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Mout
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 Posté - 19 nov. 2009 : 06:56:28
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citation: seules les règles de nature règlementaire prévues par les anciens CdC peuvent être frappées de caducité et donc ne plus être opposables par l'administration aux demandes d'ADS.
= application du CU L442-9
citation: ces mêmes règles gardent en revanche leur deuxième nature, contractuelle, donc inscusceptibles de caducité...dans les relations entre colotis.
= application du CC art.1134
citation: ces même colotis peuvent décider de modifier ces règles
= règles contractuelles donc...
citation: , soit à l'unanimité,
= application du Code Civil en option
citation: soit par la procédure L442-10 permettant leur évolution, par arrêté du maire, à la demande d'une majorité qualifiée mais non nécessairement unanime de colotis.
= application du Code de l'Urbanisme pour modifier le contrat entre les colotis...s'ils préfèrent?
...
...on peut, par le même raisonnement, déduire que le maire, à la demande des époux qu'il a mariés, modifie leur contrat de mariage ...
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 Posté - 19 nov. 2009 : 07:39:12
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non, parce que la loi n'a pas prévu cette possiblilité pour le contrat de mariage alors qu'elle l'a prévu pour le CdC des lotissements. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 19 nov. 2009 : 08:28:58
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citation: certains, rares et étonnamment pas juristes ni magistrats, ont pu développer des théories fumeuses fondées sur une lecture volontairement biaisée des articles législatifs régissant cette originalité qu'est le lotissement.
D'un autre fil :
citation: larocaille Modérateur 8 Posté - 19 nov. 2009 : 08:55:03 C'est un peu le dialogue de sourds. 
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Édité par - Mout le 19 nov. 2009 09:37:54 |
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Posté - 19 nov. 2009 : 10:40:45
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Modification du cahier des charges d'un lotissement
Si je comprends bien, la loi a prévu :
1. l'unanimité des colotis : art. 1134 du code civil
ET
2. la règle "3/4 2/3 - 2/3 3/4" : art. L442-10 du code de l'urbanisme.
Les deux articles existent donc, c'est un fait.
Question de droit
- l'article L442-10 du code de l'urbanisme intéresse-t-il l'ordre public ?
Si oui, il ne peut déroger au code civil ;
si non, il peut déroger au code civil
car
l'article 6 du code civil dit :
"On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs."
Une fois ce point établi (unanimité ou "3/4 2/3 - 2/3 3/4"),
les modifications passent par l'autorité compétente pour vérifier si elles sont compatibles avec la réglementation d'urbanisme applicable.
D'ailleurs cela est rappelé dans le L442-10.
Autre question au cas où l'art. L442-10 peut déroger à l'art. 1134 du code civil
Nos statuts d'ASL (qui gère également, selon son objet, le respect du cahier des charges) prévoient encore une autre majorité :
"double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux (NdR : des colotis) et les trois-quarts au moins des voix. Cette double majorité s'apprécie par rapport aux voix des propriétaires présents ou représentés.",
majorité qui semble donc moins contraignante.
Nos statuts peuvent-ils déroger à l'art. L442-10 du code de l'urbanisme ?...
Merci de vos lumières.
Cordialement.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Posté - 19 nov. 2009 : 18:57:23
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citation: Initialement posté par Jean-Pierre W
Modification du cahier des charges d'un lotissement
Si je comprends bien, la loi a prévu :
1. l'unanimité des colotis : art. 1134 du code civil
ET
2. la règle "3/4 2/3 - 2/3 3/4" : art. L442-10 du code de l'urbanisme.
Les deux articles existent donc, c'est un fait. et ils sont de même "niveau", aucun des deux n'étant "supérieur" à l'autre.citation:
Question de droit
- l'article L442-10 du code de l'urbanisme intéresse-t-il l'ordre public ?
Si oui, il ne peut déroger au code civil ;
d'où ça sort ?citation:
si non, il peut déroger au code civil
car
l'article 6 du code civil dit :
"On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs."
allons, allons, l'article L442-10 n'est pas une "convention particulière", c'est un article de loi qui s'impose au contrat de lotissementcitation:
Une fois ce point établi (unanimité ou "3/4 2/3 - 2/3 3/4"),
les modifications passent par l'autorité compétente pour vérifier si elles sont compatibles avec la réglementation d'urbanisme applicable.
et que les règles de majorité sont respectéescitation:
D'ailleurs cela est rappelé dans le L442-10.
