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jordan
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 Posté - 07 janv. 2010 : 09:27:42
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ça répond pas à l'abération que j'ai cité plus haut 2 statuts un pro un non pro avec des bic au lieu de revenus fonciers
et en quoi louer un studio meublé est une action plus commerciale que louer vide avec cuisine équipé ?????? |
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 Posté - 07 janv. 2010 : 09:39:10
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Tout simplement parce que le gouvernement l'a décidé.
Pour votre info:
Jusqu'au 31 décembre 2008, la locataion en meublée était une exploitation taxée aux BIC, réputée commerciale, et soumise aux régles fiscales des ventes de marchandise.
A partir du 01 Janvier 2009, la location en meublée est devenue une exploitation taxée aux BIC, réputée commerciale, et soumise aux règles fiscales des services
Sauf que la location en meublée caractère saisonnier ou de gite rural est elle restée soumise aux régles fiscales des ventes de marchandise.
Si vous faites du meublé en ZRR (Loi demessine) en cédant l'exploitation a un exploitant, dans certains cas, la loi fiscale a trouvé bon ... de décider que le loyer sera soumis au foncier nu.
Vite deux marteaux (un pour vous...) |
Édité par - ribouldingue le 07 janv. 2010 09:45:34 |
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fluo
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Posté - 07 janv. 2010 : 17:10:46
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Jordan : citation: en quoi louer un studio meublé est une action plus commerciale que louer vide avec cuisine équipé ??????
Ribouldingue : citation: Tout simplement parce que le gouvernement l'a décidé.
Et aussi, à mon sens, pour créer une niche fiscale. Ainsi, nous avons des dizaines (voire centaines) de niches. Pour faire des différences "justifiables", il fallait bien donner 2 appellations.
Ensuites, ces niches ont gêné, on les a donc attaquées, mais pour compenser, on en a ajouté d'autres (Bouvard par esemple).
En fait, comme nous ne pouvons pas changer la loi (même si on la juge bête étrange), il faut composer avec et essayer de connaître les différents rouages pour trouver la solution qui est la plus intéressante.
Au fait, si vous avez un marteau qui ne sert à rien, j'en veux bien un
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matt988
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Posté - 08 janv. 2010 : 12:56:14
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Je n'arrive pas à étre convaincu du bien fondé du LMNP.
Pas de de cotisations socales vu que pas RCS
Pas de prélévements sociaux vu que le calcul fiscal est à 0 euros
Par contre paiement d'une taxe professionnelle,qui va étre a peu prét de la même valeur que les prélévements sociaux que je paie en nu.
En LMNP, il y a l'investissement sur les meubles.
Je n'arrive pas à trouver un bon côté!!!
Pouvez vous m'éclairer?
Merci |
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immo-60
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Posté - 08 janv. 2010 : 16:47:56
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Bonjour,
Après etre passé chez plusieurs expert comptable, je me pose aussi serieusement la question car meme eux (les 3 que j'ai rencontrés) ont un doute sur le bien fondé pour mon cas de passer en LMNP plutot que rester en location NU (et m'ont confirmé que le P0 n'est nullement necessaire en cas de LMNP).
Pour rappel, j'ai un appartement que je loue NU depuis 5 ans et je suis en cours d'acquérir un immeuble de 10 appartements dont 4 sont deja loué NU par le proprio actuel.
Immeuble :
Achat 250000
Travaux de renovation à prévoir environ 5000
Et si les 10 sont bien loué, 44000 annuel.
J'ai moi aussi des doutes sur LMNP au reel ou Nu au reel ...
Pouvez vous aussi m'éclairer la dessus...
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jordan
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Posté - 08 janv. 2010 : 18:57:46
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Si ça peut vous aider, je dirais que (Pour faire simple) le lmnp est pour celui qui n'as pas de frais de rénovation ni gros interêts d'emprunt à déduire et qui veut pas se prendre la tête avec une comptabilité toujours trop compliquée, car même avec 50% d'abattement au lieu de 72% ça reste encore valable en tout cas pour moi qui à tout payé , aucun travaux importants en prévision et charges de copro sur certains lots très minime.
La comptabilité qui se résume à déduire 50% des loyers perçus et point barre. (c'est quand même conseillé de tenir un livre de recettes et dépenses)
Autre chose encore, le bail meublé est plus souple donc plus de liberté en cas de problème avec le locataire
Après il faut voir au cas par cas |
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philippe30
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Posté - 09 janv. 2010 : 06:36:01
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Bonjour,
Jordan , tu oublies un point dans ton analyse le fait que la déduction de 50 % au micro bic s'applique pour les montants de moins de 32.000 €.
