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gazelle
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41
 Posté - 04 déc. 2009 : 23:17:50
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Merci Mout,
Ls juges qui interprètent en vertu de leur pouvoir souverain, pas très rassurant tout cela.
Mout, je ne conteste pas l'article 25, surtout pas, au contraire, c'est cet article qui peut me sauver car justement la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son article 30 que seul les travaux relevant de l'article 25b peuvent être autorisés par le juge (ce qui n'arrange pas la partie adverse c'est pourquoi elle défend bec et ongle l'argumentaire que ces travaux relèverait de l'article 26)
Le gag de l'histoire, c'est que le syndic a soumis de son propre chef mes travaux à l'article 25 (je ne lui ai pas imposé d'article dans ma demande).
Voici la rédaction de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'AG :
- Demande de Gazelle : surélévation de la toiture (courrier joint) (Article 25)
Disons plutôt que maintenant cela l'arrangerait bien qu'il se soit planté.
Bref, le syndic prétend que les travaux relève de l'article 25 et subitement quand ça ne l'arrange plus, il sort du chapeau l'article 26.
J'ai relevé, l'autre gag aussi : pour l'entretien les parties sont privatives, et pour les modifications elles sont communes 
Effectivement, l'os pourrait bien être l'esthétique, j'ai bien fait de faire une étude par un architecte (suggestion de mon avocat)
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gazelle
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 42
 Posté - 04 déc. 2009 : 23:32:13
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Bonsoir b1091183,
Mon avocat a bien détaillé les jurisprudences (je ne les simplement pas détaillées ici), la question est cependant de savoir qu'elle est la tendance jurisprudentielle, celle développée par mon avocat ou celle développée par l'avocat spécialiste de la partie adverse. |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2009 : 00:52:38
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Pouvez vous transcrire ici la question et la décision mentionnée dans le PV.
Car c'est sur ce point que le juge va statuer !
Sur cette histoire de majorité, il faut bien regarder votre projet.
Position de la jurisprudence :
Lorsque les travaux entrainent un dépassement du faitage d'origine, il y a surélévation, d'où décision selon L.art.26.
Sur ce que vous exposez (du moins si j'ai bien compris  ), il n'y aurait pas dépassement du faitage actuel ( )
Si tel est le cas, il a été jugé qu'il n'y avait pas "surélévation" mais ce qu'on peut appeler "redressement de combles", travaux qui relèvent de l'autorisation L.art.25b (Cass.1.12.93 in Loy.et Copro 94-133).
Concernant la modification des tantièmes, si elle est nécessaire, elle relève de la même majorité autorisant les travaux.
Si vous êtes dans cette dernière situation, il fait que votre avocat torde le cou aux arguments avancés par le syndicat.
Ils ne sont plus du tout dans la motivation du refus, absente du PV.
Ils tentent de le motiver après coup sur des prétextes qui n'ont rien à voir.
C'est un grand classique que d'autoriser de tels travaux, et, par ce qu'on appelle une résolution induite, d'adopter la modification des tantièmes, de l'EDD/RDC et d'imputer au seul copropriétaire bénéficaire les frais rendus nécessaires.
Un tel projet de travaux privatif forme un tout indivisible, autorisation, tantièmes, modif EDD/RDC sont indissociables, adoptés à la même majorité : art.25.
Votre avocat doit tordre le cou aux arguments du syndicat : vous ne demandez pas au juge d'autoriser les travaux ni même de modifier les tantièmes !
Vous lui demandez de sanctionner une décision abusive non motivée.
Mais pour cela il faut que votre avocat ait quelques compétences en droit de l'urbanisme et de la copropriété !
Si ce n'est pas le cas, il ne faut pas hésiter à en changer. |
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b1091183
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Posté - 05 déc. 2009 : 01:09:56
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citation: Initialement posté par gazelle
Bonsoir b1091183,
Mon avocat a bien détaillé les jurisprudences (je ne les simplement pas détaillées ici), la question est cependant de savoir qu'elle est la tendance jurisprudentielle, celle développée par mon avocat ou celle développée par l'avocat spécialiste de la partie adverse.
