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mlfg
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 Posté - 15 déc. 2009 : 15:30:32
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Bonjour,
lors de l'AG d'il y a deux ans, nous avons voté pour le ravalement des pignons de notre copropriété. Nous avions alors compris que les autorisations avaient été obtenues des copropriétés voisines et l'architecte de l'immeuble ç qui nous avions posé la quetion nous parlait de droit de passage.
Les travaux ont débuté et un pignon est achevé. Alors que la société de ravalement s'apprêtait à monter les échaffaudages pour effectuer l'autre pignon, la copropriété voisine nous a interdit de pénétrer chez elle sauf si nous faisions faire à notre charge la peinture de la partie basse de son mur pignon. Les travaux sont donc bloqués et les échaffaudages sont repartis, car soit nous acceptons (et il faut convoquer une AG, le devis étant de 30.000 €) soit nous rentrons en référé.
Ma question est la suivante :
suis-je tenue de payer l'appel de fonds correspondant, appelé il y a 10 jours alors qu'on ne sait même pas si ou quand les travaux auront lieu?
En outre, est-ce normal de nous avoir fait voter les travaux pour un montant aussi important, sans avoir obtenu au préalable ne serait-ce qu'un accord de principe des syndics voisins?
C'est un vrai imbroglio et le syndic nous met pression en arguant que tout appel de fonds reste exigble.
Merci par avance
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GĂ©dehem
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Posté - 15 déc. 2009 : 19:15:08
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Ce dont il s'agit ici c'est ce qu'on appelle "le tour d'échelle", mais qui n'est en fait qu'une servitude pour permettre le passage chez le voisin, comme ici afin de réaliser des travaux (C.civ, art.686 et suiv.)
Le voisin ne peut s'y opposer ... mais a droit à une indemnité de "passage". Notez que pour un échaffaudages instalé chez vous il faut aussi être autorisé, cette installation occupant "le volume d'air au dessus de la propriété du voisin", volume qui est sa propriété.... 
La proposition de repeindre la partie basse n'entre sans doute pas dans cette indemnisation (votre syndicat ne peut engager des travaux pour un tiers), ou elle est trop importante. Tos ces pint sont connus des architectes, comme des syndics (enfin.... , les vrais "pro" !)
Votre syndic doit mettre en demeure ce vosin de le laisser passer, avec une indemnisation raisonnable à convenir. A défaut c'est le juge qui imposera votre passage, par une action en référé.
Concernant les provisions, le principe :
Le syndic DOIT appeler et détenir quasi l'intégralité des fonds nécessaires aux travaux avant même qu'il passe commande.
A défaut, n'ayant pas les fonds nécessaires à la totalité de travaux à la signature du marché il engage sa responsabilité personnelle sur ses fonds propres.
Autrement dit, vous devez régler ce qui a été décidé par l'AG et régler vos provisions comme il est prévu.
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Édité par - Gédehem le 15 déc. 2009 19:16:10 |
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nefer
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 2
 Posté - 16 déc. 2009 : 15:25:52
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question: pourquoi votre syndic n'avait il pas pris contact avec celui de l'immeuble d'à côté avant le vote de la résolution afin de pouvoir l'indiquer dans le PV d'AG ?
c'est de sa responsabilité! |
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mlfg
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3
Posté - 17 déc. 2009 : 11:36:45
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merci pour vos réponses... je vois que nous sommes tenus de répondre à l'appel de fonds quand bien même les travaux sont repoussés sine die.
Effectivement, nous avons adressé un courrier au syndic en lui reprochant de ne pas avoir au préalable vérifié avec les copropriétés avoisinantes la faisablilté du projet. il nous repond que tant qe les travaux n'étaient pas votés, il n'avait pas à le faire....Cela nous a déjà rajouté des frais car il a fallu monter des passerelles à partir de notre cour pour accéder aux pignons sans pénétrer dans les copropriétés. J'ai l'impression que les choses ont été prises à l'envers.....
