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Janys
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 Posté - 23 nov. 2009 : 15:26:53
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Bonjour,
Ce soir à 18 h c'est l'AG
Un copropriétaire à l'intention de se présenter comme président de séance, nous voudrions que la résolution qui concerne l'élection du CS (la 7) soit reportée après l'approbation du budget et la désignation du syndic, or seul le président de séance à le pouvoir de changer l'ordre du jour.
Habituellement c'est toujours le président du CS qui est président de séance.
Si refus, pouvons-nous demander au président de séance de reporter cette résolution ?
Si refus, que pouvons-nous faire ?
Les membres du CS sont élus à la majorité des présents, nous sommes généralement 2 par escalier (soit 6 en tout)
Est-il possible de demander une élection par escalier ?
Si l'un d'entre vous passez sur le site, merci pour votre réponse
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Posté - 23 nov. 2009 : 15:40:44
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Janys : le CS est élu par l'AG, les membres sont élus individuellement chacun leur tour.
Le président de scéance est élu par l'AG, n'importe quel copropriétaire peut se présenter, et même des personnes avec un pouvoir !!!
Pourquoi reporter une élection du CS ????. les membres sortant et les nouveaux membres élus ne sont que des simples copros comme les autres. les sortnats sont des anciens membres, et les nouveaux devront se réunir rapidement après l'AG pour élir leur président.
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Posté - 23 nov. 2009 : 16:06:52
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vos questions sont bizzares janys...
un président de séance est élu par les copros présents ou représentés à l'AG.
ensuite seul le président de séance gère l'AG, il veut ou ne veut pas modifier l'ordre de passage des résolutions, c'est son droit et ce pourquoi il a été élu. Maintenant la "bronca" de la foule peut le faire changer d'avis.... 
ensuite les membres du CS sont désignés par l'AG. Si le RdC de copropriété ne prévoit pas un nombre précis par escalier, vous ne pouvez empecher personne de se présenter, mais l'AG désigne. Donc si votre copro fonctionne à peu près bien, faites en sorte d'avoir 2 candidats par escalier et votez pour eux.  Ne seriez vous pas en train de nous expliquer que vous avez une "fulltitude" de candidats.... ?
D'abord est ce que le RdC prévoit 6 conseillers .... |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 23 nov. 2009 : 16:13:17
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les membres du CS sont élus à la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) voir 25-1 |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2009 : 16:47:55
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Le pdt de séance étant élu par l'AG, l'organisation d'un vote est obligatoire ! S'il y a 2 candidats, celui qui a le plus de voix est élu, pdt du CS ou un autre.
Il est habituel que la désignation des membres du CS suive la désignation du syndic !
Pourquoi ce report plus loin, qui n'est pas très pertinent ?
Sur le fond, cela ne devrait avoir aucune incidence si la question est abordée plus tard. |
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felix1930
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Posté - 23 nov. 2009 : 18:37:34
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je pense qu'il est normal que l'éléction des membres du CS soit avant le budget c'est quand même les ELUS qui devront vérifier le respect de celui-ci.
Un vote individuel pour les membres du CS est souhaitable mais n'est une obligation:
- que si le nombre des candidats est supérieur au nombre de "sièges" prévus au RC
- si ce vote est demandé par un copropriétaire ou son représntant |
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Posté - 23 nov. 2009 : 19:58:40
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felix, c'est trop tard, notre janys est en AG ! |
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Posté - 23 nov. 2009 : 20:00:51
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janys : pourquoi désirez vous votez pour le CS après le budget et la désignation du syndic ???? Quelles sont vos raisons précises ???
Ces résolutions doivent être votées, et elles n'ont pas de rapport entre elles. De toute manière il vous faut un syndic, approuver le budget et élir les membres du CS !!!
