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matt988
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 Posté - 31 déc. 2009 : 01:36:12
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Bonjour à tous,
Pour moi le calcul de la différence entre la location en LMNP dans l'ancien et la location classique n'est pas trés clair.
Est ce que vous pourriez m'expliquer par des calculs comment savoir lequels des 2 est le plus interessants?
Voila mon cas:
- Achat d'un immeuble le 28/01/2008
- 3 appartements loués: 345; 365; 365
- Année 2008: travaux dans l'appartement du RDC
- Année 2009: travaux dans l'appartement du 1er étage
- remboursement mensuel de 1040 euros
- Taxe fonciére de cette année: 950 euros
Merci pour votre aide
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Édité par - matt988 le 31 déc. 2009 03:03:53 |
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fluo
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Posté - 31 déc. 2009 : 12:56:01
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Bonjour,
je vous passe le blabla sur les obligations que vous avez pour rentrer dans la catégorie location meublée : il faut qu'il y ait des meubles mais il y a de nombreux autres fils qui détaillent ce point.
Pour vous donner des éléments chiffrés, il manque la valeur de votre immeuble (ET sa décomposition).
En effet, la différence dans le calcul est qu'en lmp (ou lmnp), vous amortissez votre immeuble. Dit différemment, vous enregistrez comptablement sa dépréciation.
Ce n'est pas possible en location nue (foncier).
Maintenant, vous dîtes, "c'est bien gentil, mais je ne sais pas comment on amortit".
Je vous invite à lire ce fil très instructif : http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=387
Il est certes long, mais intéressant.
Maintenant, si vous voulez savoir comment se monte une compta en location meuble, il y a, entre autres ce sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3495
Dans les 2 fils, vous avez des exemples concrets et complets.
Ainsi, pour faire une synthèse (qui comme toute synthèse est incomplète), vous aurez GENERALEMENT une base d'imposition plus basse en location meuble (catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux) qu'en vide (catégorie des revenus foncier).
La raison principale est le fait d'amortir l'immeuble.
Toutefois, le système de comptabilité est différent.
En passant du temps à lire les différents sujets, vous trouverez toutes les réponses car vous pourrez vite voir que les même questions reviennent souvent.
Votre question a d'ailleurs été posée il y a 2 semaines, mais je n'arrive pas à remettre la main sur le sujet.
Attendez d'avoir digéré votre réveillon sinon, le mélange risque d'être détonnant. |
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matt988
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Posté - 31 déc. 2009 : 23:56:36
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Merci pour votre aide:
Si j'ai bien compris:
Achat immeuble: 120 000 euros
Travaux 2008: 1500 euros
Travaux 2009: 1500 euros
Frais agence + notaire = 6000+9000=15000 euros
Garantie hypothécaire et frais banque = 2 100 euros
Mobilier 2000 euros
Vaisselle et autre = 500 euros
Total: 142600 euros
Décomposition:
Terrain: 19000 euros
Structure: 71800 euros
Menuiserie, cloisons, couverture: 30000 euros
Electricité, chauffage, peinture, carrelage: 21700 euros
Total: 19000+71800+30000+21700=142500 euros
Travaux 2008:
carrelage + peinture + radiateurs electriques + remplacement appareillages electriques
Carrelage: 600 euros
Peinture: 300 euros
Radiateurs: 600
Pas de facture pour appareillages electriques: peut on les compter?
Travaux 2009:
carrelage + peinture + achat chauffe eau + fabrication d'un meuble encastré en portes coulissantes + remplacement appareillages electriques + plomberie
Carrelage: 800 euros
Peinture: 300 euros
Pas de facture chauffe eau: achat d'occasion peut on le compter?
Meuble:100 euros
Plomberie: 300 euros et pas de facture pour une partie
Pas de facture pour appareillages electriques: peut on les compter?
Est ce que ca parait correct?
Si j'avais fait LMNP en 2008:
Terrain: 0
Structure sur 40 ans: 71800/40=1795 euros
Facade Etanchéité Couverture Menuiseries Ext sur 25 ans: 30000/25=1200 euros
Electricité, chauffage, peinture, papier peint sur 15 ans: 21700/15= 1446 euros
Travaux 2008 carrelage: 600/15=40 euros
Travaux 2008 peinture: 300/15= 20 euros
Travaux 2008 radiateur electrique: 600/15=40 euros
Meubles sur 8 ans: 2000/8=250 euros
Vaisselles sur 4 ans: 500/4=125 euros
Total sur 12 mois: 4916 euros à calculer sur 11 mois: 4506 euros
Est ce correct?
