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guigoj
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 Posté - 29 déc. 2009 : 14:02:00
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Bonjour,
Lors de notre Assemblée générale des travaux de ravalement ont été votés. Seulement nous avons découvert après que les devis votés comportaient bon nombre d’erreur !
Bien sur le délai de contestation de 2 mois étant dépassé nous n’avons pu faire annuler l’AG.
Nous avons donc fait une pétition pour convoquer une AG extra ordinaire afin d’annuler les votes de la dernière AG. Cette pétition a pu obtenir largement plus que les 25% requis.
Le syndic vient donc de nous faire parvenir une convocation pour le 19 janvier.
Seulement entre temps il a déjà envoyé les appels de fonds pour travaux ! Il s’est également empressé de signer les contrats (alors qu’il savait que nous faisions tourner la pétition)
De ce fait il nous indique que si nous votons contre les travaux nous aurons des frais de dédits à régler. Ceux-ci seraient de 50% du montant des travaux !
Aussi sachant que nous avons voté selon des informations erronées pouvons nous mettre en cause la responsabilité du syndic de sorte que celui-ci puisse se retourner contre son assurance ?
De plus, d’après l'article 17 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, les honoraires du syndic pour travaux doivent faire l’objet d’un vote particulier aux mêmes conditions que les travaux, or ceux-ci bien qu’inclus dans son contrat figuraient dans la résolution pour les travaux donc non distincts. Nous avons bien sur contesté cet appel de fond mais le syndic refuse d’entendre raison. Que pouvons-nous faire ?
Enfin, pour ces travaux, un architecte a été mandaté, nous essayons d’obtenir son rapport afin de vérifier ces préconisations et constats, ce qui nous permettrait de vérifier les devis soumis mais ni le syndic ni le conseil syndical ne veut nous le transmettre. Comment pouvons-nous l’obtenir ?
Pour info le conseil syndical était au courant des irrégularités et à pris soin de ne pas nous en informer. La confiance n’étant plus de mise nous préférions vérifier par nous même.
D’avance merci de votre aide.
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Posté - 30 déc. 2009 : 09:04:55
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guigoj : pourquoi ne pas avoir soulevé ces erreurs lors de l'AG ?? les devis doivent être joint à la convocation de l'AG, avez vous eu plusieurs devis ???
Un ravalement demande une étude complète et précise que le CS DOIT prendre en main avec le syndic : avoir plusieurs devis, vérifier la santé financière des entreprises,...... Le CS dDOIT donner un avis devant l'AG sur le choix d'une entreprise, l'AG décidant de suivre ou non cet avis.
Vous avez eu 3 mois pour étudier de votre coté ces devis, 1 mois avant l'AG et 2 mois après l'AG. Quelles sont les erreurs relevées dans ce devis ???
Le ravalement doit être fait. L'AG a voté des travaux qui n'ont pas été contestés dans les 2 mois, le syndic a signé la commande et appelle les fonds, tout cela est normal, malheureusement.
Il vous sera difficile de voter contre ces travaux lors de cette noucvelle AG. Un issue possible est que l'entrepreneur choisi vous présente un devis rectificatif en corrigeant les " erreurs" et que le syndic propose une résolution séparée sur ces honoriares comme l'indique la loi, à l'ODJ.
Il est évident que l'entrepreneur a reçu une commande et un acompte, il n'a pas à subir les problèmes de cette AG, il attaquera le SDC si celui-ci annule cette commande sans motif valable.
Un CS qui vous refuse des explications et la copie du rapport de l'architecte est a coté de sa mission. Essayez de contacter cet architecte pour avoir cette copie.
Avez vous réélu ce CS ??
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nefer
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 Posté - 30 déc. 2009 : 09:23:25
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en quoi consistent ces" erreurs"? |
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guigoj
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Posté - 30 déc. 2009 : 10:28:57
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Nous avons bien eu les devis mais malgré nos demandes pas le rapport de l'architecte. De plus tous les document techniques de la residence sont dans les bureaux du CS auquels nous n'avons pas acces.