Si vous désirez modifier l'ordre des résolutions, je ne vois qu'une solution, faites vous élir président de scéance, vous pourrez ainsi choisir l''ordre que vous voudrez !!!! |
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Janys
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Posté - 23 nov. 2009 : 23:02:42
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Merci mille fois à tous.
J'ai bien aimé rambouillet disant "c'est trop tard notre Janys est en AG."
mais juste avant de partir j'ai pu copier quelques réponses et je suis partie à l'AG assez rassurée lorsque Gehelem a indiqué "il est habituel que la désignation des membres du CS suive la désignation du syndic;
Or la résolution 7 : désignation des membres du CS
résolution 8 approbation du budget
résolution 9 Désignation du syndic
Du coup je ne pouvais pas suivre la remarque de Félix 193.
Mon dossier était bien bordé car nous avions à remettre les pendules à l'heure sur l'augmentation des charges + 23% en 3 ans (hors chauffage)
du manque de mise en concurrence. du manque des rapports d'activités annuels de l'ascensoriste (obligatoire depuis 2004) etc...etc...
Quand on ne connait pas le contexte c'est difficile de comprendre.
Pour faire court (nous sommes 2 CS par escalier) mais depuis 3 ans un nouvel arrivant dans mon escalier la joue "solo"si bien qu'il se retrouve seul contre tous.
Pas question de tout casser, mais rétablir les choses pour que cela aille mieux ensuite, je crois que nous avons réussis, en définitif cela fait du bien à tout le monde et rapproche un peu les gens qui sont à la fois passifs et individuels.
N'étant pas bien armée pour toutes ces règles de copropriété, je n'ai que mon bon sens et ma pugnacité, c'est pourquoi je viens vous solliciter pour m'aider à comprendre. Je dois dire que depuis 2 ans j'ai appris pas mal grâce à vous tous.
Nous avons pu passer la résolution 9 en dernier, comme tout avait été dit sans polémique, certains votes contre , l'élection des membres s'est passée sans encombre, comme je suis au CS, les autres craignaient que je sois sanctionnée.
voilà ...voila...un peu de mon histoire et je trouve très bien que vous puissiez aider des novices comme moi.
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Posté - 24 nov. 2009 : 07:59:30
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janys, cette nuit a donc était meilleure pour vous que la nuit précédente ?  |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 11:35:01
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oui rambouillet, mais hélas le feu n'est pas complètement éteint.
J'ai quelques questions à poser et je sais que vous allez me donner les bonnes réponses :
1) j'ai demandé le 4 novembre les comptes rendus annuels que doit fournir l'ascensoriste aux propriétaires (décret de 2004) réponse évasive, j'ai eu la copie du carnet d'entretien ce qui n'est pas suffisant. Ayant un contrat étendu depuis au moins 15 ans, nous voulons savoir si il y a eu des changements de pièces. Comment cela se passe t-il pour vous ?
2) Comment faire analyser le contrat du syndic et ou faut-il s'adresser ?
3) Un compte rendu de séance du CS, indiquant l'ordre du jour, les présents et les décisions prises est-il obligatoire ou simplement préconisé. Cela éviterait au CS de prendre des décisions arbitraires notamment sur l'engagement des dépenses. C'est ce qui a mis le feu aux poudres depuis 2 ans.
a) étant seule d'avis contraire, on ne m'a pas écoutée.
b) mieux encore, je n'ai pas été consultée.
4 En cas d'absence d'un membre du CS, un suppléant peut-il être désigné.
si oui, quelle en serait la formalité maintenant que l'AG est passée.
Les 3 dernières questions sont posée par des copropriétaires.
Je compte aborder celles-ci lors de la prochaine réunion du CS qui va élire son président.
merci à vous
Janys
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felix1930
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Posté - 26 nov. 2009 : 12:03:15
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citation: . Ayant un contrat étendu depuis au moins 15 ans, nous voulons savoir si il y a eu des changements de pièces. Comment cela se passe t-il pour vous ?
déjà là il y a au moins 2 gros problèmes.