Immo60 , tu as des doutes sur le LMNP car tu va prendre en plus la taxe professionnelle mais à part ça tu peux faire de l'amortissement sur ton achat à concurrence de 80% de la valeur d'achat sur 20 ans.
Fais toi un fichier excel de simulation et tu n'auras plus de doutes.
Maintenant cela dépend de la configuration des biens ( studios ou appartements )
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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jordan
Nouveau Membre
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Posté - 09 janv. 2010 : 11:13:15
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bonjour philipe,
bien sûr que pour immo60 avec 44ke de recette pas de micro, j'ai bien précisé pour faire simple et voir cas par cas,
car les bailleurs qui dépassent 32000€ de recettes ils peuvent et doivent se payer un conseiller plutôt qu'un forum quoique ce cela dépende du lieu d'exploitation sur paca 3 f3 suffisent pour faire 32ke donc pas trop compliqué alors que dans le Larzac il en faudrai une dizainehttp://www.universimmo.com/forum_un...on_mi_16.gif |
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Posté - 09 janv. 2010 : 21:13:13
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citation: Initialement posté par jordan
car les bailleurs qui dépassent 32000€ de recettes ils peuvent et doivent se payer un conseiller plutôt qu'un forum quoique ce cela dépende du lieu d'exploitation Ah? Bon, non, je ne crois pas.... 
Le point important est le rendement. Le LMnP ou le LMP sont fait pour des biens qui ont des rendements élevés, et en ce cas, avec les amortissements, les revenus restent non fiscalisés pendans longtemps.
Si votre rendement est de 2%, je ne vois pas l'intéret d'acheter en plus des meubles et de se prendre la tête. Mais avec de tels rendement,s ni LMP, ni LMnP ni foncier nu, il faut ... vendre.
citation: Si ça peut vous aider, je dirais que (Pour faire simple) le lmnp est pour celui qui n'as pas de frais de rénovation ni gros interêts d'emprunt à déduire et qui veut pas se prendre la tête avec une comptabilité toujours trop compliquée, Personellement j'ai de gros emprunts, masi pas sur touts mes biens, et j'ai beaucoup de travaux.
Si vous amortisez un immeuble de 500 000 euros, vous devez isoler un composant terrain d'environ 75 000 euros de durée infinie.
Sur le même acheté 250 000 avec 250 000 de travaux, je ne vois pas comment votre composant terrain peut dépasser 38 000 euros....
Même amorti sur 40 ans, ca fait pas loin de 1000 euros de dotation aux amortissmeents par an. |
Édité par - ribouldingue le 09 janv. 2010 21:17:32 |
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jordan
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50
Posté - 10 janv. 2010 : 09:45:45
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citation: Initialement posté par ribouldingueAh? Bon, non, je ne crois pas.... Le point important est le rendement. Le LMnP ou le LMP sont fait pour des biens qui ont des rendements élevés, et en ce cas, avec les amortissements, les revenus restent non fiscalisés pendans longtemps. Si votre rendement est de 2%, je ne vois pas l'intéret d'acheter en plus des meubles et de se prendre la tête. Mais avec de tels rendement,s ni LMP, ni LMnP ni foncier nu, il faut ... vendre.
Vous avez raison Ribouldingue , j'ai pris mon cas pour une généralité et ça fausse la question mais je maintient que en fonction de différents paramètres familial, professionnel etc..chaque situation doit être étudié au cas par cas
exemple
En 1993 j'ai acheté avec un crédit sur 10 ans 1 petit immeuble à rénové entièrement dans une régions ou l'immo était au plancher ensuite j'ai louer avec 12% de rentabilité en créant des déficits reportables et déductibles des revenus du foyer (à l'époque j'avais d'autres revenus en BIC) , ensuite je rachetais des petits apparts à rénover du sol au plancher pour recréer encore un nouveau déficit, parfois (jusqu'à ce que la loi ne permette plus de déduire les travaux fais par le proprio) je les revendais pour créer de la trésorerie en vue d'achat plus important . Quand le statut de lnmp est arrivé avec ses 71% d'abattement sans justificatifs, ce fut un vrai cadeau, puisque tous mes appartements étaient en super état et aucun crédit en cours donc 29% de B.Net au lieu ..xxx et moins de paperasse , merci au mec qui à pondu le truc, mais malheureusement maintenant ils ont besoin de fric donc...????
