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Janys
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 Posté - 11 janv. 2010 : 10:27:27
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Bonjour à tous,
Je suis déjà venue vers vous plusieurs fois.
Nous venons de recevoir le décompte des charges individuelles et du sole à payer pour l'exercice 1er juillet 2008/30 juin 2009.
Comme vu en AG nous avons une augmentation de 23% parce que des charges ont été prises en compte alors qu'elles n'ont pas été votées au budget précédent.
1/3 des copropriétaires ont voté contre l'approbation des comptes.
Je crois que nous pouvons refuser le paiement de ces charges, pouvez-vous m'en indiquer la procédure ?
Comme pour beaucoup de syndic le budget prévisionnel est fait plusieurs années à l'avance.
Le CS a décidé de revoir en février le budget prévisionnel pour 2010/2011
afin de "serrer les boulons" . J'ai demandé d'avoir la réalisation (en colonne) du réalisé des 3 dernières années. Le syndic peut-il le refuser ?
Merci à nouveau pour vos conseil éclairés
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Posté - 11 janv. 2010 : 11:10:41
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si 1/3 a refusé l'approbation des comptes, cela doit signifier que 2/3 ont approuvé : donc les comptes sont approuvés (majorité 24) et les soldes copros (sauf erreur mathématqiue) sont approuvés, vous DEVEZ payer .
Le syndic n'est pas tenu de vous faire ce tableau que vous pouvez faire à l'aide des PV et convoc des AG des années précédentes.
Par contre il faut s'interroger sur ces 23 % : est ce un budget prévisionel mal évalué, des travaux d'urgence décidés par le syndic (des fuites, une gouttière qui tombe...) ou des désidérata du CS qui aurait décidé (alors qu'il n'a pas ce droit). |
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Janys
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Posté - 11 janv. 2010 : 12:05:34
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Ce sont des initiatives de certains membres du CS et le syndic a payé sans broncher.
Donc, si on a refusé, on ne peut rien faire !
Oui, je sais que nous pouvons faire le tableau à l'aide des convoc. Mais bonjour le temps à ressaisir tout, c'est pratiquement impossible de faire un comparatif alors que le syndic à tout en informatique |
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Posté - 11 janv. 2010 : 12:27:47
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citation: bonjour le temps eh ! oui ! c'est pourquoi le syndic ne veut pas le faire !
citation: Donc, si on a refusé, on ne peut rien faire ! eh ! oui ! la démocratie est la tyrannie de la majorité ! |
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Janys
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Posté - 12 janv. 2010 : 10:45:26
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L'AG a eu lieu le 23 Nov. A ce jour nous n'avons pas reçu le PV de l'assemblée qui doit nous parvenir en AR dans les 2 mois qui suivants.
A compter de la réception de ce PV les copropriétaires disposent de 2 mois pour contester le contenu en justice. Dans cette situation les copropriétaires opposants peuvent demander l'annulation d'une ou plusieurs décisions voire de l'assemblée.
question :
La logique n'aurait-elle pas voulu que nous recevions le PV d'AG avant d'engager le rappel de charges ? |
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mespres
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Posté - 12 janv. 2010 : 11:33:02
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Résumons la question : le CS a engagé des dépenses qui ont généré 23% d'augmentation des charges. Cela a de fait été entériné puisque l'AG a approuvé les comptes.
Vous demandez si un opposant à l'approbation des comptes peut se soustraire au paiement des charges, éventuellement par voie judiciaire. Cela revient à dire qu'il y a contestation sur une résolution votée conformément aux lois : cela n'a aucun sens.
Enfin, la régularisation des charges devient effective dès que les comptes sont approuvés : pas de délai de carence.
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Posté - 12 janv. 2010 : 11:34:41
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les charges du budget "gestion courante" sont exigibles aux dates prévues par l'AG dès le vote de la résolution.
