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 Posté - 29 déc. 2009 : 15:58:49
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Bonjour,
Qui pourrait me donner quelques noms de Syndics
compétents pour une ASL pavillonnaire, Syndics situés
dans le 91 ?
En espérant ne pas sortir de l'éthique du forum.
Merci.
Cordialement.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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MARTINO
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 Posté - 29 déc. 2009 : 16:24:46
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Vous devriez avoir nommé un Président d'ASL au préalable parmi les co-lotis, qui pourra éventuellement prendre un prestataire de service ( Syndic pro), pour s'occuper de la gestion du lotissement.
Mais avant tout contrôler bien si cette ASL a bien été constituée ?.(voir préfecture et notaire).
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Mout
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Posté - 29 déc. 2009 : 17:54:11
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 Votre "règlement de copropriété" renvoyant à un décret de 1961...se rapporte donc à une copropriété horizontale gérée par une ASL?
...et maintenant, vous envisagez de désigner un syndic professionnel pour gérer une ASL...qui ne peut être "dirigée" QUE par un propriétaire elu en assemblée générale?
grrr... |
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Posté - 30 déc. 2009 : 09:05:11
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Qu'a -t-il de particulier votre lotissement pour faire appel a un pro et donc payer des honoraires. |
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MARTINO
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Posté - 30 déc. 2009 : 12:12:20
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jOJO, vous êtes entrain de lui mélanger les pédales......non ?
Un prestataire de service ne peut être qu'un pro.....! il faut rester dans le sujet et non bifurquer déjà puisque l'auteur de la question n'a pas encore répondu !.
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Posté - 30 déc. 2009 : 22:29:25
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Bonjour tout le monde,
Parties privées : 453 pavillons privés cadastrés après division du terrain. Donc pas de copro horizontale à ce niveau.
Parties communes :
- en indivision forcée entre les propriétaires des pavillons,
- piscine 25m, tennis, parc arboré classé, VRD, etc.
Ensemble datant des années 1963 avec ASL pour gérer les parties communes et le cahier des charges s'appliquant aux parties privées.
L'ASL a bien sûr un Syndicat (au sens de l'ordonnance de 2004 bien sûr !) et un Président.
L'ASL a ses statuts (révisés ordo 2004 / décret 2006).
Dans ses statuts, un "Syndic professionnel" peut être prévu pour la gestion (appelons-le "Syndic/Secrétaire-Trésorier" si vous voulez).
Nous avons donc un Syndic professionnel depuis le début (années 1963), Syndic que l'AG change de temps en temps (procédure décrite dans nos statuts) pour diverses raisons.
Il se trouve que ce sujet est à nouveau à l'ordre du jour.
La plupart des cabinets de Syndic que nous trouvons sont bien sûr orientés "copro loi 1965", ce que nous ne sommes nullement, et ont un mal de chien à comprendre notre structure...
D'où erreurs constantes sur la tenue des AG, les calculs de majorité et j'en passe !
Ma question et ma recherche : un bon prestataire de service pour une ASL, dans l'Essonne, pour ne pas toujours cavaler à Paris.
Bonne année à tous.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Édité par - Jean-Pierre W le 30 déc. 2009 22:40:18 |
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MARTINO
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Posté - 31 déc. 2009 : 09:19:05
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n'importe quel syndic peut faire le boulot que vous lui demandez de faire....! Tout le reste c'est le Président qui se le coltine......Assemblée.....etc.....il contrôle même le prestataire de service car, tout est sous sa responsabilité. On nomme pas un Président pour qu'il se tourne les pouces...!.
Il est le seul à trouver l'oiseau rare qui aura compris ce que veut le Président.....! O.K !
Bonne Année 2010 |
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Posté - 31 déc. 2009 : 11:41:41
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Bonjour Martino,
Ah comme j'aimerais vous croire... mais la réalité est tout autre !
La plupart des Syndics (petits ou grands),
même à la lecture de nos textes (statuts ASL, règlement, cahier des charges)
et de plus alertés et amplement prévenus que nous avons des pavillons privés de chez privé et une ASL pour gérer les parties communes en indivision forcée (+ le cahier des charges entre propriétaires)
s'obstinent à nous appliquer la loi de 1965 sur la copropriété, que ce soit pour convoquer les AG, appliquer les majorités et j'en passe...
