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Gédehem
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 Posté - 03 déc. 2009 : 21:59:07
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Pour Gazelle, ce qui pèsera pour elle dans son dossier, c'est que des copropriétaires ont fait les mêmes travaux.
Vous en avez de bonne ! 
Avancer l'irrégularité d'autres travaux pour justifier ceux qu'elle veut engager, que voila une curieuse façon de forcer la décision du juge !
Vous sautez un épisode : nul ne peut se prévaloir du vice d'un autre pour justifier son propre vice ! 
Pour le reste, vous confondez la question abordée ici, refus d'autoriser des travaux privatifs, avec toute autre décision lambda touchant aux choses communes.
Ici, il s'agit d'autoriser l'exercice d'un droit sur les parties privatives.
Il ne s'agit donc pas de repeindre la cage d'escalier ou de ravaler la façade ....ni même de désigner le syndic ou le CS, toutes choses qui ne concernent que ce qui a trait au "commun" .
Refuser à un copropriétaire l'exercice de son droit de réaliser des travaux privatifs, qui plus est ici sur parties privatives, doit être dument motivé, faute de quoi il y a abus de droit du syndicat !
"Sont abusives sur un plan général les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable ou qui s'appuient sur une fausse interprétation du RDC, des arguments trompeurs " (nombreux arrets, dont Cass. 11.01.84 ou CA Paris 24.9.98 in Loy et Copro 02.99)
Mais bon, on ne va pas y passer la semaine .....  |
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gazelle
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 22
Posté - 03 déc. 2009 : 22:21:54
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Bonsoir vous tous,
Un grand merci pour ce débat passionnant. Je n'aurai jamais poussé les réflexions aussi loin. Je n'arrive plus à suivre, tellement les idées fusent.
Je crains que b1091183 et Mout aient raison : il faut qu'il y ai motif certes, mais il ne doit pas être rapporté obligatoirement dans le PV.
Jusqu'à présent, je n'ai rien trouvé non plus dans le sens de Gedehem et je pense bien que mon avocat se serait engouffré dans la brèche.
Merci b1091183 pour le lien "les tchats du Barreau de Paris"
Je suis abonnée à la revue "Intérêts Privés" qui précise que le PV d'AG est un simple relevé de décisions et ne fait pas référence à l'obligation de mentionner les motifs de refus.
En revanche, j'ai bien trouvé sur internet que la révocation du syndic par exemple devrait faire l'objet d'une motivation. Voici le lien : http://www.jpm-copro.com/Etude%203-1-3.htm
Mais de façon générale, il m'avait semblé aussi qu'une décision d'AG ne devait pas être motivée. En revanche, Gedehem, vous avez raison de dire qu'un tel refus doit reposer sur des fondements solides (d'où d'ailleurs toute cette polémique de la partie adverse concernant l'article 26, l'appropriation de parties communes, l'esthétique, etc ..., pour tenter de justifier le refus à posteriori).
La motivation du refus, un sujet à creuser, tout de même. Ce serait dommage de passer à côté du but. Il est clair que le droit social est plus clair quant aux conditions de mention et quant à la définition d'un motif de licenciement.
Gedehem, il est certain qu'en me posant la question de bon sens : en vertu de quel droit est intervenu ce refus ?, votre réponse est pertinente : un syndicat de copropriétaires ne peut pas faire comme bon lui semble, il est soumis à des règles bien précises. En l'occurrence, il aurait dû statuer en assemblée en vertu d'une clause du RDC ou d'un dispositif de la loi sur les copropriété et non selon l'humeur du "clan", comme vous le dites si bien, et si j'ai bien compris son rôle se limitait au contrôle de mes travaux par rapport aux clauses du RDC.
Pour autant, je crains fort que b1091183 ai raison : c'est le juge qui estimera si le refus est motivé ou pas en fonction des éléments que je lui fournirai, et effectivement la différence est énorme, la motivation intervenant a posteriori.Cela ne me paraît malheureusement ni juste, ni logique car trop simple et la porte ouverte à tous les abus. Finalement, cela revient à se poser la question, à qui la charge de la preuve ? Ai-je raison ?
