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Guy35
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 Posté - 25 déc. 2009 : 18:46:59
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Bonjour,
L'objet de ma question concerne le désenclavement d'un terrain qui n'a pas actuellement pas directement accès à une voie publique
Voici l'historique
En 1973 2 personnes achètent un terrain à construire en indivision.
Sur ce terrain en limite de la voie publique une grande maison est édifiée.
En 1974 avec l'intervention d'un géomètre expert les 2 propriétaires du terrain effectue une division du terrain initial en 3 parties.
- Une partie "commune" correspondant à l'implantation de la maison
- coté jardin division à part égale d'un terrain "privatif" pour chacun
Partage également de la maison en 2
Pour l'un des copropriétaires: le garage en sous sol est un lot privatif ainsi que le rez de chaussée de la maison
Pour le second le 1er étage est en lot "privatif" + le grenier.
Un des 2 terrains situé à l'arrière de la maison est donc enclavé celui possédé par le propriétaire du 1er étage.
Par la suite l'appartement du 1er étage fait l'objet d'une vente et d'une seconde vente.
Nouvel acquéreur en 2007 du 1er étage ainsi que le terrain enclavé
Celui-ci veut demander le désenclavement de son terrain
Il souhaite bénéficier des dispositions de l'article 684 du code civil
"Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."
Les dispositions de cet article du Code civil ne sont applicables que lorsque l'état d'enclave est la conséquence directe de la division d'un fonds.
Cette demande vise à transformer un garage privatif avec un droit de passage.
3 précisions
- Le garage n'est pas utilisé pour garer sa voiture depuis très longtemps
- Ce garage comporte 2 portes: l'une coté façade donnant l'accès à la rue, l'autre à l'arrière de la maison coté jardin.
- il est suffisant pour le passage d'un véhicule pour accéder au terrain enclavé
Le propriétaire du rez de chaussée est le même depuis le paratge du terrain
Cette demande de désenclavement au bénéfice de l'article 684 du C C est-elle parfaitement recevable par cette partie privative c'est le tracé le plus court pour l'accès à l'avenue
Quelles sont les chances en cas de procédure judiciaire si pas d'accord amiable
Il est très difficile d'avoir une autre possibilité d'accès au terrain
Pour l'accès à l'avenue c'est le seul passage
Merci d'avance pour vos éclairages sur ce cas particulier
Cordialement
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 Posté - 25 déc. 2009 : 19:28:48
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il n'y a pas enclave a priori puisque l'enclave ne se constate que "fond par fond", donc par unité foncière... hors le sol de l'immeuble est en copropriété, comme les murs et le toit, non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Guy35
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Posté - 27 déc. 2009 : 11:44:25
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Seule la parcelle (qui est commune) où est implantée la maison a accès la route
Au moment du partage le terrain à été divisée en 3 donc avec 3 numéros différents inscrits au cadastre
"Côté Jardin le propriétaire du rez de chaussée à accès à sa parcelle derrère la maison via SON garage (privatif) celle- ci n'est pas enclavée
Par contre l'autre parcelle privative bien numérotée au cadastre appartenant à celui de l'étage n'a aucun accès à la rue. La maison fait toute la largeur du terrain
cette parcelle est donc enclavée actuellement il n'existe pas de servitude de passage
Salutations
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Posté - 27 déc. 2009 : 15:38:20
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je maintiens qu'à mon sens il n'y a pas enclave, le propriétaire de cette parcelle détenant en copropriété une unité joignant d'un coté ce fond et de l'autre le domaine public.
le fait de ne pas pouvoir y acéder avec un véhicule n'est pas constitutif d'une enclave en l'occurence, à mon avis. |
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Emmanuel Wormser
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Guy35
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Posté - 27 déc. 2009 : 16:04:06
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J'avoue ne pas comprendre votre analyse
Pourtant il est rigourousement impossible d'accéder à ce terrain avec une voiture, ni de pouvoir construire un garage sur ce terrain privatif
physiquement il y a bien enclavé
A l'est une maison
Au sud une maison
Au nord le terrain privatif "CLOTURE" du propriétaire du rez de chaussé
A l'est un autre terrain CLOTURE de MUR
Aucun passage possible de voiture
reste "l'hélico" !
Il y a quelque chose qui m'échappe
Pourtant on dit: Si votre terrain (bâti ou non bâti) est enclavé, c'est-à -dire s'il ne dispose d'aucun accès à la voie publique ou encore, dispose d'un accès mais insuffisant, votre voisin est obligé de vous laisser un droit de passage, appelé "droit au désenclavement".
votre diagnostic dépasse la réalité physique |
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Posté - 27 déc. 2009 : 16:12:25
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mon jardin est également "enclavé" par ma maison : mon fond, ma propriété n'est donc pas enclavée puisque ma maison borde le domaine public.... même si je ne peux pas atteindre mon jardin en voiture. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Guy35
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Posté - 27 déc. 2009 : 16:32:26
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Le R de C n'est pas ma maison puisque c'est mon voisin du dessous qui est propriétaire |
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Mout
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Posté - 27 déc. 2009 : 16:41:59
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citation: En 1974 avec l'intervention d'un géomètre expert les 2 propriétaires du terrain effectue une division du terrain initial en 3 parties.
=> la maison "couvre" un terrain A dont la propriété est indivise entre les deux copropriétaires = chaque copropriété est propriétaire du terrain A
citation: - coté jardin division à part égale d'un terrain "privatif" pour chacun
==> chaque copropriétaire indivis du terrain A est propriétaire l'un du terrain B, l'autre du terrain C.
