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jeanCAN
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 Posté - 05 janv. 2010 : 15:36:49
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bonjour,
nous recevons avant l'AG l'état comptable de la copro (les comptes) qu'il convient de voter après observations si nécessaire.
Dans les documents reçus nous avons la position 'financière' des charges de chaque copropriétaire. Donc nous connaissons la situation de chacun mais, bien que je ne sois pas personnellement concerné, est-ce normal que le syndic lors de l'AG énumère à haute voie les gens qui doivent de l'argent?
Je ne trouve pas cela convenable. celui-ci à les moyens de faire des relances mais en faire de la publicité sans en connaître peut-être les raisons je trouve cela un peu diffamant (nous venons de changer de syndic le précédent n'avait pas cette pratique..)
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mespres
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Posté - 05 janv. 2010 : 16:07:00
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le décret comptable impose de fournir le détail du débit et du crédit des copropriétaires (complément de l'annexe 1 du décret) |
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Posté - 05 janv. 2010 : 17:17:10
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JeanCan : le syndic ne dirige pas l'AG, sa présence n'st pas obligatoire dans une AG de copropriétaires. Le syndic prépare l'ODJ et DOIT joindre les documents comptables et la liste des copropriétaires débiteurs, que chacun pourra donc connaitre.
Il n'a pas à énumérer à haute voix les noms des débiteurs.
Mais si un copropriétaires demandent des explications au syndic sur les actions qu'il a mené pour récupérer les fonds, celui-ci doit donner toutes les informations à l'AG.
Il n'y a rien de diffamant, la liste de la situation des copros vis à vis du SDC est obligatoirement fourniavec l'ODJ, mais le fait de les nommer à l'AG ne sert à rien puisque tout le monde connait cette liste.
Alors à la prochaine AG, demandez au syndic la liste des moyens qu'ils a mis en oeuvre pour recouvrer tous les impayés : relance, injonction de payer au TI, prises d'hypothèque légale sur les lots des mauvais payeurs,....
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Posté - 05 janv. 2010 : 21:11:31
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la fourniture de la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs est obligatoire avec l'ordre du jour.
Ceci n'a rien de diffamant puisque cela fait suite à la régularisation des comptes à faire, une fois ces comptes approuvés par l'AG.
IL est normal d'avoir des proprios débiteurs, en particulier lorsque l'eau individuel est compris dans les charges et est régularisé à cet instant.
En faire une liste à haute vois, n'amène rien.
Ensuite il y a des proprios débiteurs chroniques et/ou accidentels en dehors de cette régularisation : qu'a fait le syndic pour y remédier, là c'est à lui de rendre des comptes !  comme l'a bien dit philippe.
Et qu'a fait le CS pour "harceler" le syndic pour "harceler" ces proprios... |
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océan
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4
Posté - 05 janv. 2010 : 22:45:04
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Rambouillet,
vous savez bien que certains syndics jouent avec plaisir avec
ce genre de documents; un solde ne veut pas dire grand chose si on ne connait le détail des opérations; seul le grand livre montre les paiements ou non et combien de syndics refusent d'y laisser accès
et cela pose de nombreux problèmes jamais expliqué aux autres copropriétaires qui ne regardent que le solde sans chercher à comprendre :
chez nous
- l'écart dû aux charges d'eau va de -300 à + 1200 euros ce qui fait beaucoupsurtout quand les comptes ont été refusés 3 années de suite (je sais c'est dingue mais quand un syndic ne sait pas respecter un RC,, que mettre des réserves inscrites ou pas sur les PV qui ne toutes façons ne sont pas corrigées il n'y a pas d'autre solution-
Lorsqu'une AG a lieu en juin, il me semblerait aussi logique de doubler cette liste de copros d+/c- au 31 déc par le solde avant l'AG ou de préciser la part d'eau ou les pbs spécifiques
Pour ce que j'en vois sur plusieurs syndics depuis 2 ans avec les honoraires spécifiques c'est surtout un moyen de justifier de 50€ de LRAR rt d'honoraires exhorbitants pour impayés ... et ne sont facturés que les copropriétaires récalcitrants aux anomalies d'imputation,les autres ne sont pas inquiétés...
