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Janys
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 Posté - 10 déc. 2009 : 23:32:46
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Bonsoir,
Comment se calcule les honoraires du syndic ?
1) Y a t-il une indexation ? Le budget ayant été voté avec une augmentation de 12%, est-ce normal ?
2) Ou alors fait-il faire une comparaison avec le prix par lot ? le prix par lot est-il le même pour un lot fait 20 millièmes que pour celui qui en fait 500 ou plus
3) Enfin qu'elle est la meilleure règle à appliquer.
Merci pour vos réponses
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nefer
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 Posté - 11 déc. 2009 : 08:47:43
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il est souhaitable que vous lisiez les textes de la loi de 65 et du décret de 67!
vous verriez que le contrat du syndic se vote dans une seule résolution :nomination du syndic ET son contrat
celui ci doit être joint à la convocation de l'AG (article 11 du décret)
idem pour le budget prévisionnel: il doit être joint à la convocation |
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Posté - 11 déc. 2009 : 11:30:55
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les honoraires du syndic devraient faire l'objet d'une négociation avec le CS avant d'être présenté à l'AG.
En effet lors de l'AG il est souvent trop tard, car en cas de vote CONTRE, le syndicat se trouve sans syndic !
Il n'existe pas d'indexation normalement et de toute façon la rémunération en cours de mandat ne doit pas évoluer suivant un indice.
12% cela parait beaucoup, beaucoup comment le syndic l'explique-t-il ? |
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Janys
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3
Posté - 11 déc. 2009 : 12:24:49
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citation: Initialement posté par rambouillet
les honoraires du syndic devraient faire l'objet d'une négociation avec le CS avant d'être présenté à l'AG.
En effet lors de l'AG il est souvent trop tard, car en cas de vote CONTRE, le syndicat se trouve sans syndic !
Il n'existe pas d'indexation normalement et de toute façon la rémunération en cours de mandat ne doit pas évoluer suivant un indice.
12% cela parait beaucoup, beaucoup comment le syndic l'explique-t-il ?
Lorsque nous votons le budget prévisionnel en AG, le budget est également établi pour les 2 années suivantes (c'est de que ma répondu le syndic lors de la dernière AG.
Il semblerait que cela soit passé inaperçu l'an n-2.
On pourrait dire que le CS n'a pas rempli son rôle.
Pour le prochain CS de mardi il faut que je sache ce que l'on entend par lot car un membre du CS m'a indiqué que la moyenne nationale des honoraires de syndic pour un lot est de 124 €. est-ce aussi valable pour un lot avec seulement un garage que pour le propriétaire d'un appartement ?
Je vais essayer de voir sur le décret que m'indique nefer si je trouve une réponse à ma question
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felix1930
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Posté - 11 déc. 2009 : 14:10:15
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citation: On pourrait dire que le CS n'a pas rempli son rôle.
les copropriétaires non plus
En effet le CS peut essayer de négocier (ce que tous les syndics n'acceptent pas) mais ce sont les copropriétaires qui votent en AG même si le contrat de syndic se vote,y compris honoraires,en une seule résolution.
Pour les honoraires "gestion courante" c'est en, général de 3/4% par an.
Si le contrat est annuel,il ne doit pas y avoir de clause d'indexation puisque le contrat se vote -ou pas- chaque année
Mais attention aux honoraires sur les autres postes,les frais divers etc.....
Un budget prévisionnel,reste un buget qui peut être modifié (renégocié) lors de l'AG suivante ,pour les honoraires du syndic comme pour les autres postes du budget
Encore une nouvelle mesure ,ce budget sur 2 ans, qui va souvent au détriment des copropriétaires;
il suffit de voter le budget chaque année,sous réserve que l'AG se tienne dans les 2/3 premiers mois de l'exercice comme cela a été légal pendant de très nombreuses années sans qu'il y ait plus de problème qu'actuellement.
Les honoraires du syndic sont répartii ,et payer par les copropriétaires ,en fonction de leurs tantièmes de charge générale; le XX€ par lot(?) cela sert uniquement aux statistiques |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2009 : 15:09:30
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"Je vais essayer de voir sur le décret que m'indique nefer si je trouve une réponse à ma question"
1) Nefer intervient à l'emporte pièce sans bien souvent apporter de réponse.
2) la réponse que vous attendez n'est pas dans la loi de 65 ni dans son décret de 67 !
Concernant un "prix moyen" par lot, on devrait effectivement pouvoir le caluler ... Mais uniquement sur la base de prestations identiques et completes, type "contrat CNC", c'est à dire en particulier avec compte séparé et AG annuelle compris !