Tout dépend du TGI et du juge.
Je peux vous dire qu'à Paris (comme partout), en droit social, suivant la Chambre le jugement peut être en faveur du salarié ou de l'employeur.
Bref, la justice est loin d'être une science exacte. |
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Gédehem
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45
Posté - 05 déc. 2009 : 22:01:49
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On ne peut pas parler en général de LA Justice et des tribunaux avec comme seule vision certains tribunaux spéciaux, dont les juges ne sont pas des professionnels mais élus parmi des corporations, où cela se passe parfois à pile ou face ! ...
On sait par exemple toutes les dérives que cela a pu engendrer dans les tribunaux de commerce, d'où les reformes engagées et la présence de juges professionnels.
Certes, la Justice n'est pas brillante, essentiellement par manque de moyens criant alors que le recours au juge judicaire est multiplé chaque année ....
Sur le projet de Gazelle, voila ce qu'elle présentait :
"Mon projet consiste à rendre habitable cette partie basse, entraînant modification de l'aspect extérieur : redressement de la toiture de la partie basse à l'arrière pour l'aligner avec la ligne de faîtage de la partie principale du pavillon et rehaussement d'une partie de la façade arrière pour y rajouter une fenêtre."
Dans un tel cas, il a été jugé qu'il n'y avait pas "surélévation" mais ce qu'on peut appeler "redressement de combles", travaux qui relèvent de l'autorisation L.art.25b (Cass.1.12.93 in Loy.et Copro 94-133).
Il faut absolument que son avocat mette en avant
- l'absence de motivation du refus par l'assemblée, motifs rapportés dans le PV
- que la décision relevait bien de l'autorisation L.art.25b ainsi que le précisent expressément tant la convocation que le PV. (jurisprudence Cass)
- que les arguments avancés maintenant par le syndicat ne sont que suppositions sur la volonté réelle des copropriétaires, arguments nouveaux qui n'ont pas été présentés en séance et dont certains sont dilatoires voire fallacieux. (*)
La justice n'est certes pas une science exacte (et heureusement !) mais il faut absolument macher tout le travail pour mettre en avant les éléments incontournables.
(*) le syndic ayant établi l'ODJ au nom du syndicat, ce dernier (le syndicat) n'est pas fondé à prétendre, maintenant qu'il y a contestation, que c'est le 26, alors qu'il a indiqué une autorisation 25b. |
Édité par - Gédehem le 06 déc. 2009 00:32:27 |
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b1091183
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Posté - 05 déc. 2009 : 23:07:08
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citation: Initialement posté par GédehemOn ne peut pas parler en général de LA Justice et des tribunaux avec comme seule vision certains tribunaux spéciaux, dont les juges ne sont pas des professionnels mais élus parmi des corporations, où cela se passe parfois à pile ou face ! ... On sait par exemple toutes les dérives que cela a pu engendrer dans les tribunaux de commerce, d'où les reformes engagées et la présence de juges professionnels.
Je parle des cours d'appel en droit social... Donc de juge professionnel.
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gazelle
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47
Posté - 06 déc. 2009 : 15:32:42
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Gedehem, dans votre dernier message, vous souhaitiez la mention exacte dans le PV d'AG.
Voici ce qui est marqué dans le PV d'AG avant la transcription du résultat des votes :
Demande de Gazelle : surélévation de la toiture (courrier joint) (art.25) :
Gazelle informe l'assemblée et explique que son projet est quasiment identique à celui de X. Gazelle propose une indemnisation de la SHON ou une modification des tantièmes afin que l'assemblée accède à sa demande, et dénonce les constructions illégales.
J'avais demandé après le résultat du vote, que ces mentions soient inscrites dans le PV, pas tout à fait dans ces termes, mais bon ce n'est déjà pas mal telles qu'elles sont transcrites. On peux comprendre ma référence à de précédents travaux acceptés, que j'ai même proposé par correction une indemnisation de la SHON et que je ne m'opposait pas à la modification de la répartition des charges. J'ai en plus, dénoncé les constructions illégales pour mieux souligner encore l'injustice.