==> les terrains B et C sont attenants au terrain A et forment chacun avec le terrain A une sorte d'unité foncière.
==> C'est pourquoi, à mon avis, aucun des deux terrains B et C ne peut être réputé "enclavé", puisqu'ils sont accessibles par le terrain A
Les deux propriétaires d'origine ont été très mal conseillés par les professionnels qui ont "consacré" la division, rendant les deux terrains en pleine propriété INCONSTRUCTIBLES de fait.
L'objectif était probablement de donner à chacun des copropriétaires du terrain bâti la pleine propriété de l'espace vert non aedificandi dont ils avaient l'usage sans autre réserve que de ne pouvoir le distraire séparément du lot de copropriété...
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Édité par - Mout le 27 déc. 2009 16:45:33 |
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Guy35
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Posté - 27 déc. 2009 : 16:59:29
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Cette analyse est pertinente.
Oui le notaireà l'époque a mal conseillé les contractants.
Juste une remarque, l'un des 2 terrains en particulier celui détenu par le propriétaire du R d c a bien accès à son terrain en passant par son garage semi-enterré privatif et son terrain pourrait être constructible.
Par contre pour l'autre terrain similaire juste à côté c'est impossible.
il y a bien une restriction et limitation du droit de propriété |
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Guy35
Nouveau Membre
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Posté - 27 déc. 2009 : 17:06:49
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Une précision complémentaire
Le terrain où est implanté l'immeuble qui donne accès à la rue appartient au syndicat des copropriétaires
Les 2 autres terrains derrère l'immeuble à 2 propriétaitaires différents puisqu'il s'agit de lot privatif |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 27 déc. 2009 : 17:49:13
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Guy35
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Posté - 27 déc. 2009 : 20:15:20
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Ok le terrain sur lequel est construit l'immeuble est en INDIVISION
Admettons l'unité foncière entre les 2 parcelles ( celle en indivision et celle privative)
L'indivision donne des droits et des obligations à chacun des copropriétaires.
Le garage occupe environ le tiers de la surface occupée par l'immeuble (au milieu)
Le sol de ce garage est en indivision donc aux 2 copropriétaires
l'espace entre le sol et le plafond du garage a été déclaré lot privatif
Le statut privatif de cet espace clos (garage) empèche au plan pratique le passage et provoque "l'enclavement" d'une parcelle.
Pour un terrain en indivision les droits entre les 2 copropriétaires ne sont pas égaux
l'un joue d'une quasi pleine propriété, l'autre de rien c'est bien une injustice et une violation d'un droit d'un bien en indivision
Cependant Ii existe une seule servitude admise par le copropriétaire du rez de chaussée en faveur de celui du 1 étage depuis le partage celui de faire passer un tuyau lors de livraision de fuel pour remplir la cuve de la chaudière privative du copropriétaire du 1er étage situé côté jardin.
Si au plan juridique on dit qu'il n'y a pas enclavement du fait de l'unité foncière, cela devrait naturellement donner un droit de passage sur le terrain en indivision
Le nouvel acquéreur n'est pas lié par l'accord déséquilibré passé en 1974
Cordialement
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Posté - 27 déc. 2009 : 21:06:28
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si c'est ce quez vous pensez, tentez de le défendre devant le voisin puis un juge... mais je vous conseille vivement de trouver d'abord un avocat qui suivra toute la démarche et sera évidemment nécessaire pour la partie judiciaire. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Guy35
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Posté - 28 déc. 2009 : 10:59:07
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Selon les réponses, le terrain privatif appartenant au propriétaire du 1er étage ne serait pas enclavé en raison d'une sorte "d'unité foncière" entre les 2 parcelles.
"les terrains B et C sont attenants au terrain A et forment chacun avec le terrain A une sorte d'unité foncière."
Cependant le cas décrit ne correspond pas exactement à la définition de "l'unité foncière" du conseil d'Etat:
"Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision".
En effet les parcelles en cause ont un statut "mixte"
A savoir l'une est détenue à titre privatif en pleine propriété au nom d'un propriétaire
l'autre parcelle où est implantée l'immeuble est en indivision
Le statut des parcelles en cause n'est pas UNITAIRE,
La définition du Conseil d'Etat précise un ensemble de parcelle appartenant à un MEME propriétaire OU à une MEME indivision.
Sauf erreur de ma part la situation ne correspond pas à cette définition
Avec les réponses la situation de ce terrain "physiquement" enclavé est plus compliquée que je le pensais.
Le voisin ne va pas accepter facilement une servitude de passage ce qui revient à transformer son garage "privatif en simple passage.
Le recours au juge avec l'intervention d'un avocat sera sans doute nécessaire.
par contre je dispose d'un moyen de compensation de la perte de cette surface privative.
En effet le voisin du rez de chaussée à aménager en contigu de son garage en sous-sol une pièce d'environ 40M2 sans aucune autorisation de l' A G des copropriétaires il s'est donc approprié une surface supplémentaire.
Sur le plan c'est surface qualifié à l'origine de vide sanitaire est une partie commune.
En régularisant la situation il y a sans doute possibilité de compenser le surface perdue par le droit de passage
La cause n'est pas forcément perdue d'avance
salutations |
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Le "syndicat de copropriétaires" n'est propriétaire de RIEN!!!