ce qui n'est pas normal c'est un syndic qui joue sur la méconnaissance des comptes avec les copros moutons, et qui facturent de tels frais à son bénéfice et non celui du syndicat!
et quand un copro apparemment débiteur râle en AG on l'empêche de parler
Combien paient aussi leurs charges en fin de trimestre ou fin d'année pour avoir un solde acceptable dans le dossier de l'AG !!
vaste débat... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 janv. 2010 : 23:08:11
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Mis à part la question de la tenue de l'AG et de la place que tient ou non son pdt, permettez moi d'être surpris tant de la réaction de JeanCan que de certains autres !
Nous sommes 4 dans le même bateau, chacun devant ramer pour le faire avancer. Sauf que sur les 4 1 s'en abstient et laisse les 3 autres se débrouiller. Il faudrait le taire, l'occulter ??
Les retards ou défaut de paiements sont la 1ère plaie de nos copropriété !
On a des dépenses annuelles de (mettons) 90.000 €, mais seulement 78.000 € de provisions parce que certains ne payent pas pour un total de 12.000 € !!!
Et il faudrait ne rien dire, le passer sous silence ???
Car en attendant, QUI paye les 12.000 qui manquent pour arriver aux 90.000 ????
On ne peut pas d'un coté faire la guerre aux syndics afin qu'ils mettent tout en œuvre pour récupérer ces impayés qui mettent en danger nos syndicats, et de l'autre passer sous silence les membres du syndicat qui se livrent à ce type de manœuvre !
Je suis bien d'accord qu'il existe, et de plus en plus, des problème liés à la situation personnelle de tel ou telle ! Cela doit se régler en douceur, avec sans doute l'implication du CS (on n'est pas que des bêtes ...), éventuellement, mais c'est dangereux, avec un échelonnement de la dette, qu'il faudra régler d'une façon ou d'une autre !
Mais passer sous silence celles et ceux qui, parfois systématiquement, ne payent pas pour un oui ou pour un non, y compris ceux qui le font sans raison et qui ont les moyens de payer, non, certainement non !
Les impayés sont parmi les 1ers combats que doit livrer le syndic, conforter par l'attitude positive du CS, qui ne doit voir que l'intéret du syndiact et sa santé financière !
Il faut bien comprendre que si le syndic peut engager des action en recouvrement de créance sans décision d'AG ce n'est pas pour rien.
Retour pour avancer un élément, qui va peut être faire bondir certains ! 
Depuis la révolution française et l'introduction du "droit de propriété", qui est un renversement total de la prataique sous l'ancien régine, la France est la championne du monde de l'accession à la propriété !
Sauf que cela devient une autre affaire lorsqu'il s'agit de l'accession à la COpropriété !
Je n'ai rien contre le principe même, mais la question qui se pose dans ce cas précis est la suite du film : une fois régler le prix de vente et calculé les mensualité du pret, combien se trouve surpris ensuite lorsque tombe les 1ère provisions sur charges !
Histoire vécue. Une Dame me téléphone, j'en résume le propos :
" Je viens d'acheter un T2 résidence X, j'ai tout réglé chez le notaire, je ne dois plus rien, et voila que je reçois un avis à payer 430 € soit disant pour "provisions pour charges". Mais je ne dois plus rien puisque j'ai déja tout réglé au notaire, et de toute façon je n'ai rien pas les moyens de payer cette somme imprévues !!!" (sic !)
Je passe sous silence ce RDV avec un Pdt-syndic affolé en présence :
- d'une demande émanant de la commission de surendettement pour l'étalement d'une dette de 2.500 € d'un bonhomme au smic incapable de payer ses charges de 300 €/trimestre ...
- d'un avis de déclaration de faillite personnelle d'un autre copropriétaire qui devait 3.200 €, lesquels sont effacés.
"QUI va nous payer ???" était sa question !
