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Guymmo
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 Posté - 12 nov. 2009 : 09:55:53
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Le juge a retenu que le plan ne pouvait être détaché du RDC. Cela ne veut pas toujours dire que le plan prévaut sur le RdC, même si le RdC est silencieux sur un certain point.
Supposons le cas ou le Règlement de copropriété et l’Etat Descriptif de Division restent « silencieux » sur le droit de jouissance de x sur le carré de jardin qui est marqué sur le dessin « jouissance de x ».
Dans ce cas le dessin ne sert pas à complémenter le texte. Non : il y a carrément contradiction entre texte et dessin.
Quand il y a contradiction le texte prévaut sur le dessin : on peut supposer que la mention sur le dessin à échappé au notaire et aux acheteurs et que l’intention de l’organisation était bien ce que le texte décrit. La mention sur le plan ne sera pas retenue et X n’obtiendra pas la jouissance exclusive sur le carré de jardin.
Ce que je déplore est le que les notaires qui font mal leur travail nous laissent avec des RdC qui contiennent des contradictions : On n’essaye même pas d’attirer l’attention de ce notaire sur les fautes qu’ils commettent ? |
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Gédehem
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 22
Posté - 12 nov. 2009 : 15:37:52
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Guymmo, pour qu'il y ai "contradiction" encore faudrait-il que le RDC précise un point, même de façon imparfaite, que viendrait contredire une mention sur ce plan annexé.
Ici, primauté de l'écrit RDC.
Mais lorsque le RDC est silencieux, il n'y a ni opposition ni contradiction.
Il y a un élément sur ce plan annexe du RDC (RDC et plan mentionnés aux actes) attestant des prétentions du demandeur que rien ne vient contredire
C'est sur ce point que va statuer le juge... en prenant le plan comme référence. |
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Guymmo
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23
Posté - 12 nov. 2009 : 16:18:42
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Vous m’avez convaincu, Gédehem, que le plan annexé ne peut être ignoré. Je ne suis pas convaincu que les rédacteurs du RdC ont eu l’intention de réserver le jardin en rose sur le plan pour les lots x, y et z.
Mon argument est que si cela avait été le cas, les rédacteurs auraient confirmé leur intention par un texte dans le RdC. Le fait que cette confirmation manque confirme, à mon avis, que l’intention des rédacteurs de ce RdC est que le jardin rose est une partie commune générale.
Cette interprétation devient moins pertinente quand on voit maintenant que le jardin marqué « jouissance X » bloque le passage. Les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 ne peuvent rentrer chez eux que par l’accès 1.
La configuration avec le blocage par « jouissance X » rend plus probable l’intention des rédacteurs du RdC de réserver le carré rose aux lots x, y et z. Mais si cela avait été le cas, les rédacteurs auraient confirmé leur intention par un texte dans le RdC. Le fait que cette confirmation manque confirme, à mon avis, que l’intention des rédacteurs de ce RdC est que le jardin rose est une partie commune générale. |
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Gédehem
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24
Posté - 12 nov. 2009 : 18:31:22
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Peut être .. sans doute ..! Mais voila que c'est soumis à l'appréciation du juge en cas de litige.
La question qui était posée portait sur la revendication de la partie rose au droit du bat.1 marquée XYZ.
Ce point est totalement accessoire si XYZ demandent la scission : grevé d'un droit à leur proft ou non, il peuvent la demander.
En revanche, la chose est beaucoup plus problématique pour la partie blanche "jouissance X", toujours dans le cadre d'une scission.
X étant devenu tiers au syndicat, quid d'un droit qu'il aurait sur une partie commune dont il n'a plus la propriété indivise puisqu'il n'est plus copropriétaire ???
Peut-on avoir un droit de jouissance sur une partie commune de copropriété, qui plus est si ce droit n'est pas affecté de tantièmes, sans être membre du syndicat ?
A vos claviers .... 
(Je reviens ajouter qu'il n'y a rien à gagner !  ) |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 18:33:21 |
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Mout
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:24:58
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Je disais :
citation: selon le croquis, parmi les copropriétaires x,y,z du bâtiment 1, le copropriétaire x a la jouissance privative de l'espace situé devant le bat.2 et partie du bat.3...
Si le descriptif du lot x à l'EDD c'est "un appartement de 120m² situé au rdch du batiment 1 et la jouissance privative d'un terrain de 200m² situé en jaune sur le plan"...la scission du bat.1 ne me paraît pas possible
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Gédehem
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26
Posté - 12 nov. 2009 : 23:51:32
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Ce que je pense aussi ....sauf pour X à renoncer à son droit !
J'allais oublié : Mout, vous avez gagné le droit de revenir sur UI ! |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 23:53:22 |
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ivon
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Posté - 13 nov. 2009 : 06:00:21
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citation: Initialement posté par nefer
le batiment 1 n'a t il aucun élément d'équipement commun avec les autres batiments ?
Les 3 bâtiments sont à l'origine une seule et même construction.
Le bâtiment 1 et le bâtiment 2 sont séparés par un seul mur porteur qui est donc commun.
De plus il y a une ouverture dans ce mur commun qui fait qu'un même appartement comprend des pièces dans le bâtiment 1 et dans le bâtiment 2.
L'installation électrique de cet appartement est à la fois sur le bâtiment 1 et sur le 2.
Enfin les évacuations du bâtiment 1 passent par le bâtiment 2. |
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ivon
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Posté - 13 nov. 2009 : 06:04:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
La seule difficulté serait le droit de jouissance que vous indiquez au droit du bat.2 au profit de X, ce dernier devienant tiers au syndicat initial.
