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joulia
Contributeur vétéran
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21
 Posté - 25 nov. 2009 : 23:05:03
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en location, mieux vaut fournir un parquet vitrifié et pas ciré ! ... |
Édité par - joulia le 25 nov. 2009 23:05:41 |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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 22
Posté - 27 nov. 2009 : 07:58:47
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Je vais reprendre les problèmes cités par Elisabeth 1 par 1 et Elisbeth va réaliser à quel point elle est "à côté" des règles dans bien des cas. Elle ne va même pas pouvoir facilement mettre facilement dans le bon chemin tout ce qui touche à son nouveau locataire mais elle va avoir intérêt à s'y mettre.
Le fuel
citation: Merci pour vos suggestions, car j'imagine qu'il n'existe aucune loi pour ce problème assez particulier. Elisabeth, comme pour tout, il n'y a pas de loi qui parle de votre cas particulier mais il y a des lois, très claires, qui vous permettent de savoir ce qu'il faut faire dans votre cas particulier.
Le locataire n'aurait jamais dû accepter de passer commande et d'être le groom de service pour accueillir le livreur puisque l'installation est commune. Si le locataire a commandé un grand volume de fuel c'est parce qu'Elisabeth oublie de préciser qu'elle n'a pas dû indiquer (et encore moins formellement) au locataire la date prévisionnelle exacte du changement de chaudière et peut-être même pas la décision définitive du changement de combustible.
Tous les arguments donnés par Elisabeth qui expose avec force détail qu'elle considère qu'elle opérait à des partages équitables et juste ne tiennent pas la route juridiquement. S'il restait trop de fuel dans la cuve, elle en est, juridiquement, la seule responsable. Elles est la seule à devoir assumer. Et dans le cas de l'encadrement légal des relations propriétaire locataire, il n'est jamais prévu qu'une "gentillesse" d'un côté soit là pour compenser une "sévérité" de l'autre. Même si le locataire a occupé des locaux qui ne lui était pas destinés et même s'il a laissé le logement en mauvais état, cela ne se traite pas via le fuel.
Quant au retrait de la cuve encore pleine d'environ 800 l de fuel, c'est la règle... Ce fuel est théoriquement irrécupérable (mais, pour la planète, j'espère qu'on sait quand même un peu le récupérer).
Alors, Elisabeth doit comprendre et accepter que, juridiquement, malgré tous les arguments qu'elle a présenté, c'est à elle et à elle seule de payer cette "perte de fuel".
Les calculs de répartition du chauffage
Ils sont gentils, les UInautes qui disent que ces calculs sont fantaisistes. Ce qu'ils devraient dire, c'est plutôt qu'ils ne respectent pas la loi. La loi, c'est que le propriétaire est obligé d'indiquer, au départ les règles de répartitions des dépenses communes. Dans le cas des mono-propriétés, le bailleur est libre de définir la grille de répartition quand il n'a pas de moyens de comptage à chaque lot mais il ne peut pas mettre en place une gègle de partage hybride. La difficulté d'obtenir un calcul exact et de bien mesurer le volume consommé faute de jauge n'est pas le reproche. Le reproche c'est de compter 1 logement par rapport à un compteur de calorie peu étalonable et laure en tant que différence.
Quelboulot a demandé 50 fois combien il y avait de fuel à l'entrée dans les lieux du locataire et n'a pas eu sa réponse... Or lé réponse aurait été utile. S'il y avait 800 l de fuel à l'entrée du locataire... il a parfaitement payé sa consommation, même si elle n'était pas calculée de façon très carré. S'il y avait moins de fuel... Il a payé plus qu'il n'a consommé. Sil y avait plus de fuel, il a payé moins qu'il n'a consommé. Elisabeth n'a pas à faire tomber sur les épaules du locataire toutes ses (les erreurs d'Elisabeth) "erreurs" de fonctionnement de l'immeuble et de gestion. La question de la quantité de fuel au début de la location a une raison d'être... pour vous permettre de comprendre le poids de vos erreurs/ Il est vrai quelle na plus de raison d'être car la seule réponse à vous donner, c'est que c'est à Elisabeeth et à personne d'autre d'assumer la "perte" des 800 l de fuel.