Je pose la question : Avoir une politique d'accession à la COpropriété vers certains dont on sait que beaucoup n'auront pas les moyens d'assumer leur part de charges, est-ce raisonnable ???
On estime que 30% des copropriétés sont "en difficultés", (*), dont une bonne part dans le parc privé.
Faut-il continuer ???
(*) comme on disait des pays "en voie de développement" ... et qui le sont encore voire plus 40 ans plus tard ! |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2010 23:36:33 |
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océan
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Posté - 06 janv. 2010 : 00:07:25
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Pour ma part, G2M-GdM, je constate sur les GLC, que les mêmes copropriétaires ne paient pas leurs charges depuis plusieurs mois voire des années et quand on demande pourquoi en AG on se fait insulter (en plus CS et dans l'immobilier) et le syndic estime que cela n'est pas grave, il récupérera lors de la vente prévue par ce copro ...x mois plus tard quand le notaire aura transmis l'arriéré)
le syndic ne dit rien, il touche les états datés et les frais financiers en cas de trésorerie régulièrement négative est facturée à la copro par la banque, et ou les fournisseurs!
d'autres n'ont soi-disant pas d'argent mais partent en congés, changent de voitures, achètent maison etc et mettent plusieurs mois à payer leurs charges... mais ils votent pour Dieu-lePère-syndic
et pour le commun des mortels-autres copropriétaires, l'explosion des charges courantes, un syndic qui dépense sans se soucier de la trésorerie, de l'étalement des dépenses sur l'année en tenant compte aussi des impôts etc ne justifie pas qu'une LRAR soit envoyé systématiquement des le 15 d'autant qu'il existe une avance de trésorerie.
"Les impayés sont parmi les 1ers combats que doit livrer le syndic, conforter par l'attitude positive du CS, qui ne doit voir que l'intéret du syndiact et sa santé financière !
Il faut bien comprendre que si le syndic peut engager des action en recouvrement de créance sans décision d'AG ce n'est pas pour rien."
bien d'accord, mais vous savez comme moi qu'à l'heure actuelle les relances systèmatiques sont plus pour le porte-monnaie du syndic (50 € * x copros * nb copropriétés = yy yyy euros
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Posté - 06 janv. 2010 : 08:14:13
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gedehem et océan, je suis d'accord avec vos propos sur les impayés ; mais sur la question de jeanCAN, il faut tout de même dire pour lui et d'autres qu'il n'est pas anormal d'avoir des copros débiteurs, comme des copros créditeurs lors de la régularisation des charges, hors les impayés habituels et parfois redondants.
En effet, comme le dit bien l'intitulé, on a affaire à une "régularisation" des comptes, et par conséquence des comptes de chaque copro. Donc on peut avoir une copro sans impayés (ça existe...) et avori en fin d'exercicie des copros débiteurs, il n'y a rien d'affligeant à cela. La liste doit être jointe à l'OdJ, mais il n'y a aucune raison d'en donner lecture en AG, c'est une perte de temps inutile.... |
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Posté - 06 janv. 2010 : 08:45:35
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gedehem : citation: Mais passer sous silence celles et ceux qui, parfois systématiquement, ne payent pas pour un oui ou pour un non, y compris ceux qui le font sans raison et qui ont les moyens de payer, non, certainement non !
gedehem : relisez les posts des autres intervenants, aucun d'entre eux n'a dit cela !! mais cela satisfait "maitre " gedehem en ce début d'année.
TOUS les copropriétaires ont la liste des mauvais payeurs, je vous rappelle qu'il est joint à l'ODJ. Il est facile de voir si ce solde est important ou correspond juste à un trimestre de charges. Le syndic n'a pas à énumérer les noms des débiteurs, mais plutot les actions qu'il a mené pour récupérer ces fonds !!!
Gedehem : vous soulignez que le recouvrement des impyés est une des missions importante du syndic. Mais ceci rechigne beaucoup à lancer une action dès le premier retard de paiement, de prendre toutes les mesures comme la prise d'hypothèque légale pour garantir le SDC, et également de porter à l'ODJ la mise en vente du lot qui est un des moyen de pression pour récupérer les dettes !!!!