Ajout sur la dernière remarque de Félix :
Les honoraires de syndic sont effectivement répartis aux tantièmes. Mais cette estimation "par lot" n'st pas inutile pour calculer/estimer les honoraires du syndic à charge du syndicat.
C'est comme les frais d'affranchissement : une lettre c'est 0,56 €, que l'on soit en studio ou F6, bien que sa répartition soit aux tantièmes.
Je veux dire par là que la tenue du compte séparé, la tenue de l'AG annuelle, la conservation des archives, etc etc .... ont un coût pour le syndic indépendant des tantièmes et de la répartition qui en sera faite.
Tous ces coûts entrant dans sa gestion ramenés au lot permettent d'avoir une idée .....
Meri de rappeler que le vote d'un prévisionnel 2 ans à l'avance est une idiotie ... |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2009 15:23:08 |
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Janys
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Posté - 11 déc. 2009 : 15:49:09
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Je croyais que le budget voté sur 2 ans à l'avance était obligatoire !
Y a t-il un texte qui puisse me permettre de prouver que ce n'est pas une obligation ?
Puisque la dernière AG est passée, le budget est voté sur 2 ans :
soit augmentation 2009/2010 par rapport à 2008/2009 +0.64%
mais : 2010/2011 par rapport à 2009/2010 +6.98 %
Je serais tentée de dire que c'est n'importe quoi !!! et je pense qu'il est possible de demander une rectification ?
Pour la répartition par lot je ne pense pas que les tantièmes dune cave ou d'un garage (20 t) demande le même travail que pour un appartement , cela peut être une indication mais non une règle. Or ce coût moyen par lot à été relevé sur la revue "le particulier" qui donne une évaluation par région des principaux syndics Lamy - Foncia
effectivement je n'ai rien trouvé dans la loi de 1965 et déjà pas le décret de 67 |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2009 : 16:49:10
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"D.art.43 : - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.(*)
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation."
(*) au plus tard, le BPrévis est voté 6 mois avant le début de l'exercice suivant, pas 2 ans !!!
Sur ce dernier point, la procédure prévue L.art.19-2 n'est quasi jamais mise en œuvre, le temps du syndicat n'étant pas celui de la justice.
Restera le recouvrement de créances pour les charges découlant de l'approbation des comptes. On se moque des provisions pour 6 ou 8 mois.
Il faut toutefois veiller à ce que l'AG ne soit pas tardive, c'est à dire au plus 4 mois après l'arret des comptes annuels.
( 1 mois pour arreter les comptes, 1 mois de vérification CS + élaboration ODJ syndic/CS, 1 mois de convocation, soit AG entre 3 et 4 mois au plus après arret des comptes. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2009 16:51:57 |
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Janys
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Posté - 11 déc. 2009 : 17:13:08
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Merci Gédéhem,
Notre AG a toujours lieu dans les 5 mois suivant l'arrêté de l'exercice.
Fin exercie : 30 juin
A.G. : Nov.
La différence avec ce que vous dîtes (4 mois) peut sans doute se justifier par les mois d'été ? C'est uniquement moi qui le dit.....
je prends note pour le vote du budget prévisionnel
Merci |
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felix1930
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Posté - 11 déc. 2009 : 20:06:19
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Janys,il n'est pas inutile de rappeler un point important de l'article 43 cité par Gédehem le syndic,au préalable autorisé par l'AG
les honoraires de X par lot, c'est effectivement qu'une indication, valable pour une région donnée
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Numero6
Modérateur
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Posté - 12 déc. 2009 : 03:47:17
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citation: Initialement posté par Janys
Merci Gédéhem,
Notre AG a toujours lieu dans les 5 mois suivant l'arrêté de l'exercice.
Fin exercie : 30 juin
A.G. : Nov.
La différence avec ce que vous dîtes (4 mois) peut sans doute se justifier par les mois d'été ? C'est uniquement moi qui le dit.....
je prends note pour le vote du budget prévisionnel
Merci
Dans ma copropriété compte arrêté au 30 juin .AG le 10 novembre cette année( tous les ans en novembre).
Pour info honoraires syndic , compte séparé, inclus l'AG 128€/lot(20 lots) |
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poum
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Posté - 12 déc. 2009 : 15:53:58
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Bonjour
Dans un syndic national, quel est la marge de négociation du gestionnaire de copropriété ?
Si le CS ou bien l'AG souhaite par exemple une baisse du prix de la photocopie ou bien refuse une taxation des attestations pour obtenir une TVA à 5.5 %, est ce que le syndic laisse au gestionnaire direct une possibilité d'accepter ? |
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2009 : 16:05:38
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Ce que pense ou fait ce "syndic national" n'est pas l'affaire des copropriétaires !