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Posté - 10 janv. 2010 : 09:51:33
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chaque situation doit être étudié au cas par cas
<== Exactement
merci au mec qui à pondu le truc, mais malheureusement maintenant ils ont besoin de fric donc...????
<== La fiscalité francaise dans ses grande slargeurs, on zigzague a vue, on change tous les ans.... |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 11 janv. 2010 : 11:49:11
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Bonjour à tous,
Est ce que quelqu'un peut m'xpliquer le bien fondé de passer au LMNP dans mon cas?
Merci pour votre aide |
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Posté - 13 janv. 2010 : 19:48:20
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Non.
C'est à vous de faire votre calcul, on vous a tout expliqué.
Ce qui vous retient c'est le montant de la taxe professionnelle, et il n'y a que vous qui la connaissiez et qui sachiez la mettre en rapport avec les revenus nets que vous toucheriez.
Comme le dit souvent et à juste titre Philippe30, une petite feuille Excel s'impose.... |
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jordan
Nouveau Membre
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 Posté - 14 janv. 2010 : 08:55:27
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Non.
Comme le dit souvent et à juste titre Philippe30, une petite feuille Excel s'impose....
même les feuilles d'excel sont imposables? |
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Posté - 14 janv. 2010 : 09:04:43
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Oui, le gouvernement prend 30% de tous les chiffres qui débordent.... De plus, si vous utilisez la mauvaise police, vous risquez la garde a vue....
Et .. ce n'est pas parce que la gabelle a disparue qu'il ne faut pas porter attention à la taille.... |
Édité par - ribouldingue le 14 janv. 2010 09:05:26 |
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fluo
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:09:58
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citation: Initialement posté par jordanmême les feuilles d'excel sont imposables?
Les feuilles excel oui, mais pas les feuilles open office.
Je m'y suis converti depuis 3 ans et ce n'est que du bonheur :
-VRAI suivi
-pas de taxes car TOTALEMENT GRATUIT
Donc, pour rentabiliser votre investissement, passez à "open", ça devrait suffir.
Sinon, il ne reste plus qu'Ã tout vendre et devenir ermite...
Plus sérieusemet, pour répondre à matt988 ou philippe30 entre autres, je ne pense pas que il ne faut pas aborder la fiscalité lmp/lmnp contre foncier ainsi.
Il faut se poser la question AU CAS PAR CAS.
Premier point, je considère que si vous avez un rendement brut inférieur à 6%, il ne faut pas se poser de question : il vaut mieux vendre et placer l'argent à la Caisse d'Epargne. Ce n'est pas une fiscalité qui changera grand chose... Cela inclut les beaux programmes tout en un pour ceux qui paient 40 000 Euros d'impots. En effet, sauf si vous avez un lien affectif, comme vous ne gagnerez pas d'argent avec un tel immeuble, il n'est pas utile de conserver quelque chose qui va immobiliser des fonds. Certains me répondront, "que faîtes-vous de la plus-value potentielle en cas de vente". Je réponds juste que le mot "potentiel" est de trop et que si l'on recherche UNIQUEMENT une plus-value des produits plus adaptés existent et là encore, c'est du cas par cas.
Deuxième point, si vous avez un bon rendement (je dirais plus de 8% brut), vous pouvez réfléchir à optimiser la fiscalité en fonction de votre situation (fiscale, patrimoniale, familiale) et de votre objectifs. Par exemple, dans mon cas, le lmnp s'impose car je fais du saisonnier. En effet, pour améliorer mon rendement et annuler le risque d'impayés, je suis prêt à consacrer du temps pour louer à la semaine.
Faire le calcul entre lmp et foncier en disant "ce que je gagne en amortissement, je l'ai largement perdu en investissement car j'ai dû acheter des meubles en plus" est le même raisonnement que dire "acheter à crédit génère des frais et le fait de déduire les intérêts est compensé par le coût des intérêts".
Quel est le rapport avec la choucroute me direz-vous ?
Simplement, par exemple qu'un meublé se loue plus cher qu'un logement vide par exemple.
Je pourrais reprendre les exemples sur des pages entières.
Je termine par un dernier exemple.