Comment calculer la suite pour savoir si c'est valable par rapport à du logement nu classique?
Gain annuel des loyers: 1075*11=11825 euros
Charges de cette année: que faut il inclure?
Par contre dans le topic, http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
je ne comprend pas pourquoi "Résultat d'exploitation 2006 négatif de 900 euros"
"Dotation aux amortissements = nul "
Pourquoi est ce qu'il décide de déclarer zero amortissements en 2006 et d'attaquer au 01/02/07?
Pourquoi est ce que le "Résultat d'exploitation 2007 négatif (par exemple - 5 000 euros)" Vacance de location?
Merci pour votre aide
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Édité par - matt988 le 01 janv. 2010 01:46:41 |
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fluo
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Posté - 01 janv. 2010 : 12:54:22
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Bonjour, j'en profite pour céder à la tradition et vous souhaiter une excellente année.
Matt988, je vois que ça sérieusement chauffé hier soir et que vous avez pu terminer juste avant les 12 coups de minuit.
Plus sérieusement, ça ne me paraît pas mal du tout à quelques points près :
-Dans votre décomposition initiale, vous intégrez les travaux 2008 ET 2009 ainsi que la vaisselle et les meubles pour arriver à un total immobilisé de 142500.
En fait, il faudrait déja savoir quand vous avez commencé votre activité de location : en 2008 avant les premiers travaux, après les premiers tableaux, en 2009 après les derniers travaux. J'ai l'impression que vous avez commencé dès février 2008 (11/12), mais cela semble rapide. De plus, j'ai l'impression que vous imputez 2 fois les travaux, la vaisselle et les meubles :
- 1 fois dans votre décomposition d'immeuble
- 1 fois dans vos travaux cf :
citation: Structure sur 40 ans: 71800/40=1795 euros
Facade Etanchéité Couverture Menuiseries Ext sur 25 ans: 30000/25=1200 euros
Electricité, chauffage, peinture, papier peint sur 15 ans: 21700/15= 1446 euros
Où vous avez déja ajouté vos travaux (cf vos calculs plus haut)
Puis vous continuez par :
citation: Travaux 2008 carrelage: 600/15=40 euros
Travaux 2008 peinture: 300/15= 20 euros
Travaux 2008 radiateur electrique: 600/15=40 euros
Meubles sur 8 ans: 2000/8=250 euros
Vaisselles sur 4 ans: 500/4=125 euros
Total sur 12 mois: 4916 euros à calculer sur 11 mois: 4506 euros
Selon moi, pour éviter ce genre d'interrogation (qui sera la même de votre centre des impots), je serai d'avis de faire :
-1- décomposition de l'immeuble avec les frais d'achat (120 000 + 15000 + 2 100) soit 137 100
Avec la clé de répartition que vous avez prise pour vos composants cela ferait (je n'arrondis pas car ça complique):
.Terrain (15%) : 24565 non amorti
.Structure (50%) : 68550 / 40 (je dirais plutot 50 ans mais "c'est vous qui voyez"
.Menuiserie (20%) : 27420 / 25
.Electricite(15%) : 20565 / 15
-2- les travaux 2008 (s'il s'agit de remplacement, vous devez retirer de vos composants initiaux une partie de la valeur, s'il s'agit d'ajout, vous n'avez rien à retirer).
.Carrelage : 600
.Peinture : 300*
.Radiateurs électrique : 600
.Divers sans facture : 0 (sans discussion possible)
-3-Meubles et vaisselle
. Meubles : 2000 / 8 ans (s'ils ont été acheté en même temps, sinon, il faut tenir 2 tableaux d'amortissements distincts (vous les regrouperez dans la 2033, mais les débuts et fins d'amortissements sont décalés dans le temps)
.Vaisselle : 500 / 4
-4- Travaux 2009
.Carrelage : 800
.Peinture : 300*
.Meubles : 100
.Plomberie : ce que vous avez en facture
.Divers sans facture : 0 (sans discussion possible)
Pour 2008, vous auriez eu :
Revenus : 11825
Charges : les factures inférieures à 500 E (Peinture plutot que de mettre en immo), l'électricité si c'est vous qui la payez (communs par exemple), taxe foncière, les frais de timbres, l'assurance Propriétaire Non occupant, les ordures ménagères si c'est vous qui les payez, les intérêts du crédit. Attention, dans la 2033, cela ne se met pas au même endroit (cf le sujet sur la mise en comptabilité à la fin)
Amortissements : 11/12 du résultat des opérations donnés ci-dessus (je ne reprends pas en détail).