J'ai bien retenu que de nombreux arrêts ont relevé que la clause dite "d'harmonie" ne pouvait pas être interprêtée de façon restrictive par "uniformité". Ceci est une information particulièrement intéressante dans mon affaire.
Pour revenir au projet lui-même et à vos différentes interrogations : j'ai fait des photomontages sous tous les angles du pavillon avant travaux et après insertion des travaux. Ces documents ont autant servi pour dossier déposé en Mairie, que pour les pièces annexes à la convocation de l'AG. Ces documents étaient vraiment très explicites.
Il ne s'agit bien entendu pas d'un toit-terrasse ou de travaux ne s'intégrant pas dans l'ensemble. Le style, les couleurs, les matériaux sont respectés et la pente du toit conservée (il s'agit d'une simple prolongation se confondant avec le reste). Ces travaux ne provoquent aucune gêne pour quiconque, ni problème de vue.
J'ai fait faire une étude architecturale d'insertion paysagère qui sera versée au dossier.
Ce que je voulais rajouter aussi, c'est que le permis d'origine délivré par la Mairie pour l'ensemble immobilier faisait l'objet d'un cahier de charges bien précis par rapport au POS applicable au secteur. Ce cahier des charges est retracé dans l'EDD et mes travaux sont conformes à ce cahier des charges sans cela la Mairie ne m'aurait pas délivré son accord.
Je voulais revenir aussi à l'idée de b1091183 de mettre à l'ordre du jour à la prochaine AG, les constructions illégales. J'ai tous les PV d'AG depuis l'origine (pour les avoir réclamés au syndic), donc preuve en main : les constructions autorisées et par déduction, celle pour lesquelles aucune autorisation n'a été demandée.
Votre idée serait un scoup, mais ..... oups ! Ennemis garantis, c'est certain ! Mais de toute façon, je ne devais pas avoir que des amis ! Ma copropriété, je la considère d'un oeil moins innocent maintenant. Bref, une petite fessée aux uns ou aux autres, ne ferait pas de mal. A réfléchir, suivant le déroulement des évènements ! 
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b1091183
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Posté - 03 déc. 2009 : 23:25:10
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citation: Pour autant, je crains fort que b1091183 ai raison : c'est le juge qui estimera si le refus est motivé ou pas en fonction des éléments que je lui fournirai, et effectivement la différence est énorme, la motivation intervenant a posteriori.Cela ne me paraît malheureusement ni juste, ni logique car trop simple et la porte ouverte à tous les abus. Finalement, cela revient à se poser la question, à qui la charge de la preuve ? Ai-je raison ?
C'est bien le problème, et la raison pour laquelle ce type de dossier peut durer des années. Ce n'est pas rare qu'avant d'avoir satisfaction, il faut 4-5 ans.
citation: Je voulais revenir aussi à l'idée de b1091183 de mettre à l'ordre du jour à la prochaine AG, les constructions illégales. J'ai tous les PV d'AG depuis l'origine (pour les avoir réclamés au syndic), donc preuve en main : les constructions autorisées et par déduction, celle pour lesquelles aucune autorisation n'a été demandée.
Votre idée serait un scoup, mais ..... oups ! Ennemis garantis, c'est certain ! Mais de toute façon, je ne devais pas avoir que des amis ! Ma copropriété, je la considère d'un oeil moins innocent maintenant. Bref, une petite fessée aux uns ou aux autres, ne ferait pas de mal. A réfléchir, suivant le déroulement des évènements !
En fait l'idée était surtout intéressante si vous n'aviez pas les PV correspondants. Dans votre cas vous semblez donc avoir les PV où des autorisations de faire des modifications proches des vôtres ont été données. Vous avez donc tous les éléments en main.