Vous imaginez le bo--el !
Nous avons beau leur mettre sous le nez l'article 1, deuxième alinéa de cette loi et leur dire que nous avons une "convention contraire" puisque nous sommes en ASL, rien n'y fait.
Idem pour les candidats de remplacement actuellement rencontrés.
Ils nous collent tous la loi de 1965 dans leur projet de contrat !!!
En réalité, ils refusent de changer de paradygme : ça doit les fatiguer !
Et pour eux, le Soleil tourne toujours autour de la Terre...
Concernant les parties communes, il y a beaucoup de travail et de compétences à réunir (normes piscine, embauche de maîtres-nageurs, contrôles DASS, espaces verts avec une centaine d'essences différentes à entretenir, sécurité et j'en passe...).
Même le meilleur Président d'ASL du monde ne peut tout suivre, pas plus que notre Syndicat bien entendu constitué de bénévoles qui souvent ont un emploi.
Sans compter un très gros contentieux (impayés chroniques ou graves, non respect du cahier des charges,...) et des actions en justice menées plus ou moins en dépit du bon sens par notre Syndic actuel.
Nous recherchons donc un Syndic qui connaisse bien les ASL, ayant de bonnes compétences et un comportement correct afin que nous ne soyons plus obligés de contrôler (voire de "doubler" notre Syndic actuel) à un niveau de détail qui n'est pas acceptable.
Voilà l'histoire !
Bon 31 décembre...
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Édité par - Jean-Pierre W le 31 déc. 2009 11:45:10 |
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Mout
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Posté - 31 déc. 2009 : 12:17:46
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En espérant que 2010 apporte des lumières sur l'ordonnance de 2004 et le décret de 2006 qui ENCADRENT strictement les ASL dont les statuts doivent :
1) être conformes à O2004+D2006
2) être en adéquation stricte avec le CAHIER DES CHARGES prublié
3) préciser le fonctionnement "associatif"
Jusqu'alors, je n'ai rencontré QU'UN SEUL homme, expert foncier ayant habité comme coloti un lot de lotissement dont les parties communes étaient gérées par une ASL, un seul PROFESSIONNEL donc, CAPABLE de faire le tour de la question...
Même les avocats (et les juges, par conséquent) confondent le plus souvent copropriété et lotissement, copropriétaire et coloti, règlement de copropriété et cahier des charges, syndicat de copropriétaires et ASL
Les colotis, élus syndics d'ASL, fonctionnent, eux, au pifomètre....
Les professionnels nommés "administrateurs de biens" qui gèrent principalement des copropriétés (loi de 1965) PREFERENT cela, qui leur donne les coudées franches face à des copropriétaires moutonniers...
Et vu le nombre réduit d'ASL qui sont assez sottes pour faire appel à eux, ils ne se "spécialisent" pas...
Donc, les syndics pro qui contractent avec des ASL adoptent, par facilité, un fonctionnement similaire à ce qu'ils font en masse...
Il est évident que dans de grands lotissements, la charge de gestion ne peut reposer uniquement sur les syndics bénévoles...
Il faut alors trouver de l'aide : d'une part en matière de comptabilité et revouvrement de cotisations, d'autre part en matière technique et conduction de travaux.
On peut procéder à des contrats de prestation de service qui seraient reconductibles tacitement (et non dépendant d'un vote d'AG annuel...pour ne pas confondre avec le"contrat de syndic" qui caractérise les copropriétés).
Quant aux "équipements collectifs" tels qu'une piscine, fonctionnement et entretien suffisent à occuper une personne à temps plein...
Comment font les communes en pareil cas?
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Édité par - Mout le 31 déc. 2009 12:20:42 |
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MARTINO
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Posté - 31 déc. 2009 : 12:18:22
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Posté - 31 déc. 2009 : 12:52:36
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Oui Mout !
Pourtant, il y a très peu de pages de l'O2004/D2006 qui s'appliquent à une Association Syndicale Libre et les articles correspondants sont très faciles à comprendre...
Par contre, c'est vrai, il faut avoir de bons statuts, un bon cahier des charges, les connaître et connaître le système juridique à leur appliquer.
C'est peut-être là le + compliqué.
Dans votre liste, vous avez oublié les notaires...
Les Actes Authentiques de Vente sur notre résidence sont ahurissants.