citation: Pour quelle raison, ce fuel aurait-il été "ma" propriété dans la mesure où il alimentait les 2 logements ? Elisabeth, parce que vous êtes propriétaire des 2 logements, parce que l'installation de chauffage est collective aux 2 logements et parce que c'est au propriétaire et à lui seul d'assumer la gestion de cet équipement commun et parce que le seul droit du propriétaire est de récupérer les sommes payant dûment le "service commun" dues par le locataire, selon règle de répartition légale.
citation: De toutes les façons, pour m'éviter ce "cirque", chaque logement a maintenant sa chaudière. Avec chacun som compteur gaz, j'espère... autrement... c'est toujours un équipement collectif !
citation: pourquoi n'avoir pas vendu le fuel même à moitié prix ? Nefer, c'est théoriquement interdit... même si cela me gêne pour la planète et même si certains arrivent à le faire. Si c'est interdit, c'est pourtant pour des raisons de pollution. Le fuel est considéré comme souillé et peut détériorer d'autres installations où il serait utilisé. Enfin, c'est ce que j'en sais car les textes légaux, à ce sujet... j'en ai peu trouvé.
citation: Je ne lui ai pas non plus demandé d'augmentation de loyer quand il a eu sa chaudière au gaz qui lui a permis de faire des économies substantielles et il ne s'en cachait pas !!
Vu les variations des prix du gaz ces dernières années... tien, j'ai changé du fuel au gaz (mais ce nest pas une chaudière à condensation) au même moment et je n'ai pas du tout été convaincu par les économies (oui, mais si faibles) ! J'ai surtout été convaincu par le confort ==> plus besoin de perdre 1/2 journée pour accueillir le livreur. Et à l'époque de ce changement, il n'y avait pas encore la loi qui autorise des modifications du montant du loyer pour investissement dans les économies... Elisabeth a-t-elle mis une chaudière à condensation?
citation: Il me semble qu'il faut quand même une certaine "souplesse" pour que les relations propriétaires-locataires restent cordiales. Respecter les lois avec rigueur et respect de l'autre est préférable.
citation: Cependant au vu de ma nouvelle locataire, qui fait un peu n'importe quoi, j'admets et je prends conscience qu'il vaut mieux que les choses soient écrites noir sur blanc pour que tout soit clair et net. Je parierais plutôt que la nouvelle locataire connait ses droits.. et éventuellement "profite" de votre manque de rigueur pour négliger quelques devoir !
citation: Et pour quelboulot, vous m'auriez aussi laissé un logement crasseux et des malfaçons qui, à elles seules, vont me coûter, plus de 1000 euros, parce que je me suis très mal débrouillée lors de l'EDL ? l Eisabeth, apprenez à mieux "vous débrouiller" lors des états des lieux !
Pour les autres points
citation: Quant à mon locataire, il ne peut pas se plaindre : j'ai fait semblant de ne pas voir quand il me "squattait" mon 2è garage sur lequel il n'avait aucun droit. Comment a-t-il pu avoir la clé de ce 2e étage ? Elisabeth, la définition de la chose louée était-elle claire sur le bail de l'ancien locataire ? Lest-elle sur le bail du nouveau locataire ? Je répète qu'il faut être rigoureux... en tous sens ! Tout mono-propriétaire a le droit d'imposer un règlement d'immeuble. Préférable de le produire au début du bail.
citation: Il avait accès puisque s'y touvait TOUT le matériel de jardin, y compris tondeuse , tout ceci mis gracieusement à sa disposition pendant toute la durée de sa location. Ou là ! Et est-ce le locataire qui doit entretenir le jardin... non compris dans la location car "commun" ? Commun car impérativement traversé par le propriétaire qui dispose d'un logement dans cet immeuble, même si ce propriétaire ne vient qu'occasionnellement dans ce logement qu'il occupe ? Est-ce que la nouvelle locataire est soumise à la même disposition ? Laquelle disposition n'est pas légale !
citation: Il m'a aussi squatté une partie de cave qui ne lui était pas louée. Etait-ce une partie commune ? Si cela ne l'était pas, comment a-t-il pu y pénétrer ?
