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 Posté - 22 nov. 2009 : 09:11:45
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une union de syndicats est régie par l'art 29 de la loi de 1965 et les art 63 et suivants du décret de 1967, entre autres.
Dans le RdC, il est écrit entre autres, "... une union régie par les dispositions de l'article 29 de la loi de 1965 et les articles 63 du décret de 1967 dont les statuts demeurent ci annexés..."
Les statuts eux mêmes ne sont pas dans le RdC mais en annexe, il est seulement cité son existence !
Mais ces dipsositions sont succintes, il est donc construit des statuts 'en annexe du RdC).
Ces statuts :
1- sont-ils ou peuvent-ils être soumis à la loi "contrat d'association" loi de 1901 ?
2- s'il y a un souhait de les modifier, sont-ils soumis à une majorité art 26 ou à l'unanimité de chaque syndicat ou plutot soumis au vote majoritaire de l'Union elle même ?
merci de vos expériences...
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9720fm
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Posté - 22 nov. 2009 : 10:01:36
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rambouillet, je réponds seulement à votre question 2.
Les statuts donnent les majorités pour l'Union Syndicale que je connais : mêmes que pour un syndicat simple, chaque syndicat élémentaire jouant le rôle d'un copropriétaire avec des tantièmes (chaque syndicat a un poids particulier dans l'US).
Il n'est pas dit explicitement :
- à quelle majorité chaque syndicat détermine sa position (ce pourrait être la même que pour le niveau US), dans la pratique, dans l'AG de syndicat auquel j'appartiens, les copropriétaires présents donnent leur avis "à la louche" sans décompte de voix (les 15 résolutions de l'US viennent en fin des 15 résolutions du syndicat : il faut déjà être satisfait de pouvoir échanger sur chacun des 15 points de l'US en fin d'AG ...),
- si l'unanimité des copropriétaires de chaque syndicat est requise pour déterminer sa position quand l'unanimité est requise au niveau US.
Je n'avais pas remarqué la lacune sur ce dernier point. Merci rambouillet de votre question. A 450 lots, autant dire que les statuts sont gravés dans le marbre si aucun copropriétaire ne doit manquer au vote.
De même, pour décider d'une amélioration à l'US, exiger la majorité art 26 dans chaque syndicat élémentaire revient à empêcher l'US de vivre.
Pour le fun, les statuts de l'US ont été modifiés, il y a quelques années, tout de même. Je n'étais pas au fait des ces aspects à l'époque. |
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Posté - 22 nov. 2009 : 10:39:19
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Rambouillet : une Union de syndicats possède un chaier des charges et des statuts. XCe n'est pas un syndicats de copropriétaires, pas de RDC.
Pour notre Union, en voici le fonctionnement :
L'Union des syndicats gère les parties communes aux syndicats : voirie, éclairage, entretien, fermeture, trvaux sur les parties communes ; elle n'est pas propriétaire de ces parties communes, ce n'est pas une ASL.
Notre Union des syndicats a un directeur de l'Union qui est un syndic par les statuts. Un conseil de l'Union composé des présidents des CS, contrôle la gestion du directeur de l'Union. Les syndics de chaque SDC représente ceux-ci à l'Union.
En ce qui concerne la gestion, le directeur de l'Union établit un budget de fonctionnement ( comme dans un SDC), et fait l'ODJ de l'Union.
Chaque SDC vote sur les résolutions de l'UNION lors de sa propre AG - approuve les comptes de l'Union, vote le budget, vote les trvaux, et ceci aux MEMES majorités que dans les SDC.Article 24,25 et 26
Chacun des Syndicats est représentatif par ses tantièmes dans l'Union. Le directeur de l'Union collecte les votes de chaque AG des SDC, et annonce à l'AG de l'Union - les syndics des SDC, le président du conseil de l'union, et les présidents de CS invités généralement - les différents votes de chacun des SDC et l'approbation ou non des résolutions de l'Union, suivant la majorité en tantièmes obtenues. Il ne peut y avoir des votes " à la louche". L'Union appelle les charges de l'Union à chacun des SDC.
Par conséquent chaque copropriétaire paie des charges propres à son SDC et des charges de l'Union ( budget et trvaux). Voir appel de charges trimestrielles.
Ceci est l'organisation de notre copropriété avec 5 syndicats dans un espace de 4ha entièrement clos et fermé.
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Posté - 22 nov. 2009 : 11:33:59
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9720fm et philippe388 : j'essaie de répondre ou de préciser, de requestionner ...
nos statuts donnent la répartition des voix de cette union des représentants de chaque SDC (les syndics) : or les décrets parlent de représentants élus par les AG et la loi du syndic ... Quid : application du décret ou de la loi ?
notre U est propriétaire de parties communes.
le directeur est un syndic, pourrait-on concevoir d'avoir un syndic non pro membre de l'U (si les représentants sont élus parmi les copros de chaque SDC)
nous n'avons pas de CS, mais seulement AG et un syndic : peut-on rajouter cet étage pour fonctionner et faire de la surveillance du syndic (ou directeur).