Seuls les travaux exceptionnels doivent attendre la fin du délai potentiel de contestation pour être lancés, ce qui n'empecherait pas le syndic d'appeler les charges aux dates d'exigibilité prévues par l'AG, même si celles-ci sont antérieures aux délais de contestation. |
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Posté - 12 janv. 2010 : 13:57:00
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Janys : citation: Ce sont des initiatives de certains membres du CS et le syndic a payé sans broncher.
Le syndic n'a aucun pouvoir de décision, et de commander des travaux. Si le syndic a payé des trvaux sans que l'AG adopte des résolutiosn à ce sujet, alors vous pouvez contester ces dépenses dans les 2 mois après la réception du PV de l'AG.
Le syndic a encore jusqu'au 23 janvier pour envoyer ces PVs.
L'AG a approuvé les comptes, le syndic appelle donc les appels de fonds et la régularisation. 23% d'augmentation de budget n'est pas acceptable, sauf si des travaux exceptionnels ont été entrepris, mais le syndic aurait également du convoquer une AG pour les adopter : catastrophe naturelle, changement de chaudière, ...... c'est à dire des événements imprévisibles lors du vote du budget.
Qu'elles furent les dépenses faites par ce CS sans acun accord de l'AG ????
pour info : le syndic ne doit pas dépasser le budget voté, au delà il ne peut appeler d'autres montnats que celui voté.
De plus, vous parlez de régularisation du solde des charges courantes, avez vous demandé au syndic comment il a pu payer des factures supplémentaires ?? D'ou a t'il sorti cet argent non prévu au budget voté, par conséquent non appelé aux copropriétaires ???
Avez vous comparer le budget voté par l'AG et les comptes de dépenses courantes que vous avez reçues avec l'ODJ ? Il vous faudra faire ce travail ( fastoche) si vous désirez attaquer le SDC et fiare annuler des dépenses commandés par le syndic sans accord de l'AG. |
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2010 : 16:24:47
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"Le syndic n'a aucun pouvoir de décision, et de commander des travaux. Si le syndic a payé des trvaux sans que l'AG adopte des résolutiosn à ce sujet, alors vous pouvez contester ces dépenses dans les 2 mois après la réception du PV de l'AG."
Sur quel motif, sur quel vice de forme ????? 
Dans la mesure où le syndic a présenté à l'AG des comptes faisant ressortir un certains nombre de travaux qui n'avaient pas été préalablement autorisés, mais que l'assemblée a approuvé ces comptes et donc les travaux (ici par 2/3 des voix), il n'est pas possible de contester quoi que ce soit !
Ce vote vaut ratification des travaux entrepris et payés, qui plus est si quitus de gestion lui a été donné.
Seule éventualité pour les opposants ou défaillants : un vice de forme dans la prise de décision ou la convocation et tenue d'AG.
A défaut, il n'y a que les yeux pour pleurer ... et la main pour faire le chèque et payer.
AJOUT :
Le texte du sujet :
"Quid des charges non approuvées en AG "
ne correspond pas à la question, puisque ces comptes ont bien été approuvés par les 2/3 des voix des copropriétaires. |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2010 16:29:50 |
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Janys
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Posté - 12 janv. 2010 : 20:12:37
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citation: Le syndic n'a aucun pouvoir de décision, et de commander des travaux. Si le syndic a payé des travaux sans que l'AG adopte des résolutiosn à ce sujet, alors vous pouvez contester ces dépenses dans les 2 mois après la réception du PV de l'AG.
Le syndic a encore jusqu'au 23 janvier pour envoyer ces PVs..
C'est le renseignement que j'ai.
citation: Qu'elles furent les dépenses faites par ce CS sans acun accord de l'AG ????.
Les dépenses ne sont par de première urgence, il s'agit de travaux d'électricité (changement de globes et des boutons de minuterie)
réparation des poignées de portes des parties communes, des gonds des portes et protection du bas de certaines portes avec des plaques de métal.
plus des travaux de plantation sur la terrasse.
