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Janys
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 Posté - 26 nov. 2009 : 16:06:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant les PV de réunion de CS, et donc le rapport de ses décisions, il doit être imposé par le RFCS, lequel est obligatoire, RFCS qui montre toute sa perinence dans ces cas de litiges !!!
C'est quoi le RFCS ?
j'avoue que j'ai du mal à tout suivre |
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Posté - 26 nov. 2009 : 17:17:27
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je reprends vos questions : citation: 1) j'ai demandé le 4 novembre les comptes rendus annuels que doit fournir l'ascensoriste aux propriétaires (décret de 2004) réponse évasive, j'ai eu la copie du carnet d'entretien ce qui n'est pas suffisant. Ayant un contrat étendu depuis au moins 15 ans, nous voulons savoir si il y a eu des changements de pièces. Comment cela se passe t-il pour vous ?
Vous etes membre du CS, prenez RDV avec l'ascensoriste et discutez avec lui.
citation: 2) Comment faire analyser le contrat du syndic et ou faut-il s'adresser ?
demandez à une association de copropriétaires, elles sont souvent citées ici... 
citation: 3) Un compte rendu de séance du CS, indiquant l'ordre du jour, les présents et les décisions prises est-il obligatoire ou simplement préconisé. Cela éviterait au CS de prendre des décisions arbitraires notamment sur l'engagement des dépenses. C'est ce qui a mis le feu aux poudres depuis 2 ans.
a) étant seule d'avis contraire, on ne m'a pas écoutée.
b) mieux encore, je n'ai pas été consultée. La première chose est de savoir si vous avez un RFCS. Ceci doit être indiqué dessus. Si pas de RFCS, batissez en un et proposez le. Il existe un modèle très bien sur ce site
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Une publication des travaux du CS est une bonne base de transparence !
citation: 4 En cas d'absence d'un membre du CS, un suppléant peut-il être désigné.
si oui, quelle en serait la formalité maintenant que l'AG est passée. Oui , il peut être désigné 1 ou plusieurs suppléants par l'AG, donc maintenant il ést trop tard. IL faut attendre la prochaine et le prévoir au RFCS.
Pour votre série de questions sur les travaux : plusieurs cas se présentent:
* travaux urgents (sécurité), le syndic décide seul et rend compte ensuite.
* travaux de gestion courante : entretien, réparation cela fait partie de la gestion courante et un budget bien fait doit prévoir ce genre d'imprévus. Ce sont des travaux de remise en état de fonctionnement et non d'améliorations.
* travaux autres que gestion courante : passage obligatoire en AG et déclenche un appel de charges spécificques à ces travaux (bien sur devis, etc...)
Ensuite les seuils, et ceci est indépendant des travaux de gestion courante ou autres travaux :
* mise en concurrence : il doit être respecté et il devrait être fourni 2 à 3 devis soit au CS soit à l'AG en fonction de la nature des travaux
* avis du conseil : la demande d'avis du CS doit être respectée, et le syndic doit formaliser une demande d'avis auprès du président du CS. Celui ci en fonction de ce qui est prévu au RFCS ( ) retransmet l'avis du CS au syndic. Mais ensuite le syndic tient compte ou non de cet avis, c'est son choix, mais il doit rendre compte.
Au vu de ce que je lis janys, il vous faut d'abord un RFCS.... |
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Gédehem
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Posté - 26 nov. 2009 : 18:46:49
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"Cela éviterait au CS de prendre des décisions arbitraires notamment sur l'engagement des dépenses. "
Sauf délégation donnée par l'AG comme prévue L.art.25 et D.art.21, le CS n'a AUCUN pouvoir pour décider l'engagement de dépenses !
Il donne un "avis" au syndic, lequel est seul en capacité d'engager des dépenses, seul responsable des actes passés au nom du syndicat ainsi que des fonds qui leur sont nécessaires, bien entendu après que l'AG ai décidé des budgets. |
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Janys
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Posté - 26 nov. 2009 : 23:15:31
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citation: Initialement posté par rambouillet
Pour votre série de questions sur les travaux : plusieurs cas se présentent:
* travaux urgents (sécurité), le syndic décide seul et rend compte ensuite.
* travaux de gestion courante : entretien, réparation cela fait partie de la gestion courante et un budget bien fait doit prévoir ce genre d'imprévus. Ce sont des travaux de remise en état de fonctionnement et non d'améliorations.
* travaux autres que gestion courante : passage obligatoire en AG et déclenche un appel de charges spécificques à ces travaux (bien sur devis, etc...)
.
Heureusement que j'ai l'habitude des budgets.