Si chaque AG de SDC est décisionnaire pour ce que veut faire l'U, à quoi sert une AG de l'Union, il suffirait que le directeur fasse la somme des AG ?
dans nos statuts, il est spécifié "lorsque l'assemblée délibère sur un projet de modifications des statuts, ses décisions sont prises à la majorité des membres de l'U détenant ensemble les 2/3 tiers au moins des voix". Cela voudrait-il dire que les AG des chaque SdC n'ont pas leur mot à dire si ce n'est par l'intermédiaire de leur représentant, ce qui nécessite un avis de chaque AG de SdC mais pas forcément à l'unanimité... ? c'est un peu flou, non....
(à signaler : "les décisions prises par l'AG de l'U obligent tous les membres de l'U y compris ceux qui ont voté contre ou qui n'ont pas été présents ou représentés à la réunion".)
votre avis ?
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Posté - 22 nov. 2009 : 16:44:28
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rambouillet : citation: notre U est propriétaire de parties communes.
Etes vous certain de cela ???
Si elle est propriétaire des parties communes, les SDC n'ont pas grand chose à voir dans les décisions de l'Union !!!!
L'Union décide de fiare des trvaux de voirie, et elle appelle les fonds à chaque SDC suivant leur quote-part dans l'Union.
Que dit le cahir des charges et les statuts de cette Union, ou plutot une ASL. !! Sans de statuts précis comment cette Union peut elle fonctionner ??? |
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Posté - 22 nov. 2009 : 20:04:52
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oui, philippe, PROPRIETAIRE, devant notaire, etc....
il existe des statuts mais qui à mon avis manquent de précisions et qu'il conviendrait de faire évoluer....
à ma question : cette U est-elle également régie par la loi de 1901 ? rien n'est dit dans les statuts... si ce n'est une publication à faire, à l'origine, après acceptation des statuts par les SdC : "Tous pouvoirs sont donnés au porteur des copies ou expéditions des présentes aux fins de procéder aux formalités de publicité prévues par l'article 5 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association."
C'est bien appelée U dans le RdC et les statuts ont été déposés au notaire à l'origine. Ces statuts ne sont pas DANS le RdC. Dans le RdC il est dit la création obligatoire d'une U avec des statuts "en annexe". |
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Posté - 22 nov. 2009 : 20:23:50
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rambouillet : vous trouverez sur le site de JPM - jpm-copro.com toutes les réponses à vos questions sur les Unions, ASL et autres groupements de copropriétaires.
Il évoque également la loi de 1901.
et également: citation: 2. patrimoine de l’union de syndicats
L’article D 63, reprenant l’ancien article D 43 dote l’union d’un patrimoine propre :
L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
On doit toutefois s’interroger sur la portée précise de cette disposition.
a) Conception restrictive du patrimoine de l’union
De la combinaison des articles L 29 et D 63 il résulte que l’union peut être propriétaire des biens nécessaires pour assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun ». La possibilité d’appropriation ne peut s’étendre aux parties communes et éléments d’équipement communs pour les raisons suivantes :
L’expression « éléments d’équipement communs » a un contenu juridique précis. Dans le langage courant, on parle d’éléments d’équipement collectifs.
Les éléments d’équipement communs sont la propriété indivise des copropriétaires. Ils ne peuvent pas figurer dans le patrimoine de l’union dont les membres sont les syndicats et non les copropriétaires..
Quant à la gestion de services d’intérêt commun, il s’agit d’une fonction de l’union qui n’entre pas dans son patrimoine.
S’agissant des unions coopératives de syndicats, l’article 93 I de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) indique pareillement : « Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet ». Celui-ci étant restreint à la création et à la gestion de services destinés à faciliter leur gestion, elles ne peuvent être propriétaires d’éléments d’équipement commun.
On doit noter enfin que les textes sont muets à propos des parties communes. L’union ne saurait donc en être propriétaire, mais elle peut assurer des services les concernant (entretien des espaces verts notamment).
Le contenu du patrimoine de l’union est donc limité au matériel et aux fournitures nécessaires pour l’exécution des missions confiées à l’union.
D'ou ma question !!! 
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Posté - 22 nov. 2009 : 20:47:03
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je n'ai pas encore été voir le site de JPM (que je connais, le site pas JPM, si ce n'est au travers de l'ancien forum) sur ce sujet.
mais effectivement la précision est d'importance : c'est bien une partie commune aux SdC, mais en fait comme l'U en est propriétaire c'est une certitude, on pourrait dire que ce n'est pas une partie commune, mais un bien que l'U gère et met à disposition des SdC. Ce bien est commun dans l'utilisation aux SdC, mais ne leur appartient pas.
C'est effectivement une question de langage, mais la différence est notable, j'en conviens. |
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Posté - 23 nov. 2009 : 08:35:03
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rambouillet : ce n'est pas une question de langage !!!! rendez vous sur ce site, JPM a bien complété cette partie concernant les unions, les ASL, les AFUL, ......