Ainsi, votre résultat loueur meublé serait :
+revenus
-Charges
-Amortissements (si ça ne fait pas être déficitaire)
Pour mieux comprendre, regardez une réponse que j'avais donnée en son temps : http://www.universimmo.com/forum_un...D=4175#36898
Si loueur vide le résultat serait :
+revenus
-Charges
Car vous ne pourriez pas amortir votre immeuble.
Pour terminer (je réponds après vos questions) :
citation: je ne comprend pas pourquoi "Résultat d'exploitation 2006 négatif de 900 euros"
"Dotation aux amortissements = nul "
Il n'est pas possible d'être déficitaire ou d'accroitre le déficit à cause des amortissements. On les "mets donc de côté pour les années suivantes. L'exception est les frais de 1ere installation
Pourquoi est ce qu'il décide de déclarer zero amortissements en 2006 et d'attaquer au 01/02/07?
De mémoire, il explique que c'est parce qu'il ne commence à louer qu'en 2007. Mais, je précise que Ribouldingue a voulu optimiser etil peut se le permettre car il maîtrise bien les rouages des amortissements et la comptabilité du loueur meublé
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Édité par - fluo le 01 janv. 2010 14:57:02 |
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matt988
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Posté - 01 janv. 2010 : 18:33:36
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Bonjour et bonne année à vous aussi.
En ce qui concerne mes travaux de 2008, comment est ce que je fais le calcul vu qu'il s'agit de remplacement en ce qui concerne le carrelage (carpette remplacé par du carrelage), et de l'ajout en ce qui concerne les radiateurs. |
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fluo
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Posté - 01 janv. 2010 : 20:34:44
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citation: s'agit de remplacement en ce qui concerne le carrelage (carpette remplacé par du carrelage),
Il vous faut estimer la valeur de la carpette pour la retirer de vos immobilisations (case 434 ou 454 de la 2033 probablement) et reprendre la tableau d'amortissement en conséquences;
Exemple si on impute le carrelage à la structure (je n'ai pas réfléchi à quoi l'imputer d'autre).
Vous aviez une Valeur nette comptable de 60500 et vous considerez que la carpette valait 200. Vous reprenez votre tableau sur la valeur 60300.
D'un autre côté, vous créez un tableau d'amortissement pour le carrelage que vous commencez à amortir en 2008.
Pour les radiateurs, il "suffit" juste de créer un tableau d'amortissement adéquat et de faire les sommes dans les cases adaptées de la 2033. |
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matt988
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Posté - 01 janv. 2010 : 22:42:04
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Pour connaitre la valeur d'un élément que l'on enléve, on fait ca au hasard?
Au début, faut il que je rajoute d'autres choses dans mes tableaux d'amortissements?
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FRED88
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Posté - 02 janv. 2010 : 19:32:02
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il me semble que vous faites tous fause route
pour etre loueur meublé pro il y a d'autre condition à remplir
recette + de 23500 et que cela corresponde a + de 50% DES AUTRES REVENUS
si ses condition ne sont pas remplie micro bic |
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fluo
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Posté - 02 janv. 2010 : 22:07:42
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Bonsoir,
Il est utile de donner des références lorsqu'on veut être affirmatif et contredire un autre intervenant.
En effet, le principe d'un forum est de donner son avis. Il faut toutefois être clair lorsqu'il ne s'agit que d'un avis non fondé sur des sources fiables.
Préciser par exemple, "je pense que ..."
Par contre, quand on affirme il faut être sûr. Cela peut éviter d'induire les lecteurs en erreur...
Je développe :
citation: Initialement posté par FRED88
il me semble que vous faites tous fause route
pour etre loueur meublé pro il y a d'autre condition à remplir
recette + de 23500 et que cela corresponde a + de 50% DES AUTRES REVENUS
si ses condition ne sont pas remplie micro bic
Deux points :
-1- Il n'a jamais été question de loueur en meuble pro dans ce fil mais de la comptabilité d'un loueur en meublé : qu'il soit pro ou non importe peu.
-2- Un loueur en meublé qu'il soit pro on non peut être :
.au micro-BIC (si ET seulement si CA<32000 pour les non saisonniers)
.au réel simplifié si CA>32000 OU sur option, c'est d'ailleurs de celà dont il est question.