* votre contrat a du etre renouvelé à XX reprises.Pour la denière, le contrat doit obligatoirement être en conformité avec l'arrêté du 18.11.2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs
*contrat étendu à éviter sauf dans certains cas notamment si la clause..."sauf vétusté" n'existe pas.
4) le suppléant :si un a été nommé au moment de l'élection des membres du CS il ne peut remplacer un membre du CS qu'au départ (démission,vente....)de celui ci du CS.
Si pas de su^ppléant nommé il faut attendre la prochaine AG - vérifier ce qui est prévu au RC pour lenompbre de membre et suppléant
3) qu'entendez vous par CR de séance??? compte rendu des réunions du CS???
Le CS ne peut,légalement,prendre, de telles décisions sauf délégation spéciale donnée en AG |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 13:12:59
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citation: Initialement posté par felix1930
* votre contrat a du etre renouvelé à XX reprises.Pour la denière, le contrat doit obligatoirement être en conformité avec l'arrêté du 18.11.2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs
*contrat étendu à éviter sauf dans certains cas notamment si la clause..."sauf vétusté" n'existe pas.[quote]
Contrat étendu, avenant du 1/07/2008 pour durée de 5 ans renouvelable par tacite reconduction pour 5 ans sauf préavis 6 mois etc... donc c'est figé pour 5 ans.Pour la vétusté il y a la clause de l'AFNOR qui apparemment n'est pas appliquée puisque l'on vient de changer un relais dans notre ascenseur.
Donc je pense que tel qu'il est le contrat est fait dans les normes, mais qu'en est-il du rapport annuel d'activité (décret n°2004-964)
4) le suppléant :si un a été nommé au moment de l'élection des membres du CS il ne peut remplacer un membre du CS qu'au départ (démission,vente....)de celui ci du CS.
Si pas de su^ppléant nommé il faut attendre la prochaine AG - vérifier ce qui est prévu au RC pour lenompbre de membre et suppléant[quote]
le RC indique qu'un ou plusieurs suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires, mais pas de précision en cas d'absence temporaire.[quote]
3) qu'entendez vous par CR de séance??? compte rendu des réunions du CS???
Le CS ne peut,légalement,prendre, de telles décisions sauf délégation spéciale donnée en AG
oui un compte rendu des réunions du CS qui pourrait soit être distribué, soit affiché au tableau des boîtes aux lettres. mais rien de prévu au RC à ce sujet.
Le montant des marchés et contrats pour lequel le syndic doit consulter le CS est fixé à 1500 €
le montant est de 4000 € pour la mise en concurrence.
Cela veut-il dire que dans ce cadre, les copropriétaires peuvent ne pas être informés, or décision de l' AG, de dépenses (par ex: il est possible de mettre des plaques sur les portes des parties communes sans leur demander leur avis?)
désolée pour la présentation qui ne doit pas être terrible |
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Posté - 26 nov. 2009 : 13:35:50
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Janys : citation: Le montant des marchés et contrats pour lequel le syndic doit consulter le CS est fixé à 1500 €
le montant est de 4000 € pour la mise en concurrence.
Cela veut dire que le syndic doit contacter le CS pour des trvaux supérieur à 1500 €. Celui-ci donnera un avis sur ces travaux, MAIS ni le syndic, ni le CS n'ont le pouvoir de décision, seule l'AG votera sur ces trvaux.
Le syndic devra fournir plusiers devis dès que des trvaux dépassent 4000 €, MAIS seule l'AG décidera de faire ou non ces trvaux !!!!
Le CS n'a pas le pouvoir de commander des trvaux; le syndic non plus, sauf en cas d'extrême urgence, mais il devra convoquer immédiatement une AG pour les approuver, et pour lancer les appels de fonds !!
janys : citation: Cela veut-il dire que dans ce cadre, les copropriétaires peuvent ne pas être informés, or décision de l' AG, de dépenses (par ex: il est possible de mettre des plaques sur les portes des parties communes sans leur demander leur avis?)