Autre question au cas où l'art. L442-10 peut déroger à l'art. 1134 du code civil
il ne s'agit pas de déroger au 1134 mais d'appliquer le L442-10citation:
Nos statuts d'ASL (qui gère également, selon son objet, le respect du cahier des charges) prévoient encore une autre majorité :
"double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux (NdR : des colotis) et les trois-quarts au moins des voix. Cette double majorité s'apprécie par rapport aux voix des propriétaires présents ou représentés.",
majorité qui semble donc moins contraignante.
Nos statuts peuvent-ils déroger à l'art. L442-10 du code de l'urbanisme ?...
il s'agit donc là d'une situation permettant une modification qui peut être réalisée sans le concours de l'autorité administrative et avec une majorité plus faible = mais qui doit alors être enregistrée devant notaire... pas sur que vous soyez gagnant financièrement vus les frais d'acte en ce cas, aussi lourds ou presque que pour une décision à la majoritécitation:
Merci de vos lumières.
Cordialement.
on dispose d'une très jolie JP indiquant que si le CdC prévoit une règle de majorité plus stricte que celle du L442-10, le L442-10 s'impose quand même au contrat, ce qui est bien sûr normal : il est la loi et s'impose donc au contrat ou "convention particulière" :
Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 5 décembre 1973, 85896, publié au recueil Lebon
sur les décomptes de majorité, il existe une discordance de jurisprudence entre la justice administrative et la justice civile, la première comptant une voix par propriétaire, même multilot, alors que la seconde considère qu'on compte à une voie par lot! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 19 nov. 2009 18:59:07 |
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Posté - 19 nov. 2009 : 19:11:47
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OK, Emmanuel !
N'étant pas juriste, je ne savais pas qu'une loi (ici le code de l'urbanisme) pouvait être moins restrictive qu'une loi "précédente" (ici le code civil) sur un sujet donné.
D'autre part, nous pouvons donc "utiliser notre majorité plus souple" que l'article du code de l'urbanisme pour modifier le cahier des charges moyennant un enregistrement devant notaire, c'est ça ?
Veuillez m'excuser si je me mélange (encore) les pinceaux...
Merci.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Posté - 19 nov. 2009 : 20:04:44
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dans cette très explicite hiérarchie des normes, on voit que le droit du contrat, important, est en bas :
http://dfrochot.free.fr/DOCJUR/HIERARCHIE.html
la loi du code civil n'est pas plus ou moins restrictive que celle du code de l'urba. c'est le contrat lui même qui est inférieur aux deux.
oui, vous pouvez modifier votre contrat à une majorité plus souple que celle du code, mais il faudra, pour que lm'acte soit enregistré, passer devant notaire et c'est celui ci qui sera chargé de vérifier la majorité, ... et il sera certainement plus pointilleux que le maire avec une majorité légèrement supérieure. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 19 nov. 2009 : 20:16:28
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citation: Lotissement / Modification du cahier des charges / Aricle L315-3 CU
Cass. Civ III : 20.5.98
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L'article L.315-3 vise la modification de tout ou partie des documents du lotissement sans indiquer s'il s'agit de documents approuvés ou non. Il faut rappeler que lors de la rédaction de ce texte (en 1967), les cahiers des charges qui étaient encore systématiquement approuvés, avaient un caractère hybride à la fois contractuel et règlementaire. Depuis le 1er janvier 1978, seul le règlement était approuvé par l'autorité administrative, le cahier des charges étant un document purement contractuel.
Lorsque est invoqué l'article L.315-3, la Cour de cassation retient que la décision de modifier le cahier des charges (approuvé ou non : CE : 10.3.89), même si elle a été prise à l'unanimité, nécessite l'approbation de l'autorité administrative. Cela pose problème, dans la mesure où l'administration refuse fréquemment de prendre, dans cette situation, un arrêté modificatif considérant le cahier des charges comme un document purement contractuel sur lequel elle n'a pas compétence à intervenir.
Pour autant, la Cour de cassation a reconnu depuis (Cass. Civ. III : 12.2.97) que les droits et obligations contenus dans le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel. La modification des cahiers des charges devrait donc s'opérer sans l'intervention de l'administration, aux conditions qu'ils prévoient, à défaut à l'unanimité conformément à l'article 1134 du code civil.
citation: Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses
Posté - 10 sept. 2008 : 09:03:21
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Traction,
*le maire ne peut pas modifier un CdC : ce document est un document contractuel entre colotis, modifié à l'unanimité des colotis puis enregistré dans sa nouvelle rédaction par un acte notarié inscrit au registre des hypothèque.