Le syndic ne comprend pas les reproches que nous lui adressons et se réfugie derrière le maitre d'oeuvre qu'il nous a présenté.... affaire à suivre..... car tout est pour l'instant bloqué, sauf les appels de fonds!!!!!!
Merci encore en tout cas! |
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nefer
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Posté - 17 déc. 2009 : 14:55:37
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à l'évidence c'est un dossier mal préparé, voir pas préparé du tout
on dirait de la navigation Ă vue.... |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 17 déc. 2009 : 15:18:28
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... avec des lunettes de soleil, ou que d'un oeil ....  |
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nefer
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Posté - 17 déc. 2009 : 16:33:47
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et donc tous les frais induits par ces erreurs du syndic devraient ĂŞtre pris en charge par le syndic....
qui, nous n'en doutons pas, prendra des honoraires pour la gestion de ce dossier... |
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Posté - 17 déc. 2009 : 17:35:13
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mlfg si les sommes inutilisées sont importantes (c'est subjectif  ), et si leur délai de réalisation sont importants, faites mettre une question à l(OdJ de la prochaine AG : restittution des fonds pour travaux non effectués.
C'est important car, si j'ai bien compris, c'est un appel de fonds et non une avance pour travaux.
Si c'est un appel de fonds il est perdu par le copropriétaire qui vendrait entre temps !
Si c'est une avance pour travaux, cette avance est reversée au propio vendant...
Il faut toujours se méfier des tros grosses trésoreries qui trainent |
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mlfg
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Posté - 21 déc. 2009 : 16:32:31
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merci à tous! ui, vous avez parfaitement raison, il s'agit à l'évidence d'un dossier très mal ficelé et nous avons à faire à un architecte incompétent et à un syndic de mauvaise foi. Il m'aurait semblé logique avant de nous faire voter les travaux de se renseigner au préalable, maisle syndic argue que c'est dans l'autre sens qu'on procède et qu'on ne se rapproche des syndics voisins qu'après vote de l'ag. J'ai l'impression de marcher sur la tête!!! en tout cas, ce qui est sûr, c'est que ce syndic ne sera pas reconduit dans ses fonctions en juin et que nous essayerons par la même occasion de virer l'architecte de l'immeuble.
Concernant l'appel de fonds, votre remarque m'intéresse, Rambouillet. Si j'ai bien compris, il faut que je règle cet appel de fonds et si les travaux ne sont pas exécutés en mai, je suis en droit de demander la restitution pour travaux non effectués...Je vais informer les membres du conseil syndical qu'une telle disposition est possible et envisageable; En attendant, nous rentrons en référé préventif, ce qui va encore nous coûter des sous, et les échaffaudages ainsi que la cabane de chantier sont repartis, ce qui n'est pas bon signe... sur 4 pignons, nous en aurons fait 1 en deux ans...belle performance! |
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Posté - 21 déc. 2009 : 20:48:07
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citation: je suis en droit de demander la restitution pour travaux non effectués... je n'ai pas dit cela mlfg.
J'ai dit que l'AG pouvait prendre la décision de restituer les fonds avancés et inutilisés. Dans ce cas, les montants viennent en déduction des prochains appels...
A titre individuel, vous n'avez que le droit de payer ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2009 : 22:21:08
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"Il m'aurait semblé logique avant de nous faire voter les travaux de se renseigner au préalable...."
Vous ne parlez pas du role du CS !
Sur un tel dossier, il me semble que sautait aux yeux le fait qu'il faudrait passer chez le voisin pour réaliser une partie des travaux.
Il semble tout aussi évident que l'accord doit être obtenu préalablement au vote des travaux, car je n'ose pas imaginer que le syndicat ayant désigné un archi maitre d'uvre il n'en visageait pas de faire effectivement ces travaux.
Je veux dire que le vote de l'AG était de pure forme, tout le monde étant déja convaincus de la nécessité de ces travaux.
