conformément aux dispositions de l'article 15, paragraphe 2, du décret n° 61-1036 du 13 septembre 1961, dans le but :(...)"
Mout
OK pour le notaire !
Si vous retrouvez la trace de votre info, ça m'intéresse...
Et OK pour les constructions annexes = clause conventionnelle
publiée au B des H = pas de caducité = droit civil...
Modif' : nous avons cette clause dans les statuts de l'ASL
"Les propriétaires réunis en assemblée générale pourront modifier les dispositions du présent règlement de copropriété (NdR : sic, il contient le cahier des charges entre colotis et les statuts de l'ASL !) et ajouter de nouvelles règles à celles existantes mais seulement à une double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux et les trois-quarts au moins des voix. Cette double majorité s'apprécie par rapport aux voix des propriétaires présents ou représentés.
Nous avons 2 systèmes de majorité pour le même sujet.
Je suppose que c'est le code de l'urbanisme qui l'emporte ?
Ma petite question sur le choix d'un Conseil spécialiste ?
Encore merci.
Cordialement. |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Mout
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Posté - 13 nov. 2009 : 19:58:03
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citation: Article L442-9
En vigueur depuis le 1 Octobre 2007
Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 () JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007.
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10 , a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Cet article vise les dispositions réglementaires
citation: Article L442-10
En vigueur depuis le 1 Octobre 2007
Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 () JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007.
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.
Cet article vise les modifications réglementaires compatibles avec la réglementation d'urbanisme applicable
citation: Code civilLivre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété.
Titre III : Des contrats ou des obligations conventionnelles en général.
Chapitre III : De l'effet des obligations.
Section 1 : Dispositions générales.
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Article 1134
Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
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Édité par - Mout le 13 nov. 2009 20:01:17 |
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popolus
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Posté - 13 nov. 2009 : 20:02:39
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citation: Question
Etant donné le nom du document et sa publication à la conservation des hypothèques, les interdictions de ceci ou cela (par exemple, une interdiction de constructions annexes) peuvent-elles être considérées comme des clauses conventionnelles (contractuelles), donc non caduques, relevant du droit civil ?
Personnellement, je n’ai pas trouvé de jurisprudence allant dans ce sens.
Concernant la modification du cahier des charges, l’article L.442-10 du CU nécessite l’approbation du maire, ce qui n’est pas gagné. Par exemple dans ma commune, cela ne s’est jusqu’à présent jamais produit. En effet, les cdc étant des documents de droit privé et de nature contractuelle, beaucoup de maires considèrent qui n’ont pas la compétence pour les modifier.
Lire également article de l’anil
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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Posté - 14 nov. 2009 : 07:51:18
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citation: Par exemple dans ma commune, cela ne s’est jusqu’à présent jamais produit. En effet, les cdc étant des documents de droit privé et de nature contractuelle, beaucoup de maires considèrent qui n’ont pas la compétence pour les modifier.
Oui, popolus : il manque des exemples probants.
Mais des JP de la Cour de Cassation font régulièrement état de la nécessaire distinction de ce qui relève des décisions administratives (légales ou illégales), "étrangères" au juge civil.
Et les JP du Conseil d'Etat sur ce sujet sont rares et de portée rétrécie au cas d'espèce
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Posté - 14 nov. 2009 : 08:19:38
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quand je disais stérile... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 14 nov. 2009 : 10:46:04
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...ou comment stériliser la discussion...
citation: par colette:
5 - Au fait que certains défendant, becs et ongles, des positions indéfendables, des certitudes qui leur sont propres mais dont ils aimeraient les voir graver dans le marbre par une loi (vous voyez à qui je pense ... ) se retrouvent consacrés maîtres à penser, voire modérateurs ce qui, dans ce cas, coupe court à tout débat ? |
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Posté - 14 nov. 2009 : 11:51:10
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citation: Initialement posté par popolus
Concernant la modifcation du cahier des charges, l’article L.442-10 du CU nécessite l’approbation du maire, ce qui n’est pas gagné. le maire a pourtant compétence liée pour donner une suite favorable à une telle demande des colotis, les seuls controles qu'il peut exercer étant celui du décompte de majorité et celui de la compatibilité -et pas la conformité puisque la règle peut être plus restrictive ou ne pas ressortir des règles d'urbanisme- avec le règlement d'urbanisme applicablecitation: Par exemple dans ma commune, cela ne s’est jusqu’à présent jamais produit. En effet, les cdc étant des documents de droit privé et de nature contractuelle, beaucoup de maires considèrent qui n’ont pas la compétence pour les modifier. de même qu'à l'inverse de nombreux maires sont par exemple convaincus qu'un emplacement réservé permet d'user d'un bien privé sans passer par la DUP... J'en ai encore vu un hier soir pour qui ça n'était pas clair, ou qui l'a laissé croire en réunion publique. Si les maires étaient tous juristes, on n'aurait plus de contentieux !
vous trouverez toutes JP nécessaires dans les nombreux articles parus sur les lotissement dans la presse spécialisée (RDI, AJDI, AJDA, RFDA, Construction et Urbanisme) , particulièrement depuis la réforme des ADS avec l'ordonnance de 2005 qui a réaffirmé cette possibilité. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 14 nov. 2009 11:54:01 |
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Posté - 14 nov. 2009 : 12:08:52
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Messieurs,
En tout cas, je vous remercie beaucoup de toute l'aide que vous m'avez apportée.