Vos jugements sur l'accession à la propriété n'ont rien à voir avec la demande de jeanCAN.
Gedehem : personne n'est à l'abri d'un licenciement, même les cadres, mais vous vivez toujours dans votre copropriété virtuelle ou tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil, et tous les copropriétaires sont riches !!!!! |
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filomat
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 Posté - 06 janv. 2010 : 09:27:36
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Si j'ai bien lu, en 2009 on a introduit la notion de rapport entre le montant des impayés et le montant des charges annuelles appelées : A partir du moment ou ce rapport dépasse 25% la copropriété est dite en difficulté.
Dans ma copropriété le président du conseil syndical , dans son mot d'information joint à la convocation en assemblée générale dit que en septembre il y avait 20% de "retard" et que le syndic n'arrivait pas à régler les factures ... J'ai essayé de retrouver ces 20% dans les documents comptables joints à la convocation et je n'y suis pas arrivé : Il y a une vingtaine de procédures en cours pour mettre les appartements en adjudication, avec les montants réclamés et je ne suis arrivé qu'à un ou deux % du montant annuel, il y a 4 colonnes pour chaque copropriétaire et j'ai pris le total de chacune (sans trop savoir ce que c'est 2 colonnes de débit et 2 de crédit) et en mettant les choses au pire je n'ai trouvé que 10% environ.
Cà ne devrait tout de même pas être trop compliqué pour un comptable d'établir ce fameux rapport de "difficulté financière en copropriété" pour éclairer les copropriétaires convoqués en assemblée générale et ce serait sûrement plus parlant et utile que savoir que Mr ou Mme Untel sont en retard pour le paiement de leurs charges.
Si les circonstances économiques s'aggravent il peut y avoir un phénomène de "boule de neige" : Ce qui n'est pas payé par les uns doit l'être par les autres, d'où augmentation des charges, d'où difficultés supplémentaires pour payer, d'où augmentation des impayés etc...etc... et quand une loi est ainsi exponentielle la faillite peut arriver très vite |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 06 janv. 2010 09:34:11 |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:42:07
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Parmi les vœux que j'ai formulé pour cette année, il y a, entre autres, celui pour Philippe, afin qu'il tourne 7 fois ses doigts sur le clavier avant d'intervenir à l'emporte pièce ... 
"TOUS les copropriétaires ont la liste des mauvais payeurs" : NON, il s'agit de la situation des comptes individuels des copropriétaires ...
" je vous rappelle qu'il est joint à l'ODJ" : NON, à la convocation ..
JeanCan exposait :
"est-ce normal que le syndic lors de l'AG énumère à haute voie les gens qui doivent de l'argent? "
Je ne vois pas ce qu'il y a d'anormal !
Chacun ici est pour la maitrise des charges ! Personne ne viendra dire ici que les copropriétaires et donc les syndicats peuvent dépenser sans compter !!
Comment comprendre la réaction des mêmes lorsqu'on constate que certains dépensent sans regarder de près, je pense en particulier ici aux consommations d'eau froide et d'ECS, sans parler du chauffage collectif, dont l'individualisation de la répartition montre à tous que les gros consommateurs font supporter/payer leur suplus par ceux qui consomment peu.
Il s'agit ici bien entendu de ceux qui paient régulièrement mais dont la part de provision est plus faible que leur consommation.
Si le syndicat veut maitriser ses charges et faire des économies, cela concerne tous les membres. En plus de chasser le "gaspi" il faut "pointer du doigt" ceux qui ne regardent pas à la dépense.
J'ose espérer que personne ici ne conteste ce point : dans un syndicat, la solidarité marche dans tous les sens.
Reste les autres comptes débitteurs, ceux qui sont en retard de paiement, ou ceux quine paient rien depuis des mois !
C'est surtout ici que l'accent doit être mis !
Car il est anormal cette fois que ceux-là fassent supporter à la collectivité leurs "évasions fiscales" ....