En l'occurrence il y a peu de travaux de gestion courante de budgété et cela est fait par escalier. Nous sommes une petite copropriété et un forfait est généralement prévu.
Il est vrai que 7000 € sur un budget de 70 000 € ne nécessite pas des appels de charges spécifiques mais il n'empêche que cela n'a pas été vu en AG et qu'il n'y a pas eu de concertation.
J'espère seulement que cela va leur apprendre à ne pas faire n'importe quoi. 
Je suis allée voir ce qu'était un RFCS - généralement ce règlement est fait à partir de combien de copros ?
J'en parlerai lors de la prochaine réunion, mais je vois cela venir, ce sera à moi de le faire car dans l'équipe ce ne sont pas des administratifs.
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Gédehem
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Posté - 26 nov. 2009 : 23:50:07
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Le RFCS est obligatoire dans toute copropriété qui forme un CS en désignant des conseillers syndicaux.
On admet (la jurisprudnce) qu'un CS est régulèrement constitué avec 2 membres (perso je préfère 3), ce qui suppose que la copropriété est au moins composée de 2 membres, ce qui est le minimum pour être en copropriété .....
Plus sérieusement :
L.art.21 : " Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. ...."
D.art.22 : " - A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. (...)"
1)- tout syndicat (donc à partir de 2 membres) doit avoir un CS.
2)- tout CS doit avoir des régles d'organisation et de fonctionnement (notre RFCS)
Si l'on y ajoute que tout CS doit désigner son pdt (L.art.21 cité) , on a fait le tour des points imposés par les textes ...
Au travail !
PS : vous ne voudriez pas d'un coté obliger le syndic à respecter les textes et de l'autre coté que les copropriétaires et parmi eux les membres du CS ne les respectent pas ? |
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Janys
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Posté - 27 nov. 2009 : 11:04:56
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Gédehem - Bien reçu, je crois que je vais être obligée de m'y coller !!!
En tout cas je vais prendre l'exemple qui est sur le site et en parler prochainement, je verrai bien la réaction.
Pour le PS - je suis complètement d'accord 
lorsque l'on met le doigt dans l'engrenage, c'est le bras qui y passe.
A+ |
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Janys
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Posté - 27 nov. 2009 : 11:32:37
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Une question reste en suspens :
celle sur les comptes rendus annuels que doit faire l'ascensoriste.
Il m'a été proposé de prendre rendez-vous avec l'ascensoriste ! je ne peux tout de même pas être toujours l'em...... .....ni être seule à tout faire.
Est-ce au CS de s'en occuper ? dans ce cas c'est le Président du CS.
Est-ce au CS de faire pression sur le syndic ?
Votre avis m'intéresse.
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Posté - 27 nov. 2009 : 14:09:05
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personnellement, j'ai un principe défendable ou non :
"tout ce qui m'amène à moins dépenser de "sous" m'intéresse, le syndic non".....
Donc moi je vais voir l'ascensoriste en proposant au président du CS de m'accompagner....  (dans la mesure où j'ai un peu de temps...)
Autre moyen : maintenant les grands ascensoristes enregistrent toutes leurs interventions par informatique, parfois accessible au client. Lors du renouvellement du contrat d'ascensoriste, mettez dans votre cahier des charges un accès internet client au carnet d'entretien de votre(vos) ascenseur(s).... |
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Janys
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Posté - 27 nov. 2009 : 15:26:17
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citation: Initialement posté par rambouilletpersonnellement, j'ai un principe défendable ou non : "tout ce qui m'amène à moins dépenser de "sous" m'intéresse, le syndic non"..... Donc moi je vais voir l'ascensoriste en proposant au président du CS de m'accompagner.... (dans la mesure où j'ai un peu de temps...) Autre moyen : maintenant les grands ascensoristes enregistrent toutes leurs interventions par informatique, parfois accessible au client. Lors du renouvellement du contrat d'ascensoriste, mettez dans votre cahier des charges un accès internet client au carnet d'entretien de votre(vos) ascenseur(s)....
C'est un peu ce que je veux demander au futur CS : de faire en sorte de diminuer les charges plutôt que de les augmenter. Je ne suis pas allée voir l'indice du coût de la construction mais je ne vois pas pourquoi les charges augmenteraient plus.
J'ai l'accès au site de l'ascensoriste, je peux consulter les interventions sur les 3 ascenseurs, mais les libellés sont vraiment "laconiques" par ex : "les portes ne se verrouillent pas électriquement ou ascenseur bloqué" je pensais qu'un compte rendu d'activité était plus détaillé.
Donc pour nous résumer : si vous voulez le compte rendu, il faut aller le chercher. Alors à quoi sert la loi ? |
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