Un minimum de recherches* permet de faire la différence entre un statut et une comptabilité.
Je ne serai pas vulgaire en parlant de l'option super simplifiée qui est possible (SUR Option si on est en deça d'un certain CA)
DONC NON, NOUS NE FAISONS PAS FAUSSE ROUTE, si vous mélangez tout, j'en suis désolé et vous invite à vous renseigner, questionner mais éviter les affirmations déroutantes (pour reprendre votre image)
*: Quand je dis recherches, c'est un bien grand mot car il y a de nombreux sujets dans ce forum qui font état de ceci et les références au textes sont presque toujours citées.
PS: Si vous trouvez mon intervention caustique, imaginez celle qu'aurait pu employer un autre intervenant habitué qui est très pointilleux.
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fluo
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Posté - 02 janv. 2010 : 22:21:46
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citation: Initialement posté par matt988
Pour connaitre la valeur d'un élément que l'on enléve, on fait ca au hasard?
Je vois que vous êtes aussi adepte de l'humour.
Plus sérieusement, c'est là toute la difficulté de l'exercice.
Il faut savoir estimer la valeur de ce que l'on enlève. Quand je dis "savoir estimer", cela veut juste dire qu'il faut pouvoir argumenter pourquoi on juge que la vieillle moquette valait par exemple 300.
Dans les faits, vous ne serez pas ennuyé* par le contrôleur sur ce genre de point si vous restez raisonnables.
Pour terminer sur vos questions de votre dernière intervention, si cela peut vous aider, j'ai mis sur tableur mes tableaux d'amortissements, je peux vous les envoyer : vous verrez ainsi comment sont organisés les différents composants et les différents travaux ultérieurs. Ainsi, si cela peut vous permettre de mieux voir comment commencer, je peux vous les envoyer : envoyez-moi un message personnel avec votre adresse courriel.
*: il ne s'agit que de mon avis ET de l'avis de l'ami expert comptable avec lequel j'ai validé tous les éléments de ma comptabilité au régime Réel simplifié avec option compta super simplifiée. Le CA n'est que de 13000, mais j'ai pris cette option qui permet ceci... |
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cane67
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Posté - 03 janv. 2010 : 18:39:32
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question pour fluo,
lors d'une décomposition classique que vous ennoncez et que je copie, si je rajoute un composant supplémentaire "plomberie" qui correspond douche et wc sur palier dont les chambres ont la jouissance, sur qu'elle durée le feriez-vous l'amortissement et qu'elles seraient les pourcentages a modifier.
si je peux me permettre encore...
même question avec un ascenceur en plus
merci d'avance |
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 Posté - 03 janv. 2010 : 18:52:15
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citation: si on impute le carrelage à la structure (je n'ai pas réfléchi à quoi l'imputer d'autre). Personellement je ne l'ai pas mis dans la structure, je crois l'avoir mis dans une case 15 ans, mais a la réflexion, vous avez sans doute raison |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 04 janv. 2010 : 07:29:35
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Bonjour à tous,
Je pense que le plus difficile reste à savoir à quelle valeur on va estimer le produit que l'on va enlever!!!
Que gagne t'on réellement financiérement à faire du LMNP au lieu du logement nu? Prélévement sociaux? Diminution des impots?
Est ce que la valeur d'achat des meubles à acheter ne compense pas les gains que l'on a en faisant du LMNP?
Merci |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 04 janv. 2010 : 09:01:33
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citation: Initialement posté par matt988
Bonjour à tous,
Je pense que le plus difficile reste à savoir à quelle valeur on va estimer le produit que l'on va enlever!!!
Tout à fait.
citation: Que gagne t'on réellement financiérement à faire du LMNP au lieu du logement nu? Prélévement sociaux? Diminution des impots?
Est ce que la valeur d'achat des meubles à acheter ne compense pas les gains que l'on a en faisant du LMNP?
En résumé avec du meublé, en général on a des revenus non fiscalisés pendant une bonne dizaine d'années.
Le surcoût des meubles est normalement largement compensé par le supplément de loyer et le fait d'amortir toutes les immobilisations.
Maintenant, "faire du meublé", c'est comme choisir un placement : IL NE FAUT PAS LE CHOISIR UNIQUEMENT POUR SA FISCALITE. Il faut choisir l'immeuble pour ses qualités intrinsèques (rendement) et la fiscalité est la cerise sur le gateau.