Ribouldingue (je reprends son cas car je sais qu'il réagira avec modération) considère qu'il vaut mieux acheter à crédit (je crois me souvenir avoir lu une de ses conversations sur un autre fil et si je me trompe, il ne manquera pas de faire jouer son droit de réponse et de me donner le fouet).
Je disais donc, que Ribouldingue considère qu'il vaut mieux acheter à crédit. C'est effectivement judicieux dans son cas, mais quelqu'un qui a un gros capital et peu de revenus peut avoir intérêt à acheter content comptant et se mettre au micro-bic.
Nous sommes ici aux limites du forum, nous pouvons nous expliquer les choses le mieux possible, mais il reste ensuite à chacun de voir pour son cas : c'est d'ailleurs ce que ne cesse de répéter "notre pilier de forum".
Donc, mesdames, messieurs à vos feuilles Open Office et vous verrez qu'après quelques petites simulations vous ouvriront les yeux...
Ne vous laissez pas influencer par ceux qui vont vous dire, "je ne mets pas un radis dans mes immeubles, je ne m'en occupe pas et je gagne ma vie avec". En creusant, il y a toujours un truc qui va du simple mensonge à l'héritage de l'oncle d'Amérique en passant par l'erreur (les gens croient gagner de l'argent avec leur immeuble, sauf qu'en micro (bic ou foncier), il ne comptent pas les fonciers, la note d'électricité, les contributions diverses et avariées.
Voilà , je sis parvenu à l'exploit de faire une intervention fleuve qui n'apporte rien de nouveau mais reprend simplement quelques "évidences" et comme j'aime à le dire "les évidences méritent d'être dites et répétées". |
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:17:58
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Je vais donc faire jouer mon droit de réponse.
Il vaut mieux en général acheter a crdit, et en particulier si vous faites du foncier nu.
En revanche, il peut y avoir un intéret a ne pas acheter a crédit, ou acheter partiellement à crédit en meublé pour celui qui cherche a en tirer un revenu complémentiare, lorsqu'il possède de quoi financer comptant au moins une partie importante, précisément parce que en LMP ou LMNP on peut grace aux amortissements en particulier ne pas fisclaiser ces revenus réels.
En foncier nu, c'est imossible, des que le logement rapporte (flux de trésorerie posifit, ou même encore légèrement négatif puisqu'on ne prend pas en compte toutes les charges) le revenu est fiscalisé. |
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fluo
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:44:32
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Nous sommes (une fois de plus ?) tout à fait d'accord.
Il n'y a pas de solution universellement judicieuse !
C'est la seule chose que je voulais redire.
Par contre, un comptable devrait être capable de prendre 2 exemples pour expliquer à matt988 ou immo60 le bien fondé de chaque fiscalité...
Si tel n'est pas le cas, j'en tirerais les conclusions qui s'imposent.
Maintenant, peut-être vous ont-ils dit : "dans votre situation il n'est pas judicieux de passer du foncier au BIC".
Là , 2 possibilités :
-Ils ont fait un vrai travail de réflexion et leur avis est fondé POUR VOUS
-Ils n'ont pas fait d'analyse : soit pas incompétence, soit parce qu'ils considèrent que ce n'est pas rentable pour eux (dans le sens que vous allez leur générer du travail pour une facturation pas beaucoup plus élevée). Là , sauvez-vous en courant. Mais là encore, ce n'est pas nous qui pourrons vous dire de façon tranchée : tout au plus, pouvons-nous avoir un avis en fonction de ce que vous nous avez dit (enfin plutôt en fonction de ce que nous avons compris). |
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:57:03
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Je me demande si c'est vraiment le travail d'un comptable de faire ces deux simulations, et de plus, il faut être au courant des lois, qui bougent souvent, et de toutes les spécificités de ces métiers qui sont différents.
C'est plutot le travail d'un bon conseiller en patrimoine, mais il faut le rémunérer pour cela.
Un bon conseiller en patriomoine, ce n'est surement pas en revanche celui qui vous propose un logement a acheter, car il est forcément de parti prix (non, pris). |
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fluo
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:59:33
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Ce n'est effectivement pas le travail d'un comptable, mais il ne lui est pas interdit d'éclairer la lanterne de son client.
De là a faire un bilan patrimonial, il y a un grand pas qu'il ne franchira pas.
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Édité par - fluo le 14 janv. 2010 11:09:03 |
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