X est également propriétaire d'un lot dans le bâtiment 2 |
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Gédehem
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Posté - 13 nov. 2009 : 10:28:38
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Sur ce que vous dites, la scission est impossible, les bâtiments n'étant pas physiquement distincts les uns des autres.(*)
L'affaire est close ! 
(*) il aurait été utile que vous le précisiez dès le début ....  |
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ivon
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Posté - 13 nov. 2009 : 22:14:02
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Merci pour cet avis tranché sur l'impossibilité de scission.
Je reviens sur la question qui redevient d'actualité:
Les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 peuvent ils actuellement passer par l'"entrée 2" pour aller prendre l'air dans la partie commune au pied du bâtiment 1?
Partagez vous l'avis de Nefer
"...le réglement de copropriété l'emporte sur la mention indiquée sur le plan."
que la partie commune au pied du bâtiment 1 doit être une partie commune comme une autre?
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Guymmo
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Posté - 13 nov. 2009 : 22:40:33
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Oui,
Parce que je suis convaincu que le plan annexé ne peut être ignoré: il a un poids. Je ne suis pas convaincu que les rédacteurs du RdC ont eu l’intention de réserver le jardin en rose sur le plan pour les lots x, y et z.
Mon argument est que si cela avait été le cas, les rédacteurs auraient confirmé leur intention par un texte dans le RdC. Le fait que cette confirmation manque confirme, à mon avis, que l’intention des rédacteurs de ce RdC est que le jardin rose est une partie commune générale.
Cette interprétation devient moins pertinente quand on voit maintenant que le jardin marqué « jouissance X » bloque le passage. Les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 ne peuvent rentrer chez eux que par l’accès 1.
La configuration avec le blocage par « jouissance X » rend plus probable l’intention des rédacteurs du RdC de réserver le carré rose aux lots x, y et z. Mais si cela avait été le cas, les rédacteurs auraient confirmé leur intention par un texte dans le RdC. Le fait que cette confirmation manque confirme, à mon avis, que l’intention des rédacteurs de ce RdC est que le jardin rose est une partie commune générale. |
Édité par - Guymmo le 13 nov. 2009 22:42:06 |
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ivon
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Posté - 16 nov. 2009 : 14:32:38
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Les copropriétaires du bâtiment 1 viennent de mettre à l'ordre du jour d'une AG extraordinaire une modification du règlement de copropriété visant à reconfigurer (redécoupage et renumérotation par géomètre) les lots x, y, z.
Ils profitent de cette demande pour glisser dans une résolution qu'un des lots reconfiguré ouvre sur la "partie commune à x, y, z" et ainsi donner une existence légale à cette mention (qui figurerait ainsi au RC modifié et publié aux hypothèques)
De plus, comme les lots sont renumérotés, une autre résolution vise également à corriger la mention du plan "commun à x, y, z" avec le nouveau numéro de lot reconfiguré.
Celà donnerait également une existence légale à cette mention
La démarche vise donc à annexer une partie commune "normale" et telle que nefer l'a confirmé
citation: Initialement posté par nefer
tous les avocats que j'ai consultés (spécialisés en copropriété)concernant une question identique à savoir litige entre un plan et le réglement de copropriété ont eu la même réponse: le réglement de copropriété l'emporte sur la mention indiquée sur le plan.
en la transformant en "partie commune spéciale" réservée au copropriétaires du bâtiment 1
Les copropriétaires du bâtiment 1 auront la majorité mais pas l'unanimité pour cette résolution si elle est considérée comme résolution intéressant tout le syndicat.
Ils auront l'unanimité s'ils font considérer cette clause comme intéressant seulement le bâtiment 1
Y-a-t-il quelque chose à entreprendre avant la tenue de l'AGE?
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2009 : 16:14:07
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Encore une fois, il n'existe rien d'extraordinaire en copropriété, sauf lorsque le syndic n'impute pas ses honoraires et en fait cadeau ...
Alors une AG .......
La modification du RDC impose la double maj.art.26 de tout le syndicat :
au moins la moitié des copropriétaires en nombre portant au moins les 2/3 des voix/tantièmes.
Ce qu'il faut faire avant l'AG ? informer les copropriétaires de l'irrégularité de la démarche destinée à faire valoir des intérets particuliers au détriment de ceux du syndicat. |
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ivon
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Posté - 16 nov. 2009 : 16:54:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
La modification du RDC impose la double maj.art.26 de tout le syndicat :
au moins la moitié des copropriétaires en nombre portant au moins les 2/3 des voix/tantièmes.
Les copropriétaires x, y, z ont la moitié en nombre et 2/3 des voix/tantièmes.
Cependant, est il exact, qu'ils ont besoin de l'unanimité pour changer la nature d'une partie commune: La faire passer de "partie commune pour tous" à partie commune spéciale réservée à x, y, z? |
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ivon
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Posté - 16 nov. 2009 : 23:06:08
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En lisant ce topic sur UI
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=12888 ,
j'en comprend que pour cette AG à venir, le changement sur la partie commune n'est pas présenté dans les règles.
Donc je pense informer les copropriétaires que quel que soit la majorité qui se prononce, la décision sera frappé d'irrégularité
Cependant, s'ils veulent changer la partie commune en "partie commune spéciale de x, y, z", ils devront passer par une résolution demander la vente à leur profit de la partie commune associée à un prix de vente.
Que comme il sera difficile de dire que cette vente serait de nature à changer la destination de l'immeuble "à usage d'habitation", la "double majorité" de l'ensemble de tous les copropriétaires sera suffisante pour aliéner cette partie commune.
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