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TashaVik
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 Posté - 05 nov. 2009 : 14:56:01
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Bonjour,
Je ne sais pas si je poste au bon endroit, je suis nouvelle et peut etre bientot une nouvelle copropriétaire et j'espère que vous pourrez m'aider.
Je m'apprête a acheter un appartement en rez de chaussée, dans une petite coproprieté (4 lots) doté d'un jardin à jouissance exclusive. Le vendeur m'assure que le jardin restera en jouissance exclusive et que cela ne peut etre changé, il me suffit juste de l'entretenir et de ne faire aucun changement sans l'accord de l'AG. Toujours selon le vendeur, un des propriétaires aurait engagé un avocat il y a quelques années pour tenter de rendre le jardin commun à tous, et que l'avocat aurait renoncé car c'était impossible...Mouai...Donc avant de m'engager dans une galère je voudrais être sure que ce n'est pas possible et que ce jardin restera à ma seule disposition (c'est pour ce jardin que j'achete l'appart).
Si un tel changement est possible, pouvez-vous me dire comment et éventuellement si vous avez des articles de loi attestant ceci, je suis preneuse (je pourrais ainsi le montrer à l'agent immobilier et peut etre faire baisser le prix  )
Merci d'avance pour vos réponses, je me méfie tellement des agents immobiliers...
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Posté - 05 nov. 2009 : 16:56:25
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Tashavik : pas de soucis, ce jardin est à votre jouissance exclusive. Regardez votre RDC pour connaitre les modalités d'entretien, et qui en à la charge.
Un jardin à jouissance exclusive fait partie de votre lot et figure dans votre acte de vente. Personne ne peut changer cela, l'AG n'a pas à se prononcer la dessus. Si l'avocat n'a pas suivi la demande de ce voisin c'est qu'il n'y a aucune modification possible.
Si vous désirez faire des travaux - terrasse, véranda,.. - il vous faudra demander l'accord de l'AG pour fiare ces travaux privatifs sur des parties communes.
En ce qui concerne le prix d'achet, un jardin à jouissance privative est un plus, difficile de faire baisser le prix sur ce point. |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2009 : 17:38:10
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Non Philippe, ce jardin n'est pas à SA jouissance exclusive puisqu'elle n'a pas encore acheté  (il faut bien lire les questions avant de répondre à l'emporte pièce).
A priori il n'y a cependant auun risque, à moins qu'une AG soit convoquée dans les jours / semaines qui viennent et que le vendeur accepte cette suppression de SON droit à lui de jouir exclusivement de ce jardin ...
Certes, la vente peut être cassée pour ce motif. D'où la nécessité de bien préciser le descriptif du lot dans le sous seing. |
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TashaVik
Nouveau Membre
France
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 Posté - 05 nov. 2009 : 18:13:03
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Merci beaucoup pour vos réponses, donc à l'unanimité si je l'achète avec la jouissance exclusive, je la garde et rien ne peut changer cela...Merci beaucoup en tout cas, mais au fait comment vous savez ca, parce que j'ai cherché sur le net mais je n'ai rien trouvé de clair à ce sujet. |
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Posté - 05 nov. 2009 : 18:24:42
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Tashavik, ce que les collègues vous disent est vrai à condition que votre vendeur ne vous raconte pas de bobards.
La seule façon de vous en assurer et de demander en lecture le RdC avant d'acheter et de vérifier l'EDD du ou des lots que vous souhaitez acquérir. Normalement cette jouissance privative exclusive y est insdcrite. Si ce n'est pas le cas mefiez vous.
De plus faites inscrire sur le compromis de vente cette mention : "le jardin est déclaré par le vendeur en jouissance privative exclusive".
Par contre si le jardin et bien en jouissance exclusive, seule la majoprité à l'article 26, mais à l'unanimité peut vous priver de cette jouissance, et dans ce cas il y a peu de chances que vous soyez favorable, donc pas d'unanimité....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 nov. 2009 : 18:37:32
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"mais au fait comment vous savez ca, parce que j'ai cherché sur le net mais je n'ai rien trouvé de clair à ce sujet."
Moi, c'est mon petit doigt qui me dit ...
Les autres ? |
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TashaVik
Nouveau Membre
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Posté - 05 nov. 2009 : 18:52:46
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:-) tant que ton petit doigt est sur de ce qu'il dit ca me va |
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Posté - 05 nov. 2009 : 19:43:00
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gedehem : citation: Non Philippe, ce jardin n'est pas à SA jouissance exclusive puisqu'elle n'a pas encore acheté (il faut bien lire les questions avant de répondre à l'emporte pièce).
Toujours aussi méprisant, cette remarque mériterait d'être zappée par nos chers modérateurs !!! ma réponse esest pertinante, j'ai un jardin à jouissance privative, et vous " maitre" gedehem !!!! 
Tashavik : votre décision d'achat est lié à la nature de ce jardin. Il est assez facile de vérifier dans le RDC que peut vous préter votre vendeur que son jardin est à jouissance privative.
Cette jouissance privative sera notifiée dans votre acte de vente.
Le seul cas est que la Mairie ou l'état désire exproprier le SDC des jardins communs pour faire passer une autoroute, un train,..... c'est à dire autant de chances que de gagner le gros lot au loto. |
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DIOGENE93
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Posté - 05 nov. 2009 : 23:13:44
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Ci après jurisprudence relevée sous l'art. 9 de la loi du 10 juillet 1967 (LITEC 2009)
Un jardin, malgré un droit de jouissance exclusif, demeure une partie commune générale. Il ne peut cependant être détaché du lot d’habitation et loué ou vendu à part.
Il est impossible au syndicat des copropriétaires de revenir sur cette attribution.
2) Le titulaire d'un droit de jouissance exclusive n'a sauf stipulation contraire que les droits de tout copropriétaire sur les parties communes
88) Seule la jouissance est privative, Un deuxième principe est que la partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive reste une partie commune, ce qui est une autre façon de dire que le titulaire du droit de jouissance exclusive n'en devient pas propriétaire (V. pour une illustration, Cass 3" civ., 25 janv. 1995) Le droit s'exerce sur une partie commune et la privatisation de cette partie commune ne concerne que sa jouissance (c'est-à -dire son usage).
89) Conséquences en matière de travaux, le syndicat des copropriétaires peut décider de travaux concernant la partie commune, objet du droit de jouissance exclusive(à la majorité de l'article 24 s'il s'agit de travaux d'entretien. - Sur le principe, V. CA Versailles,29 juin 1995.
91) Le droit de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes n'est pas assimilable à un droit de propriété et ne donne pas à son titulaire la possibilité de transformer en local privatif la parcelle qui est grévée, qui rest une partie commune (Cass. civ. 3ème ch., 3 janvier 2006. n° 04-20.556 ; rev. Administrer mars 2006 p. 50. obs. J-R-Bouyeure).
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)
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Posté - 06 nov. 2009 : 09:11:14
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Tashavik : voilà qui doit vous rassurer définitivement sur la nature d'un jardin à jouissance privative; il vous suffit de vérifier si ce jardin est réellement à jouissance privative, au vendeur de vous le confirmer par des documents précis. |
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TashaVik
Nouveau Membre
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Posté - 06 nov. 2009 : 11:29:30
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Oui j'ai noté tout ce que vous m'avez dit, au moins je saurais de quoi je parle, et maintenant je sais quels documents lui demander pour etre sure...En tout cas merci beaucoup à tous. Je serais même tentée de dire bisous...A bientot. |
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