C'est 4 mois apres l'AG par inadvertance que le conseil syndical ainsi que le syndic nous ont avoué que sur les devis présentés en AG les métrages étaient faux, et qu'ils avaient agit dans la precipitation dans le but de proposer çà à l'AG.
Pour info, il aura fallu 5 mois pour qu'un architecte fasse son rapport, fasse faire des devis, que le syndic et le conseil syndical les visent, les négocient et nous les presentent en AG.
Bon nombre de copropriétaires ont votés pour les travaux car lors de l'AG le syndic a fait savoir que si ceux ci n'étaient pas votés, il en ferait tout même une partie (correspondant aux 2/3 des devis) car selon lui celà concernait des mesures d'urgence. Propos sur lesquels il est revenu bien sur après l'AG estimant que finalement les mesures d'urgences seraient vue au cas par cas.
Certains copropriétaires subissent des infiltrations dans leur logement et des travaux sont nécessaires, celà fait parti des obligations du syndic et il n'a pas besoin d'une AG pour les executer, mais de cette maniere, il en profite pour faire voter en plus un ravallement, la mise en place d'un isolant thermique sur les murs extérieurs... et donc de gonfler ses honoraires.
Pour l'exemple, les travaux votés representent 1.2 M€ et les travaux d'urgence d'apres l'expert en assurance qu'un copropiétaire a fait venir sont de l'ordre de 1200 euros par appartement concernés. Sachant qu'il y a 150 appartements dans la résidence et que tous ne sont pas concernés par les infiltrations vous voyez la différence... ~1M€ !
D'apres le syndic les contrats sont signés depuis un mois mais la semaine dernière le conseil syndical travaillait sur le planning des travaux. Etonnant sachant que theoriquement les devis sont fait en fonction de planning...
Je ne doute pas qu'il y ait des frais de dédits, seulement, le syndic et le conseil syndical savait en nous presentant les devis que ceux ci comportaient des erreurs. Or pour moi le syndic a une obligation d'information, sa responsabilité peut etre mise en cause s'il y a également omission, négligence, ce qui je pense est le cas. non ?
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Posté - 30 déc. 2009 : 12:43:21
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guigoj : boîte de code:
Tous ces documents auraient du être présentés à l'AG. Le CS n'a aucun pouvoir de décision et les documenst appartiennent au syndicat, et non au CS, peuvent être consulté par TOUS les copros. Le CS n'a pas à cacher ces documents, un petit RAR au président lui rappelant le role CONSULTATIF du CS ne lui fera pas de mal!!!
guigoj : citation: il en profite pour faire voter en plus un ravallement, la mise en place d'un isolant thermique sur les murs extérieurs... et donc de gonfler ses honoraires.
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Posté - 30 déc. 2009 : 12:54:36
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guigoj : suite de ma réponse :
ET BIEN NON. !!!!
le syndic ne vous a pas forcé à voter ce ravalement en, vous mettant un pistolet sur la tête !!! L'AG est la seule décisionnaire, elle a voté ces travaux, vous devrez donc payer les appels de fonds.
guigoj : vous n'avez pas donné d'explications sur des erreurs dans ces devis ?? Un architecte a fait son trvail en amont ( 5 mois avant l'AG) , plusieurs devis ont été fournis, le CS a suivi ce dossier, l'AG a bien voté ces trvaux,.... ou sont les erreurs la dedans ??
Certians copropriétaires ne sont pas contents de cette décision votée à la majorité. Vous avez eu le temps de vous exprimez pendant l'AG. La majorité a voté, le syndic APPLIQUE cette décision, le CS a l'air de suivre le dossier et un plaanning des interventions avec l'entrepreneur et le syndic, tout va bien.
Il est trop tard pour changer quoique ce soit dans ce dossier, sauf des frais supplémentaires pour tous les copros : frais d'AG supplémentaires, frais d'avocats si vous attaquez le SDC, ....