Ce qui veux dire que le CS aurait du vérifier que le dossier présenté à l'AG était ou non bien ficelé, l'affirmation du syndic "c'est à voir après" ne tenant pas la route un instant.
"la copropriété voisine nous a interdit de pénétrer chez elle ...."
Sous quelle forme ?
RĂ©action du syndic pour contrer ce refus ?
S'il y avait notification d'un refus et que sa proposition écrtite de négociation était repoussée, il devait saisir le juge sans attendre.
C'est tout cela que doit controer le CS, qui doit maintenant "botter les fesses" du syndic pour qu'il se bouge.
On comprend votre problème avec le paiement des provisions travaux, que vous devez régler.
Mais l'important ce sont ces travaux, qui doivent être réalisés comme en a décidé l'AG.
La proposition de Rambouillet ne tient pas la route, sauf à reveir sur la décision de réaliser les travaux tels que prévus. C'est impossible, les travaux ayant eu un début de réalisation.
Ne reste donc que la finalisation de ces travaux, sur laquelle le CS comme les copropriétaires doivent se mobiliser.
Il ne faudra pas oublier de sanctionner éventuellement financièrement votre syndic pour ses manquements ! |
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Posté - 22 déc. 2009 : 08:17:29
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gedehem, comment cela : citation: La proposition de Rambouillet ne tient pas la route Ă l'heure oĂą j'Ă©crivais le verglas Ă©tait fini
Plus sérieux, bien sur que l'AG peut décider d'en rester là et rembourser le surplus jusqu'à ce qu'une nouvelle AG reprenne le dossier après une étude et des relations plus sérieuses avec la copro voisine.
Il est tout à fait anormal que des travaux soient en suspens pendant plusieurs exercices (ce qui sera le cas) et que le copro "vendeur" perde de l'argent dans quelque chose qui n'a pas été fait du tout !
Dans l'affaire il faut être pragmatique. : Les travaux sont donc bloqués et les échaffaudages sont repartis |
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mlfg
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12
Posté - 22 déc. 2009 : 12:25:39
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oui, Rambouillet, excusez moi, je me suis mal exprimée... je voulais dire que je devais demander à ce que soit porté l'ordre du jour la résolution demandant la restitution des fonds pour travaux non effectués.
Gédehem, le syndic a envoyé une lettre à la copro voisine refusant d'effectuer les travaux qu'ils demandaient, car trop importants, et leur signifiant que sous un délai de 8 jours sans réponse favorable, nous partions en référé. Pour l'instant, pas de nouvelles de personne! Quant à sa responsabilité, il se réfugie derrière le maitre d'oeuvre : c'est pas nous, nous nous sommes là pour vous défendre, c'est sa faute à lui. Il nous a adressé la liste des tâches prévues au contrat pour les travaux qui, visiblement, se limitent à un suivi administratif, financier et comptable.
Je fais partie du CS, et je me rappelle que lorsque la question avait été évoquée concernant les copropriétés voisines, c'est là que le MO nous avait parlé de ce fameux droit de passage mais sans évoquer une indemnisation quelconque. Le fait que nous passions par des passerelles qui prennent pieds dans notre cour et contourne le bâtiment me semblait avoir réglé la question puisque nous ne pénétrons pas dans la copro voisine.
La question que je me pose maintenant est la suivante : en temps que membre du CS, quelle est ma respondabilité dans ce fiasco? Nous sommes de bonne volonté mais pas des hommes de l'art et quand même bien obligés de faire confiance au MO que nous avons mandaté...
Autre question qui me turlupine ... nous allons changer de syndic, ça c'est certain et nous en rencontrons un autre début janvier, mais peut-on changer de MO en cours de route???
Enfin, et là , je suis franchement intéressée, car ce syndic n'aura rien fait de bon sur toute la période où il s'est occuppé de notre copro, quel sont nos possibilités de sanctionner le syndc financièrement?