J'ai terminé (momentanément...) mon "mémoire" que je présenterai à notre commission qui décidera de la suite à donner, n'étant pas membre du "Syndicat" de notre ASL.
Je vais essayer en // d'obtenir les pièces manquantes auprès du notaire.
Bien cordialement.. et que la discussion demeure ! |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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popolus
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Posté - 14 nov. 2009 : 20:51:10
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Si un article du code de civil (1134) dit on ne peut pas alors qu’un article du code de l’urbanisme (L.442-10) dit on peut, comment savoir lequel l’emporte ?
L’article 1134 de code de l’urbanisme dit :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Je ne comprends pas bien la deuxième partie de la deuxième phrase : ou pour les causes que la loi autorise.
On remarque que le mot loi est présent deux fois.
Est-ce que le mot loi renvoie au même mot de la première phrase, c'est-à -dire aux conventions légalement formées ou bien à la loi en général.
Si le mot loi du second paragraphe renvoie au même mot du premier paragraphe, l’expression veut alors dire : ou selon les modalités du contrat.
Mais si le mot loi du second paragraphe renvoie à la loi en général, l’expression veut alors dire : ou selon un autre article de la loi comme par exemple l’article L.442-10 du code de l’urbanisme.
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Posté - 14 nov. 2009 : 20:54:52
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la dernière phrase est la bonne.
il faut retenir en revanche que seule la loi peut réduire l'application de la loi : un décret ou ... un règlement local ne le pourrait pas ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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popolus
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Posté - 14 nov. 2009 : 23:23:29
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Merci, Emmanuel pour votre explication. |
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popolus
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Posté - 18 nov. 2009 : 14:12:45
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On a vu dans cet arrêt qu’un cahier des charges, approuvé par arrêté préfectoral conserve donc un caractère conventionnel, ses stipulations continuent de faire la loi des parties même si elles sont frappées de caducité à l'égard de l'administration et ces clauses s'imposent à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause.
Sans vouloir relancer le sujet, je voudrais juste noter une situation paradoxale. Par exemple, dans le cas d’un lotissement ancien approuvé mais dont les règles n’ont, par la suite, pas été prorogées par les colotis.
On arrive alors Ă la situation suivante :
l’administration considère caduc le cdc, mais en même temps elle a le pouvoir de le modifier.
Il me semble toujours difficile d'agir sur quelque chose lorsqu'on ne reconnaît même pas son existence.
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2009 : 20:41:57
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popolus: voudriez-vous "relancer une discussion parfaitement stérile"
Quand un stérilisateur dit :
citation: vous trouverez toutes JP nécessaires dans les nombreux articles parus sur les lotissement dans la presse spécialisée (RDI, AJDI, AJDA, RFDA, Construction et Urbanisme) , particulièrement depuis la réforme des ADS avec l'ordonnance de 2005 qui a réaffirmé cette possibilité.
c'est juste pour dire, il ne faut pas le prendre au mot |
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Posté - 19 nov. 2009 : 00:49:59
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populus, seules les règles de nature règlementaire prévues par les anciens CdC peuvent être frappées de caducité et donc ne plus être opposables par l'administration aux demandes d'ADS. ces mêmes règles gardent en revanche leur deuxième nature, contractuelle, donc inscusceptibles de caducité...dans les relations entre colotis.
ces même colotis peuvent décider de modifier ces règles, soit à l'unanimité, soit par la procédure L442-10 permettant leur évolution, par arrêté du maire, à la demande d'une majorité qualifiée mais non nécessairement unanime de colotis.
il faut donc clairement distinguer règles de caducité et règles de modification, qui sont d'ailleurs traitées par des arfticles distinct du code de l'urbanisme.
c'est ce que la loi prévoit dans un objectif de bien public évident.
et vous pouvez parfaitement me prendre au mot.
certains, rares et étonnamment pas juristes ni magistrats, ont pu développer des théories fumeuses fondées sur une lecture volontairement biaisée des articles législatifs régissant cette originalité qu"est le lotissement.
elles leur appartiennent. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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il ne faudra pas se prendre les pieds dans le tapis devant les juges civils en arguant de "l'illégalité" de l'autorisation SI cette autorisation n'a pas fait l'objet d'un recours administratif dans le délai requis 