On y lit par exemple (en gros) :
"Après division parcellaire du terrain et création d'une ASL pour les parties communes, vous êtes priés de respecter le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965"...
Quant à la notion de "lotissement", tout le monde me rigole au nez alors que je lis dans nos documents :
"permis de construire faisant fonction de division parcellaire et d'autorisation de lotissement selon... bla bla".
Mais je suis en contact avec des avocats qui ont écrit des bouquins sur le sujet et qui sont cités dans le document Universimmo qui traite de la différence entre copro et lotissement.
Bon, ça ne me donne toujours pas un bon administrateur de biens... |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Édité par - Jean-Pierre W le 31 déc. 2009 12:55:25 |
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Mout
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Posté - 31 déc. 2009 : 15:57:23
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...
srogneugneu : y a pas de syndic pro "prêt à l'emploi" de gérant d'ASL....
parce qu'une ASL est gérée par des colotis élus syndics
 avec mes meilleurs voeux |
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MARTINO
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Posté - 31 déc. 2009 : 16:10:08
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C'est pour cela que l'on dit : A chacun son métier, les vaches seront bien gardées....!
A l'année prochaine, on verra peut-être un peu plus clair....!? |
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Posté - 31 déc. 2009 : 16:45:42
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Mout,
Je vous renvoie vers l'excellent "vademecum" vendu par... Universimmo et intitulé :
"Lotissement ou copropriété horizontale : similitudes et différences
SYN-P001 – Mise à jour : juillet 2004"
où il est bien indiqué qu'il y a de nombreuses façons de gérer une ASL,
y compris avec un Syndic professionnel
à condition bien sûr que ce Syndic ou disons "Administrateur de Biens"
fasse un contrat adapté à l'ASL considérée et cohérent par rapport aux statuts de
ladite ASL.
Dans les statuts de notre ASL, il y a plusieurs pages consacrées
aux choix de gestion, aux tâches et responsabilités correspondantes
et au mode de décision (vote AG, chez nous).
Par ailleurs, même si nous ne sommes pas une copro horizontale, la qualification
en lotissement de notre ensemble est à l'étude par des spécialistes
(cités d'ailleurs à la fin du document Universimmo mentionné supra)
et par le successeur du notaire qui a suivi toute l'affaire depuis le départ
(années 1960), notaire que nous avons retrouvé et qui a bien les archives
de son prédécesseur.
Donc, dès que les fêtes seront passées, on va reprendre notre dossier "lotissement or not lotissement".
Et en attendant, je cherche toujours un Administrateur de Biens compétent en ASL...
Nous ne devons qd même pas être les seuls dans cette configuration en IdF... sgrogneugneu !!!
Martino,
Si vous me trouvez un bon vacher, j'achète...
Avec mes meilleurs voeux.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Édité par - Jean-Pierre W le 31 déc. 2009 16:51:05 |
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Mout
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Posté - 01 janv. 2010 : 17:30:31
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citation: Je vous renvoie vers l'excellent "vademecum" vendu par... Universimmo et intitulé :
"Lotissement ou copropriété horizontale : similitudes et différences
SYN-P001 – Mise à jour : juillet 2004"
Depuis juillet 2004, il y a eu mai 2006 (decret), puis juillet 2007 (circulaire)...puis tous les commentaires des juristes intéressés par la question, les uns plus pragmatiques, les autres plus doctrinaires...
Bref, de quoi "éclairer sa lanterne".
D'où je persiste à noter qu'une ASL est gérée en droit et statutairement par les "syndics" élus par l'organe de décision qu'est l'AG, qui élisent leur "président" responsable devant l'AG de la gestion de son ASL et REPRESENTANT cette personne morale.
Je persiste encore à conseiller de "contracter" tache par tache avec des prestataires de services...qui peuvent être des administrateurs de biens, mais pas forcément...
Et si encore un président d'ASL voulait sous-traiter globalement TOUTES ses taches de gestion, il peut bien sûr choisir un syndic pro entrainé à la gestion de copropriété (loi du10 juillet 1965) MAIS IL DOIT faire un CONTRAT tout à fait différent des contrats standardisés pour la loi de 1965
Car il reste le seul représentant légal de l'ASL, responsable de la mission statutaire... |
Édité par - Mout le 01 janv. 2010 17:31:58 |
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Posté - 01 janv. 2010 : 18:02:15
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Bonjour Mout,
Oui, 100 % d'accord avec vous.
