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 Posté - 14 janv. 2010 : 11:08:19
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 04 juin 2011 : 08:25:51
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Bonjour à tous,
Je déterre ce topic que j'avais créé car je me pose toujours la question du bien fondé du LMNP pour mon cas.
Je ne sais pas trop sur quoi comparer le nu et le LMNP ou alors le nu meublé!!!
Est ce que quelqu'un peu m'aider en sachant que mes travaux sont fini (les 3 appartements ont été rénovés)
Merci |
Édité par - matt988 le 04 juin 2011 09:15:56 |
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chris2250
Nouveau Membre
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 Posté - 05 juin 2011 : 16:14:24
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Bonjour,
Je viens de prendre connaissance de tout le fil et remercie grandement les personnes qui ont déjà répondu à matt. Mais, en effet, seule un calcul individuel est en mesure d'aider à prendre une décision au niveau fiscal.
Cependant pour moi la question est plutôt la suivante : Actuellement (compte tenu du coût des loyers, de la vie etc...) la location d'un meublé (F1) peut-elle être vraiment plus rentable que la location nue ? Habitant Strasbourg (ville universitaire) je constate que le différentiel de loyers entre nu et meublé est minime. |
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fluo
Contributeur senior
France
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Posté - 05 juin 2011 : 17:40:46
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Pour moi, la réponse est simple...
Si vous louez correctement votre F1 en vide, ne cherchez pas à vous compliquer pour un gain incertain.
En revanche si vous voyez que vous avez des périodes vides, il faut investir*.
En effet, d'une façon générale, un meublé se loue mieux et plus cher qu'un vide. Par contre, tout dépend du marché local ET de toutes façons, vous constaterez que le marché n'est qu'un indicateur car vous trouverez des logements à louer avec des différences de 50% et il faut savoir se placer là dedans.
Selon moi, la rentabilité détermine la nature (vide ou meublé), ensuite vient la fiscalité.
*: pour 1 F1, je dirais qu'en vous débrouillant bien, vous devez pouvoir le meubler CORRECTEMENT pour 700 Euros (voire bien moins)... Si cela vous permet de louer ne serait-ce que 50 Euros de plus par mois, je dirais que ça vaut le coup ! |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 06 juin 2011 : 12:41:17
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Mais quel est le gain au niveau imposition pour un meublé en sachant que personnellement je ne pourrai pas louer un meublé plus cher qu'un vide?
Merci |
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Posté - 06 juin 2011 : 13:35:20
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Toutes les déductions au réel, et l'amortissement. C'est deja beaucoup, mais la encore dépend de la situation d ela personne, de vos déplacements, de vos frais de courrier, de téléphone, de timbres, etc.... |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 07 juin 2011 : 16:27:26
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D'après vous est ce qu'il est préférable que je loue en meublé et non pas en vide en sachant que je n'ai plus de gros travaux à faire mais par contre j'ai un emprunt ?
Que voulez vous dire par déduction au réel?
Merci |
Édité par - matt988 le 07 juin 2011 16:34:49 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 07 juin 2011 : 18:01:35
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Je pense que nous ne pouvons répondre davantage à vos interrogations car comme cela a été dit plusieurs fois, il ne saurait y avoir de réponse magique.
Pour vraiment savoir, il vous reste à ouvrir un tableur et faire les 2 comptabilités (meublé => BIC, vide =>Foncier).
Là vous pourrez vraiment voir où est votre intérêt. Surtout si, comme vous le dîtes, vous ne louerez pas plus cher en meublé.
Pour le dire différemment, je crois que personne de sérieux sur ce forum (ou ailleurs) ne vous dira "faîtes en meublé" ou "faites en vide". En effet, comme je le disais, il faut prendre le temps de faire la comparaison de façon réelle et pas à peu près...
D'AUTANT PLUS QUE VOUS SEMBLEZ PENSER QUE LE MEUBLE N'EST PAS INTERESSANT.
Ainsi, celui qui vous dira, privilégiez le meublé, il faudra qu'il rame pour vous convaincre (et encore peut-être à tort). Attention, ne vous méprenez pas, je ne dis pas cela pour vous, mais la nature humaine est ainsi, on n'entend que ce que l'on veut entendre... Il m'a bien fallut 3 ans pour admettre que le réel simplifié valait mieux que le micro-bic (enfin dans mon cas).
Ce blabla, se conclura par ce que vous devez déja imaginer, vous n'obtiendrez pas de réponse plus claire que ce qui a déja été dit sur ce fil depuis 18 mois.
Allé, prenez un tube d'acide acétylsalicylique et votre tableur et vous vous convaincrez vous même 
Par contre, je suis surpris qu'un meublé ne se loue pas plus cher qu'un vide. Ou alors, c'est qu'il y a des éléments manquants et que vous faîtes payer en partie en nature (bon oubliez ma dernière remarque qui n'est pas d'actualité) |
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philippe30
Contributeur vétéran
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69
Posté - 07 juin 2011 : 18:13:56
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 07 juin 2011 : 20:16:48
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Je ne pense pas que le meublé n'est pas intéressant mais je me pose cette question.
Je me faire un petit tableur pour faire une comparaison entre les 2.
Par contre je pense qu'il va me falloir un cout de main car je ne sais pas trop par quoi commencer pour faire la simulation en meublé.