Nous avons eu des soucis de " langage" pendant plusieurs années, car le syndic directeur de l'Union gérait cette Union comme une ASL, en appelant cette " Union " ASL alors que nos statuts de l'UNION étaient très clairs. Un flou artistique existe toujours la dessus chez ce syndic ( Lamy) , et la gestion courante est assez complexe pour la plupart des copropriétaires. Vous le remarquez également dans votre cas.
Ce qui est étonnant c'est l'absence de statuts clairs dans votre Union. Une Union est une association, qui n'est pas régie par la loi de 1901. D'ailleurs aucun syndic, même des grands groupes ne possèdent des contrats de directeur de l'Union. Il propose exactement les même contrats que les contrats de syndic, alors que ce n'est pas du tout la même chose.
Une Union n'est pas un syndicat de copropriétaires. pas de garantie financière pour un directeur d'une Union. En cas de faillite un directeur de l'Union peut être également attaquer sur ces biens propres,...... |
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9720fm
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Posté - 23 nov. 2009 : 09:48:10
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rambouillet a demandé : citation: nous n'avons pas de CS, mais seulement AG et un syndic : peut-on rajouter cet étage pour fonctionner et faire de la surveillance du syndic (ou directeur).
Dans l'US que je connais, il y a un CS au niveau de l'US. Le CS est, pour moi, aussi indispensable que pour une simple copro :
- pour contrôler les comptes bien sûr : il vaut mieux un petit comité vérificateur pour que les comptes soient aussi vérifiés que possible avant d'être présentés aux AG élémentaires,
- pour proposer des solutions aux problèmes et proposer les améliorations : avec le système à 2 étages, les résolutions ne se votent pas facilement : un CS permet de bien boucler les dossiers et de donner les explications qui vont bien en amont des AGs.
rambouillet a demandé : citation: Si chaque AG de SDC est décisionnaire pour ce que veut faire l'U, à quoi sert une AG de l'Union, il suffirait que le directeur fasse la somme des AG ?
Dans l'US que je connais, le fonctionnement théorique laisse aussi à penser qu' "il suffirait que le directeur fasse la somme des AG". C'était le cas à la 1ère AG que j'ai connue mais, à la 2ème, des résolutions avaient été mal préparées (importance du CS plus haut), mal comprises et le texte des résolutions a été remanié lors de l'AG US.
Nous ne vivons pas dans un monde parfait, il faut que le représentant de chaque syndicat (ici, son syndic) puisse ré-orienter le vote du syndicat. Délicat pour lui dans certains cas (il peut s'abstenir de le faire) mais quand il est évident qu'il s'agit de bon sens pour éviter de perdre 1 an, la ré-orientation d'une réso doit pouvoir se faire.
J'ajoute que les copropriétaires représentants des syndicats élémentaires (membres du CS US) sont admis à l'AG US même s'ils n'ont rien à y faire puisque seuls les syndics rapportent les votes des syndicats élémentaires. Cette fonction de "rapport"est sensible car les PVs des AGs élémentaires ne sont pas disponibles lors du vote, la présence de copropriétaires est au moins un garde-fou pour que le syndic rapporte ce qui a vraiment été voté.
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Posté - 23 nov. 2009 : 10:15:49
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9720fm : citation: Cette fonction de "rapport"est sensible car les PVs des AGs élémentaires ne sont pas disponibles lors du vote, la présence de copropriétaires est au moins un garde-fou pour que le syndic rapporte ce qui a vraiment été voté.
Une AG de l'Union est composé ( satuts de l'Union) des syndics des syndicats de copropriétaires, de propirétaires lamda qui sont dans cette Union, et du président du conseil de l'Union ( conseil de l'Union composé par les présidents des CS des syndicats composants l'Union)
Les présidents des CS des SDC sont des invités à cette AG. Leur syndicat étant représentés par leurs syndics.
9720fm : ce que vous soulevez peut arriver lorsqu'un syndic est le syndic de plusieurs ou de tous les SDC, et également directeur de l'Union. Nous avons connu cela dans notre copropriété ou l'AG de l'Union modifiait ou ne tenait pas compte des votes des AG !!!! C'est comme cela que des travux de fermeture de plus de 100 000 € refusés par les AG, ont été votés par l'Union, en modifiant les votes des AG des SDC . Nous avions à l'époque un président du conseil de l'Union dictateur et un syndic de plusieurs SC et directeur de l'Union qui a laissé faire !!!!
Quand une Union fonctionne normalement, le directeur de l'Union envoit le MEME ODJ à tous les syndicats et autres membres de l'Union, TOUS les copros et AG votent sur le même ODJ.
Après toutes les AG, c'est au directeur de l'Union de faire une synthèse des votes es AG et de déclarer si les réolutions sont adoptées ou rejettées, suivant les majorités de votes 24.25 ou 26. et de la représentation en tantièmes de chacun des SDC et autres membres.
9720fm : Comme les CS de syndicats de copro, la mission du conseil de l'Union - un super CS - est de controler et de vérifier la gestion et les comptes du directeur de l'Union.
Tout cela fait partie du cahier des charges et des statuts de l'Union. |
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