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gazelle
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 Posté - 01 déc. 2009 : 15:32:29
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Bonjour à vous tous,
Je suis novice en matière de forum. Ce forum me paraissant particulièrement intéressant, je me lance pour apporter ma contribution et recevoir en retour de précieux avis.
Je suis copropriétaire d'un pavillon individuel avec jardin attenant dans une copropriété horizontale composée essentiellement de plusieurs îlots regroupant chacun plusieurs pavillons mitoyens.
Un immeuble collectif abritant logements et commerces ainsi qu'un bâtiment à part abritant professions libérales font également partie de la copropriété.
Mon pavillon n'est mitoyen que d'un côté. Il comprend à l'arrière une partie plus basse avec pente de toit différente. Cette partie basse contient des combles non habitables (<1,80m) sur plancher existant au dessus de la cuisine. L'avant de cette partie basse abrite le garage et forme une continuité avec la toiture principale du pavillon.
Mon projet consiste à rendre habitable cette partie basse, entraînant modification de l'aspect extérieur : redressement de la toiture de la partie basse à l'arrière pour l'aligner avec la ligne de faîtage de la partie principale du pavillon et rehaussement d'une partie de la façade arrière pour y rajouter une fenêtre. Il me fallait donc l'accord de l'AG et de la Mairie.
J'ai demandé au syndic de soumettre mon projet à la prochaine AG et parallèlement j'ai déposé mon dossier à la Mairie (demande préalable de travaux car < 20m2)
Le syndic a soumis mon projet à l'article 25.
J'ai reçu l'accord de la Mairie un peu avant l'AG. Il a été affiché régulièrement et se trouve à l'heure actuelle purgé des droits de recours.
L'AG réunissait bien la majorité de l'article 25, mais j'ai essuyé un refus de l'AG (l'AG était au courant de l'accord de la Mairie)
Malheureusement, dans ma copropriété, il existe un "clan" dirigeant et influent (une triangulaire : syndic, conseil syndical et quelques copains privilégiés).
"Benjamine" de la copropriété, j'ai découvert ceci d'un bloc, disons les "joies de la copropriété" lors de cette AG qui m'a refusé les travaux. Moins d'1/3 a voté en faveur de mes travaux, tous les autres se sont rangés comme des moutons derrière le "clan" en votant contre ou en s'abstenant. Le "clan" ayant oeuvré au préalable, les carottes étaient cuites par avance. Je venais de comprendre que dans ma copropriété, les privilèges étaient réservés et les pouvoirs de l'AG discrétionnaires, ce qui est en théorie interdit. Les motifs de refus ne sont pas à mentionner dans le PV d'AG et tant que personne ne conteste (vous avez seulement deux mois pour contester et uniquement au TGI avec avocat, procédure longue, coûteuse, difficile, aux résultats aléatoires et cela décourage plus d'un), tous les coups sont donc permis et ce qui illégal devient légal après deux mois.
La question se posait : fallait-il vraiment l'accord de l'AG une fois que l'accord de la Mairie était purgé des droits de recours, compte tenu des nouveaux dispositifs (réforme permis de construire et loi ENL) ? D'après le service urbanisme, je pouvais m'en passer mais d'après mon avocat, c'était risqué.
La mauvaise foi du "clan" était trop flagrante, j'ai décidé tout de même à me pourvoir en justice. Ai-je bien fait, est-ce à conseiller, à éviter ? Difficile de répondre. Toujours est-il que l'affaire est actuellement au tribunal (TGI) depuis plus d'un an et elle n'a toujours pas été plaidée : les avocats sont encore à s'échanger les conclusions, ce qui se nomme la mise en état, si j'ai retenu la leçon.
Pour plus de précisions, le RDC (règlement de copropriété) définit :
- la totalité du sol, les voiries et la piscine comme parties communes générales
- les fondations, les tuyaux de chute et d'écoulement, les conduites du tout à l'égout, les canalisations, les colonnes comme parties communes spéciales à chaque îlot
- la totalité des constructions avec leurs dépendances et accessoires ainsi que le droit d'usage à titre privatif du jardin attenant, comme parties privatives des pavillons individuels
- les murs entre deux pavillons individuels jumelés appartenant en mitoyenneté aux propriétaires de ces deux pavillons
Les travaux étant à exécuter sur le pavillon même, en son entier partie privative, y compris les droits accessoires (droit de construire, de surélever), l'autorisation s'inscrivait dans le cadre de l'article 25b "autorisation d'effectuer aux frais du copropriétaire bénéficiaire des travaux affectant l'aspect extérieur conformes à la destination de l'immeuble", article retenu par le syndic lors de l'AG et qui m'a permis de me pourvoir en justice.