Dernier conseil, il faut vraiment vous faire assister d'un avocat spécialisé dans le domaine, sinon vous risquez de vous faire avoir.
Un ami, m'avait conseillé de contacter à ce sujet ce site http://www.cspc.asso.fr
Bon courage. |
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gazelle
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Posté - 03 déc. 2009 : 23:32:45
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Bonsoir Gedehem,
Votre dernière réponse est particulièrement intéressante.
J'ai bien retenu que sont abusives sur un plan général les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable ou qui s'appuient sur une fausse interprétation du RDC, des arguments trompeurs (arrêts à l'appui).
J'ai bien noté que refuser à un copropriétaire l'exercice de son droit de réaliser des travaux sur parties privatives était abusif faute de motivation sérieuse.
Voilà des suggestions que je vais glisser à mon avocat lors de mes prochaines observations.
Je pense bien que l'argumentaire de l'irrégularité d'autres travaux ne soit pas top. En revanche, le juge devrait tout de même tenir compte du silence du syndic à ce sujet (à noter que si la prescription est de 10 ans, certains travaux devraient même être prescrits)
Mais je reviens aux travaux autorisés : je viens de retrouver deux jurisprudences concernant le principe d'égalité :
- on ne peut pas octroyer plus de droits à une partie des copropriétaires qu'à une autre (arrêt de la Cour de Cassation, 3e chambre civile, du 11 mai 2006, n° 05-10.924)
- sont abusives les décisions d'AG qui rompent l'égalité entre les copropriétaires autorisant certains d'entre eux seulement à effectuer les travaux identiques à ceux qu'elles refusent à d'autres (Cour d'Appel d'Aix, 4e Chambre A, du 22 septembre 2006, N° 2006/462 RG 04/15404)
Or, je suis bien dans ce cas : on a autorisé précédemment des travaux qu'on me refuse.
Qu'en pensez-vous ?
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gazelle
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25
 Posté - 03 déc. 2009 : 23:42:37
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Re-bonsoir b1091183,
Merci pour le lien vers cette association que je ne connaissais pas. J'avais déjà repéré sur internet l'ARC ou l'UNARC mais je me demandais s'il ne défendaient pas plutôt les CS.
Mon avocat n'est pas spécialisé en droit immobilier ou de la copropriété, en revanche celui de la partie adverse oui. |
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Gédehem
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26
Posté - 03 déc. 2009 : 23:57:34
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Interessant de citer JPM :
"E. obligation de motivation
Les décisions de l’assemblée ont, pour la plupart, un caractère discrétionnaire. Le scrutin n’a pour objet que l’enregistrement des votes favorables, défavorables ou des abstentions et la détermination mathématique du résultat.
Certaines décisions doivent toutefois, à notre avis, être motivées. C’est le cas tout particulièrement de la révocation du syndic, alors qu’un refus de renouvellement du mandat est discrétionnaire. C’est également le cas d’un refus d’approbation des comptes
CertaineS décisionS doivent être motivées, en particulier (il y en a d'autres) la révocation du syndic, lerefus d'approuver les comptes
Pourquoi ? Parce qu'il s'agit d'une mesure "sanction" susceptible de générer un préjudice (ici au sydic) lorsqu'elle n'est pas ou mal motivée.
Idem pour le refus d'autorisation, susceptible ici aussi de porter préjudice lorsqu'il y a entrave à l'exercice d'un droit.
J'ajoute, et ce sera mon mot de la fin sur cette question , que l'objet d'un syndicat (pour résumer) se limite aux intérêts collectifs des copropriétaires.
Ici il s'agit de statuer sur un intérêt personnel, privatif, sans mettre en cause les intérêts des autres.
Dans la mesure où un refus n'est pas motivé, il sera à coup sur sanctionné par le juge !
Il faut bien comprendre que le juge va statuer sur la décision du syndicat telle que rapportée dans le PV.
Je ne veux pas dire du mal de la revue citée par Gazelle, moyen d'information qui ne fait tout de même pas autorité en matière juridique, mais considérer que le PV d'AG serait "un simple relevé de décisions" est pour le moins risible ! 