Pour mémoire, toutes les demandes de travaux d'agrandissement précédents acceptés (dont les bénéficiaires sont essentiellement ceux du "clan"), ont toujours été glissées en passant sous silence une quelconque indemnisation de la SHON et une rectification de la répartition des charges, au grand dam d'une minorité de copropriétaires qui se font évincer à chaque fois qu'ils soulèvent ce problème : on ne touche pas aux acquis des "priviliégiés" ! J'ai peut-être soulevé un couvercle qu'il ne fallait pas. 
Je confirme qu'il n'y a pas de dépassement du faîtage actuel.
Mais, Gedehem, j'ai bien demandé au Tribunal et, l'annulation de cette décision d'AG, et l'autorisation des travaux (ceci en vertu du l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet l'autorisation judiciaire pour les seuls travaux relevant de l'article 25b)
Il est clair qu'il faut absolument tordre le cou à l'argumentaire de la partie adverse particulièrement de mauvaise foi à vouloir revendiquer à posteriori l'article 26, alors qu'elle a soumis de son propre chef, ces travaux au 25, revenant à contester en somme son propre choix.
Et plus je me penche sur ce dossier, plus je me rends compte que la partie adverse est vraiment de mauvaise foi. Je crois même avoir détecté un faux en écriture dans un extrait de compte, pièce versée au dossier par la partie adverse, tout récemment. Je n'en suis pas encore tout à fait sûre : je reviendrai sur ce point pour donner plus de détail après un contrôle plus minutieux. 
Il ne faudrait pas que la mauvaise foi triomphe.
J'ai bien noté votre suggestion de rendre attentif mon avocat sur le fait que les arguments avancés maintenant par le syndicat ne sont que suppositions sur la volonté réelle des copropriétaires, arguments nouveaux qui n'ont pas été présentés en séance et dont certains sont dilatoires, voire fallacieux.
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Gédehem
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48
Posté - 07 déc. 2009 : 09:18:28
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Vous confirmez qu'après la petite présentation, le PV ne précise rien d'autre, pas de commentaire ou appréciarion avant que ne soit rapportée l'exprsssion des voix ?
Ben ... c'est mal parti pour le syndicat .....
Du moins si votre avocat est pugnace et ne se laisse pas marcher sur les pieds
Pour le syndicat, on comprend les arguments fallacieux avancés sur l'art.26 uniquement destinés à contourner l'obstacle de l'art.30 et l'autorisation judiciaire des travaux ... |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2009 09:23:06 |
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gazelle
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49
Posté - 08 déc. 2009 : 14:38:38
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Une dernière,
Comme mentionné dans mon message de dimanche, j'ai cru avoir détecté un faux en écriture et après avoir vérifié de plus près c'est bien le cas.
La partie adverse dans ses derniers mémoires soutient que la toiture serait une partie commune spéciale à l'îlot par une interprétation bien à elle du RDC (ce qui est absurde) et pour prouver cette absurdité, elle produit un extrait de compte "Entretien et réparations" faisant étant pour l'exercice 2008 d'une somme au titre de réparations de toiture de pavillons individuels. Au contrôle des pièces annexes joints à la convocation de l'AG, cette somme, pour ce même compte et cette même période, n'y figure pas et les comptes ont été approuvés en AG sans cette somme. Honteux !
J'espère qu'avec tous ces éléments mon avocat sera effectivement pugnace.
Merci à vous tous pour vos conseils avisés.
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Mout
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Posté - 08 déc. 2009 : 18:41:36
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citation: une copropriété horizontale composée essentiellement de plusieurs îlots regroupant chacun plusieurs pavillons mitoyens.
Un immeuble collectif abritant logements et commerces ainsi qu'un bâtiment à part abritant professions libérales font également partie de la copropriété.
Vérifiez que cet
citation: extrait de compte "Entretien et réparations" faisant étant pour l'exercice 2008 d'une somme au titre de réparations de toiture de pavillons individuels
n'est pas relatif à es parties communes spéciales à l'immeuble collectif |
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gazelle
Nouveau Membre
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51
Posté - 08 déc. 2009 : 20:11:04
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Mout, j'ai bien vérifié (je me suis prise à deux fois, tellement c'est gros) cela ne concerne pas l'immeuble collectif mais bien les pavillons.