Le "hic", c'est que ça fait plus de 40 ans que les propriétaires membres de l'ASL croient qu'ils sont
en copro loi 1965 et nous avions des contrats de syndic idem !!!
Je suis en train de récupérer 40 ans de PV d'AG et "c'est pas triste"...
Mais il n'est jamais trop tard pour bien faire.
L'approche de contracter tâche par tâche est effectivement très intéressante.
Autre chose : où puis-je trouver la circulaire de juillet 2007 ?
Merci.
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| Signature de Jean-Pierre W |
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Posté - 01 janv. 2010 : 19:48:03
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là :
http://www.dgcl.interieur.gouv.fr/s...ons_syndica/ |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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poivresel
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France
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Posté - 04 janv. 2010 : 18:57:03
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Bonjour et bonne année à tous les intervenants.
Je suis le président du comité syndical d'une AFUL (variété d'ASL) de 400 maisons, 12 ha d'espaces verts, un jardinier salarié, un réseaux de télévision diffusant 30 chaînes et des chaînes satellites en mode QAM64.
Vous avez pratiquement aucune chance de trouver l'"oiseau rare". Il est très important de travailler avec votre comité et de REPARTIR le travail!
Comme vous le dit Mout, sous traiter ce que vous ne savez pas faire! Exemple pour la piscine!
Exemple: pour notre réseau de télévision, problème très technique, nous avons un contrat d'entretien avec un antenniste et un contrat d'assistance à maître d'ouvrage par un expert en télévision. Cela nous coûte un peu plus cher. mais ce que dit l'un nous le faisons vérifier par l'autre. La visite annuelle d'entretien faite par l'antenniste est réalisée sous le contrôle de l'expert!
Pour le jardinier nous avons demandé une visite du conseiller sécurité de la MSA (le jardinier dépend de la MSA, vestige de feu la convention collective des jardiniers, jardiniers gardiens de propriétés privées)
Il faut que vous et le comité s'impliquent dans le fonctionnement. L'aide d'une association de bénévoles en copropriété peut vous servir. Après quelques années de rodage, le travail sera mieux fait et cela vous coûtera BEAUCOUP moins cher.
Bon courage. |
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Posté - 04 janv. 2010 : 19:24:55
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Merci à Mout pour la circulaire.
Oui, Poivresel, je suis d'accord avec vous.
On va y aller doucement car les propriétaires sont à 300 années-lumière de penser ça.
Il faut déjà que l'on arrive à leur expliquer la structure de notre résidence et "c'est pas gagné".
En effet, bcp y habite depuis le début et il leur faudrait reconnaître qu'ils avaient "un peu tout faux"
depuis 45 ans...
Pas facile.
Moi-même, je ne suis pas Syndic du Syndicat de notre ASL mais j'essaie de faire évoluer la chose.
Ce que je craindrais le plus dans la version "auto-gestion", c'est le jour où il y aurait carence
d'un membre important du Syndicat ou un Président pas compétent.
Là tout s'écroule.
Donc ma préoccupation, c'est la pérennité de la chose. |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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poivresel
Contributeur actif
France
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Posté - 04 janv. 2010 : 20:45:16
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Bonjour,
Pérennité de l'action du Comité Syndical?
Oui c'est un problème! Il peut être limité par 5 moyens au moins!
1/ Des compte-rendu de réunion de Comité clair et explicite.
2/ Un classement courriers arrivés et départs.
3/ Un Comité avec un règlement intérieur.
4/ Tous les documents sont PUBLIC. Tous les membres de l'ASL peuvent les consulter. Il faut exercer ce pouvoir!
5/ Pour les comptes: Modifier les statuts pour élire à chaque AG des vérificateurs aux comptes (hors membres du comité) et vérification des comptes TOUS les trimestres. |
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Posté - 04 janv. 2010 : 22:57:44
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Bonsoir,
Ayant plein de questions à vous poser sur le fonctionnement "interne" d'une ASL en "auto-gestion",
je vous ai envoyé un mail.
En effet, je pense que ces questions ne relèvent pas du forum.
Si je me trompe, je reprendrai bien entendu la discussion ici. |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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