*il va donc falloir engager un REP contre l'arrêté du maire.
*pour gagner un peu de temps -au moins deux mois en fait- et repousser d'autant une action contentieuse, faites un recours gracieux adressé au maire déposé contre signature aujourd'hui en mairie et en LRAR en lui indiquant que son arrêté, affiché le 12/7, est illégal non seulement parce que la modification n'a pas été adoptée à l'unanimité des colotis mais également parce que le CdC n'est pas un document administratif mais un contrat civil que seuls les colotis peuvent modifier, à la différence d'un règlement.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2008 09:09:55
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses
Posté - 10 sept. 2008 : 14:19:24
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je vais être un peu violent : c'est trop c.. d'être forclos pour engager un recours contentieux à cause d'une lecture imparfaite des dates d'affichage.
je pense que l'affichage en mairie suffit.
un simple recours gracieux ne coute rien et permet de gagner automatiquement 2 mois.
à vous de voir.
pour le fond du dossier maintenant : la décision de votre TA me surprend.. peut-être le dossier a t il été imparfaitement présenté au juge.
il est maintenant admis -JP à l'appui- que le maire ne peut modifier, dans les vieux CdC, que les règles d'urbanisme "pures"... il peut pas toucher aux règles qui ressembleraient trop à des règles contractuelles. une refonte complète de CdC par l'administration est donc rigoureusement illégale.
en cas de recours, il faudra donc distinguer ce qui ressort de la règlementation d'urbanisme du lotissement, modifiable par le maire après avis de la majorité qualifié, et ce qui ressort de règles contractuelles, modifiable par l'AG des colotis à l'unanimité, le maire ne devant pas même intervenir.
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cordialement
Emmanuel Wormser
le recours gracieux n'a qu'un objectif à mon sens : gagner deux mois pour préparer les billes nécessaires à un recours contentieux.
pour les JP rappelant que les règles civiles du CdC ne peuvent être modifiées par le maire, je vous renvoie vers celles citées par Mout dans les fils traitant ce sujet.
j'en ajoute deux intéressantes dans votre cas :
Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6ème chambre (formation à 3), du 27 juin 2006, 03BX00739, inédit au recueil Lebon
Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6ème chambre (formation à 3), du 30 décembre 2005, 02BX01484, inédit au recueil Lebon
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses
Posté - 16 sept. 2008 : 10:07:57
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une autre très intéressante distingant les deux faces d'un document de lotissement :
Cour administrative d'appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, du 6 mai 2004, 01MA01728, inédit au recueil Lebon
et celle ci distingant les clauses de nature règlementaire des autres :
Conseil d'Etat, 2 / 6 SSR, du 10 mars 1989, 70070, mentionné aux tables du recueil Lebon
et là on repart dans les décision récentes de la juridiction civile sur le caractère éminemment contractuel du cahier des charges...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 20 nov. 2009 : 00:09:00
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ce que vous oubliez de signaler au lecteur, Mout, c'est qu'après ces messages, il y a eu une vaste discussion notamment avec Hès, et surtout Jean6, qui s'est conclue par plusieurs messages où je reconnaissais explicitement avoir eu tort, alors que vous m'aviez clairement convaincu initialement... Reconnaitre avoir eu tort, pas simple apparemment...pour tout le monde.
je donne l'adresse car elle permet à nos lecteurs de montrer que rien n'avance pour vous même en présence de démonstrations solides sur le sujet :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=74882
et ce que vous ne pouvez pas signaler parce que vous ne le saviez pas, c'est que depuis, j'ai fait un peu de droit à la fac....pour éviter de renouveler ce type d'erreurs... et qu'on m'y a particulièrement sensibilisé à la hiérarchie des normes. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 nov. 2009 00:24:15 |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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50
Posté - 20 nov. 2009 : 06:42:44
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La hiérarchie des normes, c'est une chose...
La SIMPLICATION DU DROIT EN FAVEUR DES USAGERS en est une autre.
Elle a fait l'objet de plusieurs LOIS...dont l'application bute toujours sur le même type de résistance.
Dans le cas qui nous occupe, les JP se suivent et ne se ressemblent pas...
