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mespres
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Posté - 10 déc. 2009 :  11:37:43  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
La loge concierge d'une copropriété comprenant 3 bâtiments a été vendue et affectée à un compte rémunéré.
Des travaux bâtiment sont à financer : comment utiliser ce compte ? Le problème : imaginons qu'un bâtiment vote des travaux à hauteur du solde du compte. Impossible que tout soit financé par ce compte, puisqu'il appartient aux 3 bâtiments.
Compte tenu des grilles de répartition multiples et variées, n'est il pas de fait obligatoire de répartir ce compte sur les comptes 450 des copros ? le sous compte 450-2 est destiné aux travaux exceptionnels : quelque soit la répartition des travaux (parking, ascenseur, ....) le fait de débiter le 450-2 sera juste.
A contrario, garder le produit de la vente dans un compte commun ne permet pas de financer de façon équitable que les travaux à répartir sur les millièmes généraux (si plusieurs batiments, à part le jardin commun il n'y a pas grand chose d'autre en général).

rambouillet
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 1 Posté - 10 déc. 2009 :  11:50:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
peut-être que l'erreur est d'avoir affectée cette vente à un compte rémunéré.

Si j'ai compris cette loge a été vendue à un copropriétaire (nouveau ou ancien)... C'est donc passé d'une partie commune à une partie privative. Normalement le produit de cette vente aurait du revenir proportionnellement à tous les copros (moins l'acheteur). En effet, en le mettant sur un compte commun, chaque copro a perdu une petite partie de sa part puisque maintenat elle serait redistribuée (de quelque façon que ce soit) à tous les copros dont l'acheteur...

Mais peut-être n'est-il pas trop tard, si cette somme est bien isolée, pour qu'une AG décide (ce qu'elle auraoit du faire) de redistribuer cette somme à tous les copros (moins l'acheteur).

Petit rappel : dans, ce cas, le syndic DOIT reverser cette somme à chacun en intégralité, même si le compte d'un copro est débiteur ! Il ne peut combler le déficit avec cette somme.

mespres
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 10 déc. 2009 :  13:24:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet, vous complexifiez, à juste titre, le sujet. La vente de la loge génère une nouvelle grille de répartition.
Il faut répartir le produit de la vente selon l'ancienne grille. Imaginons que la loge soit vendue à un copropriétaire en place représentant 5 % des millièmes (ancienne grille). ce copropriétaire possède déjà 5% de la loge, ne doit donc payer que 95 % du prix demandé.
on arrive à ce résultat en répartissant le produit de la vente sur les 450-2 ancienne grille.

revenons aux travaux, en prenant le cas d'un acheteur nouveau copropriétaire. Son 450-2 ne sera pas créditeur, contrairement aux autres copros, il ne bénéficiera pas de fonds pour financer les travaux. Tout ceci est rationnel : j'en viens même à estimer que la loi devrait imposer la répartition des produits d'une vente immédiatement à réalisation de celle ci.

Édité par - mespres le 10 déc. 2009 13:25:45

rambouillet
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18253 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 déc. 2009 :  13:51:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mspres : pas la peine du "devrait imposer", puisque la loi est précise :
citation:
Article 16-1 de la loi

Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.


La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.


Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.


j'aurai du vous citer l'article dans le post précédent.
Dans votre cas, l'AG a dit autrement, mais peut-être n'est-il pas trop tard... puisque cette somme est actuellement bloquée

philippe388
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 déc. 2009 :  14:11:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mespres : le syndic a dans l'obligation de verser à chaque copropriétaires sa quote-part de la vente, tout le reste - fonds pour trvaux, compte rémunéré,... - est illégal.

Tous les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes, dont la loge.

rambouillet : l'AG ne peut décider de verser ou non le produit de la vente à chaque copropriétaire, c'est le syndic qui doit le faire sans attendre, ET chaque copropriétaire devra déclarer cette somme aux impots !!!! Et OUI !!!!

rambouillet
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 déc. 2009 :  14:27:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on est d'accord philippe

Gédehem
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 10 déc. 2009 :  15:41:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mespres, le principe incontournable dans le cas que vous expossez est la répartition "de plein droit" du produit entre les copropriétaires, quote part "remise aux copropriétaires".


Le principe est donc le "remboursement" direct aux copropriétaires de cette quote-part par le syndic, qui ne peut déroger (pas plus que le syndicat) à cette obligation.

Tout autre chose est la création d'un fonds de réserve pour travaux futurs, qui est indépendante de l'opération "remboursement".

Le problème que vous soulevez sur cette histoire vient de la confusion entre cette quote-part "remboursement du produit de la vente" avec le provisionnement d'un fonds de réserve "travaux".

Ce remboursement doit être remis aux copropriétaires.
1) le syndic doit affecter aux copropriétaires leur quote-part de la vente dès la réception des fonds.
2) l'AG décide par une question précise inscrite à l'ODJ de la création d'un fonds de réserve, création indépendante, distincte du remboursement.


 
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