Chacun fera le rapprochement qu'il veut !
Mais on ne peut pas accepter ici ce que l'on ne tolère pas là !!
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Posté - 06 janv. 2010 : 09:46:19
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Pour ma part, je pense qu'il manque un élément essentiel dans le post initial:
Si le débit est faible, et fait partie, comme deja dit par plusieurs intervenants, des écarts normaux, en effet c'est diffamaant.
Si le débit est élevé et met en difficulté l'équilibre comptable de la copropriété, obligeant le syndic a payer de ses deniers, il est normal de lister les débiteurs, je ne vois pas ou est le problème:
JeanCam voudrait a la fois ne pas payer et en plus que cela passe inapercu. On rêve un peu quand même.
Ne veut-il pas en plus que l'on vote un aggravement des participations des autres pour combler le déficit de trésorerie SANS QUE l'on cite les fautifs?
Il me semble que, avec les limites que je viens d'indiquer, le syndic est tout a fait dan son rôle.
citation: Cà ne devrait tout de même pas être trop compliqué pour un comptable d'établir ce fameux rapport de "difficulté financière en copropriété" J'avoue ne pas trop comprendre Filomat.
Comme deja rappelé, un des documents comptables contient la liste de TOUS les débits et crédits des copros. il suffit de le lire, c'est facile et rapide. Vous allez vite voir si c'est 2% ou 20% en débit.
Pour ma part, si en AG, on m'annonce 20%, je suis deja étonné que personne au CS ne s'en soit soucié, ni parmi les copros, et ensuite je demande justification du chifrfe au syndic, ce que vous semblez en pas avoir fait.
citation: et ce serait sûrement plus parlant et utile que savoir que Mr ou Mme Untel sont en retard pour le paiement de leurs charges. J'apprends qu'il manque 15 000 euros, (donc je n'ai rien lu avant d'arriver en AG, j'aurais un peu honte de faire le supris) et je VEUX savoir a quoi c'est dû (il suffit pourtant de lire, ce que je n'ai pas fait) MAIS JE NE VEUX PAS de NOMS...
Il va falloir vraiment m'expliquer comment vous voulez faire.....
A mon avis, j'en reviens aux base:
Lire les documents en détail, et ne pas tout exiger du syndic quand on a toue l'information en plus sous les yeux,
Avoir un CS qui travaille, on ne peut pas TOUT mettre sur la responsabilité des syndics.
Mon post croise celui de Gédéhem a qqs secondes près.... |
Édité par - ribouldingue le 06 janv. 2010 09:50:45 |
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Posté - 06 janv. 2010 : 11:15:15
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ribouldingue : citation: obligeant le syndic a payer de ses deniers, il est normal de lister les débiteurs, je ne vois pas ou est le problème:
NON : un syndic ne gère que les fonds des syndicats de copropriétaires. Il ne peut payer des factures avec d'autres fonds que celui du SDC en question !!!
JeanCAN : Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires, MAIS lorsque la caisse est vide, à cause d'importants impayés, le syndic ne pouvant plus payer certianes factures, il DOIT proposer à l'AG un appel de fonds pour boucher le trou.
Chacun des copropriétaires sera appelé à la hauteur de ses tantièmes et verra son fond de roulement augmenté de ce montant. C'est à dire, qu'en cas de vente d'un lot le copropriétaire récupérera cet appel de fonds. C'est un emprunt que le SDC fait aux copropriétaires.
Filomat : pour faire TRES simple vous devez comparer le budget annuel voté par l'AG et le montant des impayés.
Vous avez voté un budget de dépenses couraates de 100 000 €, et vos impayés sont de 30 000 €, vous comprendrez bien qu'ils représentent 30 % du budget.
Il manque donc 30 % dans la caisse du SDC, somme qui devait permetre de payer les factures cournats : eau; gez, électricité, honoriares ud syndic, assurances, salaires et charges des employés, travaux d'entretien courants.....