Car chaque litige à l'origine d'une procédure diffère des autres par de nombreux points.
Depuis la loi de 1976, le "cahier des charges d'un lotissement" est un document purement contractuel qui établit entre les colotis des règles et des servitudes de droit privé
Même si ces dispositions contraignantes ont un effet sur le droit de construire dans les parcelles issués d'une autorisation de lotir, elles ne sont pas prises en considération pour l'instruction des demandes d'urbanisme...
Voyez sur votre site de référence:
http://jurisurba.blogspirit.com/arc...a-batir.html
Cette thèse droit envisage la notion de "terrain à bâtir" sous tous les angles de vue qui éclairent la complexité des situations et la nécessaire finesse d'analyse
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Édité par - Mout le 20 nov. 2009 06:50:12 |
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Posté - 20 nov. 2009 : 06:55:15
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il est plaisant de lire que vous écartez incidemment la question de la hiérarchie alors que vous expliquiez plus haut que le 1134 s'imposait au L442-10...
le fait que des dispositions contractuelles ne sont pas prises en compte dans l'instruction des AOS n'a strictement aucun rapport avec la question des modalités de modification du CdC.
d'ailleurs, la pêche au thon rouge est actuellement interdite, ce qui n'a aucun rapport non plus. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 nov. 2009 07:12:50 |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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52
Posté - 20 nov. 2009 : 07:23:16
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citation: HIÉRARCHIE DES NORMES
dans le sytème juridique français
Mise en ligne le 10 janvier 2002
Sur le fonctionnement de la hiérarchie des normes voir la 1ère note en base de page
Bloc constitutionnel
En principe, pas de hiérarchie entre ces textes, voir cependant ce qui est mentionnée sur les traités communautaires
Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 (1)
Préambule de la Consitution du 27 octobre 1946 : Déclaration dite "des droits sociaux"(1)
Droit communautaire originaire : traités fondateurs et d'évolution de la Communauté et de l'Union européenne (2)
Constitution(3)
Loi constitutionnelle
– Loi consitutionnelle initiale(4)
– Loi de révision constitutionnelle : loi référendaire de l'article 89 de la Constitution ou vote par le Congrès (5)
Bloc législatif
Pas de hiérarchie entre les textes de ce bloc (cf note sur le Parlement)
Loi organique (6)
Loi ordinaire (7) / Loi de finances (8)
Loi référendaire de l'article 11 de la Constitution (9)
Ordonnance de l'art. 38 de la Constitution (10)
Décision prise en vertu de l'article 16 de la Constitution (11)
Droit communautaire dérivé :
– Directive devenue applicable, mais non transposée (12)
– Réglement communautaire (13)
Bloc réglementaire
Appelé du terme générique de Réglement
Hiérarchie entre les décrets et les arrêtés - Hiérarchie entre les arrêtés en fonction de leur couverture géographique - Idem pour les actes réglementairesDécret [d'application d'une loi ou autonome (14)] :
- Décret simple (15)
- Décret en conseil des ministres (16)
- Décret en Conseil d'état (17)
Arrêté(18) :
– Ministériel ou Interministériel
– Préfectoral (19)
– Municipal
Actes réglementaires des collectivités locales
Bloc contractuel
Rappel : les conventions sont la loi des parties (art.1134 du code civil)Contrats et conventions : bi ou multilatéral (20)
Hiérarchie en droit du travail : Ordre public social (21)
– Convention collective
– Réglement intérieur d'entreprise / d'établissement
– Contrat de travail
Contrat, loi des parties : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de lois entre les parties qui les ont faites" – art. 1134 code civil. |
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Posté - 20 nov. 2009 : 07:39:46
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oui, parfaitement, le bloc contractuel est bien hiérarchiquement inférieur au bloc réglementaire qui est hiérarchiquement inférieur au bloc législatif qui est hiérarchiquement inférieur au bloc vconstitutionnel...
merci Mout pour cette clairvoyance |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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54
Posté - 20 nov. 2009 : 07:56:41
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Veuillez excuser mon inculture :
dans quel bloc se situent :
- le code civil,
- le code de l'urbanisme
?
J'ai compris que notre cahier des charges se trouvait dans le dernier.