L'intitulé du compte est en fait "Entretien et Réparations Pavillons", le même que celui présenté en annexe à la convocation de l'AG.
Le compte approuvé en AG pour l'exercice 2008 fait état d'une somme concernant le traitement d'une fissure d'un pavillon (ce qui a été approuvé car consécutif à des désordres du sol commun, imputable donc à la collectivité ce qui est prévu au RDC)
Le même compte versé au dossier du tribunal fait état, pour le même exercice (2008) d'une somme concernant une réparation de toiture, en plus de la somme ci-dessus approuvée.
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miki263
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52
Posté - 13 janv. 2010 : 17:17:11
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Bonjour à tous,
Je suis dans le meme cas de figure, je suis proprietaire d'un petit pavillon qui est dans une copropriete de sol.
A la difference que j ai dans mon reglement de copropriete la condition particuliere suivante:
Il aura également la possibilité de surélever sa construction sans l accord du co-proprietaire à condition d avoir obtenu au préalable l'autorisation des services administratifs.
J'ai eu mon permis de construire
Je me demandais monvoisin co-proprietaire pouvait tout de meme porter pleinte
mon notaire me dis que je suis dans mes droits, la mairie nuance
Merci de pouvoir m'éclairer sur ce sujet, a savoir si le reglement de coproprieté ne peut pas etre ataqué
De plus devant le notaire j avais bien recu ce reglement et avait signé l avoir recu
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gazelle
Nouveau Membre
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53
Posté - 15 janv. 2010 : 00:27:49
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Bonjour miki263,
Vous parlez de copropriété de sol et l'accord du copropriétaire. Vous voulez dire que vous n'êtes qu'à 2 dans une copropriété horizontale ? Si c'est le cas, c'est sans doute une situation assez délicate si votre voisin s'oppose à votre projet.
De ce que j'ai pu glaner sur internet, il y a des jurisprudences qui définissent comme nulle une telle mention dans le règlement de copropriété car seule l'AG peut donner l'autorisation.
Pour ma part, dans votre cas (tout comme dans mon cas), l'AG ne devrait avoir à se prononcer qu'en ce concerne l'aspect extérieur, à l'article 25b donc, le droit de construire ou de surélever étant attribué par définition à un bâtiment en son entier privatif.
Votre voisin pourrait aussi s'opposer à votre projet en raison d'une nuisance (problème de vue, perte d'ensoleillement ...), ce cas s'inscrivant, à mon avis, dans le cadre d'un recours contre le permis dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage réglementaire sur le chantier, visible de la voie publique (grand panneau d'environ 80 cm).
Avez-vous déjà fait cet affichage avec un constat d'huissier, pour purger les délais de recours ?
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2010 : 11:08:45
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Sauf que dans le cas de Miki, son syndicat de 2 membres est dépourvu de syndic. Personne pour convoquer une AG ! |
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miki263
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55
Posté - 20 janv. 2010 : 11:59:58
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Merci pour vos reponses
Je pense que meme apres les 2 mois d affichage le voisin pourra tout de meme faire une action en droit privée
Auriez vous les liens des jurices prudences je n'en ai pas trouvé
On m a dit que le reglement aurait du etre changer avant 2005 si il comportait des choses a changer.
C'est vrai que nous n avons pas de syndic, cela veut il vraiment dire qu on ne pe pas faire d'AG
J'ai bien essayé de faire une réunion en lui envoyant des lettre recommandé, elle refuse de me rencontrer, et refuse meme le droit de passage pour le ravalement
Cette personne a elle meme changé ses fenetre avec des dimensions et matière différentes sans pour autant avoir demandé mon avis.