Votre copropriété est en faillitte, le Syndic est obligé de faire nommer par le tribunal un administrateur judiciaire.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 janv. 2010 : 16:51:27
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"Votre copropriété est en faillitte, ....."
Il n'y a pas de "faillite" en copropriété, le syndicat ayant toujours la possibilité de faire saisir et vendre les lots privatifs de ceux qui ne payent pas puisqu'il y a là un "capital récupérable" !
La faillite c'est lorsqu'il n'y a plus rien du tout, que des dettes !
Il n'y a que des "difficultés de paiements", des copropriétés en "difficulté", ce qui parfois, je vous l'accorde, peut parfois y ressembler. |
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Posté - 06 janv. 2010 : 17:17:16
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citation: NON : un syndic ne gère que les fonds des syndicats de copropriétaires. Il ne peut payer des factures avec d'autres fonds que celui du SDC en question !!! Bin si...
il peut fort bien utiliser la trésorerie excédentaire ds autres copros meme si ce n'est que pour quelques jours.
citation: Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires, MAIS lorsque la caisse est vide, à cause d'importants impayés, le syndic ne pouvant plus payer certaines factures, il DOIT proposer à l'AG un appel de fonds pour boucher le trou ce qui .... ressemble tout a fait a une solidarité ponctuelle entre coproriétaire..... Avouez le... |
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Posté - 06 janv. 2010 : 18:28:48
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ribouldingue : citation: Bin si...
il peut fort bien utiliser la trésorerie excédentaire ds autres copros meme si ce n'est que pour quelques jours.
Si votre syndic faisait cela, il s'agit de détournements de fonds, c'est directement la case prison pour ces faits.
Ribouldingue : expliquez nous comment un syndic pourrait présenter les comptes annuels de ce syndicat, avec des fonds venus d'ailleurs, dans quelle catégorie comptable imputeriez vous ce genre de fonds, "volés" à une autre syndicat. La catégorie " escroquerie" ???
Les fonds que détient le syndic appartiennent aux syndicats qu'il gère. Il est totalement illégal de payer une facture avec des fonds qui appartiennent à une copropriété différente.
ribouldingue : payez-vous vos factures avec le chéquier de votre voisin ??
ribouldingue : citation: ce qui .... ressemble tout a fait a une solidarité ponctuelle entre coproriétaire..... Avouez le...
Non, les copros font INDIVIDUELLEMENT un prêt au syndicat pour boucher le trou en attendant que les mauvais payeurs payent, ou que leurs lots soient vendus. Ce n'est pas un DON fait au syndicat. Il faut également une décision de l'AG pour cela, afin que le syndic puisse appeler ces fonds.
gedehem : j'aurai du mettre " faillitte " entre guillements, mais si le mot n'est pas le bon, quoique le syndicat soit en cessation de paiements, la marche avant la faillite, et que le tribunal nommera un administrateur judiciaire, la marche redressement judiciaire, juste avant la faillitte.
Naturellement, pas de liquidation judiciaire en copropriété, les copropriétaires seront appelés à boucher ce trou. |
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Posté - 06 janv. 2010 : 18:41:51
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et il y a de grandes chances que l'administrateur désigné augmentera les charges sans se préoccuper de faire rentrer les impayés.... |
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filomat
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Posté - 07 janv. 2010 : 09:15:56
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Cà ne devrait tout de même pas être trop compliqué pour un comptable d'établir ce fameux rapport de "difficulté financière en copropriété" J'avoue ne pas trop comprendre Filomat. Comme deja rappelé, un des documents comptables contient la liste de TOUS les débits et crédits des copros. il suffit de le lire, c'est facile et rapide. Vous allez vite voir si c'est 2% ou 20% en débit. Pour ma part, si en AG, on m'annonce 20%, je suis deja étonné que personne au CS ne s'en soit soucié, ni parmi les copros, et ensuite je demande justification du chifrfe au syndic, ce que vous semblez en pas avoir fait. Lire les documents en détail, et ne pas tout exiger du syndic quand on a toue l'information en plus sous les yeux, Avoir un CS qui travaille, on ne peut pas TOUT mettre sur la responsabilité des syndics.