Merci en tout cas pour vos réponses qui m'aident beaucoup à un peu mieux appréhender les problèms auxquels je suis confrontée!!
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2009 : 15:06:49
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"bien sur que l'AG peut décider d'en rester là et rembourser le surplus...."
Bien sur que non ! La décision de réaliser des travaux pour un budget de X avec provisionnement selon telle modalité forme un tout indivisible !
Il n'y a pas de "surplus" !
Il y a un chantier en panne faute d'avoir l'autorisation du voisin pour passer.
Il ne pourrait éventuellement y avoir "surplus", ou trop versé, que si l'AG revenait sur la décision de réaliser les travaux, sur le budget voté et donc sur le provisionnement des fonds.
Il faudarit que l'AG "ampute" les travaux décidés initialement de la partie sur ce pignon non réalisé, créant alors ce "trop versé".
Sauf que le marché avec les entreprises ne le permet pas, sauf accord préalable et écrit de leur part !
Il semble qu'effectivement le maitre d'Ĺ“uvre n'ai pas fait ce qui convenait.
Concernant le CS, il n'est globalement responsable de rien, n'étant pas doté d'une personnalité juridique qui lui soit propre.
Juridiquement parlant, le CS est "un machin", une "chose" indossociable du syndicat des copropriétaires, lequel est une "personne" au sens juridique du terme.
D'une façon générale, un CS est par nature globalement irresponsable. (*)
Pour autant, le syndicat peut engager la responsabilité de tel ou tel membre du CS qui aurait été chargé d'une mission particulière, ou au pire de son président s'il est démontré qu'il a personnellement manqué à l'exercice de la mission : assistance et controle du syndic
(*) c'est pourquoi la délégation au CS prévue D.art.21 est une bêtise : on ne peut déléguer qu'à une "personne", juridiquement parlant, pas à une "chose", à son chien ou son cheval .... 
"Enfin, et là , je suis franchement intéressée, car ce syndic n'aura rien fait de bon sur toute la période où il s'est occuppé de notre copro, quel sont nos possibilités de sanctionner le syndc financièrement ?"
Après l'avoir prévenu à l'avance (LRAR du CS avec copie aux copropriétaires), en proposant à l'AG un abattement de ...X € sur ses honoraires pour ce chantier pour "non exécution de dispositions légqales ou contractuelles".
Sur ce dernier point, relisez attentivement son "contrat de mandat" : vous allez bien trouver des taches prévues non réalisées, ou imparfaitement comme ici !
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Édité par - Gédehem le 22 déc. 2009 15:14:05 |
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poum
Contributeur actif
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Posté - 22 déc. 2009 : 18:20:50
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citation: Initialement posté par Gédehem
D'une façon générale, un CS est par nature globalement irresponsable. (*)
Pour autant, le syndicat peut engager la responsabilité de tel ou tel membre du CS qui aurait été chargé d'une mission particulière, ou au pire de son président s'il est démontré qu'il a personnellement manqué à l'exercice de la mission : assistance et controle du syndic
Bonsoir
Est ce que le syndicat des copropriétaires pourrait engager la responsabilité du membre du CS chargé de la vérification des factures et des comptes s'il est avéré que cette vérification a été mal faite ?
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2009 : 18:59:49
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Oui, bien sur !
Mais il faudra distinguer le "mal fait" de la "faute portant préjudice" si préjudice il y a !
D'autant plus que le controle par le CS (ou l'un de ses membres mandaté à cet effet(*)) ne dispense pas du tout les copropriétaires de controler eux-mêmes ces comptes et pièces, comme il est prévu par les textes !
Maintenant, si l'AG approuve les comptes béatement les yeux fermés, difficile de faire porter le chapeau à l'un des membres du CS.
(*) il faudrait lui opposer un PV du CS rapportant la décision, décision adoptée selon les modalités prévues au RFCS !
S'il n'y a rien de tout cela, ne reste que les yeux pour pleurer .....
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