Si vous avez un rendement brut de 4~5% (ce qui est le cas de beaucoup de programmes "tout en 1", vous aurez beau avoir une bele défiscalisation, il faudra sortir de l'argent de votre poche.
Inversement, si vous avez un rendement de 15%, même si vous êtes fiscalisés, vous êtes gagnant.
Personnellement, je fais de la location saisonnière et le meublé n'est pas un principe fiscal mais une activité. Je "bénéficie" de cette fiscalité (amortir sans être forcemment professionnel par exemple).
Payez des impots lorsqu'on gagne de l'argent, ne me gêne pas... maintenant, il faudrait être stupide très désintéressé pour ne pas profiter de systèmes qui ont été mis en place pour profiter à des gens beaucoup plus aisés que vous ou moi (nous ne serions pas sur ce forum mais laisserions nos employés s'en charger)   : passer pour un démagogue ne me déplait pas ! |
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Posté - 04 janv. 2010 : 10:29:38
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+1, et même +2 avec Fluo qui a excellemment résumé.
je dirais aussi que outre les amortissements, le système de déduction des charges en meublé au réel est plus juste et moins inique (pas de forfait misérable à 20 euros pour les timbres, le téléphone et les déplacements, on déduit au réel)
On y perd un peu avec les travaux qui dans la quasi-totalité des cas s'amortissent au lieu de se déduire (c'est le fameux effet défiscaliseur des travaux dans l'ancien, qui n'existe pas en meublé, et c'est finalement plus juste) et on perd du temps en comptabilité.
La compta est d'engagement au lieu de trésorerie, donc on traine quelques casserolles qui n'existent pas en focnier nu.
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matt988
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Posté - 04 janv. 2010 : 11:09:19
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Merci pour vos réponses.
Par rapport aux prélévements sociaux, est ce qu'on est gagnant ou non? |
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Posté - 04 janv. 2010 : 11:31:16
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Certains veulent etre protégés, et cotiser puisqu'ils n'ont plsu rien d'autres, certaiins cotisent deja par ailelrus et n'ont aucun intéret a dépenser en plus. Tout dépend donc de votre situation, du fait que vous ayez demandé ou non l'inscription au RCS afin de cotiser. |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 04 janv. 2010 : 11:54:58
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Désolé de ma question bête, mais qu'est ce que le RCS?
C'est seulement quand on est professionnel.
Moi c'est pour du LMNP, donc ca donne quoi pour les prélévements sociaux? |
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Posté - 04 janv. 2010 : 14:26:14
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Le RCS c'est le registre de commerce des sociétés.
Les prélèvement sociaux, il faut etre inscrit au RCS, que vous soyez LMP ou LMnP.
Inversement, un LMP non inscrit au RCS car refusé ne paye pas (enfin, ne devrait pas, je paye toujours et le RSI met un point d'honneur a rien rembourser) de prélèvements sociaux.
ce n'est donc pas lié au fait d'etre LMP ou LMnP mais d'etre ou ne pas etre inscrit au RCS.
En revanche, LMnP comme LMP payent les taxes porfessionelles (enfin, doivent, car si pas de P0, pas de taxe professionelle).
Pour savoir ce que cela donne, si zero revenu, cotisation mini de l'ordre de 500 euros par ans, et sinon, il faut aller sur le site du RSI, mais la ca douille, de l'ordre de 50% des revenus nets. |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 04 janv. 2010 : 14:40:42
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citation: LMnP comme LMP payent les taxes porfessionelles (enfin, doivent, car si pas de P0, pas de taxe professionelle).
je complète par mon expérience personnelle.
Je n'ai jamais rempli le P0 ni rien d'autres et j'ai un RCS (même 2 pour le moment mais c'est un autre débat). Je paye une taxe pro (enfin 2....) mais pour le moment, je n'ai pas eu d'appel de cotisation sociales.
Je pense que Ribouldingue vous avez écrit un lapsus "prélèvements sociaux" (=CSG/CRDS...) en pensant "cotisations sociales" (comme vous l'avez fait sur un autre sujet : ça va finir en coups de fouets je vous dis moi !)
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 04 janv. 2010 : 15:58:41
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On ne s'est pas compris avec Ribouldingue, je parle bien de "prélèvements sociaux" (=CSG/CRDS...)!!! On est redevable des prélèvements sociaux en logements nus mais comment ca se passe en LMNP?
Qu'est ce que le P0?
A combien s'éléve la taxe professionnelle? |
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