Pour autant, devant le tribunal, mon avocat doit se batailler sur cet article, le syndic représentant la copropriété, revendiquant subitement l'article 26 (et pour cause si l'article 26 est retenu, le tribunal n'est plus compétent pour donner l'accord). Ce qui démontre bien la mauvaise foi du syndic : vous soumettez en AG à l'article 25 et quand cela vous arrange, vous passez au 26. Il faut souligner qu'entre temps le cabinet du Syndic a été racheté par un grand groupe dont les pratiques sont sans doute encore moins honorables.
L'argumentaire du syndic au travers de son avocat est le suivant :
- les travaux de surélévation ne relève pas de l'article 25, alors que dans mon cas il
ne s'agit pas d'une surélévation proprement dite mais d'un simple redressement d'une partie de la toiture ne dépassant pas la ligne faîtière du pavillon (la bataille se situe donc sur la différence entre "surélévation" et "redressement)
- l'utilisation du droit de construire (qu'il prétend commun) et d'une partie de la SHON résiduelle (qu'il prétend commune puisque calculée sur l'ensemble du sol commun), le tout représentant appropriation de parties communes, donc article 26
- opération nécessitant modification de tantièmes, du RDC et de l'EDD, donc article 26
- et maintenant il vient même à soutenir que la toiture pourrait être partie commune spéciale à l'îlot bien qu'elle ne soit pas stipulée explicitement en tant que telle dans le RDC. Il prétexte tout simplement que la toiture ne serait pas affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (interprétation bien surprenante : en effet j'ai du mal à saisir comment la toiture qui est sur ma partie basse, indépendante du pavillon de mon voisin, peut servir à celui-ci dont le pignon est plus haut)
La seule raison valable (l'esthétique) qui aurait éventuellement pu justifier le refus arrive à titre subsidiaire. A ce sujet, le RDC mentionne "les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieurs, ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et l'esthétique de la zone pavillonnaire".
Il faut rappeler qu'auparavant certains copropriétaires "privilégiés" ont reçu l'accord, tous à l'article 25, pour des travaux utilisateurs de SHON, du droit de construire ou pour de véritables travaux de surélévation (similaires aux nôtres, voire plus importants), sans toute cette polémique concernant l'article 26, l'esthétique, ni modification de tantièmes, du RDC et EDD, ou la répartition des charges.
Le refus de l'AG a créé de facto une rupture d'égalité. La défense s'en trouve donc fragilisée.
Plus est, certains copropriétaires ont réalisé des travaux compromettant sérieusement l'esthétique et l'harmonie, sans accord mais avec bénédiction tacite.
D'avance un grand merci à tous ceux qui voudront bien me répondre pour m'apporter leurs précieux avis.
Bien cordialement
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Mout
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Posté - 01 déc. 2009 : 17:33:00
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citation: A ce sujet, le RDC mentionne
"les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieurs, ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et l'esthétique de la zone pavillonnaire".
A mon avis cette clause conventionnelle s'impose à tous les copropriétaires.
citation: Mon projet consiste à rendre habitable cette partie basse, entraînant modification de l'aspect extérieur :
citation: Toujours est-il que l'affaire est actuellement au tribunal (TGI)
Vous avez donc contesté la décision d'AG? |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 01 déc. 2009 : 20:36:19
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Bonsoir,
je pense que le mieux placé pour vous répondre est surement votre avocat.
Dans votre message je note 2 points :
le premier est qu'il est curieux que le l'avocat du syndicat dit que cela relève de l'article 26. Car si le juge le suit il va devoir invalider la résolution.
Mais il est possible que cela le seul moyen pour lui de différencier vos travaux et ceux déjà acceptés par le passé.