Quelles sont les résolutions de la prochaine AG que vous avez fait convoqué par le syndic ??? Annuler ces travaux et l'entrepreneur attaquera le SDC avec raison, et vous paierez quelques centaines de milliers d'euros sur ce gros chantier.
guigoj : les travaux d'urgence sont une petite part de ces gros travaux, vous avez bien voté un gros ravalement !!  |
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guigoj
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Posté - 30 déc. 2009 : 15:46:12
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merci de votre réponse.
Les metrages fait par l'archi étaient faux, et donc par consequent tous les devis aussi vu qu'ils étaient basés dessus.
Les coproproiétaires ont donc votés sur des documents erronés. Lors de l'AG ni le syndic ni le conseil syndical n'ont parlé de celà alors qu'ils étaient au courant !
Pour annuler une AG encore faut il avoir les moyens pour avancer les frais de procédure et surtout avoir les preuves des erreurs or comme je l'indiquais nous n'avons eu ces preuves que 4 mois apres l'AG donc trop tard pour la faire annuler.
A mon sens celà va à l'encontre de l'obligation d'information qu'a un syndic, et du coup celà engage sa responsabilité civile, et du coup la prescription n'est plus de 2 mois mais de 5 ans. |
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nefer
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Posté - 30 déc. 2009 : 16:20:23
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citation: Initialement posté par guigoj
A mon sens celà va à l'encontre de l'obligation d'information qu'a un syndic, et du coup celà engage sa responsabilité civile, et du coup la prescription n'est plus de 2 mois mais de 5 ans.
il faudra pouvoir apporter les preuves écrites!
et où avez vous vu une prescription de 5 ans?
si l'erreur sur le métré est probante, il appartient au syndic de faire un courrier en RAR à l'architecte et de mettre sa responsabilité en cause! |
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guigoj
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Posté - 30 déc. 2009 : 16:53:31
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Je croyais que les délais de prescrition en matiere de responsabilité civile avaient changées... http://www.anil.org/fr/analyses-et-...e/index.html
Nous avons bien la preuve écrite, courrier du syndic, nous informant des nouveau devis avec les bons metrages et compte rendu du CS.
Mais nous n'avons pas la preuve écrite (juste orale) du president du CS qu'ils le savaient avant l'AG... |
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Posté - 31 déc. 2009 : 10:00:07
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guigoj : citation: Les metrages fait par l'archi étaient faux, et donc par consequent tous les devis aussi vu qu'ils étaient basés dessus.
Vous nous dites par la suite que le syndic a fait rectifié les métrages et les devis, et que vous avez tous été informés !!! TOUT va bien alors, le syndic a fait son travail.
guigoj : citation: Mais nous n'avons pas la preuve écrite (juste orale) du president du CS qu'ils le savaient avant l'AG...
Il vous faut connaitre le rôle du CS : il est élu pour vérifier la gestion du syndic et la comptabilité, et de la bonne exécution des décisions de l'AG. Un CS n'a AUCUN pouvoir de décision, son rôle est seulement consultatif. Le syndic vous a informé des changements dans le devis et les métrages, ce n'est pas au CS de le faire.
Vous ne pouvez pas fiare grnad chose sur la parole d'un président de CS qui n'a AUCUNE responsabilité de gestion, le tribunal ne vous suivra pas sur le fiat que vous n'avez aucunes preuves écrites du CS sur un devis de ravalement. SEUL le syndic pourrait être responsable en cas de mauvaise gestion, hors icice la n'est pas la cas.
L'AG a voté ces travaux, vous n'avez pas réagi dans les 2 mois, et le fait qu'il existe des erreurs de métrages qui ont été rectifiées ne vous permet pas d'attaquer le syndic.