Pour l'électricité il y a eu un devis, pour la serrurerie et la terrasse il n'y a pas eu de devis.Aucune de ces dépenses n'avait été votée lors de la dernière AG
.
citation: De plus, vous parlez de régularisation du solde des charges courantes, avez vous demandé au syndic comment il a pu payer des factures supplémentaires ?? D'ou a t'il sorti cet argent non prévu au budget voté, par conséquent non appelé aux copropriétaires ???
Il n'y a pas de compte spécifique pour la copropriété, c'est donc le compte général du syndic
citation: Avez vous comparer le budget voté par l'AG et les comptes de dépenses courantes que vous avez reçues avec l'ODJ ? Il vous faudra faire ce travail ( fastoche) si vous désirez attaquer le SDC et fiare annuler des dépenses commandés par le syndic sans accord de l'AG.
Oui bien sur nous avons comparer le budget voté en AG et les dépenses réalisées. Il s'agit des charges escaliers
Budget : 1490 €
réalisé : 7565 €
Pour la terrasse :
Budget : 0
réalisé : 2000 €
Il y a dysfonctionnement du CS puisque 3/6 membres ont pris seuls ces initiatives, dont le président !!!
Il y a, je pense, défaillance du syndic d'avoir payer les charges
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nefer
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 Posté - 12 janv. 2010 : 20:37:40
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Pour rappel, le CS n'a qu'un rôle consultatif
sans délégation de pouvoir express vote par l'AG, il n'a aucun pouvoir de décision pour commander des travaux |
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Janys
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Posté - 12 janv. 2010 : 21:17:11
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citation: Initialement posté par nefer
Pour rappel, le CS n'a qu'un rôle consultatif
sans délégation de pouvoir express vote par l'AG, il n'a aucun pouvoir de décision pour commander des travaux
Et on fait quoi dans ce cas ? |
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2010 : 23:16:18
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Janys, nous comprenons parfaitement votre révolte dans cette affaire.
Mais sur ce que vous exposez, qui est hélas un grand classique dans de nombreuses copropriétés composées de copropriétaires moutons, toutc e qui est irrégulier a été ratifié par l'AG du 23 novembre, dont ces travaux engagés n'importe comment !
Sauf à mettre en avant un vice de forme, les décisions ne seront pas contestables !
Il est regrettable que les intervenants ne mettent pas le doigt sur ce point et se contentent de relever les manquements !
Sauf que la majorité (des 2/3) en a décidé ainsi : TOUT est validé, les magouille, les comptes tordus, les travaux engagés abusivement par le syndic, y compris les agissement de ce CS.
Vous parlez du CS : manifestement composés de personnes qui n'y entendent rien ou ne voit qu'u intéret à courte vue, elles ont bien été désignées par ue AG ! C'est là aussi le problème.
Que faisaient, qu'ont dit les 3/6 membres qui n'ont pas participé aux choix de travaux ???
Il ne semble pas pertinent de vous faire croire à une possibilité d'annulation de cette AG, ce qui suppose un recours au TGI, faute de mettre le doigt sur un vice de forme.
Le fait d'avoir engagé des travaux sans fonds ou sans raison n'est pas un motif d'annulation d'AG maintenant que les comptes et donc ces travaux ont été approuvés.
Il serait sans doute plus judicieux de vous donner des conseils pour tenter de sortir dans le futur votre syndicat de ce type de travers, en particulier pour essayer d'ouvrir les yeux des copropriétaires ou d'une bonne partie d'entre eux.. |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2010 23:18:07 |
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Janys
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Posté - 12 janv. 2010 : 23:45:02
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Gedehem
citation: Il ne semble pas pertinent de vous faire croire à une possibilité d'annulation de cette AG, ce qui suppose un recours au TGI, faute de mettre le doigt sur un vice de forme.