Le second point, un juge se forge un avis sur pièce. Donc il ne suffit pas de dire mais de prouver ce que vous avancez (documents, constat d'huissier...) |
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gazelle
Nouveau Membre
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3
 Posté - 01 déc. 2009 : 23:16:29
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Bonsoir Mout,
Merci pour votre réponse. Oui, j'ai bien contesté la décision de l'AG au TGI. Ma requête au tribunal consiste d'une part à obtenir du juge l'annulation de la délibération de l'AG concernant ce refus et l'autorisation de travaux par le juge, d'autre part.
Il est juste que toute clause d'un RDC est conventionnelle et s'applique à tous les copropriétaires, il en est ainsi de la clause concernant l'aspect extérieur. C'est pour cela que je n'ai pas entrepris de travaux sans l'accord de l'AG, bien que j'avais l'accord de la Mairie. Si j'ai bien compris, il me faut bien l'accord des deux (AG et Mairie). J'ai opté pour la correction contrairement à d'autres copropriétaires moins scrupuleux qui ont outrepassé cette règle, de surcroît par des travaux disgracieux. Le syndic devrait au moins déjà balayer devant sa porte pour ne pas avoir mis de l'ordre. Le refus que j'ai essuyé est donc particulièrement mal venu dans ce sens et j'espère que le juge en tiendra compte. |
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gazelle
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4
Posté - 01 déc. 2009 : 23:55:13
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Bonsoir b1091183,
Merci pour votre réponse. Bien sûr mon avocat est le mieux placé pour me répondre, ses réponses et ses conclusions sont vraiment percutantes, mais les répliques de la partie adverses sont tout de même inquiétantes et je ne pense pas que mon avocat ira m'exposer ses doutes s'il devait en avoir. C'est pour cela j'aimerais bien avoir différents avis pour me faire une meilleure idée de la situation et si j'ai des chances de gagner.
Pour l'avocat du syndicat, il importe peu, à mon avis que la résolution soit invalidée, son but premier est de déclarer le tribunal incompétent pour qu'il ne puisse pas autoriser mes travaux, voilà tout l'enjeu. Le syndicat sait très bien que si la résolution est invalidée mais que le tribunal n'ai pas pu se prononcer sur un accord, ce ne sera pas une autre AG qui m'accordera les travaux.
Bien entendu, j'ai fourni à mon avocat un dossier très complet : dossier architecte pour ce concerne l'esthétique, constat d'huissier pour ce qui concerne l'affichage réglementaire de l'accord de la Mairie, planches photographiques des réalisations inesthétiques sans accord, les PV d'AG ayant accordés des travaux similaires, etc ..., pièces déjà produites par mon avocat avec ses conclusions. |
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Mout
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Posté - 02 déc. 2009 : 08:44:50
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citation: j'aimerais bien avoir différents avis pour me faire une meilleure idée de la situation et si j'ai des chances de gagner.
...alors, avisons
- une contestation de décision d'AG qui vous fait grief, en ce qu'elle vous refuse ce qui a été autorisé à d'autres copropriétaires, ce que vous prouvez...
Avez-vous l'identité (lot + propriétaire) des auteurs de "votes contre le projet"?
Question subsidiaire :
Parmi ces votes hostiles, y a t'il des propriétés "modifiées"?
Dans quelles conditions? (votes d'AG?) |
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b1091183
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6
Posté - 02 déc. 2009 : 09:51:30
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Concernant le tribunal compétent il s'agit du TGI car vous contestez une résolution. Par contre ensuite tout dépend du reste de votre demande, ce n'est pas parce que vous allez au TGI pour annuler une résolution qu'il est apte à juger les autres points.
De toute façon, le meilleur moyen dans ces dossiers est d'attendre les conclusions des avocats, et ensuite de réagir, et d'apporter d'autres éléments et de modifier les conclusions.
Bref, cela peut être long.
Après, concernant le jugement il y a toujours une part d'incertitude . La justice est humaine, et parfois le résultat est surprenant.
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gazelle
Nouveau Membre
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7
Posté - 02 déc. 2009 : 17:18:37
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Bonjour Mout,
Merci pour votre réponse intéressante. Je m'étais faite une idée globale du vote déjà dans le salle d'AG, et j'avais compris que le "clan" avait passé par là , mais je n'ai jamais pensé à faire une analyse plus fine.
J'ai pu me constituer une liste des N° de pavillons et le nom de leur propriétaire (la liste du syndic fait toujours état du N° de lot qui ne correspond pas au N° de pavillon). J'ai donc bien l'identité de ceux qui ont voté contre.