Les PV d'AG sont "le JO de la copropriété", qui en rapportent les "lois et décrets" applicables !
Un PV d'AG validé par le pdt de séance fait foi en justice !
Quand au pouvoir du juge, il se limite à l'interprétation en droit des décisions d'AG telles que rapportées dans les PV.
Il n'a pas la possibilité d'apprécier la pensée, l'humeur, la volonté supposée des copropriétaires.
C'est la stricte application du principe : "Nul ne peut se substituer aux copropriétaires pour dire ce qui est bon pour eux."
(voir Cass.23.05.91 in revue droit immobiler de 91, avec des commentaires du Conseiller Capoulade.)
Sur ce point, les arguments avancés à posteriori par le syndicat pour expliquer le refus seront aussi interprétation de la volonté, de la pensée des copropriétaires, alors que le PV est totalement silencieux !
Le juge ne pourra que constater cette absence de motif sans pouvoir aller plus loin, peu importe les arguments du syndicat qui ne seront que supposition.
Lorsqu'il y a des éléments justifiant telle décision particulière susceptible de porter préjudice(révocation syndic, révocation membre CS, refus d'autoriser des travaux privatifs, refus des comptes, .... ), l'AG doit les avancer en séance et les rapporter dans le PV/JO, ce que précise très justement JPM.
A défaut le juge ne pourra que sanctioner la décision.
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Édité par - Gédehem le 04 déc. 2009 00:14:18 |
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Mout
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Posté - 04 déc. 2009 : 07:06:36
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b1091183
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Posté - 04 déc. 2009 : 08:36:15
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L'urgence pour vous Gazelle est à mon avis de trouver un avocat spécialisé.
Je sais que le lien que je vous ai donné, si on s'abonne (cotisation de quelques dizaines d'euros) peuvent vous conseiller un avocat.
Il en est probablement de même pour l'UNARC http://www.unarc.asso.fr/
N'oubliez pas que les avis qu'on donne, même si ils sont exacts, ne peuvent être qu'approximatifs car 1/nous n'avons le dossier 2/la justice se vit devant les tribunaux mais pas dans un livre, ni derrière un écran.
J'oubliais, il ne faut pas vivre votre procédure au jour le jour, car cela va vous pourrir la vie, et c'est souvent cela le plus difficile, car dans ce type de procédure celui qui a le plus à perdre c'est vous.
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Gédehem
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29
Posté - 04 déc. 2009 : 11:30:43
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Bien d'accord : nous ne pouvons répondre ici que sur les grands principes, surtout dans le genre d'affaire soumise par Gazelle ..
Il est également évident que l'avocat choisi doit être un peu/beaucoup spécialisé dans le domaine dont il s'agit !
J'ai eu à connaitre une affaire de copropriété traitée par un avocat spécialisé en "droit de famille" ... La pauvre plaignante s'est fait roulé dans la farine, son avocat n'ayant même pas pris la peine de jeter un oeil sur la loi de 65 .... 
Je reviens un instant sur cette question de motivation d'une décision "négative", ici sur un refus d'autorisation, en faisant part de ma surprise quant aux éléments avancés par certains !
C'est un très grand classique que de motiver une décision négative, un refus d'autorisation, quel que soit le domaine où l'on se trouve.
La promotion d'un employé n'est pas à justifier.
Sa sanction, dont l'ultime est le licenciement pour faute, doit toujours être motivée.
La délivrance d'un permis de construire n'a pas à être motivée.
Le refus du permis de construire doit être dument motivé.
etc, etc ....
En copropriété, la désignation du syndic, d'un membre du CS, n'a pas à être motivée. Leur révocation avant échéance de leur mandat doit être motivée.
L'approbation des comptes, du budget prévisionnel, n'a pas à être motivée. Leur rejet total ou partiel doit être motivé, explicité.