Le fait d'avoir engagé des travaux sans fonds ou sans raison n'est pas un motif d'annulation d'AG maintenant que les comptes et donc ces travaux ont été approuvés.
Non ! nous n'envisageons pas de faire annuler l'AG. - puisqu'il faudra payer même si nous avons voter contre "tout" nous ferons traîner le règlement.
citation: Il serait sans doute plus judicieux de vous donner des conseils pour tenter de sortir dans le futur votre syndicat de ce type de travers, en particulier pour essayer d'ouvrir les yeux des copropriétaires ou d'une bonne partie d'entre eux..
Je crois que la leçon a été comprise par le CS et le syndic. Il semblerait que nous allons nous orienter dans la recherche d'un autre syndic...
personnellement je vais veiller aux prochains budgets je pense que mes remarques seront mieux prises en compte mais je n'ai pas non plus, l'intention de partir en guère.
Prochain CS jeudi.... |
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Mout
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Posté - 13 janv. 2010 : 06:42:57
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citation: Les dépenses ne sont par de première urgence, il s'agit de travaux d'électricité (changement de globes et des boutons de minuterie)
réparation des poignées de portes des parties communes, des gonds des portes et protection du bas de certaines portes avec des plaques de métal.
plus des travaux de plantation sur la terrasse.
Pour l'électricité il y a eu un devis, pour la serrurerie et la terrasse il n'y a pas eu de devis.Aucune de ces dépenses n'avait été votée lors de la dernière AG
On ne peut pas crier au scandale : ces travaux s'imposaient, non? |
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mespres
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15
Posté - 13 janv. 2010 : 07:15:07
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Janys a écrit citation: Il y a, je pense, défaillance du syndic d'avoir payer les charges .
Pas excactement : le syndic n'aurait jamais du accepter de lancer les travaux voulus par le CS.
Un garde fou : voter une provision pour le CS. |
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Louis92
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Posté - 13 janv. 2010 : 08:39:42
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Il y a une pratique très contestable de syndics + CS qui consiste à intégrer des travaux d'amélioration dans les travaux d'entretien. C'est bien commode : des améliorations sont ainsi sures d'être votées puisqu'intégrées en une seule résolution (celle du budget).
Dans l'exemple cité, poser des plaques sur la moitié basse des portes est une bonne mesure mais peut coûter 150 € par porte. C'est une amélioration et chaque copropriétaire doit pouvoir dire s'il est prêt à contribuer à ces 150 € => résolution séparée.
Les copropriétaires dont l'objectif est de ressortir très vite de l'AG sont contents de cette pratique : l'AG est rondement menée, peu de résolutions, pas de discussion. Apparence d'efficacité, pas de vagues.
Les autres copropriétaires doivent être vigilants sur les postes d'entretien : une augmentation de 30% ou de 50% pour rapport au dépensé l'exercice précédent est peut-être normal si les réparations nécessaires n'ont pas été faites les années précédentes. Si l'entretien est régulier chaque année, l'écart doit être < que 5%.
Il me semble même qu'un entretien qui n'est pas annuel comme le curage des colonnes eaux usées ou la replantation d'arbustes morts doit faire l'objet d'un vote séparé car l'AG peut avoir son mot à dire sur la pertinence de le faire cette année-là . Le fait que le syndic peut revendiquer des honoraires quand les travaux sont sortis du budget ne doit pas entrer en ligne de compte.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2010 : 09:30:04
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"Un garde fou : voter une provision pour le CS."
Voila bien le genre de décision qui ouvre la porte à toutes les dérives !
Comme souligné ici et là , le CS n'a aucun pouvoir décisionnel pour ce qui concerne les affaires du syndicat !
On peut donc se demander à quoi servirait cette "provision" , pour quoi faire ????
Ce type de pratique est à exclure hors d'une délégation selon D.art.21 pour un acte expressément déterminé.