NON !!! lSeule l'AG décide. Le syndic fait poser des plaques de portes sans la décision de l'AG, il ne pourra appeler les fonds, les copropriétaires doivent refuser de payer cette facutre. |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 13:45:37
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philippe388 - Merci, voilà au moins une réponse précise. |
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felix1930
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Posté - 26 nov. 2009 : 13:53:01
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citation: NON !!! lSeule l'AG décide. Le syndic fait poser des plaques de portes sans la décision de l'AG, il ne pourra appeler les fonds, les copropriétaires doivent refuser de payer cette facutre
je serais plus nuancé,cela dépend:
-du nombre de plaques et du montant de la dépense
- si un poste concernant ces petits travaux est ou non prévu au budget prévisionnel
le syndic doit mettre en concurrence et, si possible, soumettre plusieurs
devis ou les conditions essentielles de ceux-ci
Pour les CR des réunions du CS c'est souhaitable mais non obligatoire sauf si le CS a un RFCS et si cette "obligation" y est inscrite
On ne retrouve cette notion de CR que dans la Recommandation 13-relative au CS -de la Commission relative à la copropriété
En conséquence la Commission recommande:
au conseil syndical
d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité du CS au moyen de la mise à disposition d'un tableau d'affichage et,éventuellement,de la diffusion d'une lettre du" conseil syndical" |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 14:58:47
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Cela sera plus facile " pour ma compréhension" de prendre des faits concrets
cette année :
1) travaux d'électricité : 2600 € - le CS a eu un devis pour 2100€ - mais cela n'a pas été approuvé en AG.
2) travaux de serrurerie : 4250 € pas de devis, pas d'approbation en AG, décision par 3 membres du CS sur 6.
3) pour les plaques palières : pas de devis, pas d'approbation AG, visiblement pas de décision du CS - soi-disant initiative de l'entreprise SECURITEC - pas de poste concernant les petits travaux
Le fait d'avoir voter contre l'approbation des comptes pour certains, cela implique quoi ?
Je sais que les 1500 € voté le sont pour des problèmes urgents, et là -dessus pas de problème
felix 1930 - autre point important et qui peut résoudre bien des choses, surtout éviter les conflits
Je vais essayer de trouver le texte de la commission relative à la copropriété. si vous avez cela facilement vous me dîtes.
Encore merci car cela me permet de ne pas m'appuyer sur du"vent"
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Gédehem
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Posté - 26 nov. 2009 : 15:26:05
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1) travaux d'électricité : 2600 € - le CS a eu un devis pour 2100€ - mais cela n'a pas été approuvé en AG.
Il faut vérifier ce que comprend votre budget prévisionnel. Que sont ces "travaux d'électricité" ?
2) travaux de serrurerie : 4250 € pas de devis, pas d'approbation en AG, décision par 3 membres du CS sur 6.
Même chose ! Quid de ces travaux, qu'avait prévu l'AG, dans quel cadre entrent-ils ?
3) pour les plaques palières : pas de devis, pas d'approbation AG, visiblement pas de décision du CS - soi-disant initiative de l'entreprise SECURITEC - pas de poste concernant les petits travaux
Idem ...
Principe : TOUTES les dépenses engagées par le syndic doivent préalablement être votées soit :
- dans le cadre du budget prévis., comme prévu L.art.14-1 (globalement, selon divers postes)
- spécifiquement, s'agissant de travaux hors budget prévis, L.art.14-2 !
Le syndic ne peut plus engager 1 centime d'€ si la dépense n'a pas été préalablement décidé par une AG.
C'est dans ce sens que les art.14-1 et 14-2 ont été introduit en décembre 2000, mettant fin à la pratique du fait accompli : "J'ai dépensé, à vous de payer sans broncher !"