J'ai par ailleurs un plan de masse avec le N° des pavillons et je viens de m'amuser à retracer le vote sur ce plan.
Votre idée est absolument géniale et édifiante.
Il en ressort que parmi les propriétés modifiées il y a bien un vote hostile et beaucoup d'abstention.
Voici exactement ce qu'il en ressort :
- les copropriétaires qui ont fait des travaux irréguliers étaient absents ou se sont abstenus
- parmi les copropriétaires ayant bénéficié d'une autorisation de travaux, il y a un peu de tout : absence, abstention, un contre et un pour, sachant que celui qui a voté pour est le copropriétaire qui a bénéficié le plus des largesses de l'AG et pris entre deux chaises, il n'a sans doute pas osé voter autrement.
- le quartier du "clan" est le plus représenté au Conseil Syndical
- les votes contre se sont concentrés autour des membres du Conseil Syndical
J'ai également épluché le PV d'AG et voici les conditions de vote :
- des autorisations de travaux précédents: tous pratiquement à l'unanimité à quelques voix près
- de mes travaux (en pourcentage des voix des présents ou représentés) : 13% pour, 42% contre et 45% d'abstention
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gazelle
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8
Posté - 02 déc. 2009 : 17:36:05
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Bonjour b1091183,
Merci pour ta gentille réponse. A l'heure actuelle, il y a déjà eu plusieurs échanges de conclusions et mon avocat me demande régulièrement mes observations.
Je suis justement en quête de nouvelles idées, de pistes non explorées à communiquer à mon avocat, de réflexions auxquelles je n'aurais pas pensé. Je crains qu'au bout d'un certain moment, n' avoir qu'une vision unilatérale des choses et il est toujours intéressant de s'ouvrir à des points de vue différents.
J'espère que la justice sera humaine et que je serais surprise dans le bon sens, même si c'est long.
J'espère aussi que ce sujet servira à d'autres internautes, car la copropriété horizontale est très controversée, a déjà fait couler beaucoup d'encre et fait suer plus d'un.
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Gédehem
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Posté - 02 déc. 2009 : 19:00:45
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Gazelle, c'est sans doute interessant de connaitre la répartition des votes selon la régularité ou non des travaux engagés par les autres !
Sauf que cela n'est d'aucune aide pour votre affaire, le juge n'ayant pas à apprécier si les travaux des autres sont ou ont été autorisés.
Ce n'est pas l'objet de votre litige.
L'AG est sollicité pour autoriser des travaux provatifs, ici de surélévation.
Elle juge en droit : ce travaux sont-ils conformes à la destination de l'immeuble prévue au RDC, sont-ils interdit ou limité par une clause du RDC ?
Comme souvent indiqué, l'AG n'a pas un pouvoir discrétionaire en la matière. Lorsqu'une AG refuse l'autorisation, elle doit le motiver, motifs de refus rapportés au PV. A défaut c'est considéré par le juge comme "refus abusif, sans cause".
Le fait que votre voisin ou un autre a fait des constructions irrégulières, sans autorisation d'AG, n'est pas le problème du juge, qui n'est amené à statuer QUE sur votre litige.
Pour les autres constructions irrégulières, c'est à l'AG d'apprécier au cas par cas. |
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gazelle
Nouveau Membre
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10
Posté - 02 déc. 2009 : 22:42:45
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Bonsoir Gédehem,
Merci pour votre précieuse intervention. J'ai bien compris que mon petit exercice ne pourra pas servir à étayer ma défense, n'empêche qu'il n'est ni dépourvu de sens, ni de signification.
Le RDC définit la destination comme suit : "l'ensemble immobilier est destiné exclusivement à l'usage d'habitation ou professionnel .... les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ..... les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier l'affectation à usage d'habitation, ni les caractéristiques et aspects extérieurs et d'une manière générale de ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et à l'esthétique de la zone pavillonnaire"
Rendre habitable des combles s'inscrit logiquement dans cette destination. La seule restriction pourrait donc venir de l'aspect extérieur. Si je démontre que je respecte les caractéristiques (matériaux, couleurs, style), que je ne porte pas atteinte à l'harmonie ou à l'esthétique, je devrais tenir le bon bout. Est-je raison ?