Dans une négociation on est forcément au moins 2 !
Il faut donc que le syndicat fixe ses propres exigences pour pouvoir ensuite convenir d'un éventuel compromis avec le syndic.
Si le syndic (son préposé) ne veut pas du tout négocier, il faut en chercher un autre.
Mais par principe, on ne fixe pas ses propres prétentions en fonction de ce que l'autre est pret à accepter ou non !
S'il n'accepte rien, cela doit il annuler vos prétentions ?
C'est souvent en étant pugnace que l'on ouvre les portes ! Si vous lui demandez la permission d'avoir des exigences il va vous envoyez sur les roses.
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Posté - 12 déc. 2009 : 16:18:29
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citation: Dans une négociation on est forcément au moins 2 !
Il faut donc que le syndicat fixe ses propres exigences pour pouvoir ensuite convenir d'un éventuel compromis avec le syndic.
Si le syndic (son préposé) ne veut pas du tout négocier, il faut en chercher un autre
d'où l'intéret de faire une négociation par le CS bien en amont de l'AG, car si à l'AG, on a qu'une proposition, il sera difficile de négocier .... sauf à désigner un syndic non pro provisoire. |
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poum
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Posté - 12 déc. 2009 : 20:05:35
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Bonsoir
citation: Mais par principe, on ne fixe pas ses propres prétentions en fonction de ce que l'autre est pret à accepter ou non !
Je suis d'accord.
Mais on a en face son gestionnaire habituel qui se réfugiera peut être derrière son directeur d'agence pour faire lanterner la négociation.
Peut être vaut il mieux avoir affaire directement avec LE big responsable.
Par ailleurs j'ai l'impression que chaque grand réseau de syndic impose à ses agences une grille tarifaire (par exemple taxer les déclarations pour obtenir une TVA réduite)
citation: d'où l'intéret de faire une négociation par le CS bien en amont de l'AG, car si à l'AG, on a qu'une proposition, il sera difficile de négocier
En AG il doit être possible de limiter le contrât du syndic à une année. Ainsi l'année suivante c'est peut être plus facile pour renégocier.
Je doute que le CS dont je fait partie ait les compétences pour négocier et comme le CS ne veut pas adhérer à une association, ma question est théorique...
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2009 : 20:58:16
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Lors de la désignation du syndic, c'est le MANDAT qui doit être limité à UN an !
On se moque de ce "contrat", qui est juridiquement parlant un "contrat de mandat" (qui procède du mandat, qui en est une déclinaison) et non un contrat lambda de nature commerciale, contrat de prestataire de services ... ce que sont ou deviennent de fait les syndics.
Résolution à proposer et à voter, résolution transcrite dans le PV :
- Le syndic cabinet XXX est élu pour un mandat d'UN an, qui commence ce jour (date AG) et se terminera le (date AG N + 1 an + 30 jours fin de mois).
En revanche, tout le reste, c'est à dire les conditions d'exécution de son mandat, ses différentes taches de gestion courante (qu'il faut globaliser au regard des textes) et les honoraires qui vont avec sont à négocier comme un marchand de tapis AVANT l'AG.
Lorsqu'on arrive à l'assemblée, l'affaire est entendue, la négociation menée à son terme.
Eventuellement une rectification de dernière minute est possible !
Mais encore une fois, c'est le syndicat qui doit imposer ce qu'il attend de son mandataire, et non l'inverse.
Restera les honoraires, où vous devrez vous battre pour ne pas être roulé dans la farine.
Tout ceci bien avant l'AG ...
"Je doute que le CS dont je fait partie ait les compétences pour négocier..."
Vous n'allez pas nous faire croire qu'aucun des membres du CS n'est attentif aux étiquettes dans la grande surface, l'épicerie du coin, ou ne recompte pas sa note lorsqu'il va au restau !
Si, il devient soudainement mouton ???? 