Une question : les métrages rectifiées, les nouveaux devis sont ils supérieurs au budget voté par l'AG ??? Le syndic ne peut pas commander des trvaux supérieurs au montant voté par l'AG, dans ce cas il engagerai sa responsabilité.
Si les nouveaux devis sont égaux ou inférieurs au montnat VOTE par l'AG, il vous faudra bien payer. |
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guigoj
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Posté - 31 déc. 2009 : 11:14:02
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Le syndic a fait rectifier les metrages et les devis mais apres l'AG. Il ne nous en a informé que 4 mois apres.
Si c'est faire son travail que de faire voter des devis faux et de les rectifier 4 mois apres alors oui il a fait son travail...
Et oui les devis ont changés, ils sont supérieurs, de peu mais tout de meme plus élevés.
Concernant le CS je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous. Ils ne peuvent en effet pas etre mis en cause pour des informations insuffisantes mais ils peuvent l'etre si leur silence est contraire aux interets de la copropriété. |
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Posté - 31 déc. 2009 : 12:36:27
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guigoj : citation: mais ils peuvent l'etre si leur silence est contraire aux interets de la copropriété.
NON : Vous avez été informé par le syndic. le CS "doit " donner un avis au syndic et aux copros lors de l'AG car c'est leur mission, mais il le font très rarement. Les membres du CS sont des bénévoles et des coros comme les autre, c'est tout. Il n'ont AUCUN pouvoir de décision, comment voulez vous que leur responsabilité soit engagée ???
SEULE l'AG est décisionnaire !! TOUS les copros sont donc responsables de leur décisions. les travaux ont été votés, ils seront lancés par le syndic.
Il ne faut pas se tromper sur le rôle du CS, il ne gère pas le syndicat !!!
guigoj : citation: Et oui les devis ont changés, ils sont supérieurs, de peu mais tout de meme plus élevés.
ATTENTION : le syndic doit faire voter le supplément du dernier devis, sinon il ne pourra pas appeler les fonds sur cette différence. Vous devrez donc lui signifier à la prochaine AG, à laquelle il ne manquera pas de faire voter ce supplément !!!
Si ce supplément n'est pas voté, TOUS les copros seront dans leur droit de ne payer leur quote-part sur la différence du montant voté par la première AG et la facture finale. le syndic commet une grave erreur en commandant des travaux supérieurs au montnat voté !!!
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guigoj
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Posté - 31 déc. 2009 : 14:13:37
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Le role d'un CS n'est que consultatif, il n'a aucune obligation d'information je suis d'accord avec vous sauf lorsqu'un de ces membres a connaissance d'un fait qui va à l'encontre de l'interet de la copropriété, il doit en informer les autres copropriétaires. Celà fait partie de ce que l'on nome sa responsabilité contractuelle. Manquer à cette obligation engage la responsabilité du ou des membres concernés.
cf http://www.lgl-associes.com/LA-RESP...CAL_a50.html
Là ou je ne suis pas d'accord avec vous concernant l'obligation d'information du syndic, c'est que oui nous avons été informé par le syndic mais 4 mois après l'Assemblée Générale, pas pendant. Donc une fois que tous les recours étaient impossible.
Pour vous celà est normal ? |
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nefer
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Posté - 31 déc. 2009 : 14:33:44
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si lerreur est au bénéfice du syndicat...........;pourquoi critiquer? |
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Posté - 31 déc. 2009 : 17:21:48
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guigoj : avez vous bien lu lien que vous avez proposé ?? Il ne contredit en rien mes propos.
Il y est écrit :
citation: À noter que le conseil syndical n'est pas tenu à un devoir de conseil. Aucune faute ne peut lui être reprochée au motif qu'une décision a été adoptée dans des conditions d'information jugées insuffisantes.
citation: Par ailleurs, il ne suffit pas de démontrer l'existence d'une faute pour que la responsabilité d'un membre du conseil syndical soit retenue. Encore faut-il (et c'est un rappel des principes de la responsabilité civile de droit commun] qu'il y ait un préjudice occasionné par cette faute. Il y a, en effet, nécessité d'établir que Le préjudice résulte bien de la faute commise ; en outre, un lien direct entre la faute et le préjudice devra être mis en évidence, ce qui s'avérera fréquemment assez difficile.