Et la petite dernière : un abstentioniste n'a pas la qualité d'opposant lui permettant de contester une AG.
Mais l'abstentioniste qui motive son vote en déposant des réserves dont il demande l'inscription au PV d'AG acquiert la qualité d'opposant. Ainsi en a décidé la C.Cass dans un arret du 3.09.2008 pour cet "abstentioniste opposant" qui formule des réserves explicitant par là son opposition à la décision.
L'avocat de Gazelle n'étant pas spécialiste des ces subtilités en copropriété, pas étonnant qu'il n'ai pas mis le doigt sur l'absence de motivation rapportée au PV pour justifier la décision.
C'est LE point incontournable.
Les arguments avancés ensuite par l'avocat du syndicat ne peuvent être que supposition sur la volonté des copropriétaires, leurs idées, humeur des copropriétaires sur laquelle le juge ne peut statuer ne pouvant se substituer à eux. !
"Je pense bien que l'argumentaire de l'irrégularité d'autres travaux ne soit pas top. En revanche, le juge devrait tout de même tenir compte du silence du syndic à ce sujet (à noter que si la prescription est de 10 ans, certains travaux devraient même être prescrits)"
PAS DU TOUT : le juge peut tout au plus constater que le syndicat est silencieux, et que ce silence non contesté jusque là peut être interprété comme une acceptation tacite, selon le bon vieux principe, "Qui ne dit mot consent." .
Mais il ne peut pas mettre en avant ces travaux non autorisés pour justifier ceux de Gazelle !
C'est sur l'absence de motif qu'il faut mettre le doigt, pas sur ce qu'on fait les autres sans contestation.
C'est sur la motivation du refus de l'AG que le juge va statuer, la solution étant la sanction de la décision non motivée .
Gazelle ne peut mettre en avant des travaux non autorisés, mais que personne n'a remis en cause, pour contester le refus d'autorisation par le syndicat ! C'est vouloir se faire envoyer sur les roses ..... |
Édité par - Gédehem le 04 déc. 2009 15:50:34 |
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gazelle
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Posté - 04 déc. 2009 : 17:51:36
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Bonjour Mout,
"Les juges ne font pas de recherches", vous voulez dire qu'il se contentent de juger le contexte par rapport à la littérature fournie par les avocats en retenant en quelque sorte ce qui plaît le mieux sans forcément approfondir par rapport aux textes et tendances de la jurisprudence, d'où les résultats déroutants ?
"La plupart des articles de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public". Vous voulez dire qu'ils s'appliquent par priorité avant le RDC par exemple s'il y avait une clause contraire ? Quel pourrait-être l'impact sur mon dossier ?
Dois-je m'attendre au pire ?
Merci de bien vouloir me donner des précisions supplémentaires. Vous venez d'aborder un chapitre non négligeable.
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b1091183
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Posté - 04 déc. 2009 : 18:46:25
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citation: Initialement posté par gazelle
Bonjour Mout,
"Les juges ne font pas de recherches", vous voulez dire qu'il se contentent de juger le contexte par rapport à la littérature fournie par les avocats en retenant en quelque sorte ce qui plaît le mieux sans forcément approfondir par rapport aux textes et tendances de la jurisprudence, d'où les résultats déroutants ?
Tout dépend du juge, mais le meilleur moyen est de lui mâcher le travail d'où l'intérêt des conclusions. Je connaissais certains juges de TI qui recopiaient mot pour mot les conclusions qu'il considérait les plus claires.
C'est pour cette raison qu'il faut un avocat qui connait bien son sujet.
Pour le reste, je refuse de répondre car chacun va y aller de sa petite phrase, sans connaître le dossier et sans avoir la moindre certitude.
C'est pour cette raison que l'appel existe, et qu'il y a la cassation. C'est également pour cela qu'un procès c'est long.
Consultez votre avocat, arrêtez de vous faire des frayeurs, et surtout passez par un avocat qui connait son sujet.