Les 1000 € de réparation avant entrée de la nouvelle locataire ==> c'est l'affaire du propriétaire s'il a mal fait ses états des lieux et s'il n'a pas su récupérer les sommes auxquelles il pouvait prétendre.
Au fait, pourquoi interroger sur le fuel de 2006 plus de 3 ans après ? L'ancien locataire serait-il en train de basculer au tribunal se demande, juridiquement valable, de remboursement de dépôt de garantie ?
citation: Les situations embrouillées et "surprises" en tout genre que j'ai dû gérer, certaines dans l'urgence des dernières semaines, ont certainement contribué à mes propos parfois embrouillés. Libre à vous de ne pas créer ou faire créer les situations embrouillées.
Voici quelques lectures pour progresser :
citation: Signature de quelboulot
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
citation: en location, mieux vaut fournir un parquet vitrifié et pas ciré ! Joulia, en qualité de locataire sur du parquet vitrifié... depuis longtemps avant que j'emménage il y a environ 6,6 ans... j'aurais préféré du parquet ciré qu'on peut remettre tout beau sans être obligé de vider les pièces à 100% et de les "bloquer" pendant plusieurs jours, le temps de poncer le vernis usagé, de dépoussiérer et de passer les nouvelles couches de vitrificateur et de laisser sécher ! Les raccords sur de la vitrification, c'est l'horreur, or, sur de la cire (à parquet, encaustique  ) on ne les voit pas... et on se contente de faire bouger les meubles sans se priver de l'utilisation des pièces... Quant aux produits miracle pour faire durer la vitrification, ils ne m'ont convaincu que d'une seule chose, ils savent vider le porte monnaie ! ou alors, je n'ai pas su tester les bons  ! |
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Elisabeth
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23
Posté - 28 nov. 2009 : 23:48:14
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Grand merci, seborga, de m'avoir fait ces nombreux et longs commentaires.
J'apporterai les quelques précisions souhaitées ou commentaires utiles. |
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Elisabeth
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24
Posté - 29 nov. 2009 : 16:46:31
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Bonjour
Concernant le fuel perdu, j'assume, vous m'avez convaincue.
Concernant les niveaux de fuel au "départ" et à l'"arrivée", je ne vois pas où est le problème puisque les niveaux ont été relevés à ces deux "instants" ainsi qu'avant et après chaque remplissage des cuves, ainsi qu'à l'instant t définissant la fin d'un exercice. De plus comment "comparer" la situation début 2003 et fin 2006, alors que le prix du fuel a été multiplié par 1,7 ?
Maintenant, il y a 2 chaudières à condensation, 2 abonnements et 2 contrats d'entretien !
Concernant le "jardin", il s'agit de toutes les surfaces (hors maison et garage extérieur), le terrain faisant 11 ares. Le bail précise que toutes ces surfaces sont des parties communes ; donc les occupants des 2 logements y ont accès sans réserve, y compris pour toutes les "récoltes" fruitières" ou "naturelles".
Suite à ma précédente expérience, le bail stipule maintenant que toutes les charges d'entretien sont à la charge des 2 logements au prorata des surfaces habitables.
Suis-je ainsi dans les "règles" ou pas ?