Pour ce qui est du nature ça dépend si la demoiselle (ou dame) est joli!!! tout se négocie!!! lol
Je ne peux pas louer plus cher car les appartements ne seraient pas loué car vers chez moi les gens préfèrent louer en meublé donc impossible de mettre un prix plus élevé.
Que faut il acheter pour dire qu'un appartement est meublé?
Merci pour votre aide |
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Posté - 07 juin 2011 : 21:15:40
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Un meublé, c'est un logement ou l'on pose sa valise, on sort ses draps et sa serviette, sa brosse a dent, son shampoing et son paquet de riz. |
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Sandrine
Nouveau Membre
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72
Posté - 07 juin 2011 : 22:05:56
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citation: Bien entendu ces couts d'achats de mobilier sont déductibles aussi mais pour parler de meublé il faut être dans des petites surfaces ( Studio , T1 )
Bonsoir
Pourquoi ?
Qu'est-ce qui empêcherait de parler de meublé une grande surface ou du moins plus qu'un studio ? |
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Posté - 07 juin 2011 : 22:22:03
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Rien, sauf la clientèle. Si vous avez des clients pour, faites le. |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 08 juin 2011 : 10:11:36
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Pour aller dans le sens de Ribouldingue et compléter, je dirais que, sauf exception :
-Un petit logement se loue mieux en meublé qu'en vide. En conséquences, vous le louerez certainement plus cher ("loi" offre-demande) et aurez une meilleure rentabilité.
-Un grand logement qui est destiné à une famille n'aura pas forcemment un meilleur potentiel de location en meublé.... sauf à faire de la location saisonnière (week-end, semaine voire 3 semaine (cure)) si le secteur le permet. La rentabilité est BIEN MEILLEURE (même par rapport à une location annuelle), mais c'est plus de boulot (davantage de contrats et de "maintenance". En revanche, il n'y a pas (ou peu) de risque d'impayé !
Bien entendu, lorsque j'ai dit ça, j'ai tout dit et ..... n'ai pas fait avancer le schmilblick |
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Sandrine
Nouveau Membre
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75
Posté - 08 juin 2011 : 21:39:40
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OK, merci pour vos précisions.
Je me rends compte que je raisonne plus Paris que province.
A Paris, sans aller jusqu'à l'appart familial, on peut louer très facilement en meublé un 2-3 pièces (sans faire du soisonnier).
Et globalement à Paris, on n'a pas vraiment de mal à trouver des locataires. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 09 juin 2011 : 07:01:40
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Posté - 09 juin 2011 : 07:45:11
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C'est sur qu'en province on trouve des studios meubéle a 300 euros charge incluse qui les rendent accessibles a des rmistes avec allocation logement, alors qu'a Paris, à plus de 1000 euros, le client a forcément plus de 3000 euros de revenu mensuel.
Pour ma part j'observe que le meublé attire différentes catégories de locataires:
1/ l'étudiant. En général bon payeur, cautionné par ses parents et touchant l'AL. Il vous laisse trois mois parfois quatre sans locataire. Il crame les poeles, nettoie rarement le logement et oublie pas mal de chose, dont le fait que vous existez.
2/ Le rmiste célibataire avec ou sans enfant. Il n'a pas grand chose pour vivre, et ne peut acheter des meubles. Son allocation logement lui laisse en général un faible reste à payer. Il y a des problèmes chez certains mais c'est une minorité.
Vous attendez deux mois le dépot de garantie (financement FSL) et un mois le loyer (AL payée le 05 du mois suivant)
3/ L'accidenté de la vie ou le retraité veuf ou veuve.
Sans fortune, il cherche un logement minimaliste adapté a sa retraite. Ce ne sont pas toujours des cas sans risques en particulier quand ils se désocialisent.
Alcool, jeu, cigarettes et gros chiens passent souvent avant le bailleur.
4/ Le travailleur en déplacement. Il a souvent son loyer payé par sa boite mais pas toujours. Il insiste pour que l'électricité et l'eau soient intégrés dans les charges, car il ne veut pas s'embeter.
Il est souvent un locataire fiable, mais part un jour presque de manière imprévisible.
5/ le fraudeur invétéré, qui peut etre seul ou en couple; Il se présente avec un bon discours, vient de quitter un logement ou il laisse un an d'impayé, a réussi a vous fourguer un dossier bien ficelé, et ne paiera jamais rien.
En général il se régale a laisser ouvertes les fenetres en hiver, a couper les fils électriques dont il ne se sert pas dans votre logement (y compris téléphone fixe, antenne), part parfois en démontant les radiateurs électriques, vous laisse une cuisine dans l'état d'une grotte et votre moral dans vos chaussettes.
Il aura bien entendu emprunté de l'argent à tous les voisins qui viennent vous voir apres coup pour tenter de le récupérer aupres de vous-même. |
Édité par - ribouldingue le 09 juin 2011 07:51:18 |
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Ankou
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Posté - 09 juin 2011 : 08:00:45
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour ma part j'observe que le meublé attire différentes catégories de locataires:
Vous avez mieux en location classique? |
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Posté - 09 juin 2011 : 08:12:59
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Ankou, désolé, je n'ai pas compris |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 09 juin 2011 : 08:18:15
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ankou, désolé, je n'ai pas compris
Désolé, je n'ai pas été assez clair.
Je me suis beaucoup amusé à lire vos catégories en meublé, et je me demandais si vous pouviez me faire rire aussi dans l'hypothèse d'une location non meublée.
Bonne journée |
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