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Édité par - Gédehem le 12 déc. 2009 21:04:47 |
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poum
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Posté - 13 déc. 2009 : 09:22:25
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citation: Initialement posté par GédehemLors de la désignation du syndic, c'est le MANDAT qui doit être limité à UN an ! On se moque de ce "contrat", qui est juridiquement parlant un "contrat de mandat" (qui procède du mandat, qui en est une déclinaison) et non un contrat lambda de nature commerciale, contrat de prestataire de services ... ce que sont ou deviennent de fait les syndics. Résolution à proposer et à voter, résolution transcrite dans le PV : - Le syndic cabinet XXX est élu pour un mandat d'UN an, qui commence ce jour (date AG) et se terminera le (date AG N + 1 an + 30 jours fin de mois).En revanche, tout le reste, c'est à dire les conditions d'exécution de son mandat, ses différentes taches de gestion courante (qu'il faut globaliser au regard des textes) et les honoraires qui vont avec sont à négocier comme un marchand de tapis AVANT l'AG. Lorsqu'on arrive à l'assemblée, l'affaire est entendue, la négociation menée à son terme. Eventuellement une rectification de dernière minute est possible ! Mais encore une fois, c'est le syndicat qui doit imposer ce qu'il attend de son mandataire, et non l'inverse. Restera les honoraires, où vous devrez vous battre pour ne pas être roulé dans la farine. Tout ceci bien avant l'AG ... "Je doute que le CS dont je fait partie ait les compétences pour négocier..."Vous n'allez pas nous faire croire qu'aucun des membres du CS n'est attentif aux étiquettes dans la grande surface, l'épicerie du coin, ou ne recompte pas sa note lorsqu'il va au restau ! Si, il devient soudainement mouton ????
Je réussis à limiter le mandat du syndic à 2 ans. Sans moi il serait de 3 ans.
En grande surface les clients sont sensibles au prix sur l'étiquette, beaucoup moins à la composition du produit. Ainsi, tel savon à l'huile d'olive est composé principalement de sodium tallowate qui est de la graisse de boeuf...
De même le CS va pinailler le prix de l'ampoule mais va accepter les yeux fermés le coût de l'attestation pour obtenir la TVA à taux réduit.
Tout le monde n'a pas une âme de leader !
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Édité par - poum le 13 déc. 2009 09:27:53 |
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9720fm
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Posté - 13 déc. 2009 : 10:01:09
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poum, comme gedehem l'a écrit, le CS doit agir bien avant l'AG et notamment :
- en faisant sentir au syndic qu'un changement de syndic fait partie des options envisagées par le CS (mettre la pression),
- en montrant qu'il connaît bien les ficelles syndic/copropriété (consultatoopn des sites de l'ARC et de UI),
- si nécessaire, en envoyant un fax ou courrier à la direction régionale dont dépend l'agence.
Si le syndic craint de perdre votre copropriété, il fera un effort avant l'AG même s'il s'agit d'un grand groupe. Le jour de l'AG, ce n'est quasiment pas possible, lui est en rapport de force (sauf mise en concurrence).
Voyez mon témoignage dans le sujet " Recensement attestations pour TVA 5,5%" en http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=71654. |
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Janys
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Posté - 13 déc. 2009 : 13:56:21
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Bonjour à tous,
En panne d'ordi je n'avais pas relevé les messages .
En réponse à Numéro 6
Pour la province :
Honoraires syndic : 136€ pour 2009/2010
prévi 140€ pour 2010/2011
il faut ajouter les honoraires syndic "frais administratifs" qui passe de 230€ à 670€.
Il faut encore ajouter les prestations variables et il y en a 1 page 1/2.
Numéro 6 - qu'elle est votre région ? et votre syndic est-il l'un des plus gros ?
Pour "poum" d'accord pour dire que le CS n'est pas forcément compétent, j'ajouterai que la plupart des membres n'ont pas envie de s'investir.
Comme je ne peux faire toute seule, je déclenche certains clignotants et c'est comme cela que je passe pour une em........
Nous avons réussi à limiter le mandat du syndic à 1 an eu lieu de 3 ans, et cette année avec quelques copros nous sommes décidés à rechercher d'autres propositions de syndic.
En final si je suis le seul membre du CS/6 à faire des propositions j'ai bien peur de ne pas aller bien loin. Ns n'avons qu'une solution c'est de voter contre à l'AG, mais pour être membre au CS il n'y a pas foule.
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poum
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Posté - 13 déc. 2009 : 18:46:34
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Bonsoir
citation:
Comme je ne peux faire toute seule, je déclenche certains clignotants et c'est comme cela que je passe pour une em........
Mais ce n'est pas grave !
citation:
Donc vous avez réussi à faire annuler ces frais pour TVA réduite ? C'est intéressant à savoir. |
Édité par - poum le 13 déc. 2009 18:48:54 |
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mamée
Nouveau Membre
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Posté - 14 déc. 2009 : 16:51:11
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bonsoir,
Nous étudions le contrat de syndic avant chaque AG et faisons rectifier ou supprimer un certains nombre de conditions particulières qui nous semblent abusives..... il en reste encore....
Notre gestionnaire de F nous dit que nous sommes les seuls à avoir un tel contrat et nous prenons cela pour un compliment...
Il faut dire que notre cs est tellement actif que nos charges sont les mêmes qu'en 2006 (révision des contrats etc...)
Alors courage, on peut y arriver. Mais quel boulot ! |
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