C'est d'autant plus à exclure, même dans ce cas, en raison de l'absence de toute personnalité juridique reconnue au CS ! Vouloir déléguer à une chose, que voila une curieuse idée !
Lui accorder une "provision" est donc folie mais certainement pas "garde fou" ! 
Ici, il ne faut pas confondre la création d'une ligne budgétaire "Frais de fonctionnement du CS", par extraction de la ligne "Frais d'administration du syndicat", avec l'attribution de fonds que le CS serait amené à gérer seul au profit du syndicat, pour des travaux !
Totalement irrégulier.
AJOUT :
"Il y a une pratique très contestable de syndics + CS qui consiste à intégrer des travaux d'amélioration dans les travaux d'entretien. C'est bien commode : des améliorations sont ainsi sures d'être votées puisqu'intégrées en une seule résolution (celle du budget). "
Pertinente remarque de Louis : les copropriétaires (et aussi syndic, CS) se fixent souvent sur le montant des travaux pour distinguer entretien et amélioration !
C'est oublier que la pose d'un paillasson à 15 € dans le hall qui en était préalablement dépourvu c'est "amélioration" art.30 donc maj.art.26, ravaler la façade pour 150.000 € c'est entretien courant art.24 .....
Sauf si dans ces derniers il y a l'ajout d'équipements ou construction, auquel cas il doit y avoir 2 votes :
- le ravalement d'entretien à la maj.art.24
- les constructions ou équipements nouveaux réalisés à l'occasion de ce ravalement, art.26 |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2010 09:42:19 |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 10:03:27
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citation: Dans l'exemple cité, poser des plaques sur la moitié basse des portes est une bonne mesure mais peut coûter 150 € par porte. C'est une amélioration et chaque copropriétaire doit pouvoir dire s'il est prêt à contribuer à ces 150 € => résolution séparée.
Très bonne remarque de Louis dans son ensemble, mais je retiens celle-ci car c'est exactement ce que les copropriétaires de mon escalier ont dit
"pourquoi ne sommes nous pas concertés avant d'entreprendre de tels travaux, d'autant que ce qui a été changé ; poignées de portes, plaques dans le bas des portes, gonds, boutons de minuterie, aimants pour laisser les portes des poubelles ouvertes etc... c'est plutôt des matériaux haut de gamme. Pourquoi n'y a t il pas plusieurs devis puisque cela dépassait les 4 000 € prévu à l'AG"
citation: Les copropriétaires dont l'objectif est de ressortir très vite de l'AG sont contents de cette pratique : l'AG est rondement menée, peu de résolutions, pas de discussion. Apparence d'efficacité, pas de vagues.
Encore d'accord car beaucoup sont âgés et plutôt aisés
Cette année nous aurons le même problème pour des plaques de signalisation qui ont été posées sur les portes, soi-disant à l'initiative de Sécuritec, j'ai vérifié, il n'y a pas eu de bon de commande.
elles sont moches, même si l'entreprise ne fait pas de facturation, elles sont là et les enlever signifie abimer les peintures.
Cela donne vraiment l'impression de ne plus être chez soit : vous payez c'est tout. |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 10:10:03
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Puisque les choses sont faites ont va assumer !!! mais nous serons quelques-uns à être vigilants pour l'avenir.
Question pour changer de syndic :
Il faut que la décision soit prise en AG, donc pour nous Novembre 2010.
Le contrat à été renouvelé pour 1 an 2009/2010.
Si décision, l'exercice 2010/2011 aura déjà 4/5 mois, donc nous devrons en AG de nov 2010 renouvelé à nouveau le contrat pour un an et le changement ne sera validé que pour 2011/2012.
Est-ce bien ainsi qu'il faut voir ? |
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nefer
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Posté - 13 janv. 2010 : 10:10:53
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et bien Janys il va falloir rappeler au syndic que seule l'AG est décisionnaire en matière de travaux et que seul l'entretien courant incombe au syndic et encore, dans les règles de mise en concurrence votées en AG |
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