Ce qui confirme ma position. L'AG a bien voté en toute connaissance de cause sur des devis des travaux de ravalement. le CS et le syndic se sont aperçus des erreurs de métrage et ont rectifié ceci et ont informé par courrier l'ensemble des copropriétaires !! le Syndicat n'a subit aucun préjudice, le CS continue à tenir son rôle en suivant le lancemant des travaux, .... par conséquent aucun juge ne jugera fautif ce CS.
Vous soupçonnez que syndic et CS était au courant au moment de l'AG, mais vous nous avez informé qu'un architecte acait travaillé 5 mois aant l'AG. Les erreurs de métrage ont été commise par cet architecte, syndic et CS ont été trompé par un professionnels, ils n'ont pas la capacité de vérifier les calculs d'un architecte !!!
Sur quelles bases allez vous attaquer le CS et le syndic ????
La seule erreur du syndic sera d'appeler les fonds sur le nouveau devis supérieur au montant voté par l'AG. Il n'en a pas le droit sans un vote de l'AG sur ce supplément !!!
Pour info : les avis du CS aux copropriétaires et au syndic ne sont que des avis, l'AG et le syndic ne sont pas obligés de les suivre !!
Quelle fut votre position paendant cette première AG ?? avez vous rejetté ou approuvé ces travaux ?? si vous avez voté POUR vous n'aviez même pas la possibilité d'attaquer cette décision au TI, car seuls les absent et les contre peuvent contester le vote !!! |
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chenkak
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Posté - 31 déc. 2009 : 18:14:32
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De telles erreurs sont possibles, car il est souvent très difficile déja d'obtenir un devis en temps voulu de la part des entreprises qui travaillent bien. Oui, hélas!
En plus, la mention des détails est souvent négligée dans les devis, et il est parfois très difficile de déceler une erreur. D'autant plus que le devis arrive, après plusieurs relances, juste à temps pour pouvoir l'inclure à l'ordre du jour, sachant qu'il s'agir de travaux urgents.
Ainsi, il est fort probable qu'il n'y ait de faute ni du syndic, ni du CS.
L'erreur a été découverte un peu tard, mais peut-être pas trop tard, car les travaux n'ayant pas commencé, cela devrait être possible de discuter avec les entreprises concernées afin de réajuster la commande, plutôt que de perdre son temps à attaquer l'architecte ou autre responsable de l'erreur.
Pour cela, il faudrait que vous et le CS+ syndic soyez bien d'accord sur le problème, le remède et le discours à tenir avec ces entreprises. |
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guigoj
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Posté - 04 janv. 2010 : 14:14:45
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Bonjour et meilleurs à tous.
Oui bien sur nous avons votés contre.
Oui l'architecte a fait des erreurs et oui le CS et le syndic était au courant de ces erreurs avant l'AG, mais trop tard pour refaire les devis pour les inclure à l'ordre du jour de l'AG.
Mon but n'est pas d'attaquer le CS, mais de mettre en avant la faute du syndic de sorte qu'il fasse jouer son assurance en responsabilité civile. |
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Posté - 04 janv. 2010 : 16:00:47
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guigoj : les seules "erreurs " dans votre dossier sont les erreurs de "métrage de l'architecte sur lesquelles les entreprises ont fiat leur devis. Il n'y aucunes fautes du syndic, puisqu'il a fait rectifier le métarge et le devis.
De plus l'AG a adopté ces travaux.
Vous n'avez rien dans votre dossier pour que l'assurance du syndic soit condamnée à payer quoique ce soit.
guigoj : vous n'êtes pas content du suivi de cette affaire, mais aucun juge ne condamnera votre syndic qui a " relativement" bien fait son travail.
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