Les motifs de refus ne sont évidemment pas rapportés au PV. Le refus serait donc abusif, sans cause. Ce serait trop beau !
J'ai épluché l'ensemble des PV d'AG depuis l'origine de la copropriété et je n'ai jamais vu une décision motivée. Le syndic ne pourrait-il pas se retrancher derrière cette pratique rédactionnelle ?
Il n'est non moins vrai qu'avant cette AG, il n'y a jamais eu de refus de travaux privatifs.
Cependant, lors de l'AG qui m'a refusé les travaux, il y a également eu un autre refus concernant des travaux privatifs sur un pavillon (refus ayant précédé le mien), aussi non motivé dans le PV, mais non contesté par le copropriétaire concerné.
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b1091183
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11
Posté - 02 déc. 2009 : 23:06:39
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Gazelle,
comme indiqué par Gédehem, le fait de savoir que X Y aient voté pour ou contre n'a pas de lien avec votre contestation. Il est même préférable de ne pas y faire attention car vous allez en faire une affaire de personne.
Pour que cela soit imparable, il faut que vous puissiez apporter la preuve que des copropriétaires ont pu faire le même type de travaux que ceux que vous souhaitez faire et trouver le PV d'ag dans lequel il y a le vote.
Concernant les photos, elles n'ont pas valeur de preuve, il faut un constat d'huissier.
Dans l'affirmatif de ces éléments, un refus ne tiendra pas devant le juge.
Maintenant, le plus difficile est peut être d'avoir communication de ces documents.
Il peut être envisageable de poser la question lors de la prochaine AG, et de demander à l'AG de statuer sur les constructions , et de demander de revenir à l'origine (attention il y a un délai de prescription), si il n'y a pas de résolution d'AG ayant autorisée les travaux. Mais attention vous n'allez pas vous faire que des amis.
Je suis persuadé que certains si ils sont dans l'illégalité vont y réfléchir à 2 fois. Et dans le cas où ils ne sont pas dans l'illégalité pour le démontrer ils devront en fournir la preuve (vote d'AG)... comme cela vous aurez tous les documents qu'il vous faut.
Pas de vote en AG, ils sont dans l'obligation de remettre à l'état d'origine (il y aura sans aucun doute une négociation)
Vote en AG, vous avez la preuve qu'il vous faut.
Vous listez tous les lots concernés par des travaux, et vous voyez avec votre avocat pour qu'il rédige les questions pour qu'il n'y ait pas d'échappatoire. Et vous les envoyez les questions au syndic en RAR.
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Gédehem
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Posté - 02 déc. 2009 : 23:07:03
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Je note 2 points :
"l'ensemble immobilier est destiné exclusivement à l'usage d'habitation ou professionnel .... les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ..... les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier l'affectation à usage d'habitation, ni les caractéristiques et aspects extérieurs et d'une manière générale de ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et à l'esthétique de la zone pavillonnaire"
Cette clause montre bien que le pouvoir de l'AG n'est pas total, discrétionnaire, mais limité au controle de la conformité du projet au regard de .."sous réserve de n'en jamais modifier l'affectation à usage d'habitation, ni les caractéristiques et aspects extérieurs et d'une manière générale de ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et à l'esthétique de la zone pavillonnaire"
Le préalable dans ces cas est de toujours présenter un projet ficelé de A à Z, avec descriptifs, plans, schéma, photomontages, etc ....
Si c'était votre cas, l'AG devait préciser en quoi le projet présenté ne répondait pas aux restrictions du RDC.
D'où le second point :
"Les motifs de refus ne sont évidemment pas rapportés au PV. Le refus serait donc abusif, sans cause. Ce serait trop beau !"
C'est très beau  : faute d'avoir précisé dans le PV en quoi votre projet est contraire aux clauses RDC, le refus est quasi toujours jugé abusif puisque sans cause réelle et sérieuse.
C'est comme pour un licenciement, une révocation : le refus d'autoriser des travaux privatifs, prévue L.art.25, doit toujours être motivé, motifs étayés qui doivent peser, bien entendu.
Voyez votre avocat, c'est un moyen incontournable !!