Depuis 2001, les syndics ont eu le temps de se l'enfoncer dans le crane : une dépense qui n'a pas été préalablement décidée par une AG n'est pas exigible.
Sauf en cas d'urgence (voir le principe de "l'urgence"), le syndic ne peut engager aucune dépense qui n'ait été décidée par une AG et donc sans disposer des fonds exigibles nécessaires.
Commet une faute le syndic qui passe commande, et donc engage les fonds du syndicat, sans que cela ait été décidé par une AG.
PS : "soi-disant initiative de l'entreprise SECURITEC" seules les obligations législatives ou réglementaires s'imposent au syndicat. Pas celles sorties du chapeau de la Ste DUGENOU. |
Édité par - Gédehem le 26 nov. 2009 15:31:55 |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 15:27:06
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felix1930 - j'ai trouvé le texte - recommandation 13 - et les autres textes sur le site.
Ce n'est pas trop drôle comme livre de chevet mais je pense que je vais y trouver certaines réponses à mes questions |
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Gédehem
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Posté - 26 nov. 2009 : 15:34:37
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Concernant les PV de réunion de CS, et donc le rapport de ses décisions, il doit être imposé par le RFCS, lequel est obligatoire, RFCS qui montre toute sa perinence dans ces cas de litiges !!! |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 16:04:20
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citation: Initialement posté par Gédehem1) travaux d'électricité : 2600 € - le CS a eu un devis pour 2100€ - mais cela n'a pas été approuvé en AG.Il faut vérifier ce que comprend votre budget prévisionnel. Que sont ces "travaux d'électricité" ? remplacement des boutons et certains globes sur les paliers - rien au budget prévisionnel
2) travaux de serrurerie : 4250 € pas de devis, pas d'approbation en AG, décision par 3 membres du CS sur 6.Même chose ! Quid de ces travaux, qu'avait prévu l'AG, dans quel cadre entrent-ils ? remplacement de certaines poignées de portes, pose d'aimants et de plaques dans le bas des portes (cause NETRA) idemBien que nous ne contestons pas ces travaux, nous en contestons le principe et la non mise en concurrence.
D'ailleurs ces travaux figurent en dépenses exceptionnelles dans les comptes.3) pour les plaques palières : pas de devis, pas d'approbation AG, visiblement pas de décision du CS - soi-disant initiative de l'entreprise SECURITEC - pas de poste concernant les petits travauxIdem ... Principe : TOUTES les dépenses engagées par le syndic doivent préalablement être votées soit : - dans le cadre du budget prévis., comme prévu L.art.14-1 (globalement, selon divers postes) - spécifiquement, s'agissant de travaux hors budget prévis, L.art.14-2 ! Le syndic ne peut plus engager 1 centime d'€ si la dépense n'a pas été préalablement décidé par une AG.C'est dans ce sens que les art.14-1 et 14-2 ont été introduit en décembre 2000, mettant fin à la pratique du fait accompli : "J'ai dépensé, à vous de payer sans broncher !"Depuis 2001, les syndics ont eu le temps de se l'enfoncer dans le crane : une dépense qui n'a pas été préalablement décidée par une AG n'est pas exigible. Sauf en cas d'urgence (voir le principe de "l'urgence"), le syndic ne peut engager aucune dépense qui n'ait été décidée par une AG et donc sans disposer des fonds exigibles nécessaires. Commet une faute le syndic qui passe commande, et donc engage les fonds du syndicat, sans que cela ait été décidé par une AG. PS : " soi-disant initiative de l'entreprise SECURITEC" seules les obligations législatives ou réglementaires s'imposent au syndicat. Pas celles sorties du chapeau de la Ste DUGENOU.
Je constate que cette année il y a eu des dérapages qui confortent nos interventions :
- incompétence du salarié du syndic ou (et) influence du président du CS
- initiative de certains membres du CS - suivie par le syndic
Cela va me donner des arguments pour la prochaine réunion du CS |
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