Merci pour votre participation |
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Siliriane
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56
Posté - 21 janv. 2010 : 16:43:33
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Je suis également intéressée par ces jurisprudences. Mon cas est le même que Miki 263 : 2 copropriétaires, pas de syndic et un voisin qui s'oppose à une modification mineure dans mon cas (création d'un pallier en haut de l'escalier menant à la porte d'entrée). La mairie me dit que j'ai besoin de son autorisation. Je ne sais plus quoi faire. |
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gazelle
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57
Posté - 22 janv. 2010 : 01:38:16
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Bonjour miki263 et Silliriane,
Voici par exemple une jurisprudence qui confirme malheureusement la nécessaire autorisation de l'AG :
http://www.anil.org/fr/analyses-et-...e/index.html
Voici aussi un autre lien concernant la copropriété à deux :
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-3-2-6.htm
La grosse complication est l'absence de syndic. Il faudra sans doute passer par la case TGI pour la nomination d'un administrateur provisoire de la copropriété qui pourra ensuite convoquer une AG en vue de la nomination d'un Syndic. Malheureusement, seuls le Syndic ou le Conseil Syndical peuvent convoquer une AG et non un copropriétaire. Le parcours du combattant ... car arrivé à cette étape, si le voisin est toujours de mauvaise composition, aucun vote ne sera de toute façon possible.
Bien entendu un tel blocage pourrait être reconnu comme abusif, mais toujours après une procédure au TGI
En d'autres termes, quelques années de procédure, dont l'issue est incertaine ...
Une autre solution : envisager la scission de la copropriété, si elle est possible (bien entendu toujours une procédure au tribunal ).
Voici un lien :
http://www.jurisprudentes.net/Sorti...opriete.html
Et après tout, ne faudrait-il pas oser entreprendre les travaux sans cette fichue autorisation.
Moi, je n'ai pas osé. Mais dans une copropriété à deux, cela devrait mieux pouvoir se défendre. Même si votre clause dans le règlement de copropriété ne vous protège pas à 100 %, elle est tout de même défendable
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Siliriane
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Posté - 22 janv. 2010 : 11:12:26
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Merci beaucoup pour ces liens, il y a des infos très interressantes.
On y a bien pensé à faire les travaux sans leur autorisation mais on a déjà eu pas mal de problèmes avec eux et on ne veux pas envenimer les choses. Je ne me sens le courage de me retrouver au tribunal comme c'est votre cas.
On va essayer le médiateur de la commune, je viens de prendre rendez-vous. On l'avait déjà vu (à la demande de nos voisins), il connait donc le contexte. On fonde pas mal d'espoirs sur lui ! Le prochain épisode le 1er février ! |
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miki263
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59
Posté - 22 janv. 2010 : 12:29:12
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Merci beaucoup gazelle pour ces liens,
Je pensai bien etre dans mon droit pour le surelevation d'apres une condition particuliaire de mon règlement de copro et ceci grace a mon notaire et d autres qui me le confirmaient
Des personnes de l urabnisme me le nuancaient en évoquant des cas de jurice prudance
Mais dans vos liens il est bien dit
"Enfin, que le droit exclusif de bâtir ne peut s'exercer sans autorisation de l'assemblée générale que dans le cas où il constitue la partie privative d'un lot transitoire."
Or il sagit de la surelevation de ma maison qui est la partie privative
Donc la condition particuliere de mon reglement de copro "Il aura également la possibilité de surélever sa construction sans l accord du co-proprietaire à condition d avoir obtenu au préalable l'autorisation des services administratifs." si je comprend bien le cas de jurice prudence du lien n est pas ataquable vue qu elle porte sur une partie privative
Merci encore
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gazelle
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Posté - 23 janv. 2010 : 19:05:46
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Bonjour Siliriane,
Vous avez raison de faire appel au médiateur qui vous évitera sans doute une action au Tribunal, longue, coûteuse et à l'issue incertaine. Plus est, votre voisin aura plutôt intérêt à se plier aux suggestions du médiateur.
Nous ne l'avions pas fait car nous n'avions que 2 mois pour réagir et contester la décision de l'AG et quand nous avons appris qu'un médiateur aurait peut-être pu nous aider, il était déjà trop tard car à priori le médiateur n'intervient qu'avant un procès aux fins de l'éviter.
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