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gazelle
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Posté - 04 déc. 2009 : 19:10:47
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Bonjour b1091183,
Mon avocat m'a été conseillé et il s'agit d'un cabinet de renom, de taille humaine. Même s'il n'est pas spécialiste en la matière, je pense qu'il est bon et son approche du dossier m'a tout de suite plu. Cela étant, je me vois mal changer d'avocat en cours de procédure, d'autant plus que la procédure remonte à plus d'un an. Non seulement j'indisposerai le juge mais sans doute aussi l'ensemble des confrères de la place (je suppose qu'ils ont un code déontologique qu'ils respectent entre eux).
Nous nous sommes mis d'accord pour que je lui transmette un maximum d'éléments, d'informations, de commentaires dont il fera le tri, mais j'imagine bien qu'il n'a pas forcément le temps d'approfondir le tout (ailleurs ce serait sans doute pareil, pour une "petite" affaire somme toute).
Ce qui a commencé à m'inquiéter, c'est l'orientation des répliques de la partie adverse, sachant que le syndic a été intégré dans un grand groupe doté d'une armada de juristes alimentant en conseils un avocat de surcroît spécialiste.
Je me suis donc fait la réflexion, qu'il fallait absolument que je consacre un peu de temps à mon dossier (sans pour autant me pourrir la vie, bien entendu) et apporter éventuellement des éléments nouveaux à mon avocat, si je voulais mettre toutes les chances de mon côté, car comme vous le dites c'est moi qui ai le plus à perdre.
Pour mémoire, en résumé l'approche du dossier de mon avocat :
- travaux sur pavillon entièrement privatif y compris le droit accessoire de construire, de surélever, relevant donc de la simple autorisation de l'AG prévue à l'article 25b (jurisprudence à l'appui)
- travaux compatibles avec la destination (jurisprudence à l'appui)
- justification demande d'annulation décision d'AG et d'autorisation au tribunal sur le fondement de l'article 30
- démonstration que l'esthétique et l'harmonie ne sont pas remises en cause (avec dossier à l'appui)
- rappel pour mémoire de l'accord de la Mairie (pièces à l'appui)
- rappel pour mémoire des travaux inesthétiques sans autorisation (pièces à l'appui)
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gazelle
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Posté - 04 déc. 2009 : 19:38:54
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Bonjour Gedehem,
J'ai fait un résumé des conclusions de mon avocat ci-dessus dans la réponse à b1091183.
Mon avocat produit le PV d'AG, mais effectivement ne souligne pas l'absence de motif.
Il relève tout de même au final, après la démonstration de tout le reste que l'opposition formulée par le Syndicat apparaît tout à fait injustifiée.
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b1091183
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Posté - 04 déc. 2009 : 19:48:09
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citation: Initialement posté par gazelle
Pour mémoire, en résumé l'approche du dossier de mon avocat :
- travaux sur pavillon entièrement privatif y compris le droit accessoire de construire, de surélever, relevant donc de la simple autorisation de l'AG prévue à l'article 25b (jurisprudence à l'appui)
Il ne faut pas s'attarder sur ce point. La décision a été faite celon l'article 25, on se moque si elle devait être au 26 ou au 24. Vous contestez la résolution point. Maintenant si vous contestez que le vote devait être fait selon l'article 25, effectivement il faut apporter des billes.
citation:
- démonstration que l'esthétique et l'harmonie ne sont pas remises en cause (avec dossier à l'appui)
Il y a 1 chance sur 2 pour que cela soit en votre faveur. C'est vraiment du subjectif, il n'y a rien de sure.
citation:
- rappel pour mémoire de l'accord de la Mairie (pièces à l'appui)
C'est bien, mais la copro a le droit d'acceptée ou pas.
citation: - rappel pour mémoire des travaux inesthétiques sans autorisation (pièces à l'appui)
Pas vraiment important, c'est comme si vous justifiez le droit de griller un feu parce que les autres le font.