Parmi les documents qui sont à ma disposition :
1-l'avertissement du président du cs :"l'état de nos finances est préoccupant . Un an de laxlsme (administration provisoire entre deux syndics) dans le recouvrement des charges nous a laissé fin septembre avec un retard de 20% sur le budget annuel Nous avons des difficultés à régler nos fournisseurs. Nous sommes en position de faiblesse pour négocier avec eux."
2-les 12 résolutions pour recouvrement de charges avec mise en vente aux enchères publiques (le syndicat se portant acquéreur en cas de défaut d'enchérisseur) pour un total de dettes de 250000 euros d'après mes calculs.(total des mises à prix 600000 euros environ).
3-la fameuse liste nominative :"état des soldes de chaque copropriétaire" avec 4 colonnes : solde à la date de fin d'exercice (débiteur total 700 euros, créditeur zéro) et solde charges en attente d'imputation (débit total six cent mille euros , crédit vingt mille euros).
Dans cette fameuse liste les copropriétaires visés par les résolutions de mise en vente ont zéro (comme presque tout le monde) dans les deux premières colonnes et une somme faible (quelques centaines d'euro en débit en attente d'imputation).
4- le budget annuel, de l'ordre de 7 millions d'euros.
Je n'ai pas de problème pour connaitre le budget annuel (montant des charges appelées), mais je suis incapable d'évaluer le "montant des impayés" avec les données dont je dispose.
Si je suppose que ce "montant des impayés" est la somme des dettes mises en recouvrement par les procédures (250000 euros) et des "charges en attente d'imputation "de 600000 euros) je n'arrive qu'à 13% du budget annuel de 7 millions. |
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Édité par - filomat le 07 janv. 2010 09:46:11 |
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Posté - 07 janv. 2010 : 10:24:14
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filomat : votre liste de la position comptable de tous les copropriétaires envers le syndicat la date de fin d'exercice me parait anormal si vous dites que des procédures ont été lancés contre de nombreux copropriétaires pour un montnat de 250 000 €.
Vous devriez retrouver en bas de cette la totalité de tous les débits ( comptes de charges courantes et comptes trvaux) à la date de find 'exercice. Si les appels de fonds du 1er trimestre ont été faits, il vous suffit de les retirer en totalité de ce monatnt, vous aurez ainsi le montnat exact du débit à la fin de votre exercice.
Vu la taille de votre copropriété, cela est certainement pas très simple.
Le syndic est tenu de donner à l'AG un compte rendu de toutes les actions en justice lancé par le SDC, et de leur avancement. C'est à dire date des procès, date de prise d'hypothèque, frais d'avocats, date de décisions de justice, montnat des sommes récupérées et à récupérées,.....
L'a t'il fait ?? Avez vous posez ces questions lors de l'AG ??
Le syndic a fourni à l'avocat les comptes des copropriétaires débiteurs. Avez vous ces comptes? |
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océan
Contributeur actif
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Posté - 07 janv. 2010 : 10:44:28
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par ailleurs, il est étrange que le SDC se porte acquéreur des lots ...
gros budget = grosse copro ? nb de lots?
quelle est la trésorerie à fin décembre?
car en septembre il est assez classique que certains partent en congés sans payer ...
le syndic planifie peut être aussi mal les commandes ou les paiements sur l'année, ou est-ce du en partie à de gros travaux?
ne pouvez-vous pas demander des éclaircissements au syndic ou au CS sur le détail des "gros" soldes des copropriétaires débiteurs, des dépenses supérieures au budget |
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Posté - 07 janv. 2010 : 12:39:00
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filomat, lorsque vous avez eu à approuver les comptes de l'exercice clos, le syndic a du joindre à la convoc et OdJ, ce qu'on appelle l'annexe 1 "situation financière". Sur ce document, vous devez y trouver toutes les dettes et les créances de la copro en fin d'exercice.
quels sont les chiffres que vous y lisez ? |
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