Merci.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Posté - 20 nov. 2009 : 08:00:13
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le code civil est dans le bloc législatif
le code de l'urbanisme est dans le bloc législatif pour les articles Lxxx et dans le bloc réglementaire pour les articles Rxxx et Axxx
juste pour rire, la description du bloc législatif est d'ailleurs incomplète puisque sont maintenant apparues, notamment, des lois de programme et des lois de programmation... |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 nov. 2009 08:05:08 |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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56
Posté - 20 nov. 2009 : 08:35:21
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Le rire est une forme d'échappatoire ou de diversion.
Bloc contractuel
Rappel : les conventions sont la loi des parties (art.1134 du code civil)Contrats et conventions : bi ou multilatéral (20)
Contrat, loi des parties :
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de lois entre les parties qui les ont faites" – art. 1134 code civil.
légalement formées = formées dans le respect des lois et par voie de conséquence, devenues LOI DES PARTIES
Cette "LOI" , comme n'importe quelle autre, s'impose au maire, es qualité, qui n'a aucun pouvoir de la modifier. |
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Posté - 20 nov. 2009 : 08:41:48
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OK, j'ai compris pour le code civil et j'ai compris pour les art. en "L" du code de l'urbanisme.
Comme toujours, c'est simple une fois que l'on a les clés du décodeur !
Donc :
- l'article 1134 du code civil qui dit "unanimité"
et
- l'article L442-10 du code de l'urbanisme qui dit "moins que l'unanimité" sont au même niveau "hiérarchique".
Alors, c'est quel art. qui l'emporte ?
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Posté - 20 nov. 2009 : 09:10:23
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1134 ne dit pas unanimité : relisez votre message Posté - 14 nov. 2009 : 20:51:10
et, surtout, le 6 du code civil permet de lui opposer toute disposition d'ordre public.
Pour vous donner un exemple dans un autre domaine, pensez à votre contrat de travail. C'est bien un contrat... mais le code du travail prévoit qu'il peut être modifié de-facto, d'ailleurs même sans l'accord d'aucun des deux co-contractants, en cas d'évolution d'une convention collective ... Le 1134 n'est pas violé pour autant...
Autre exemple également : votre contrat d'assurance... dont certaines mentions sont régulièrement modifiées par la loi elle même y compris en matière de protection... (cas des Cat Nat par exemple)
Enfin, vous parliez plus haut d'ordre public. Les motifs d'ordre public sont le meilleur moyen de faire échec -et cette fois je parle bien d'échec- au 1134, soit en déclarant des clauses non écrites, soit en permettant au co-contractant de s'affranchir pour l'avenir de règles dont il est décidé, un jour, qu'elles contreviennent à l'ordre public.
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Mout
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Posté - 20 nov. 2009 : 09:18:15
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citation: Alors, c'est quel art. qui l'emporte ?
L'article L 442-10 du Code de l'URBANISME s'applique à la modification des règles administratives applicables dans l'instruction des AOS
Modifiées dans les conditions de cette procédure, ces règles deviennent opposables aux colotis qui déposent des demandes au service d'urbanisme.
Mais les dispositions conventionnelles contenues dans le cahier des charges publié établissent souvent des "servitudes" privées qui ressemblent à des dispositions d'urbanisme (hauteur des constructions, règles de prospect, de non aedificandi, d'emprise...etc)
Les PARTIES au contrat (=les colotis) peuvent alors former des recours devant les juridictions civiles pour demander le respect de ces obligations conventionnelles...
Ainsi un PC délivré légalement, d'après les règles opposables, peut être privé d'effets en terme de potentiel constructible
L'exemple le plus "frappant" est celui des époux Baron à Lège-Cap Ferret :
- ils ont acquis légalement un terrain constructible provenant de la division d'un lot de lotissement bâti (règles de lotissement caduques, POS opposable)
- ils ont obtenu un PC contesté mais confirmé
- ils ont construit leur maison et l'ont habité une dizaine d'années
- pendant lesquelles un voisin a lancé une procédure devant les juridictions civiles ...qui ont prononcé l'illégalité de la division du lot et de la construction d'un second batiment sur le lot initial et ont condamné les Baron à démolir leur maison, ce qui fut chose faite en 2007...
ALors quel est l'article qui l'emporte?
La question est sans doute posée à l'emporte-pièce...
Mais la LOI des PARTIES contractantes, en termes d'effet judiciaire, est redoutable...
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Édité par - Mout le 20 nov. 2009 09:24:12 |
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Posté - 20 nov. 2009 : 09:26:28
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