Vous aviez parlé de travaux voté en AG comme les vôtres ? Et là je ne vois rien à ce sujet. C'est sur ce point où on ne peut pas vous refusez vos travaux, si on a accepté les mêmes travaux pour un voisin.
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gazelle
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Posté - 04 déc. 2009 : 20:01:20
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Non, b1091183, mon avocat n'a pas encore développé ce point. Je le lui ai déjà rappelé et je vais encore le faire. Mais dans le PV d'AG, il est bien précisé que mes travaux étaient similaires à ce voisin.
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Gédehem
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Posté - 04 déc. 2009 : 20:03:56
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Il faut effectivement creuser de ce coté, les travaux autorisés ..
"Ce qui a commencé à m'inquiéter, c'est l'orientation des répliques de la partie adverse..."
Que sont-elles ? |
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gazelle
Nouveau Membre
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Posté - 04 déc. 2009 : 20:22:24
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Gedehem, j'avais résumé les répliques de la partie adverse tout au départ. Voici :
L'argumentaire du syndic au travers de son avocat est le suivant :
- les travaux de surélévation ne relève pas de l'article 25, alors que dans mon cas il
ne s'agit pas d'une surélévation proprement dite mais d'un simple redressement d'une partie de la toiture ne dépassant pas la ligne faîtière du pavillon (la bataille se situe donc sur la différence entre "surélévation" et "redressement)
- l'utilisation du droit de construire (qu'il prétend commun) et d'une partie de la SHON résiduelle (qu'il prétend commune puisque calculée sur l'ensemble du sol commun), le tout représentant appropriation de parties communes, donc article 26
- opération nécessitant modification de tantièmes, du RDC et de l'EDD, donc article 26
- et maintenant il vient même à soutenir que la toiture pourrait être partie commune spéciale à l'îlot bien qu'elle ne soit pas stipulée explicitement en tant que telle dans le RDC. Il prétexte tout simplement que la toiture ne serait pas affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (interprétation bien surprenante : en effet j'ai du mal à saisir comment la toiture qui est sur ma partie basse, indépendante du pavillon de mon voisin, peut servir à celui-ci dont le pignon est plus haut)
- à titre subsidiaire : l'esthétique. A ce sujet, le RDC mentionne "les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieurs, ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et l'esthétique de la zone pavillonnaire".
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Mout
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Posté - 04 déc. 2009 : 21:01:10
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j'arrive...
citation: "Les juges ne font pas de recherches", vous voulez dire qu'il se contentent de juger le contexte par rapport à la littérature fournie par les avocats en retenant en quelque sorte ce qui plaît le mieux sans forcément approfondir par rapport aux textes et tendances de la jurisprudence, d'où les résultats déroutants ?
oui, ils s'en tiennent strictement Ã
citation: à la littérature fournie par les avocats
qu'ils "interprètent" en vertu de leur "pouvoir souverain", au surplus...
citation: "La plupart des articles de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public".
Vous voulez dire qu'ils s'appliquent par priorité avant le RDC par exemple s'il y avait une clause contraire ? Quel pourrait-être l'impact sur mon dossier ?
non, ce n'est pas le sens de cette affirmation...
Je pensais que bien des c....ies ne s'étaleraient pas dans les "conclusions" puis dans les "jugements" ...puis dans les "arrêts" si les avocats et les juges s'en tenaient à considérer la loi du 10 juillet 1965 avant tout!
... et je vous attirais ainsi l'attention sur la longueur éventuelle de la procédure...nécessaire pour avoir gain de cause!
citation: L'argumentaire du syndic au travers de son avocat est le suivant :
- les travaux de surélévation ne relève pas de l'article 25,
: votre contestation est donc fondée...puisqu'il s'est planté!
citation: alors que dans mon cas il ne s'agit pas d'une surélévation proprement dite mais d'un simple redressement d'une partie de la toiture ne dépassant pas la ligne faîtière du pavillon (la bataille se situe donc sur la différence entre "surélévation" et "redressement)
quels sont les termes utilisés dans la convocation à l'AG???