Ajout : c'est ici que des photos générales, voire avec constat d'huissier, peuvent démontrer que votre projet ne met pas en cause "ni les caractéristiques et aspects extérieurs et d'une manière générale de ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et à l'esthétique de la zone pavillonnaire" comparativement à ce qui existe ! (existant avec toutes les constructions, transformations et autres modifs (autorisées ou non, on s'en moque !) ... )
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Édité par - Gédehem le 02 déc. 2009 23:13:57 |
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Mout
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Posté - 03 déc. 2009 : 07:20:14
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J'ignorais qu'une telle décision d'AG devait être motivée...mais cela tombe un peu sous le sens.
gazelle : faites bien attention à ce message de Gedehem de a à z!
citation: Ajout :
c'est ici que des photos générales, voire avec constat d'huissier, peuvent démontrer que votre projet ne met pas en cause "ni les caractéristiques et aspects extérieurs et d'une manière générale de ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et à l'esthétique de la zone pavillonnaire" comparativement à ce qui existe ! (existant avec toutes les constructions, transformations et autres modifs (autorisées ou non, on s'en moque !) ... |
Édité par - Mout le 03 déc. 2009 07:23:59 |
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b1091183
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Posté - 03 déc. 2009 : 08:39:38
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Il n'y a aucune obligation légale de motivation d'un refus.
(Contrairement au code du travail qui demande la motivation d'un licenciement.)
Par contre il est préférable de motiver le refus lorsque des travaux similaires ont déjà été acceptés, car un juge se servira de ce cas pour invalider ou pas la résolution.
http://parlonsdroit.20minutes-blogs...opriete.html
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Gédehem
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Posté - 03 déc. 2009 : 08:44:16
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Un refus, une sanction, une mesure restrictive doivent bien entendu être motivés car la mesure porte atteinte à un droit ou à la personne.
Si une AG (un employeur) dispose d'un pouvoir souverain (elle a seule compétence pour décider) elle n'a pas pour autant un pouvoir discrétionnaire (elle fait comme bon lui semble).
S'agissant d'autoriser des travaux privatifs, le pouvoir de l'AG est limité par les clauses du RDC, généralement ici sur la conformité du projet avec la destination de l'immeuble et le respect de son harmonie extérieure.
On retrouve la même chose pour un employeur, qui est encadré/limité par le Code du travail et les conventions collectives. Il n'a donc pas (plus ? ) droit de vie et de mort sur ses employés ... 
Dans la mesure où le projet ne déroge pas aux régles fixées, l'AG ne peut s'opposer, sauf à motiver très sérieusement son refus, motifs qui sont bien entendu à rapporter dans le PV, lui seul étant opposable.
A défaut d'opposer des motifs en béton, le syndicat (l'employeur) n'a rien à présenter pour justifier son refus (sa sanction, dont le licenciement).
Il n'y a là rien de neuf sous le soleil, même si trop de syndicats (et de syndics ?) ne pensent à motiver un refus d'autorisation.
On peut noter qu'un refus non motivé, reconu abusif puisque sans cause, ouvre droit à des DI si le refus a causé un préjudice au demandeur.
Ceci étant précisé,nous ne savons rien du projet de Gazelle, qui peut être effectivement contraire au RDC.
Mettons que tous les toits soient en pente et que Gazelle veuille réhausser son toit pour en faire une toiture-terrasse toute plate, elle modifirait effectivement l'harmonie générale qui est "toit en pente".
Dans ce genre d'affaire, l'AG ne peut statuer qu'objectivement, sur un projet précis (d'où l'importance du dossier présenté) et non subjectivement, parce "le clan" a des humeurs .....
Ajout : sur le lien de b........ pas d'accord ici avec cet "avocat" (?) dont on ne sait rien : un copropriétaire dispose de droits sur les parties communes, puisqu'il en a la propriété indivise. Lui refuser d'user de son droit d'usage DOIT être motivé, encore une fois parce que l'AG n'a pas un pouvoir discrétionnaire. (attention à ces sites de vulgarisation incontrolés ...)
Amusez-vous à révoquer un syndic sans motif : vous saurez vite à combien se montent les DI que l'ex syndic ne manquera pas de demander pour révocation sans cause donc abusive.