La situation de cette maison est très "compliquée", car initialement, il y avait la maison de mes parents, qui ont décidé d'agrandir la maison en y accolant une extension sur 2 niveaux. Quand j'ai "hérité" de cette maison, j'aurais eu beaucoup de mal à trouver un locataire pour une maison de 8 pièces. J'ai donc pris la décision d'installer une cuisine prise sur la cave de la maison initiale, pour avoir un 2è logement. Je n'ai pas été la seule à m'"arracher les cheveux" pour cette maison, car au moment des travaux, j'étais nu-propriétaire d'une partie de la maison et ma mère usufruitière du reste. Et les services fiscaux ne s'en sortaient plus (qui doit payer quoi etc....).
Je précise qu'initialement, il y avait bien sûr une seule taxe d'habitation ; maintenant, il y a 2 taxes d'habitation.
Et pour finir, merci à seborga d'avoir fait partager son expérience (qui me sera très utile), pour ce qui est des parquets vitrifiés ou non. |
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seborga
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25
Posté - 29 nov. 2009 : 20:35:41
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citation: d'avoir fait partager son expérience (qui me sera très utile), pour ce qui est des parquets vitrifiés ou non. J'ai surtout donné une opinion. Une opinion, cela veut dire que vous avez toute latitude d'en penser ce que vous voulez (vous et tout le monde).
citation: Suite à ma précédente expérience, le bail stipule maintenant que toutes les charges d'entretien sont à la charge des 2 logements au prorata des surfaces habitables.
Suis-je ainsi dans les "règles" ou pas ? Si vous avez indiqué les surfaces de chaque lot, si vous tenez une comptabilité des dépenses d'entretien de jardin, si vous ne mettez au titre des dépenses récupérables que les dépenses effectivement récupérables (on ne récupère pas les plantations des arbres, mais on récupère celle des arbustes... on ne récupère pas sa propre main d'oeuvre mais on récupère les sommes versées à un employé ou à une entreprise). Si vous êtes en mesure de montrer les justificatifs et si vous présentez les décomptes annuels.
Si vous respectez tout cela, c'est bon. |
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26
Posté - 29 nov. 2009 : 20:54:08
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citation: (on ne récupère pas les plantations des arbres, mais on récupère celle des arbustes... on ne récupère pas sa propre main d'oeuvre mais on récupère les sommes versées à un employé ou à une entreprise). Seborga,
Afin qu'il n'y ait pas de mauvaise interprétation de la part des divers lecteurs de ce sujet, dont Elisabeth...
Je crois qu'il est nécessaire de préciser, concernant les arbustes.. qu'il ne s'agit en aucun cas de leur remplacement... citation: V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. DĂ©penses relatives :
A l'électricité ;
A l'essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'Ă©vacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
Du décret de 1987 dont tout un chacun trouve le lien sous ma signature... 
citation: Décret pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
Qui ne s'applique que dans le cas de locations soumises Ă la loi de 1989... dito sous signature...  |
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Elisabeth
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27
Posté - 29 nov. 2009 : 22:03:26
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Concernant le "jardin", il y a peut-ĂŞtre quand mĂŞme une faille.
Décret du 26 août 1987 : liste des réparations locatives ; il précise :
citation: I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
Décret du 26 août 1987 : liste des charges récupérables ; il précise :
citation: 2. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
les allées, aires de stationnement et abords ;
les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
les aires de jeux ;
les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
entretien du matériel horticole ;
Si le "jardin" est en partie commune, il n'est pas question d'élagage dans les charges récupérables.
Par contre, si privatif, le locataire doit Ă©laguer.
Alors que le terrain n'est que d'un seul tenant, (il n'y a pas de "lots"), dois-je en arriver mettre des "piquets" pour délimiter 2 parties privatives de façon que l'élagage soit pris en charge par chacun ?
A priori et en toute rigueur, si le régime du jardin est partie commune, l'élagage serait à ma charge ?
Et question subsidiaire : si l'entretien du matériel horticole est une charge récupérable, qui doit acquérir ce matériel ?
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