citation: - l'utilisation du droit de construire (qu'il prétend commun) et d'une partie de la SHON résiduelle (qu'il prétend commune puisque calculée sur l'ensemble du sol commun), le tout représentant appropriation de parties communes, donc article 26
Il s'est donc doublement planté?
citation: - opération nécessitant modification de tantièmes, du RDC et de l'EDD, donc article 26
LÃ , c'est de l'auto-flagellation...A ce point d'esprit d'escalier!
citation: - et maintenant il vient même à soutenir que la toiture pourrait être partie commune spéciale à l'îlot bien qu'elle ne soit pas stipulée explicitement en tant que telle dans le RDC.
En somme, votre construction est entièrement en partie privative ...et son entretien vous incombe...
Mais toute modification relève du régime applicable aux parties communes?
citation: - à titre subsidiaire : l'esthétique. A ce sujet, le RDC mentionne "les propriétaires des pavillons individuels pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de n'en jamais modifier les caractéristiques et aspects extérieurs, ne rien faire qui puisse nuire à l'harmonie et l'esthétique de la zone pavillonnaire".
C'est là qu'est l'os
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Édité par - Mout le 04 déc. 2009 21:57:50 |
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gazelle
Nouveau Membre
26 message(s)
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39
Posté - 04 déc. 2009 : 22:14:16
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Gedehem, je n'étais peut-être pas trop explicite, je complète donc.
La partie adverse tente de démontrer (jurisprudence à l'appui) :
- que ces travaux relève du vote à la majorité de l'article 26 et non de l'article 25 et de ce fait, le tribunal n'a pas le pouvoir de délivrer l'autorisation des travaux car seul les travaux visés à l'article 25b peuvent être autorisés par le tribunal
Pour cela, elle prétend (toujours jurisprudence à l'appui)
- que nous utilisons de la SHON résiduelle de la copropriété qui est commune, que le droit de construire serait un droit accessoire aux partie communes (et non aux partie privatives) et de ce fait, il y a appropriation de parties communes
- que cette opération nécessiterait modification des tantièmes, du RDC et de l'EDD et que le tribunal n'a pas le pouvoir d'autoriser des travaux nécessitant de telles formalités (jurisprudence à l'appui)
- que les travaux de surélévation ne feraient pas partie des améliorations susceptibles d'être autorisés par le juge (jurisprudence à l'appui)
- que nos travaux sont contraires au RDC en raison de la modification de l'aspect extérieur et ne peuvent pas par le fait être autorisés par le tribunal (jurisprudence à l'appui)
- que la toiture servirait à l'usage exclusif des copropriétaires des pavillons situés dans un même îlot sans être affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et serait donc partie commune spéciale à l'îlot (et non privative)
-que nos travaux porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires par le fait que nous utilisons de la SHON de la copropriété
pour dire finalement que dans ces conditions, l'AG était en droit de refuser et que le tribunal n'avait pas de pouvoir d'autoriser. |
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b1091183
Contributeur actif
453 message(s)
Statut:
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40
Posté - 04 déc. 2009 : 23:05:19
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Bonsoir Gazelle,
difficile de rentrer dans les détails, mais simplement sur la forme vos inquiétudes me semblent justifiées.
Si votre avocat part sur les conclusions que vous nous avez indiquées, sans noter les jurisprudences, ne serait ce que pour un problème de forme votre dossier ne va pas faire le poids. En fait, comme il n'est pas spécialiste de cet aspect du droit, il n' a pas l'antériorité d'un spécialiste qui manipule à souhait les jurisprudences qui peuvent à juste titre ou à tord influer fortement sur le jugement.
Si j'étais à votre place je me poserais sérieusement la question de prendre un avocat spécialiste, car là j'ai de sérieux doute sur la forme de vos conclusions.
Vous pouvez parfaitement allez voir un autre avocat, et prendre conseil. C'est comme avec un médecin, il y a des généralistes et des spécialistes.
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