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Édité par - Gédehem le 03 déc. 2009 08:56:06 |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 03 déc. 2009 : 09:43:15
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Gédéhem,
le code du travail impose la motivation du licenciement par l'employeur, et en absence de motivation, le licenciement est considéré sans cause réelle et sérieuse. La discussion qui existe souvent pour l'employeur est d'apporter la preuve de la faute pour laquelle il motive son licenciement. Pour avoir pendant de nombreuses années assisté les salariés devant les juges, je connais bien le sujet. Et concernant les jugements, je peux vous dire qu'ils sont loin de reposer tous sur le droit, et ce qui se passe dans les coulisses, est loin d'être honorable pour notre justice.
Concernant la copropriété, il n'est pas indiqué que l'AG doit motiver son refus. Dans le meilleur des cas, il y a probablement une jurisprudence qui existe, mais dans ce cas l'avocat doit la citer si il veut avoir un minimum de chance qu'elle soit prise en compte. Le juge est souverain dans sa décision, et même si il existe une jurisprudence, il peut aller à son encontre.
Si l'absence de motivation d'un refus est une cause d'annulation de résolution d'AG, les conclusions de l'avocat dans ce cas sont très simples, il suffit de notifier l'absence de refus...
Concernant votre remarque sur cet avocat, elle est un peu osée. Et nous qui sommes nous?
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Gédehem
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Posté - 03 déc. 2009 : 11:56:20
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Ce que vous connaissez au travers du Code du travail n'est que la reprise d'un principe général introduit après la Révolution pour contrer le fait du Prince : "Il en sera ainsi car tel est mon bon plaisir" !
Résultat : "Ton bon plaisir, il faudra le motiver !"
Vous retrouvez ce principe général y compris dans les tribunaux : le juge encours la cassation s'il ne motive pas, ou pas bien, sa décision ! (Comme dans cette affaire citée dans la revue Administrer : Cass. 13.09.2005.)
Il ne faut pas confondre ici un pouvoir "souverain" (seul celui concerné a pouvoir de ....) avec un pouvoir "discrétionnaire" (qui fait comme bon lui semble")
Un syndicat, comme un employeur, ont bien un pouvoir souverain ...
Mais ils n'en ont pas pour autant un pouvoir discrétionnaire , pour faire comme ils l'entendent "selon leur bon plaisir"...
Un licenciement non motivé (ou mal motivé, sur des éléments subjectifs) est sanctionné, ce que vous avez constaté, comme peut l'être un refus d'autorisation non motivé (mal motivé et/ou sur des éléments subjectifs sans rapport avec la destination de l'immeuble et les droits des coproriétaires).
PS : concernant les tribunaux spécialisés (prud'hommes, commerces, ...) le droit est parfois mis à la bonne sauce des juges non professionnels élus parmi les collègues .......
PS 2 : "Qui sommes nous ??" Des Uinautes !!! |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2009 12:14:02 |
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b1091183
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Posté - 03 déc. 2009 : 13:16:48
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citation: Initialement posté par Gédehem Ce que vous connaissez au travers du Code du travail n'est que la reprise d'un principe général introduit après la Révolution pour contrer le fait du Prince : " Il en sera ainsi car tel est mon bon plaisir" ! Résultat : " Ton bon plaisir, il faudra le motiver !" Vous retrouvez ce principe général y compris dans les tribunaux : le juge encours la cassation s'il ne motive pas, ou pas bien, sa décision ! (Comme dans cette affaire citée dans la revue Administrer : Cass. 13.09.2005.)
Il n'y a pas de rapport, oui un juge TI/TIG doit motiver sa décision. Maintenant si on va dans cette logique est-il inconstitutionnel qu'aux Assises il n'y ait pas de motivation du jugement ?
Rien ne dit qu'une AG doit motiver un refus. Votre intervention fait croire que si le refus n'est pas motivé, c'est-à -dire que les raisons du refus ne sont pas inscrites sur le PV que ce refus est illicite, c'est faux.
C'est le juge qui en fonction des éléments qui lui seront fournis, dira si le refus (à ses yeux) est motivé ou pas. Dans le cas de "Gazelle", ce sont les éléments qu'elle fournira, et les éléments de la partie adverse qui permettront au juge de rendre un jugement dans lequel il estimera si le refus est motivé ou pas.
La différence est énorme.
citation: PS : concernant les tribunaux spécialisés (prud'hommes, commerces, ...) le droit est parfois mis à la bonne sauce des juges non professionnels élus parmi les collègues .......
Lorsque je parlais de justice j'englobais également la justice professionnelle. Les décisions prisent dans les couloirs sont légions.
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Gédehem
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19
Posté - 03 déc. 2009 : 17:28:52
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b109..., ce que vous exposez tendrait à démontrer que le juge pourrait se substituer à l'AG d'un syndicat pour statuer à sa place ?
Autrement dit, l'AG ne serait pas souveraine, un tiers ayant pouvoir ?
Que nenni : il n'appartent pas au juge de statuer à la place des copropriétaires pour dire ce qui est bon pour eux !
Le juge statue sur la conformité de la décision au regard des textes, sur sa validité en droit !
Le syndicat souhaite repeindre l'immeuble en bleu marine. Aucune régle d'urbanisme ne l'interdit, l'AG décide dans ce sens. Un opposant conteste au motif qu'un immeuble en bleu marine ne s'est jamais vu et que cela nuit (c'est le cas de le dire !) à l'harmonie du quartier ...
Le juge sollicité va sans doute dire que le bleu marine n'est pas la meilleure des teintes, mais qu'en droit il n'y a rien à dire tout étant conforme et qu'aucune régle ne s'oppose à cette décision !
Inversement, lorsqu'une AG décide de façon restrictive, ici pour interdire des travaux privatifs, le juge va encore statuer en droit sur le fond du litige : quid de la prise de décision, l'interdiction (comme la sanction dans le monde du travail) devant s'appuyer sur un texte, une norme, une clause RDC qui interdirait de ..... .
Dans la mesure où une AG ne motive pas son refus, en opposant une clause, une régle, etc ..., il s'agira d'une décision abusive puisque sans raison !
Le juge sollicité constatera que le syndicat n'oppose aucun motif à ce refus, constitutif d'un abus de droit très classique !
Même chose si les motifs avancés sont par eux-mêmes abusifs, par exemple en raison d'une interprétation très restrictive d'une clause RDC.
De nombreux arrets ont relevé que la clause dire "harmonie de l'immeuble" ne pouvait être interprétée de façon restrictive par "uniformité"
Un refus d'autorisation non motivé c'est "le fait du prince", ici de la majorité, alors que le syndicat est dépourvu de tout pouvoir discrétionnaire (tout comme un employeur)
Ce point a été relevé dans de nombreux sujets, celui-ci n'en est qu'un exemple de plus.
L'abus de droit n'est pas à sens unique : il concerne les 2 possibilités, restreindre ici, imposer là !
Il ne faut pas se tromper : s'il est seul à pouvoir décider pour lui-même, un syndicat de copropriétaire ne peut pas décider "comme bon lui semble", ni pour imposer, ni pour limiter. |
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b1091183
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Posté - 03 déc. 2009 : 18:49:08
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Gédehem,
Vous avez écrit : "faute d'avoir précisé dans le PV en quoi votre projet est contraire aux clauses RDC, le refus est quasi toujours jugé abusif puisque sans cause réelle et sérieuse."
C'est faux, il n'y a rien d'illicite concernant le fait de se prononcer sur une résolution et de ne pas y inscrire les motifs.
La comparaison à un licenciement qui repose sur le code du travail est inexacte car la loi dans le cas d'un licenciement oblige l'employeur à écrire dans la lettre du licenciement le ou les motifs.
Pour vous démontrez l'inexactitude de votre phrase, que se passerait-il si un copropriétaire qui a voté contre une résolution, résolution qui a été acceptée, décide de la contester ? On pourrait dire dans ce cas que toute résolution acceptée doit être motivée ?
Concernant Gazelle, c'est le juge qui en fonction des demandes et des éléments que son avocat avancera, qui estimera, si la contestation de cette résolution est motivée et qui l'annulera ou pas. Si son avocat, faute d'élément ne réussit pas à le démontrer, elle sera déboutée de sa demande.
Pour dire que ce type de dossier serait trivial, si il suffisait de constater l'absence de motivation du refus dans le PV.
Pour Gazelle, ce qui pèsera pour elle dans son dossier, c'est que des copropriétaires ont fait les mêmes travaux.
Après pour le reste je ne vais pas rentrer dans le débat, sachant que le point sur lequel je suis en désaccord avec votre réponse concerne uniquement l'affirmation ci-dessus.
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